Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 2 — 7 juillet 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 2



ARRÊT DU 07/07/2022



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N° de MINUTE : 

N° RG 21/00452 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TM2K



Jugement (N° 17/02980)

rendu le 31 août 2020 par le tribunal judiciaire de Dunkerque







APPELANTE



La Ville de Dunkerque

prise en la personne de ses représentants légaux

Hôtel de ville de Dunkerque - place Charles Valentin

59140 Dunkerque



représentée et assistée de Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque





INTIMÉE



La SAS Dunotel

prise en la personne de son représentant légal 

ayant son siège social 19 rue Michelet

92170 Vanves



représentée par Me Bernard Franchi, membre de la SCP Processuel, avocat au barreau de Douai

assistée de Me Fabio Bonaglia, avocat au barreau de Paris





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Catherine Bolteau-Serre, président de chambre

Sophie Tuffreau, conseiller

Jean-François Le Pouliquen, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps



DÉBATS à l'audience publique du 25 avril 2022 après rapport oral de l'affaire par Sophie Tuffreau

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.







ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 juillet 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Bolteau-Serre, président, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 février 2022 



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Vu le jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque du 31 août 2020 ;



Vu la déclaration d'appel de la Ville de Dunkerque reçue au greffe de la cour d'appel de ce siège le 20 janvier 2021 ;



Vu les conclusions de la ville de Dunkerque déposées au greffe le 3 février 2022 ;



Vu les conclusions de la société Dunotel déposées au greffe le 19 juillet 2021 ;



Vu l'ordonnance de clôture prise le 21 février 2022 ;





EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique du 9 avril 2010, la ville de Dunkerque s'est engagée à consentir à la société GHM, ou la personne substituée, sous certaines conditions suspensives, un bail à construction d'une durée de 99 ans, sur l'ensemble immobilier situé 205, 383, 392, place du casino, 343, 382, rue Tancrède, 366, 345 digue de Mer et 2, rue Edmond Duhan à Dunkerque.



Cet acte a fait l'objet de deux avenants notariés les 20 avril 2011 et 2 mai 2013, qui ont notamment eu pour effet de substituer la société Dunotel à la société GHM, d'ajouter une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par la société Dunotel et de proroger la durée de validité initiale de l'acte du 9 avril 2010.



Au motif que la ville de Dunkerque avait refusé de réitérer le bail à construction par acte authentique alors que le permis de construire était définitif depuis le 23 janvier 2014 et que les conditions suspensives avaient été levées en intégralité, la société Dunotel a fait assigner la ville de Dunkerque devant le tribunal judiciaire de Dunkerque afin d'obtenir notamment, à titre principal, l'exécution forcée du bail à construction, la production sous astreinte par la ville de Dunkerque du bail à construction et de certains documents nécessaires à sa validité et, à titre subsidiaire, sa condamnation à l'indemniser du préjudice subi consécutivement à la non réitération.



Par ordonnance du 6 octobre 2015, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Dunkerque incompétent pour connaître du litige et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant les juridictions administratives.



Par arrêt du 12 mai 2016, la cour d'appel de Douai a infirmé cette décision en toutes ses dispositions et a rejeté l'exception d'incompétence et la demande d'évocation au fond du litige.



Le pourvoi formé par la société Dunotel à l'encontre de cet arrêt a été rejeté par la Cour de cassation par arrêt du 4 octobre 2017.





Par ordonnance du 12 novembre 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande d'expertise judiciaire présentée par la ville de Dunkerque.



Par jugement du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

'rejeté la demande de la société Dunotel tendant à voir prononcer la résiliation de la promesse de bail à construction du 9 avril 2010 aux torts exclusifs de la ville de Dunkerque

'rejeté la demande d'expertise

'condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 471'177 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement

'rejeté les demandes de dommages et intérêts de la société Dunotel au titre des gains manqués et de l'atteinte à l'image

'rejeté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la ville de Dunkerque

'condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 10'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

'rejeté la demande présentée par la ville de Dunkerque au titre des frais irrépétibles

'condamné la ville de Dunkerque aux dépens

'ordonné l'exécution provisoire du jugement à hauteur de la moitié des condamnations prononcées.



