Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 7 juillet 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 JUILLET 2022







F N° RG 22/00679 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRET









Monsieur [U] [Z]

Madame [F] [Z]





c/



Monsieur [K] [V]

S.A.S. GROUPE OMNIUM FINANCE

S.A.S. OMNIUM FINANCE

S.A.R.L. [K] [V] PARTICIPATIONS

S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER

















Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 11 janvier 2022 (R.G. 21/01135) par le Juge de la mise en état de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 09 février 2022



APPELANTS :



[U] [Z]

né le 02 Septembre 1971 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]



[F] [Z]

née le 14 Mars 1969 à [Localité 7]

de nationalité Française

Eleveur Canin, demeurant [Adresse 6]



Représentés par Me Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me Sophie HOCHARD avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMÉS :



[K] [V] ès qualité d'associé de la SCI VANTAGE, société civile de construction vente, dont le siège social était [Adresse 2] anciennement immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 453 806 515

né le 25 Février 1950 à [Localité 4]

de nationalité Française

Retraité, demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.S. GROUPE OMNIUM FINANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]



S.A.S. OMNIUM FINANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]



Représentées par Me Eva VIEUVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistées de Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE 



 S.A.R.L. [K] [V] PARTICIPATIONS ès qualité d'associé de la SCI VANTAGE, société civile de construction vente, dont le siège social était [Adresse 2] anciennement immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 453 806 515

[Adresse 2]

Représentée par Me Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER anciennement OMNIUM CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]



Représentée par Me Eva VIEUVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE 

 

COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 31 mai 2022 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Le Groupe Omnium Finance détient plusieurs filiales regroupées sous trois marques, dont la marque Stellium, elle-même réunissant plusieurs filiales, dont la société par actions simplifiées Stellium Immobilier (anciennement Omnium Conseil), intervenant dans la distribution de l'immobilier locatif et la société par actions simplifiées Omnium Gestion.

 

Celle-ci a fait construire la résidence 'Vignes Marines' sise [Adresse 5]. 

 

La société civile de construction vente, la SCI Vantage, (ci après 'la SCI'), dont le capital social appartenait à sa création à la société [K] [V] Participations, à M. [K] [V], à la société Omnium Invest et à la société GSI Invest, avait en charge la vente des lots au sein de cet ensemble immobilier.



Le 29 janvier 2005, la SCI a conclu avec M. et Mme [Z] un contrat préliminaire tel que défini à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation et portant sur un appartement de type T3 dans la Résidence 'Les Vignes Marines', le tout moyennant le prix de vente de 147 300 euros, TVA incluse.



Concomitamment à ce contrat de réservation préliminaire, la livraison du bien et ensuite sa gestion locative ont été confiées à la société par actions simplifiées Cabinet Immobilier Conseil et Gestion, anciennement dénommée Omnium Gestion. 



Un crédit immobilier pour le financement de cette acquisition a été contracté auprès de la société Générale. 



L'acte d'acquisition a été conclu le 4 aoûrt 2005.



Cet achat a été réalisé dans le cadre du dispositif fiscal dit 'Robien recentré' issu de l'article 4 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2009 portant engagement national pour le logement et codifié à l'article 31 h) du code général des impôts, tel qu'en vigueur lors de la conclusion du contrat de vente, qui impliquait une durée de location de neuf années du bien acquis, avec possibilité de deux renouvellements pour une durée de trois ans chacun.



Le bien a été livré en YYY et a fait l'objet de plusieurs contrats de location.



Dans l'intervalle,la SCI Vantage a fait l'objet d'une liquidation amiable par délibération de son assemblée générale le 14 février 2011 et a été radiée du registre du commerce et des sociétés de Bordeaux le 23 mars 2011.



Se plaignant d'avoir subi une période de vacance locative et une forte dévaluation de la valeur de leur bien à l'échéance du placement, M. et Mme [Z] ont, après mise en demeure, par exploit d'huissier en date du 25 janvier 2021, fait assigner M. [K] [V], la société [K] [V] Participations, tous deux pris en leur qualité d'associés de la SCI Vantage ainsi que les trois sociétés du groupe Omnium, le Groupe Omnium Finance, la société Omnium Finance et la société Stellium Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de les voir condamner à leur payer diverses sommes au titre de la réparation des préjudices découlant de la perte de chance de conclure un autre investissement et de ne pas investir dans le projet 'Vignes Marines', ces sociétés ayant engagé leur responsabilité civile pour manquement à leurs obligations d'information et de mise en garde.



Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 21 juin 2021, les sociétés Stellium immobilier, Omnium Finance et Groupe Omnium Finance, ont demandé au juge de la mise en état de déclarerla demande irrecevable pour défaut d'intérêt à défendre des sociétés Groupe Omnium Finance et Omnium Finance et prescription de l'action pour les trois sociétés, avec la mise hors de cause des deux premières.



 M. [K] [V] et de la société [K] [V] Participations, en qualités d'associés de la SCI Vantage, ont demandé au juge de la mise en état de déclarer la demande irrecevable pour défaut d'intérêt à défendre les concernant, sollicitant également la prescription de l'action.



M. et Mme [Z] ont sollicité le rejet de l'incident, contestant la prescription de l'action et le défaut d'intérêt à défendre des intimés.





Par ordonnance rendue le 11 janvier 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux, ayant statué prioritairement sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action, a :



- déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [Z],

- condamné M. et Mme [Z] aux dépens ainsi qu'à payer une somme de 300 euros, respectivement à la société Stellium immobilier, la société Omnium Finance et la société Groupe Omnium Finance, d'une part, ainsi qu'une somme de 300 euros à la société [K] [V] Participations et M. [K] [V], d'autre part, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me EvaVieuville.



Par déclaration électronique en date du 9 février 2022, M. et Mme [Z] ont relevé appel de cette ordonnance en chacune de ses dispositions reprise expressément.



M. et Mme [Z], dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du 13 avril 2022, demandent à la cour, au visa des articles 2224 du code civil et 30, 31 et 789-6 du code de procédure civile de :

Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux du 11 janvier 2022 (RG n° 21/01457), en ce qu'il a déclaré prescrite donc irrecevable l'action introduite par eux à l'encontre des sociétés Omnium Finance, le Groupe Omnium Finance, la société Stellium Immobilier la société [K] [V] Participations et M. [K] [V] et ainsi en ce qu'il les a déboutés du surplus de leurs demandes,

Et par conséquent,

Statuant à nouveau,

- prononcer comme recevable l'action formée à l'encontre des sociétés Stellium Immobilier, Omnium Finance et Groupe Omnium Finance, en leur qualité de promoteur de l'opération d'investissement, 

- prononcer comme recevable l'action formée à l'encontre de la Société [K] [V] Participations et de M. [K] [V], en leur qualité d'associés de la SCCV Vantage liquidée, venderesse de l'opération, 

En conséquence : 

- prononcer non prescrite l'action indemnitaire diligentée à l'égard des intimés, 

En tout état de cause,

- prononcer que les Sociétés Groupe Omnium Finance et Omnium Finance ont un intérêt à se défendre à la présente instance, 

- condamner in solidum Groupe Omnium Finance, Omnium Finance, Stellium Immobilier ainsi que M. [K] [V], la Société PDP, tous deux pris en leur qualité d'associés de la SCI Vantage au règlement de la somme de 2.000 euros au titre des disposition de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les intimés aux entiers dépens,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



Les sociétés Stellium Immobilier, Omnium Finance et Groupe Omnium Finance, dans leurs dernières conclusions d'intimées en date du 3 mai 2022, demandent à la cour, de :



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ; 

Prenant droit de l'ensemble des éléments de la cause ; 

A titre liminaire, 

- rappeler que la Cour n'est pas saisie de la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt des sociétés Groupes Omnium Finance et Omnium Finance à défendre sur les prétentions indemnitaires au fond de M. et Mme [Z]; 

- En tant que de besoin, juger irrecevable la demande de M. et Mme [Z], tendant à voir: 

'En tout etat de cause 

- Prononcer que les Sociétés Groupe Omnium Finance et Omnium Finance ont un intérêt à se défendre à la présente instance',

Avec toutes conséquences de droit ; 

- débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 

En conséquence, 

Confirmer l'ordonnance rendue par M. le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 11 janvier 2022 en ce qu'elle a : 

- déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [Z] ; 

- condamné in solidum M. et Mme [Z] aux dépens ainsi qu'à payer in solidum au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 300 euros, respectivement à la société Stellium immobilier, la société Omnium Finance et la société Groupe Omnium Finance, d'une part, ainsi qu'une somme de 300 euros à la société [K] [V] Participations et M. [K] [V], d'autre part, l'application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Eva Vieuville ; 

