Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 7 juillet 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 07/07/2022





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N° de MINUTE : 22/696 

N° RG 21/02863 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TUK3



Jugement (N° ) rendu le 12 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Douai 







APPELANT



Monsieur [J] [X]

né le 19 janvier 1972 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Sebastien Petit, avocat au barreau de Douai

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/005854 du 03/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉE



SCI Bellegambre Saint Pierre

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Jeanne Fayeulle, avocat au barreau de Lille



DÉBATS à l'audience publique du 26 avril 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller









ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 juillet 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 avril 2022 



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Par acte sous seing privé en date des 15 et 23 juillet 2019 et à effet du 20 juillet 2019, la société civile immobilière Bellegambe Saint Pierre a donné à bail, à usage d'habitation, pour une durée de trois ans, à M. [J] [X], un immeuble situé [Adresse 2], moyennant le versement d'un loyer de 480 euros outre une provision sur charges de 28 euros. 



Par acte d'huissier du 9 mars 2020, la SCI Bellegambe Saint Pierre à fait délivrer à M. [X] un commandement de payer la somme de 2 621,37 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges à la date du 4 mars 2020, outre les frais de poursuite (160,44 euros) ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. 



Par acte d'huissier du 12 novembre 2020, notifié au Préfet le même jour, la SCI Bellegambe Saint Pierre a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai aux fins de constater et, à défaut prononcer, la résiliation du bail, de prononcer l'expulsion de M. [X], de le condamner au paiement de diverses sommes d'argent au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ainsi qu'à une indemnité de procédure de 1 000 euros, outre les dépens. 





Par jugement contradictoire du 12mai 2021, le juge des contentieux de la protection a :

- déclaré recevable l'action en justice, 

- constaté que le bail conclu le 23 juillet 2019 entre la SCI Bellegambe Saint Pierre d'une part et M. [X] d'autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] est résilié depuis le 25 août 2020, 

- condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 7 614,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 8 mars 2021, terme du mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

- débouté M. [X] de sa demande en délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, 

- débouté M. [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

- condamné M. [X] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L412-2 et suivant du même code, 

- dit qu'à défaut pour M. [X] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier, 

- condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 511,15 euros, en ce compris la provision mensuelle sur charges (28 euros) susceptible de régularisation selon justification, à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération effective des lieux, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux, 

- renvoyé les parties s' agissant des meubles garnissant le logement loué, en cas de difficulté, à la saisine du juge de l'exécution,

- condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





M. [X] a relevé appel de cette décision par déclaration du 21 mai 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



La SCI Bellegambe Saint Pierre a constitué avocat le 17 juin 2021. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 15 novembre 2021, M. [X] demande à la cour de :

- dire son appel recevable et bien fondé,

En conséquence, 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Douai en date du 12 mai 2021 en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail liant M. [X] et la SCI Bellegambe Saint Pierre depuis le 25 août 2020, condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 7 614,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 8 mars 2021, terme du mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté M. [X] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, débouté M. [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux, condamné M. [X] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit la somme mensuelle de 511,15 euros en ce compris la provision mensuelle sur charges (28 euros) susceptible de régularisation selon justification, à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération effective des lieux, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement et condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs :

- débouter la SCI Bellegambe Saint Pierre de l'ensemble de ses demandes,

- à titre subsidiaire, dire qu'il devra bénéficier des plus larges délais de paiement et que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal

- en tout état de cause débouter la SCI Bellegambe Saint Pierre de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamner la SCI Bellegambe Saint Pierre aux dépens. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 21 octobre 2021, la SCI Bellegambe Saint Pierre demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai le 12 mai 2021 déclaré recevable l'action en justice, constaté que le bail conclu le 23 juillet 2019 entre la SCI Bellegambe Saint Pierre et M. [X], portant sur le logement sis [Adresse 3]) était résolu depuis le 25 août 2020, débouté M. [X] de sa demande en délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, débouté M. [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux, condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 511,15 euros au jour de la décision, en ce compris la provision mensuelle sur charges (28 euros) susceptible de régularisations selon justification, révisable selon les modalités contractuelles, à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération effective des lieux, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du jugement, dit que cette indemnité serait payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux, condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [X] aux dépens de l'instance,