Par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel de ce siège le 20 janvier 2021, la ville de Dunkerque a interjeté appel du jugement entrepris en ce qu'il a :

'condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 471'177 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement

'rejeté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la ville de Dunkerque

'condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 10'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

'rejeté la demande présentée par la ville de Dunkerque au titre des frais irrépétibles

'condamné la ville de Dunkerque aux dépens

'ordonné l'exécution provisoire du jugement à hauteur de la moitié des condamnations prononcées.



*

* *



Dans ses conclusions déposées au greffe le 3 février 2022, la ville de Dunkerque demande à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

'condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 471'177 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement

'rejeté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la ville de Dunkerque

'condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 10'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

'rejeté la demande présentée par la ville de Dunkerque au titre des frais irrépétibles

'condamné la ville de Dunkerque aux dépens

'ordonné l'exécution provisoire du jugement à hauteur de la moitié des condamnations prononcées

et, statuant à nouveau, de :

À titre principal,

'débouter la société Dunotel de l'ensemble de ses demandes

'condamner reconventionnellement la société Dunotel à lui payer la somme de 107'693,63 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des loyers et redevances fiscales

À titre subsidiaire, si la ville de Dunkerque était jugée exclusivement responsable de la rupture des pourparlers,

'limiter la condamnation de la ville de Dunkerque à la somme de 148'368,46 euros, au titre des frais exposés par la société Dunotel dans le cadre des pourparlers

En tout état de cause,

'ordonner la prise d'intérêts au taux légal des condamnations à compter de la date du jugement de première instance

'condamner la société Dunotel à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





Dans ses conclusions déposées au greffe le 19 juillet 2021, la société Dunotel demande à la cour de :

'débouter la ville de Dunkerque de l'intégralité de ses moyens et prétentions

'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- rejeté la demande de la société Dunotel tendant à voir prononcer la résiliation de la promesse de bail à construction du 9 avril 2010 aux torts exclusifs de la ville de Dunkerque

- condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 471'177 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement

Statuant à nouveau :

À titre principal,

'prononcer la résiliation de la promesse de bail à construction aux torts de la ville de Dunkerque

À titre subsidiaire,

'constater que la ville de Dunkerque a manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi la promesse de bail à construction engageant sa responsabilité

En tout état de cause,

'condamner la ville de Dunkerque à lui payer la somme de 569'305 euros hors-taxes, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2014, avec capitalisation

'confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

-rejeté la demande d'expertise

- rejeté les demandes de dommages et intérêts de la société Dunotel au titre des gains manqués et de l'atteinte à l'image

-rejeté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la ville de Dunkerque

-condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 10'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

-rejeté la demande présentée par la ville de Dunkerque au titre des frais irrépétibles

-ordonné l'exécution provisoire du jugement à hauteur de la moitié des condamnations prononcées

'condamner la ville de Dunkerque à lui verser la somme de 10'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, outre les entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP Processuel.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions ci-dessus visées.



L'ordonnance de clôture a été prise le 21 février 2022.







MOTIFS DE LA DÉCISION





I'Sur la demande de la société Dunotel en résiliation de la promesse aux torts de la ville de Dunkerque



La société Dunotel sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir prononcer la résiliation de la promesse de bail à construction du 9 avril 2010 aux torts exclusifs de la ville de Dunkerque.



À cet effet, elle fait valoir que la sanction de la caducité de l'acte n'a été stipulée que dans l'hypothèse où la purge du permis de construire ne pouvait être obtenue dans le délai de 36 mois. Elle en conclut que l'ensemble des conditions suspensives étant levées avant le 20 avril 2014, le refus de réitérer son engagement par la ville était fautif de sorte que la résiliation de la promesse est intervenue aux torts de cette dernière.