Et statuant à nouveau, 

- juger irrecevables comme prescrites les demandes d'indemnisation, formulées à leur encontre par M. et Mme [Z];

- condamner reconventionnellement et solidairement M. et Mme [Z] à leur payer une indemnité additionnelle de 6.000 euros hors taxe, soit 2.000 euros hors taxe à chacune, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner enfin solidairement M. et Mme [Z] aux entiers dépens, tant de première instance, que d'appel, avec distraction du tout au profit de Maitre Eva Vieuville, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La société [K] [V] Participations et M. [V], dans leurs dernières conclusions d'intimés en date du 5 mai 2022, demandent à la cour, au visa des articles 1382 ancien, 1857 et suivants, 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :



- Rejetant toutes conclusions contraires ; 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 11 janvier 2022 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Bordeaux ; 

- condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner solidairement M. et Mme [Z] aux entiers dépens. 

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.



MOTIFS DE LA DECISION



Il résulte du dispositif des dernières conclusions des intimés qu'ils ne poursuivent plus au principal, devant la cour, leur demande de voir déclarer irrecevables les demandes dirigées à leur encontre pour défaut d'intérêt à défendre et qu'aucune des parties ne remet en cause le choix du premier juge de statuer prioritairement sur la prescription de l'action.



En application des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction résultant du décret du 11 décembre 2019 applicable au présent litige dès lors que l'instance a été introduite après le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir.



En application des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Les parties s'accordent pour solliciter l'application au présent litige des dispositions de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, seule faisant litige la détermination du point de départ de la prescription, à savoir le jour où l'acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.



Il est admis qu' en application de ce texte la prescription commence à courir à la date de la réalisation du dommage soit en principe en matière de manquement à une obligation précontractuelle d'information emportant pour le cocontractant une perte de chance de ne pas conclure, à la date du contrat, sauf à la victime de démonter qu'elle n'a pu en avoir connaissance à cette date.



En l'espèce, le litige est afférent à l'acquisition auprès des sociétés du groupe Omnium le 4 août 2005, après réservation le 27 janvier 2005, d'un appartement de type T 3, livré le 26 juin 2006 pour un prix de 147 300 euros TTC, adossé à un dispositif fiscal de type Robien impliquant une durée de placement de 12 ans , la gestion locative ayant été confiée à la société Stellium.



Il est allégué par M. et Mme [Z] une perte de chance de ne pas conclure et ceux-ci prétendent que l'opération d'investissement en litige étant une opération complexe dont la rentabilité dépend de plusieurs éléments (valeur d'acquisition du bien immobilier, rentabilité locative, avantage fiscal), prévoyant une durée d'investissement de 12 ans (9 ans + renouvellement 3 ans) pour bénéficier pleinement du dispositif, le dommage ne s'est révélé qu'au terme du contrat ou à la fin de la période de 'location obligatoire', soit en l'occurrence en juin 2018.



Cependant, il convient d'observer que la durée du placement tient surtout à la durée de l'avantage fiscal dont il n'est pas contesté que les appelants ont intégralement bénéficié.



Si c'est à bon droit que les appelants font valoir que le point de départ de la prescription doit au regard de ce qui précède être apprécié in concreto, c'est cependant de manière contradictoire qu'ils proposent de retenir pourtant une date parfaitement théorique constituée par l'arrivée au terme du projet d'investissement défiscalisé.



Par ailleurs, s'agissant du prix d'achat de l'appartement qui constitue un élément déterminant de la rentabilité, il doit être rappelé avec le premier juge que les acquéreurs qui sont également tenus d'une certaine vigilance au regard de l'importance de leur investissement, du marché immobilier local et de sa fragilité, étaient en mesure de faire évaluer le bien avant de s'engager et qu'en aucun cas la connaissance des faits leur permettant d'agir ne saurait être fixée à une date dépendant de leur seule volonté à laquelle il a fait procéder à une expertise du bien qui a été évalué entre 60 et 65 000 euros.