- émender le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai le 12 mai 2021 en ce qu'il a condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 7 614,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 8 mars 2021, terme du mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

Y ajoutant : 

- condamner M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 8 299,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles et réparation des dégradations locatives dus au 29 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2020,

En tout état de cause :

- condamner M. [X] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure d'appel,

- condamner M. [X] au paiement de tous frais et dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile,

- débouter M. [X] de toutes demandes, fin et conclusions 



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1240 et 1343-5 du code civil et 696 et 700 du code de procédure civile.



Si M. [X] a interjeté appel de l'ensemble des dispositions du jugement et demande dans le dispositif de ses écritures l'infirmation du jugement sur la recevabilité de l'action, la constatation de la résiliation du bail, le rejet de sa demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, le rejet de la demande de délais pour quitter les lieux et sa condamnation au paiement de la somme de 7 614,83 euros, d'une indemnité d'occupation mensuelle et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, il ne développe aucun moyen à l'appui de ses demandes d'infirmation puis de débouté de ses demandes adverses. Les moyens par lui soutenus sont développés uniquement à l'appui de sa demande subsidiaire de délais de paiement sans effet suspensif de la clause résolutoire dès lors qu'il a quitté les lieux.



Par ailleurs, la SCI Bellegambe Saint Pierre a formé un appel incident afin d'actualiser le montant de la dette à la libération du logement, ladite dette incluant, outre les loyers, charges et indemnités d'occupations mensuelles, les sommes que la bailleresse met à sa charge au titre des réparations locatives. 



En l'absence de critiques des parties et de moyens à relever d'office, les dispositions du jugement autres que celles relatives à la condamnation au paiement de la somme de 7 614,83 euros et de l'indemnité d'occupation mensuelle courant à compter du 1er avril 2021 seront confirmées.



Sur le montant de la dette, les parties s'accordent sur la restitution du logement mais divergent sur la date de cette restitution, la SCI Bellegambe Saint Pierre retenant la date du 16 août 2021 correspondant à l'état des lieux de sortie et M. [X] celle du 20 juillet 2021 qu'il indique comme étant celle de la restitution des clés. 



S'il résulte de l'état des lieux du 16 août 2021, dressé par huissier de justice, que la société bailleresse avaient les clés du logement, de sorte que M. [X] avait nécessairement restitué les clés antérieurement, M. [X] ne produit aucune pièce de nature à établir qu'il avait restitué les clés le 20 juillet 2021. En revanche, les termes de la lettre de convocation à l'état des lieux de sortie adressée impliquent qu'au moins à la date de cette convocation le 9 août 2021 les clés avaient été restituées.



Ayant libéré le logement à la suite du jugement querellé assorti de l'exécution provisoire et la disposition du jugement ayant constaté la résiliation du bail au 25 août 2020 étant confirmée, M. [X] n'est tenu au paiement des indemnités d'occupation mensuelles que jusqu'au 9 août 2021.



Au vu du décompte du 29 septembre 2021, M. [X] est redevable de la somme de 

8 175,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la libération du logement après déduction des frais de procédure (632,51 euros) et calcul de l'indemnité d'occupation mensuelle d'août 2021 pour neuf jours d'occupation, ladite indemnité incluant les provisions sur charges calculées en fonction de la durée d'occupation.



Sur les réparations locatives, l'état des lieux d'entrée dressé de manière amiable et contradictoire le 23 juillet 2019 fait état d'un logement dont les embellissements muraux sont principalement s'agissant des peintures sur toile de verre en état d'usage. Pour le reste, les éléments d'équipement du logement et autres embellissements sont pour la majorité en bon état.



M. [X] ne produit pas l'état des lieux de sortie qui aurait été dressé selon lui de manière amiable et contradictoire par le mandataire de la société bailleresse. 



L'état des lieux de sortie dressé le 16 août 2021 par huissier de justice et auquel M. [X] a été convoqué à l'adresse de l'immeuble litigieux par lettre recommandée avec avis de réception postée le 9 août 2021, étant relevé que M. [X] n'allègue ni démontre avoir communiqué sa nouvelle adresse, décrit un logement sale et non entretenu. Sont ainsi mentionnés : l'encrassement, le caractère poussiéreux, la nécessité de lessiver, la présence de coulées de fluide, la nécessité de procéder à un nettoyage du logement et la présence de tartre de manière plus importante qu'à l'entrée dans les lieux sur la robinetterie et le lavabo de la salle de bains, l'huissier constatant que des éléments sont verdis.



Il en résulte que c'est exactement que la SCI Bellegambe Saint Pierre considère qu'un nettoyage est à la charge du locataire. Au vu de la facture du 31 août 2021 d'un montant de 330 euros et détaillant les prestations de la société Nettoyage Service Entretien et compte tenu de la superficie stipulée de 56 mètres carrés de l'immeuble, M. [X] est redevable de la somme de 330 euros de ce chef. 



En application de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 alors qu'il ne résulte d'aucun élément aux débats que M. [X] avait communiqué sa nouvelle adresse et que M. [X] ne justifie pas qu'un état des lieux amiable a été organisé par le mandataire de la bailleresse, il est établi qu'un état des lieux amiable ne pouvait être organisé. Le coût de la moitié de l'état des lieux de sortie sera supporté par M. [X], soit la somme de 137,76 euros (275,52/2- pièce 11 de la SCI Bellegambe Saint Pierre)



Au total, M. [X] est débiteur d'une somme de 8 642,86 euros de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie (480 euros). M. [X] est donc débiteur de la somme de 8 162,86 euros. 



Réformant le jugement en ses dispositions portant condamnation au paiement de la somme de 7 614,83 euros et de l'indemnité d'occupation mensuelle courant à compter du 1er avril 2021, pour tenir compte de l'évolution du litige et y ajoutant, M. [X] sera condamné au paiement de la somme de 8162,86 euros, créance arrêtée au 29 septembre 2021, au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, réparations locatives et frais d'état des lieux demeurés impayés à la libération du logement. Les intérêts au taux légal courront sur la somme de 7 614,83 euros à compter du jugement et de l'arrêt pour le surplus.



Sur les délais de paiement, M. [X] justifie bénéficier du revenu de solidarité active. Son état d'impécuniosité a en effet été constaté par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Douai dans un jugement du 6 juillet 2021. Il ne justifie pas de ses charges actuelles, les pièces produites par lui concernant l'immeuble litigieux qu'il a libéré.



La SCI Bellegambe Saint Pierre est une société familiale et justifie des taxes foncières qu'elle doit acquitter pour l'ensemble des immeubles lui appartenant pour un montant total de 24 482 euros en 2020, outre les dépenses d'entretien des immeubles qu'elle doit nécessairement assumer.



Malgré la situation personnelle, sociale et financière compliquée de M. [X], compte tenu des besoins de la bailleresse, sa demande de délais de paiement sera rejetée, étant relevé que les intérêts courent au taux légal 



Ajoutant au jugement, la demande de délai de paiement sera rejetée. 



Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Ces dispositions seront confirmées.



En cause d'appel, M. [X] sera condamné aux dépens et à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre une indemnité de procédure de 800 euros.



PAR CES MOTIFS : 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 7 614,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 8 mars 2021 et une indemnité d'occupation mensuelle de 511,15 euros à compter du 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 7 614,83 euros et de l'arrêt pour le surplus ;



L'infirme de ces chefs ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne M. [J] [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre la somme de 8 162,86 euros, créance arrêtée au 29 septembre 2021, au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, réparations locatives et frais d'état des lieux demeuré impayés à la libération du logement ;



Condamne M. [J] [X] à payer à la SCI Bellegambe Saint Pierre une indemnité de 800 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile exposés en cause d'appel ;



Condamne M. [J] [X] aux dépens d'appel. 





La GreffièreLe Président









Harmony PoyteauVéronique Dellelis