De son côté, la ville de Dunkerque se prévaut de l'absence d'engagement définitif en faisant valoir que la promesse synallagmatique de bail à construction ne vaut pas bail dans la mesure où le prix n'était pas déterminable et, à titre subsidiaire, de la caducité de la promesse d'une part en l'absence de réalisation des conditions suspensives et d'autre part en raison de l'arrivée à terme de la promesse.





1. Sur la validité de la promesse de bail à construction



Aux termes de l'article L251-1 du code de la construction et de l'habitation, « constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.

Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes. Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »



Aucune des dispositions contenues dans le code de la construction et de l'habitation ne prévoit toutefois de régime spécifique en ce qui concerne la promesse de bail à construction. C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que le régime applicable à cette dernière était celui du bail ordinaire tel qu'il est défini par le code civil.



Il résulte des dispositions de l'article 1709 du code civil que lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix et dès lors qu'il n'est pas démontré que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la promesse de bail vaut bail.



À cet égard, la ville de Dunkerque soutient que le prix n'était ni déterminé ni déterminable, faute d'être défini par une modalité indépendante de la volonté des parties, de sorte que l'acte du 9 avril 2010 n'est pas valable. 



En l'espèce, l'acte authentique du 9 avril 2010 stipule que le bail à construction donnera lieu au paiement d'une redevance annuelle qui ne pourra excéder 1 % du chiffre d'affaire hors taxes annuel de l'hôtel. Il précise que cette redevance est composée de deux parties :

'une partie fixe calculée à partir de la surface hors 'uvre nette (SHON) figurant dans le permis de construire et avec application d'une franchise de 8 ans au bénéfice du locataire en contrepartie de la prise en charge par lui des travaux d'adaptation et de consolidation de la dalle

'une partie variable calculée à partir d'un pourcentage (0,5 %) du chiffre d'affaire hors-taxes annuel réalisé par l'hôtel, payable sous condition de la réalisation d'un chiffre d'affaire annuel supérieur à 3'900'000 euros hors-taxes.



Les modalités de fixation de la redevance ne sont pas liées à la survenance d'un événement futur incertain ni à la seule volonté de la société Dunotel dans la mesure où si une partie fixe de celle-ci est calculée en fonction de la SHON figurant dans le permis de construire, il est précisé en page n° 17 de l'acte que « le permis de construire devra autoriser la construction d'un hôtel restaurant d'une SHON comprise entre 5100 et 5300 m² et être conforme aux dispositions d'urbanisme. »



C'est donc à juste titre que les premiers juges ont estimé que l'acte n'était pas dépourvu de l'élément essentiel relatif au montant de la redevance.





2. Sur la caducité de la promesse de bail à construction



En l'espèce, la promesse synallagmatique de bail à construction du 9 avril 2010 prévoyait sa signature « au plus tard 15 jours après la réalisation de la dernière des conditions suspensives ci-après convenues » et, qu'en cas de non réalisation d'une condition suspensive et sauf renonciation au bénéfice de cette condition, la promesse sera considérée comme caduque, sans indemnité de part et d'autre.



Il a été ainsi prévu, au nombre des conditions suspensives précisées comme ne profitant qu'au preneur :

'le dépôt d'une demande de permis de construire au plus tard dans les quatre mois à compter de l'acte formulé au nom du bénéficiaire ou de la personne substituée et l'obtention d'un permis de construire définitif par absence d'un quelconque recours des tiers

'la présentation par le preneur au bailleur, dans les quinze jours de la signature de la promesse, d'un compte de résultat prévisionnel et d'un plan de financement

'la désaffectation et le déclassement du domaine public par le bailleur, c'est-à-dire la ville de Dunkerque, du terrain d'assiette du bail à construction matérialisés par la production par le bailleur d'une décision de désaffectation et de déclassement, sous la forme d'une délibération adoptée en son conseil municipal rendue exécutoire.



Par ailleurs, il a été inséré à l'acte une condition suspensive profitant à chacune des parties consistant dans la délivrance par la conservation des hypothèques d'un état hypothécaire ne relevant pas l'existence de privilèges et hypothèques dont le montant entraînerait la nécessité d'une procédure de purge ou de saisie immobilière.



Une demande de permis de construire a été déposée par la société Dunotel le 11 juin 2010 et il a été accordé par le maire de Dunkerque le 7 décembre 2010. Il a cependant fait l'objet d'un recours.



Par acte authentique du 20 avril 2011, la société Dunotel et la ville de Dunkerque ont régularisé un avenant au bail à construction aux termes duquel ils ont convenu de la substitution de la société Dunotel en qualité de bénéficiaire ou preneur, de la prorogation de la promesse de bail à construction pendant un délai de 36 mois et de l'ajout d'une condition suspensive d'obtention de financement au profit de la société Dunotel. 



La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire définitif n'ayant toujours pas été réalisée en présence de recours, le bénéficiaire a sollicité une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts dans la mesure où les accords de financement obtenus étaient devenus caducs compte tenu de ces recours. C'est dans ces conditions qu'un second avenant a été régularisé par acte authentique du 2 mai 2013, aux termes duquel :

'la condition d'obtention du prêt devait être réalisée au plus tard 6 mois après l'obtention d'une décision judiciaire de dernière instance devenue définitive rejetant les recours à l'encontre du permis de construire 

'toutes les autres clauses de la promesse de bail à construction du 9 avril 2010 et du premier avenant du 20 avril 2011 restent inchangées.



Par décision du 21 novembre 2013, le tribunal administratif de Lille a confirmé la validité du permis de construire obtenu pour la réalisation du projet. En l'absence de recours à l'encontre de cette décision, le permis de construire est devenu définitif le 23 janvier 2014.



La ville de Dunkerque en conclut que faute d'avoir été régularisée en la forme authentique, la promesse de bail est devenue de plein droit caduque le 20 avril 2014, soit 36 mois après la signature de l'avenant du 20 avril 2011 alors que la société Dunotel considère que le délai de 36 mois était uniquement lié à l'obtention du permis de construire et que, dans la mesure ce dernier a été obtenu, la ville de Dunkerque ne peut s'en prévaloir.



En l'espèce, la clause intitulée « prorogation de la promesse de bail à construction » insérée dans l'avenant du 20 avril 2011 est rédigée de la sorte :



« La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire définitif n'est pas réalisée à ce jour.

Un permis de construire a été obtenu le 7 décembre 2010 sous le n° PC 591831000047 et fait actuellement l'objet de deux recours.

Pour permettre la purge de ces recours, il est expressément convenu entre les parties de maintenir les effets de la promesse de bail à construction pendant un délai de 36 mois à compter du présent avenant.

À défaut de régularisation de l'acte authentique de bail à construction dans le délai stipulé ci-dessus, la promesse sera définitivement et de plein droit caduque. »



Il résulte de cet avenant que la promesse de bail à construction encourt la caducité si elle n'a pas été régularisée en la forme authentique avant le 20 avril 2014, sans que cette caducité ne soit conditionnée à l'absence d'obtention du permis de construire.



L'avenant du 2 mai 2013 a uniquement prorogé la condition suspensive d'obtention de prêt « au plus tard 6 mois après l'obtention d'une décision judiciaire de dernière instance devenue définitive rejetant les recours à l'encontre du permis de construire ».



Si la date de réalisation de cette condition suspensive n'est pas précisée, l'avenant du 2 mai 2013 rappelle toutefois que « les effets de la promesse de bail à construction ont été maintenus pendant un délai de 36 mois à compter [de l'avenant du 20 avril 2011], soit jusqu'au 20 avril 2014. » Il est également mentionné que « toutes les autres clauses de la promesse de bail à construction du 9 avril 2010 et du premier avenant susvisé en date du 20 avril 2011, restent inchangées. »



Dès lors, aux termes de ce second avenant, le terme de la promesse de bail à construction, et la caducité encourue faute pour cette dernière d'avoir été réitérée en la forme authentique, ont été maintenus à la date du 20 avril 2014.







C'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'en l'absence de réitération en la forme authentique au 20 avril 2014, l'acte conclu le 9 avril 2010 était devenu automatiquement caduc.



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de prononcer la résiliation de la promesse de bail aux torts exclusifs de la ville de Dunkerque.





II'Sur la demande de la société Dunotel en dommages et intérêts



La société Dunotel sollicite la condamnation de la ville de Dunkerque à lui payer la somme de 569'305 euros au titre de son manquement à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi.



La ville de Dunkerque conteste engager sa responsabilité contractuelle en faisant valoir que les parties avaient fait stipuler une absence d'indemnité dans l'hypothèse de la caducité. Elle ajoute que l'absence de garantie sur le financement de la construction et le départ à venir de la société GHM lui permettaient de reprendre sa liberté contractuelle et constituent des fautes de la société Dunotel qui ont concouru au préjudice de cette dernière. Enfin, elle conclut que le parallélisme des formes devait être respecté et qu'elle était dans l'impossibilité de réunir le conseil municipal dans le délai de 15 jours entre son élection et le terme de la promesse.





1. Sur la faute de la ville de Dunkerque



En l'espèce, il est indiqué à l'acte authentique du 9 avril 2010 qu'« en cas de non réalisation d'une condition suspensive et sauf renonciation au bénéfice de cette condition, cette promesse sera considérée comme caduque, sans indemnité de part ni d'autre. »



L'absence d'indemnité n'a donc été stipulée que dans l'hypothèse d'une caducité consécutive à l'absence de réalisation d'une condition suspensive et non en l'absence de régularisation de l'acte authentique de bail à construction dans le délai stipulé.



Il y a donc lieu d'examiner, avant de statuer sur l'exécution de bonne foi ou non par la ville de Dunkerque de ses engagements, si la caducité de l'acte n'était pas également encourue en raison de l'absence de réalisation des conditions suspensives.





- Sur la réalisation des conditions suspensives



Quatre conditions suspensives ont été prévues à l'acte du 9 avril 2010 (trois ne profitant qu'au preneur : l'obtention d'un permis de construire définitif, la présentation d'un compte de résultat prévisionnel et d'un plan de financement par le preneur, la désaffectation et le déclassement du domaine public par le bailleur et la dernière, la délivrance par la conservation des hypothèques d'un état hypothécaire, profitant aux deux parties).



Par ailleurs, l'avenant du 20 avril 2011 et celui du 2 mai 2013 y ont ajouté la condition l'obtention d'un prêt par la société Dunotel au plus tard six mois après l'obtention d'une décision judiciaire de dernière instance devenue définitive rejetant les recours à l'encontre du permis de construire.





La ville de Dunkerque se prévaut de l'absence de réalisation des conditions relatives à l'obtention d'un prêt par la société Dunotel ainsi que celle relative au classement hôtelier de l'exploitation.



Toutefois, s'agissant du classement hôtelier de l'exploitation, s'il est indiqué au terme de la promesse de bail que « le preneur s'engage à réaliser le programme suivant : hôtel d'une capacité de 100 à 110 chambres de catégorie trois étoiles (normes conformes à la réglementation la plus récente applicable en la matière) sous l'enseigne Best western ou toute autre enseigne de même niveau, ainsi que les commodités afférentes à ce type d'établissement (spa, fitness,'). Étant ici précisé que le classement hôtelier constitue une condition essentielle et déterminante du bail à construction », ce classement n'a pas été érigé en constitution suspensive.



Par ailleurs, s'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, il est indiqué dans les avenants qu'elle est stipulée en faveur du preneur, de sorte que la ville de Dunkerque ne peut s'en prévaloir.



Ces conditions n'ont donc pas entraîné la caducité de l'acte. Il y a donc lieu d'examiner si une indemnité est due par la ville de Dunkerque au titre de la rupture des relations contractuelles.





- Sur l'exécution de bonne foi de ses engagements par la ville de Dunkerque



En l'espèce, les parties étaient en étroite relation depuis l'année 2011 et il ressort des avenants successifs que l'acte authentique n'a pu être régularisé en raison des recours affectant le permis de construire. Ce dernier étant devenu définitif à la date du 23 janvier 2014, il n'existait dès lors aucun obstacle à la régularisation de l'acte.



Ainsi, par e-mail du 9 avril 2014, le gérant de la société GHM a indiqué à Monsieur [N], directeur adjoint à la ville de Dunkerque, être surpris de ne pas avoir de réponse à son dernier message concernant la mise à jour du bail à construction au vu de la date butoir du 21 avril 2014 et l'a interrogé sur l'issue envisagée.



Par e-mail du même jour, Monsieur [N] a répondu que Maître [R], notaire de la ville de Dunkerque, allait prendre contact avec son confrère, Me [J], notaire de la société Dunotel, afin de convenir des modalités de résolution de la situation, en précisant « il semble que ce soit le cas et qu'un échange de courriers entre les parties permet de confirmer le maintien des dispositions existantes, pour une régularisation lors d'un prochain conseil municipal une fois le schéma de reprise du projet officialisé. »



C'est ainsi que le jour même, le notaire de la ville de Dunkerque a confirmé que la délibération concernant la désaffectation et le déclassement avait été prise le 29 mars 2010, qu'un état hypothécaire avait été obtenu qu'il y aura lieu de proroger et qu'il était nécessaire de prévoir un échange de courriers entre les parties afin d'envisager un maintien des relations contractuelles au-delà de la date butoir du 20 avril 2014.



Par e-mail du 10 avril 2014, Monsieur [N] a confirmé qu'il préparerait le projet de courrier d'ici la fin de la semaine et verrait le maire le lundi suivant pour évoquer avec lui l'avancement du projet plus en détail ainsi que le courrier.



Par courrier du 11 avril 2014, la société Dunotel a sollicité de la ville de Dunkerque son accord pour voir maintenir les effets de la promesse de bail à construction au-delà de la date du 20 avril 2014 afin de parvenir à une signature du bail au plus tard le 31 juillet 2014 compte tenu de la préparation d'un certain nombre de documents toujours en cours. En l'absence de réponse, cette demande a été réitérée par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2014.



Par courrier en réponse du 27 mai 2014, le maire la ville de Dunkerque a indiqué à la société Dunotel :



« J'ai le regret de vous informer qu'il ne sera pas possible d'accéder à votre demande. Je souhaite en effet que la promesse de bail à construction et ses avenants puissent recevoir une stricte application et éviter ainsi tout aléa juridique.

Les conditions suspensives du bail n'étant pas levées au 20 avril 2014, la promesse de bail à construction et ses avenants, cessent leur effet à cette date.

Néanmoins, l'intérêt d'un projet hôtelier de cette nature à Dunkerque demeure et je reste à votre disposition pour évoquer tout projet sur un site alternatif. »



La ville de Dunkerque justifie ainsi l'absence de régularisation de l'acte par la non réalisation des conditions suspensives.



Or, comme il a été indiqué précédemment, la seule condition suspensive restant à lever était celle relative au financement du projet, laquelle ne bénéficie qu'à la société Dunotel.



Ainsi, la ville de Dunkerque ne saurait se prévaloir de l'absence de garantie sur le financement qui selon elle laissait planer un doute sérieux sur la possibilité de Dunotel de conclure le contrat, aucune clause n'ayant été stipulée dans la promesse de bail à construction en faveur du bailleur.



Par ailleurs, s'agissant de la disparition de l'intuitu personae, il sera relevé que le contrat a été conclu avec une société commerciale, avec possibilité de substitution qui a été faite au profit de la société Dunotel. La ville de Dunkerque ne saurait dès lors se prévaloir d'un changement de l'actionnariat de la société Dunotel pour justifier de la rupture des relations commerciales. 



Enfin, si le changement de majorité municipale ainsi que la nécessité de réunir un nouveau conseil dans un délai relativement court pouvait justifier un report de la signature de l'acte, il résulte expressément du courrier de la ville de Dunkerque que cette dernière ne souhaitait plus mener le projet tel qu'il avait été conçu indiquant expressément rester à la disposition de la société Dunotel « pour évoquer tout projet sur un site alternatif ».



C'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'en n'effectuant aucune démarche pour obtenir la signature de l'acte authentique et en invoquant la caducité de la promesse, la ville de Dunkerque n'avait pas exécuté de bonne foi la convention régularisée entre les parties et avait commis une faute.





2. Sur le préjudice



La société Dunotel sollicite :

'la somme de 524'188 euros au titre des dépenses d'investissement

'la somme de 45'117 euros au titre des charges d'exploitation









- Sur les dépenses d'investissement



La société Dunotel sollicite :

'la somme de 50'000 euros HT correspondant aux prestations de la société Argos 

'la somme de 67'500 euros correspondant aux prestations du BET Pingat

'la somme de 6 493,10 euros HT correspondant aux prestations de la société Socotec

'la somme de 140'000 euros HT correspondant aux prestations de la société Alpimagine

'la somme de 37'500 euros HT au titre de la prestation du groupement Bruguière-Petit

'la somme de 208'250 euros HT au titre des prestations du cabinet d'architecte Caau

'la somme de 6 892,01 euro HT au titre de la facture émise par la société Hi Coquelles

'la somme de 3 845 euros HT au titre de la facture de la SCP Zwertvaegher, géomètre expert

'la somme de 3 220 euros HT au titre de la prestation du cabinet d'architecte Artkea

'la somme de 2 74 euros HT au titre du panneau d'affichage du permis de construire

'la somme de 214 euros HT au titre de la facture de la SCP Bruneval, huissier de justice, pour l'affichage du permis de construire.





La société Dunotel est bien fondée à solliciter le remboursement des sommes qu'elle a effectivement engagées et dont elle justifie.



S'agissant des prestations de la société Argos, chargée de la maîtrise d''uvre d'exécution, la société Dunotel justifie du paiement de la somme de 25'000 euros HT selon facture du 23 décembre 2010, outre le remboursement à la société GHM de la somme de 25'000 euros HT, soit la somme totale de 50'000 euros HT.



S'agissant des prestations du bureau d'études techniques Pingat, la société Dunotel justifie avoir payé la somme de 52'500 euros HT et avoir remboursé à la société GHM la somme de 15'000 euros HT, soit la somme de 67'500 euros HT.



S'agissant des prestations de la société Socotec, chargée de conventions de contrôle technique, de vérification technique des équipements et de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé des travailleurs, la société Dunotel justifie avoir payé la somme totale de 6 493,10 euros HT.



S'agissant des prestations de la société Alp imagine, laquelle s'est vue confier un contrat d'assistance en matière de développement hôtelier, la société Dunotel produit une facture de solde datée du 23 juin 2010 d'un montant HT de 80'000 euros. Par ailleurs, elle justifie avoir remboursé à la société GHM la somme de la somme de 71'760 euros, correspondant à la somme de 60'000 euros HT. Elle justifie dès lors avoir dépensé la somme de 140'000 euros HT au titre des prestations de la société Alp imagine.



S'agissant des prestations du groupement Bruguière-Petit, lequel s'est vu confier une mission d'architecture d'intérieur et de décoration, la société Dunotel justifie avoir réglé les sommes TTC de 14'950 euros, 11'960 euros et 8 970 euros outre la somme de 8 970 euros remboursée à la société GHM, soit un total de 44'850 euros TTC correspondant à la somme de 37'500 euros HT.



S'agissant des prestations du cabinet d'architecte Caau, lequel s'est vu confier un contrat de maîtrise d''uvre de conception, la société Dunotel justifie avoir réglé les sommes TTC de 29'302 euros, 17'581,20 euros, 70'324,80 euros et 102'557 euros soit la somme totale de 219'765 euros, outre le remboursement fait à la société GHM de la somme de 29'302 euros, soit un montant total de 249'067 euros TTC, correspondant à la somme de 208'250 euros HT.



S'agissant de la somme de 6 892,01 euros HT au titre de la facture émise par la société Holiday In Coquelles, que la société Dunotel indique correspondre aux prestations de conseil fournies par le directeur et le chef de cuisine qui ont travaillé sur la conception de la cuisine et l'appel d'offres, cette somme est justifiée par le classement hôtelier de haut niveau sollicité par le bailleur.



S'agissant de la facture de la société Ediprim d'un montant de 274 euros HT, elle correspond au panneau pour l'affichage du permis de construire et sera dès lors retenue.



S'agissant des sommes de 3 845 euros HT au titre de la prestation de la SCP Zwertvaegher, géomètre expert, 3 220 euros au titre de la prestation de la société Artkea, cabinet d'architecte qui aurait assisté le maître d''uvre pour la négociation du marché avec le groupement de maîtrise d''uvre et de 214 euros au titre du coût de l'affichage du permis de construire par huissier de justice, si elles figurent dans le grand livre fournisseur de la société Dunotel de mai à décembre 2011, aucune autre pièce ne vient en justifier. Elles seront dès lors rejetées.



Dans ces conditions, la ville de Dunkerque sera condamnée à payer à la société Dunotel la somme de 516'909,11 euros HT au titre du préjudice correspondant aux dépenses d'investissement.



Cette somme portera intérêt à compter de l'assignation du 8 août 2014. Il y a par ailleurs lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.



Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.





- Sur les charges d'exploitation



La société Dunotel sollicite la somme de 45'117 euros au titre des charges supportées pour l'exploitation du projet et notamment dans l'attente de l'exécution par la ville de ses engagements depuis 2014. 



Cette somme, détaillée dans le tableau établi par la société Dunotel en pièce n° 15, est selon elle corroborée par les comptes fournisseurs figurant dans sa pièce n° 16. Toutefois, il n'est pas possible, à la lecture de cette pièce, qui par ailleurs ne correspond qu'à la période comprise entre mai 2010 et décembre 2011, de déterminer à quoi correspondent les sommes sollicitées au titre des charges d'exploitation, pour lesquelles il n'est produit aucune facture.



Cette demande sera dès lors rejetée. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.





III'Sur la demande de la ville de Dunkerque au titre de la perte de chance de bénéficier de loyers et redevances fiscales



La ville de Dunkerque explique avoir subi un préjudice financier correspondant à la perte de chance de percevoir des loyers et redevances fiscales au titre de la convention passée entre la société Dunotel et la ville de Dunkerque. Elle ne forme aucune demande au titre du préjudice d'atteinte à son image.



Toutefois, il résulte des éléments précédemment développés que la ville de Dunkerque, qui a refusé de proroger la promesse de bail à construction et a elle-même indiqué envisager un projet sur un site alternatif, ne souhaitait pas voir aboutir le projet initialement envisagé avec la société Dunotel. Elle est dès lors seule à l'origine de l'absence d'aboutissement du projet et ne saurait de ce fait réclamer aucune indemnité à ce titre.



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté ses demandes.





IV'Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.



La ville de Dunkerque, qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société Dunotel la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort ;



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 471'177 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :



Condamne la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 516'909,11 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 8 août 2014 ;



Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière ;



Condamne la ville de Dunkerque à payer à la société Dunotel la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;



Déboute la ville de Dunkerque sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;



Condamne la ville de Dunkerque aux dépens d'appel ;



Autorise la SCP Processuel à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.







Le greffier,Le président,

Anaïs Millescamps.Catherine Bolteau-Serre.