Quant à la rentabilité locative, M. et Mme [Z] concluent en ces termes (leurs conclusions pages 7 et 19):

 

'Le loyer était initialement fixé à 491 euros. Toutefois l'exploitant a sollicité, à plusieurs reprises, la baisse de ce loyer faute de locataires ainsi que des périodes de vacances locatives, ces dernières étant expliquées par le gestionnaire de la façon suivante:



 La période de vacances locatives que vous avez connue s'explique par deux grandes raisons: tout d'abord le secteur [Localité 3] n'est pas un secteur porteur. Il est éloigné de la grande ville la plus proche ([Localité 4]) et les offres d'emploi ne progressent pas ou très peu....'



Ce faisant, M. et Mme [Z] reproduisent expressément les termes d'un courrier qui leur a été adressé le 15 juin 2011, convenant qu'ils ont connu des périodes de vacances locatives dès l'origine de la location en 2007 et avoir été contraints de baisser le loyer.



Alors qu'il n'est nullement contesté que M. et Mme [Z] ont pu bénéficier de l'avantage fiscal, il convient d'observer que les appelants ont vu leur atttention attirée sur la nécessité de procéder à plusieurs reprises à des baisses de loyer, notamment en juin 2011, par le courrier expressément visé, dans des termes qui ne laissaient subsister aucun doute sur le fait qu'ils connaissaient les difficultés tenant au marché locatif local remettant de facto également en cause la valeur du bien et partant, toute la rentabilité du placement, dans des conditions telles qu'ils auraient dû connaître à cette date les faits leur permettant d'agir.



Il doit enfin être observé que M. et Mme [Z] ont encore attendu 2 ans après le terme de leur investissement pour faire procéder à l'évaluation du bien le 17 juin 2020, confirmant que la date d'arrivée au terme du contrat est en l'espèce purement théorique.



En conséquence, l'action introduite à l'encontre des sociétés du groupe Omnium le 25 janvier 2021 est prescrite et l'ordonnance entreprise confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action de M. et Mme [Z], sans qu'il y ait lieu en conséquence de statuer sur l'intérêt à défendre des intimés.



A l'encontre de la société [K] [V] Participations et [K] [V] assignés ès qualités d'associés de la SCI Vantage, M. et Mme [Z] soutiennent qu'agissant en réparation d'un préjudice indirect ayant consisté en une perte de chance de ne pas conclure sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour des faits antérieurs à la liquidation amiable de la société alors que le principe et le montant de la responsabilité n'était pas tranchés par le juge à la date de la liquidation et ne l'est toujours pas à ce jour, le dommage n'étant pas encore manifesté, la prescription n'a pas commencé à courir.



Cependant c'est à bon droit que la société [K] [V] Participations et M. [K] [V] qui ont été assignés en leur qualité d'associés de la société Vantage, font valoir qu'en application des dispositions de l'article 1859 du code civil selon lequel 'toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société', l'action entreprise à leur encontre plus de 5 ans après la liquidation intervenue le 14 février 2011 est prescrite.



En effet, ni la société [K] [V] Participations, ni [K] [V] ne sont poursuivis en qualité de liquidateur et si la société [K] [V] Participations a été désignée liquidateur amiable de la SCI Vantage, il est admis que l'action en paiement dirigée contre l'associé désigné liquidateur amiable, pris en sa seule qualité d'associé, comme en l'espèce, est soumise à la prescription de cet article, n'étant reproché à cette société aucune faute qui aurait été commise dans ses fonctions de liquidateur amiable.



Dès lors, l'action entreprise le 25 janvier 2021 à l'encontre de la société [K] [V] Participations et de M. [K] [V] est prescrite et l'ordonnance entreprise confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action de M. et Mme [Z], sans qu'il y ait lieu en conséquence de statuer sur l'intérêt à défendre des intimés.



Elle est également confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens de première instance et demandes au titre des frais irrépétibles y afférents.



Succombant en leur recours M. et Mme [Z] en supporteront les dépens et seront équitablement condamnés à payer aux sociétés du groupe Omnium ensemble une somme de 2 000 euros et à la société [K] [V] Participations et à M. [K] [V] ensemble une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La Cour



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.



Condamne in solidum M.et Mme [Z] à payer aux sociétés du groupe Omnium ensemble une somme de 2 000 euros et à la société [K] [V] Participations et à M. [K] [V] ensemble une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les condamne in solidum aux dépens du présent recours avec distraction au profit de Maitre Eva Vieuville, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE