Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 2 — 7 juillet 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 2



ARRÊT DU 07/07/2022





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/04098 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TYKV



Ordonnance de référé (N° 20/00988) rendue le 22 juin 2021

par le président du tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SCCV Charles Quint prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social 2 rue Leday

80100 Abbeville



représentée et assistée de Me Clément Fournier, membre de la SELARL Avocatcom, avocat au barreau de Lille





INTIMÉE



La S.A. d'Habitations à Loyer Modéré sia habitat, prise en la personne de son représentant légal.

ayant son siège social, 67 avenue des Potiers

59500 Douai



représentée et assistée de Me Sébastien Carnel, avocat au barreau de Lille







DÉBATS à l'audience publique du 14 mars 2022 tenue par Catherine Bolteau-Serre magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Catherine Bolteau-Serre, président de chambre

Sophie Tuffreau, conseiller

Jean-François Le Pouliquen, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 juillet 2022 après prorogation du délibéré en date du 16 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Bolteau-Serre, président et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 février 2022



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Vu l'ordonnance de référé rendue le 22 juin 2021 par le président du tribunal judiciaire de Lille,



Vu la déclaration d'appel de la société Charles Quint du 22 juillet 2021,



Vu les conclusions de la société Charles Quint du 21 février 2022,



Vu les conclusions de la société Sia habitat du 21 février 2022,



Vu l'ordonnance de clôture du 21 février 2022.





EXPOSE DU LITIGE 



La SCCV Charles Quint est intervenue en qualité de maître d'ouvrage d'une opération immobilière située 79 à 83, rue des stations à Lille dénommée 'Charles Quint'portant sur un immeuble collectif de 32 appartements au total et d'un parking.



Elle a commercialisé cette opération dans le cadre de ventes immobilières en l'état futur d'achèvement. 



Les marchés des entreprises étaient uniques mais une partie du projet était prévue aux fins d'acquisition par des acquéreurs particuliers et l'autre partie du projet était destinée au logement social. 



Par acte authentique en date du 12 mai 2014, la SCCV Charles Quint a vendu à la société Sia habitat 8 lots à destination de logements et 4 lots à destination d'emplacements de parking. 



La vente a été conclue pour un prix forfaitaire, définitif et non révisable de 979 884 euros. 



Aux termes de l'acte de vente, la SCCV Charles Quint s'engageait à livrer dans un délai de 16 mois à compter de la date de vente, soit au plus tard le 12 septembre 2015.



L'immeuble n'ayant pas été livré dans les délais contractuels requis, la société Sia habitat, par acte en date du 30 septembre 2020, a fait assigner la SCCV Charles Quint aux fins d'avoir à livrer l'immeuble sous astreinte. Elle sollicitait également la condamnation du promoteur au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes : 

- 190 000 euros au titre des pertes de loyer ; 

- 29 396 euros au titre des pénalités de retard ; 

- 4 399,20 euros au titre des charges de copropriété ; 

- 29 396 euros au titre de la vétusté de l'immeuble au jour de la livraison. 







Par ordonnance de référé en date du 22 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Lille a :

- renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

- par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

- écarté comme irrecevables, la note en délibéré de Me [W] réceptionnée le 21 mai 2021 et la note en réponse de Me [L] réceptionnée le 31 mai 2021 ;

- dit n'y avoir pas lieu à statuer sur la demande aux fins de prendre acte ;

- condamné la SCCV Charles Quint à procéder à la livraison des lots à usage d'habitation n°101, 102, 103, 104, 105, 106, 107 et 108 et des lots à destination de places de stationnement n°24, 25, 26 et 27 de l'ensemble collectif sis à Lille, à l'angle de la rue des stations et de la rue Charles Quint, 83 rue des stations, achevés et en conformité avec les dispositions contractuelles visées à l'acte de vente et ce, dans un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir

- condamné la SCCV Charles Quint à communiquer à la SA Sia habitat dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision

- le certificat du maître d'oeuvre de l'opération attestant l'achèvement au sens des dispositions de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation.

- la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux déposée par

la SCCV Charles Quint en application des dispositions des articles L.462-1 et L.462-2 du code del'urbanisme et R.462-1 à R.462-10 du même code ou, à défaut, l'attestation de l'autorité ayant délivré le permis de construire de non-contestation de l'achèvement et de la conformité ;

- assorti cette obligation de communiquer d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de huit jours après la signification de l'ordonnance, et ce, pendant un mois;

- s'est réservé la liquidation de l'astreinte ;

- condamné la SCCV Charles Quint à payer à la SA Sia habitat la somme de 95 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de sa perte de chance en paiement des loyers du 1er septembre 2015 au 31 décembre 2020 ;

- dit n'y avoir pas lieu à référé pour statuer sur les demandes en paiement provisionnel de dommages et intérêts au titre des préjudices subis au titre du paiement des charges, de la vétusté de l'immeuble et des pénalités de retard ;

- condamné la SCCV Charles Quint à payer à la SA Sia habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'articIe 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de Ieurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la SA Sia habitat aux dépens de l'instance.



Par déclaration en date du 22 juillet 2021, la SCCV Charles Quint a interjeté appel de la décision.



Par dernières conclusions en date du 21 février 2022, la SCCV Charles Quint demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :

- infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a : 


condamné la SCCV Charles Quint à communiquer à la SA Sia habitat dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision : 


- le certificat du maître d''uvre de l'opération attestant l'achèvement au sens des dispositions de l'article R.261-1 du code de la construction et d'habitation ; 

- la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux déposée par la SCCV Charles Quint en application des dispositions des articles L.462-1 et L.462-2 du code de l'urbanisme et R.462-1 à R.462-10 du même code ou, à défaut, l'attestation de l'autorité ayant délivré le permis de construire de non-contestation de l'achèvement et de la conformité ; 


assorti cette obligation de communiquer d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de huit jours après la signification de l'ordonnance et ce, pendant un mois ; 

se réservant la liquidation de l'astreinte ; 

condamné la SCCV Charles Quint à payer à la Sia habitat la somme de 95 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de sa perte de chance en paiement des loyers du 1er septembre 2015 au 31 décembre 2020 ;

condamné la SCCV Charles Quint à payer à la SA Sia habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


- confirmer l'ordonnance de référé entreprise pour le surplus ; 

- désigner un expert judiciaire ayant pour mission de se prononcer sur le caractère achevé ou non des biens vendus, compte tenu du refus de la société Sia habitat de prendre livraison, et ce par application de l'article 40.4 du contrat de vente ; 

- débouter la société Sia habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; 

- condamner la société Sia habitat à payer à la société Charles Quint la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de la présente instance. 



Par dernières conclusions déposées le 21 février 2022, la société Sia habitat demande à la cour au visa des articles 835 et 910-4 du code de procédure civile, 1101 et 1231-1 du code civil, 

- Sur la livraison : 

Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


condamné la SCCV Charles Quint à procéder à la livraison des lots à usage d'habitation n°101, 102, 103, 104, 105, 106, 107 et 108 et des lots à destination de places de stationnement n°24, 25, 26 et 27 de l'ensemble collectif sis à Lille, à l'angle de la rue des stations et de la rue Charles Quint, 83 rue des stations, achevés et en conformité avec les dispositions contractuelles visées à l'acte de vente et ce, dans un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir. 


Mais la réformer en ce qu'elle n'a pas assorti cette condamnation d'une astreinte. 

Et statuant à nouveau sur ce point, 

Assortir la condamnation de la SCCV à procéder à la livraison des lots à usage d'habitation n°101, 102, 103, 104, 105, 106, 107 et 108 et des lots à destination de places 

de stationnement n°24, 25, 26 et 27 de l'ensemble collectif sis à Lille, à l'angle de la rue des stations et de la rue Charles Quint, 83 rue des stations, achevés et en conformité avec les dispositions contractuelles d'une peine d'astreinte de 1 500 euros par jour de retard et par lot au-delà du délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir et ce pour une durée de deux mois à l'issue de laquelle il pourra à nouveau être statué sur l'astreinte. 

- Sur les demandes provisionnelles : 

Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


condamné la SCCV Charles Quint à payer à la SA Sia habitat la somme de 95 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de sa perte de chance en paiement des loyers du 1er septembre 2015 au 31 décembre 2020. 

dit n'y avoir pas lieu à référé pour statuer sur les demandes en paiement provisionnel de dommages et intérêts au titre des préjudices subis au titre du paiement des charges, de la vétusté de l'immeuble et des pénalités de retard. 


Statuant à nouveau, 

Condamner la SCCV Charles Quint à payer, par provision, à la société Sia habitat, les sommes de : 

- 190 000 euros au titre de la perte de loyer, provisoirement arrêté au 31 décembre 2020 

- 29 396,00 euros au titre des pénalités de retard ; 

- 4 399,20 euros au titre des charges de copropriété, provisoirement arrêté au 31 août 2020 

- 29 396 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice lié à la vétusté de l'immeuble au jour de la livraison. 

Confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus en toutes ses dispositions. 

A titre subsidiaire, 

Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SCCV Charles Quint à payer par provision à la société Sia habitat la somme de 95 000 euros par provision. 

En tout état de cause, 

Débouter la SCCV Charles Quint de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

Débouter la SCCV Charles Quint de sa demande d'expertise judiciaire comme étant irrecevable et mal fondée, 

A titre subsidiaire sur ce point et en cas de désignation d'expert judicaire, 

Dire que l'expert aura également pour mission de dire si les lots vendus sont conformes aux dispositions contractuelles visées à l'acte de vente et aux autorisations d'urbanisme obtenues par la SCCV Charles Quint pour cette opération immobilière, 

Dire que les frais d'expertise judiciaire seront supportés à ses frais avancés par la SCCV Charles Quint,

Condamner la SCCV Charles Quint à payer à la société Sia habitat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d'appel,

Condamner la SCCV Charles Quint aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées, soutenues à l'audience et rappelées ci-dessus.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION





1- sur l'obligation de livrer l'immeuble



Il résulte de la déclaration d'appel de la SCCV Charles Quint que celle-ci n'a pas formé appel à l'encontre du chef de l'ordonnance l'ayant condamnée 'à procéder à la livraison des lots à usage d'habitation n°101, 102, 103, 104, 105, 106, 107 et 108 et des lots à destination de places de stationnement n°24, 25, 26 et 27 de l'ensemble collectif sis à Lille, à l'angle de la rue des stations et de la rue Charles Quint, 83 rue des stations, achevés et en conformité avec les dispositions contractuelles visées à l'acte de vente et ce, dans un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir'.



Ce chef de la décision entreprise est donc définitif.



La demande d'expertise sur le caractère achevé ou non des travaux, au visa des dispositions contractuelles de l'acte de vente qui la prévoit lorsque l'acquéreur refuse la livraison considérant que les biens vendus ne sont pas achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation (article 40-4), n'est pas recevable sauf à remettre en cause un chef du jugement définitif s'agissant de la condamnation à livrer les biens. 



La société Sia habitat a formé appel incident de l'ordonnance en ce que le premier juge a refusé d'assortir la condamnation d'une astreinte. Elle soutient notamment qu'assortir la seule production du certificat du maître d'oeuvre et de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'est pas suffisamment contraignant puisque les lots ne sont pas achevés et que la SCCV prétend avoir satisfait à son obligation de communication préalable de pièces.





La SCCV Charles Quint fait valoir que la société SIA habitat a refusé à plusieurs reprises la livraison au motif d'une contestation de la déclaration d'achèvement et de l'attestation du maître d'oeuvre alors que la livraison n'est pas conditionnée à l'obtention préalable de la conformité administrative. Elle indique que l'attestation du maître d'oeuvre a été remise postérieurement à l'ordonnance dont appel, les critiques de l'intimée sur son contenu étant inopérantes. Elle ajoute que lors du rendez-vous fixé pour la livraison le 29 août 2021, la société Sia habitat a opposé un refus de livraison non justifié et s'est présentée sans le chèque du solde du prix de vente exigible au jour de la livraison. 



Aux termes de l'article 40 'constatations de l'achèvement-livraison' de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 12 mai 2014, il est stipulé notamment que 'l'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée résultera de la délivrance par le maître d'oeuvre de l'opération d'un certificat attestant l'achèvement au sens sus défini' (article 40.1.1.2). Suivent les modalités de notification de la déclaration d'achèvement à l'acquéreur avant les opérations de livraison puis les différentes hypothèses pouvant se présenter pour cette livraison.



Il résulte de ces stipulations contractuelles que la déclaration d'achèvement par le maître d'oeuvre est un préalable à la livraison, déclaration dont le contenu est contesté par l'intimée.



S'agissant de l'attestation de non-contestation de conformité, l'article 43.2.1.1 de l'acte de vente stipule que 'le vendeur s'oblige à déposer ou à adresser [...] la déclaration d'achèvement des travaux susvisée en mairie de manière à faire courir le délai dont dispose l'administration pour procéder au contrôle de la conformité des travaux en procédant si nécessaire à un récolement conformément à l'article R.462-6 du code l'urbanisme.'



Cependant, l'article 43.2.1.6 indique que l'acquéreur s'interdit d'effectuer dans les locaux, après la prise de possession, tous travaux pouvant faire obstacle à la délivrance de l'attestation de non contestation de la conformité et de non prescription de mise en conformité, de sorte que ladite attestation certes obligatoire ne constitue cependant pas un préalable à la livraison. 



En l'espèce, la déclaration d'achèvement de travaux du maître d'oeuvre a été communiquée le 29 juillet 2021 et la convocation aux fins de procéder à la livraison fixée le 9 août 2021, adressée le 30 juillet 2021.



Cependant, le 4 août 2021, la société Sia habitat a contesté le contenu de la déclaration estimant que les travaux n'étaient pas achevés au motif que les chaudières n'étaient pas posées et les mises en service technique n'étaient pas réalisées.



Le procès-verbal de constat du 9 août 2021, date à laquelle les parties ont été convoquées pour procéder à la livraison, établi par Me [B] à la demande de la société Sia habitat, fait état 

- de nombreux points de corrosion de la structure métallique des châssis de fenêtre, 

- la présence de graffitis et de tags sur les murs en rez de chaussée, 

- des fissures sous le châssis des fenêtres de certains appartements, 

- une non-conformité concernant les emplacements de parking 27 et 28 du fait d'une avancée du mur du local poubelles, 

- des portes de distribution stockées dans le local poubelles, 

- l'absence de chaudière dans plusieurs logements, 

- l'absence de thermostat d'ambiance, 

- l'absence de douilles DCL des points lumineux de plafond, 

- l'absence de vasque et colonne lavabo dans certains logements, 



- des joints non finalisés au niveau des châssis de fenêtre côté rue des stations 

- dans les parties communes niveaux 2, 3 et 4, une légère différence de niveaux entre la dernière marche et la zone palière.





Il résulte du procès-verbal de constat du 21 août 2021 établi par Me [Z], huissier de justice, à la demande de la SCCV Charles Quint, en présence du représentant de la Sia habitat, d'un expert qualité et SAV de ladite société, de Me [B], huissier de justice, aux fins à nouveau de la livraison de l'immeuble en exécution de l'ordonnance entreprise mandaté par l'acquéreur, que Me [Z] précise préalablement avant toute visite des lieux, que la représentante de la Sia habitat 'a déclaré confirmer les termes de la lettre adressée à la SCCV en réponse à sa convocation et portant sur la décision de la Sia habitat de refuser la livraison. Elle déclare ne pas être en possession d'un chèque de règlement.'



Selon l'huissier 'les différents appartements sont propres, sont réalisés et achevés 'architecturalement' parlant'. Il constate que des éléments techniques tels que les chaudières (et leur thermostat) sont manquants dans les appartements (à l'exception de l'appartement n°12 au 1er étage où ils sont posés). L'huissier transcrivant les propos du représentant de la SCCV Charles Quint mentionne 'la construction de l'ouvrage étant effectuée depuis plusieurs années tous les équipements susceptibles de faire l'objet d'un vol ne sont plus posés. Il précise que les chaudières non installées sont stockées chez le plombier en attente.' 



L'huissier indique également (p.60) que les logements et couloirs des parties communes ont été inspectées par les représentants de la société Sia habitat selon leur convenance, que ces derniers ont contrôlé le fonctionnement des équipements et ont examiné les finitions, ont effectué des remarques et observations constatées par Me [B] pour lesquelles Me [Z] a effectué des clichés annexés au constat, portant en sus de l'absence de chaudières et de leur thermostat, sur l'absence de joint à l'une des fenêtres, l'absence de bouchon au niveau de certains radiateurs, un défaut de sol relevé sur le palier des escaliers du R+3. Me [Z] transcrivant les propos de la représentante de la société Sia habitat lors de sa visite des lieux indique : 'il ne reste plus grand chose à faire'. 



Lors de l'inspection de chacun des emplacements de stationnement, Me [B] a procédé aux mesures desdits emplacements. La façade de l'ouvrage a également été inspectée. 



Me [Z] à la fin de la visite constate que la représentante de Sia habitat refuse la livraison pour défaut d'achèvement en raison de l'absence de chaudière dans les logements et en conséquence d'eau chaude sanitaire et de chauffage, qu'elle ne règle pas le solde du prix de vente restant dû et qu'en conséquence le représentant de la SCCV en l'absence du chèque de règlement indique ne pouvoir procéder à la remise des clés.



Aux termes de l'article L'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation, 'l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du code de la construction lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.



La constatation de l'achèvement n'emporte pas elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances.'



En l'espèce, il résulte de ce qui précède que certains éléments d'équipement tels que les chaudières, et certains éléments sanitaires étaient encore absents lors de la dernière tentative de livraison du 21 août 2021, de sorte que la société Sia habitat était en droit pour ces seuls motifs, de considérer que l'immeuble était inachevé. 



Les raisons avancées par la SCCV Charles Quint pour justifier l'absence de ces éléments d'équipement, d'un risque de vol et de dysfonctionnement des éléments d'équipement, du fait du retard important pour procéder à la livraison sont insuffisantes, au regard de son obligation d'exécuter la décision du premier juge.



Il lui appartient en conséquence de mettre en place lesdits éléments d'équipement afin de procéder à la livraison. En revanche, les désordres et non-conformités mentionnés au procès-verbal de constat du 9 août 2021, à les supposer non levées, ne peuvent constituer un motif de refus de livraison de la part de l'acquéreur conformément à l'article R.261-1 précité. 



En conséquence, la condamnation de la SCCV à procéder à la livraison prononcée par le premier juge sera assortie d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard trois mois après signification du présent arrêt et ce pendant deux mois.



L'ordonnance sera infirmée de ce chef.



2- sur la communication du certificat d'achèvement du maître d'oeuvre et de l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Conformément à cette disposition, le juge des référés ne peut statuer sur le fond du litige mais seulement statuer à titre provisoire et ne peut ordonner l'exécution d'une obligation que si celle-ci n'est pas sérieusement contestable. 



Il sera observé qu'aucune des parties ne fait état de la situation des 24 autres logements de l'immeuble collectif acquis par des particuliers, au regard notamment de l'attestation d'achèvement des travaux et de la déclaration d'achèvement et de conformité.



- sur le certificat d'achèvement du maître d'oeuvre 



L'appelante soutient que l'attestation a été communiquée en exécution de l'ordonnance ; elle est claire et non équivoque.



L'intimée fait valoir que cette attestation n'est pas conforme puisqu'elle indique notamment qu'elle n'est valable que sur l'étendue de la mission du maître d'oeuvre pour le second oeuvre.



En l'espèce, il convient de constater qu'effectivement l'attestation d'achèvement des travaux a été établie le 21 juillet 2021 et communiquée à la société Sia habitat le 29 juillet 2021 en exécution de l'ordonnance entreprise.



L'attestation a été établie par un homme de l'art au sens de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation et au visa des dispositions de l'article R.261-1 dudit code rappelé ci-dessus, qui atteste de l'achèvement de l'immeuble, pour le second oeuvre - ce qui suppose que le gros oeuvre a été achevé - , en indiquant en outre que seuls les ouvrages de mise en place des chaudières, la pose des quincailleries, butées de portes et autres finitions esthétiques, sont à finaliser ainsi que les mises en service technique.



L'intimée peut effectivement exiger que les éléments d'équipement soient mis en place pour procéder à la livraison, mais non s'opposer à celle-ci pour les désordres, non-conformités et finitions. 



La SCCV Charles Quint doit donc procéder préalablement à la mise en place des éléments d'équipement au sens de l'article R.261-1 précité avant de faire établir l'attestation d'achèvement des travaux par le maître d'oeuvre.



En outre, l'attestation du 23 juillet 2021 vise le permis de construire délivré le 7 février 2013 alors qu'il est constant qu'un permis de construire modificatif portant essentiellement sur les modifications des façades à la demande de la mairie de Lille a été déposé à une date inconnue mais entre 2015 et 2017 (pièce n°37 intimée) et a été obtenu selon un courrier de la SCCV du 28 septembre 2017 auquel a répondu la société Sia habitat le 3 mai 2018 sans contester l'existence de ce permis modificatif ni en réclamer une preuve (pièces n°5 et 6 intimée)



En conséquence, il convient de condamner la SCCV Charles Quint à communiquer à la société Sia habitat une attestation d'achèvement des travaux du maître d'oeuvre visant également le permis de construire modificatif et après mise en place et mise en service des éléments d'équipement et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard deux mois après signification du présent arrêt et pendant un mois.



L'ordonnance sera infirmée de ce chef.



- sur la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ou à défaut l'attestation de l'autorité ayant délivré le permis de construire de non contestation de l'achèvement et de la conformité 



Il résulte de ce qui précède que conformément aux dispositions contractuelles (article 43.2.1.6 de l'acte de vente) cette déclaration n'est pas une condition préalable à la livraison. L'intimée ne peut donc alléguer l'absence d'une telle déclaration pour refuser la livraison pour laquelle en outre elle a demandé et obtenu la condamnation de l'appelante. 



L'article L.462-1 alinéa 1 du code de l'urbanisme dispose 'à l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie.'



Selon l'article R.462-1 du même code 'la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux[...]'



L'article R.462-6 alinéa 1 dudit code dispose 'qu'à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration [...]'





En l'espèce, il est produit une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux datée du 31 décembre 2015 ainsi que la preuve de son envoi à la mairie de Lille. 



Selon les courriers adressés par la SCCV à la société Sia habitat et rappelés ci-dessus (juin et septembre 2017), la mairie a exigé des modifications relatives à la façade et un permis de construire modificatif lui a été soumis. Selon ces mêmes courriers, le permis modificatif a été obtenu.



La SCCV ne produit cependant aucun document justifiant de l'obtention d'une attestation de non opposition à la conformité de la mairie suite aux modifications effectuées.



Or, l'article 43.3 'non obtention de l'attestation de non contestation de la conformité' de l'acte de vente stipule que 'dans le cas où le vendeur serait dans l'incapacité de produire l'attestation susvisée du fait du refus de l'autorité compétente de la délivrer après une relance restée infructueuse pendant plus de 30 jours calendaires, le vendeur devra établir une attestation aux termes de laquelle il certifiera :

- soit n'avoir pas reçu une telle demande

- soit avoir procédé aux travaux de mise en conformité requis par l'autorité

- soit avoir demandé et obtenu un permis de construire modificatif.'



En conséquence, la SCCV sera condamnée à remettre à la société Sia habitat la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux déposée par la SCCV Charles Quint en application des dispositions des articles L.462-1 et L.462-2 du code del'urbanisme et R.462-1 à R.462-10 du même code ou, à défaut, l'attestation de l'autorité ayant délivré le permis de construire de non-contestation de l'achèvement et de la conformité, suite au permis de construire modificatif ou une attestation conforme aux dispositions de l'article 43.3 précité de l'acte de vente et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard deux mois après signification de l'arrêt et ce pendant un mois.



L'ordonnance sera infirmée de ce chef.



3- sur les demandes de provisions 



- sur l'indemnisation de sa perte de chance en paiement de loyers 



Au visa de l'article 835 alinéa 2 précité du code de procédure civile, la société Sia habitat soutient que la SCCV n'apporte aucun élément justifiant un retard de cinq années et d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. Elle considère qu'elle aurait pu percevoir pour 8 logements et 4 emplacements de stationnement entre le 1er septembre 2015 et le 31 août 2020 la somme de 194 331,06 euros, les conventions conclues avec l'Etat permettant de déterminer le loyer de chaque appartement.



La SCCV Charles Quint estime que la perte de revenus locatifs ne correspond pas à la perte de loyers dans la mesure où ces revenus sont soumis à imposition et ne constituent pas le revenu net des acquéreurs. Elle considère que la perte de chance doit s'apprécier compte tenu d'un pourcentage par rapport au gain manqué de telle sorte que cette éventuelle créance de nature indemnitaire doit faire l'objet de débats devant le juge du fond et ne peut être considérée comme une créance non sérieusement contestable.



En l'espèce, il résulte des pièces produites que des tentatives pour procéder à la livraison ont échoué depuis plusieurs années comme en attestent les courriers échangés, les sommations interpellatives, les refus opposés par l'acquéreur. 







Le fait que les éléments d'équipement dont il n'est pas sérieusement contesté qu'ils sont stockés dans l'attente de la livraison ne soient pas mis en place et mis en service au motif du risque de vol et de détérioration, n'empêchait pas les parties de se rapprocher et de procéder à ladite livraison ou en dernier recours de procéder à la mise en oeuvre des dispositions contractuelles en appliquant les termes de l'acte de vente prévoyant le recours ultime à un homme de l'art par voie judiciaire en cas de refus de livraison (article 40.4 'troisième hypothèse: refus de prise de possession'.



Aucune des parties ne s'explique sur leur absence de diligences relatives à ces dispositions.



En effet, s'agissant de l'acquéreur, il sera rappelé qu'aux termes du dernier alinéa de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation 'la constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances pour au regard des nombreuses'.



Face à l'inertie du vendeur à produire l'attestation d'achèvement des travaux du maître d'oeuvre, la société Sia habitat, à tout le moins à compter du courrier officiel du 22 octobre 2020 adressé par la SCCV à l'acquéreur pour prendre livraison de l'immeuble le 30 octobre 2020, pouvait exiger l'application des termes de l'acte de vente (article 40.4), à savoir la désignation d'un commun accord d'un homme de l'art pour indiquer si les biens vendus étaient ou non achevés, à défaut sa désignation en référé par le président du tribunal compétent.



Pour sa part, la SCCV Charles Quint fait état d'un litige avec des cocontractants ayant nécessité une expertise judiciaire retardant ainsi les travaux mais se borne à produire des ordonnances de référé-expertise sans apporter le moindre élément justifiant les raisons du retard au regard de l'achèvement des travaux, notamment un conflit avec le maître d'oeuvre l'empêchant de produire l'attestation d'achèvement réclamé par la société Sia habitat.



Il en résulte que la demande d'une indemnité provisionnelle en raison du préjudice subi par l'acquéreur du fait d'une perte de chance de percevoir des revenus locatifs n'est pas sérieusement contestable dans son principe. 



Cependant, comme le relève le premier juge, il n'appartient pas au juge des référés mais au juge du fond, de déterminer précisément cette perte de chance au motif que les logements auraient été rapidement loués du fait que Lille est en secteur tendu s'agissant du marché locatif, que la rue des stations est très prisée et qu'il n'y a pas de vacance locative.



Selon les éléments produits, notamment les conventions conclues par la société Sia habitat avec l'Etat le 20 décembre 2013 sur le montant des loyers applicables et du tableau récapitulatif des loyers espérés pour la période de septembre 2015 à août 2020 (pièces n°16, 18 et 19 intimée), la condamnation de la SCCV au paiement d'une provision sur l'indemnisation pour la perte de chance de percevoir des revenus locatifs accordée par le premier juge à hauteur de 95 000 euros sera confirmée.



La société Sia habitat sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.











- sur les pénalités de retard



La société Sia habitat soutient que conformément à l'article 35.2 de l'acte de vente, le vendeur doit une indemnité en cas de livraison postérieure au délai prévu audit acte, plafonnée à 3 % du prix de vente soit 29 396 euros ce qui correspond à 42 jours soit au deçà du retard imputable. Elle indique que la SCCV Charles Quint ne conteste pas le retard ni ne le justifie. 



La SCCV Charles Quint fait valoir que l'acte de vente évoque une multitude de causes légitimes de retard de livraison. Il indique qu'en raison des expertises judiciaires, la réalisation des travaux aurait empêché l'expert de réaliser ses constatations et que la société Sia habitat a refusé elle-même de prendre livraison compte tenu des travaux des menuiseries extérieures. 



En l'espèce, la SCCV ne produit pas d'éléments sur les opérations d'expertise notamment des dires, un pré-rapport ou un rapport d'expertise concernant le retard dans la livraison lequel est incontestable puisque celle-ci était prévue à l'origine le 12 septembre 2015.



Il est cependant établi par les ordonnances de référé-expertise produites (20 décembre 2016, 7 février 2017, 28 novembre 2017) que les opérations expertise portaient notamment sur des malfaçons et des travaux supplémentaires, sur les travaux résultant des modifications du permis de construire, l'entreprise Tommasini, le maître d'oeuvre Nord études ingénieries et l'architecte [S] étant parties aux opérations d'expertise.



Il appartiendra au juge du fond qui a la faculté de modérer les pénalités de retard d'en apprécier le montant au regard des éléments qui lui seront produits. 



La décision du premier juge sera donc confirmée en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des pénalités de retard.



- sur le paiement des charges de copropriété et la vétusté de l'immeuble



La société Sia habitat fait valoir qu'elle a réglé au syndic de copropriété du 3ème trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017 les charges de copropriété alors que n'étant pas en possession des biens, les sommes à ce titre étaient dues par le vendeur.



La SCCV Charles Quint soutient que la société Sia habitat a volontairement réglé lesdites charges alors qu'elle n'y était pas tenue et ne peut en demander le remboursement au vendeur. 



Il résulte de l'acte de vente (article 51.3) que les charges de copropriété sont dues par l'acquéreur à compter de la date à laquelle le vendeur lui aura notifié que les biens vendus sont mis à sa disposition.



Aux termes de sa lettre au syndic du 13 août 2018, la société Sia habitat reconnait elle même avoir réglé des charges de copropriété volontairement alors que celles-ci n'étaient pas dues et en réclame le remboursement. 



Aucune lettre émanant du syndic ne permet d'établir avec certitude que la somme de 4 399,20 euros au titre des charges a été ou non remboursée.



Le premier juge a, à bon droit, considéré qu'en raison d'une contestation sérieuse, il n'y avait pas lieu à référé sur la demande à ce titre.



L'ordonnance sera confirmée de ce chef. 







S'agissant de la vétusté de l'immeuble, l'intimée soutient que l'immeuble est inoccupé depuis six ans, que les garanties légales dont elle dispose en tant qu'acquéreur, sont réduites dans le temps en l'absence de toute information sur le point de départ de ces garanties au regard de la réception des travaux, qu'elle va devoir financer des dépenses d'entretien plus rapidement.



La SCCV fait valoir que la société Sia habitat avance un montant d'indemnisation de 3 % du prix de vente qui ne correspond à aucune appréciation objective. Elle considère qu'il s'agit d'un préjudice hypothétique et incertain que l'acquéreur peut parfaitement ajouter en réserve au jour de la livraison.



Le premier juge a, à bon droit, considéré qu'en raison d'une contestation sérieuse, il n'y avait pas lieu à référé sur la demande à ce titre.



L'ordonnance sera confirmée de ce chef. 



4- sur les frais irrépétibles et les dépens



L'ordonnance sera confirmée de ces chefs. 



La SCCV Charles Quint sera condamnée à payer à la société Sia habitat la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.



Elle sera également condamnée aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance sauf en ce qu'elle a :

- débouté la société Sia habitat de sa demande d'astreinte sur la condamnation de la SCCV Charles Quint à procéder à la livraison des lots de l'ensemble collectif sis à Lille 83 rue des stations et ce, dans un délai d'un mois de l'ordonnance à intervenir,

-condamné la SCCV Charles Quint à communiquer à la société Sia habitat dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnanc le certificat du maître d'oeuvre de l'opération attestant l'achèvement au sens des dispositions de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation et la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux déposée par la SCCV Charles Quint en application des dispositions des articles L.462-1 et L.462-2 du code del'urbanisme et R.462-1 à R.462-10 du même code ou, à défaut, l'attestation de l'autorité ayant délivré le permis de construire de non-contestation de l'achèvement et de la conformité, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de huit jours après la signification de l'ordonnance, et ce, pendant un mois ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Dit que la condamnation de la SCCV Charles Quint à procéder à la livraison des lots à usage d'habitation n°101, 102, 103, 104, 105, 106, 107 et 108 et des lots à destination de places de stationnement n°24, 25, 26 et 27 de l'ensemble collectif sis à Lille, à l'angle de la rue des stations et de la rue Charles Quint, 83 rue des stations, achevés et en conformité avec les dispositions contractuelles visées à l'acte de vente, sera assortie d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard trois mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant deux mois,



Condamne la SCCV Charles Quint à communiquer à la société Sia habitat une attestation d'achèvement des travaux du maître d'oeuvre visant également le permis de construire modificatif et après mise en place et mise en service des éléments d'équipement et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard deux mois après signification du présent arrêt et pendant un mois,



Condamne la SCCV Charles Quint à remettre à la société Sia habitat la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux déposée par la SCCV Charles Quint en application des dispositions des articles L.462-1 et L.462-2 du code de l'urbanisme et R.462-1 à R.462-10 du même code ou, à défaut, l'attestation de l'autorité ayant délivré le permis de construire de non-contestation de l'achèvement et de la conformité suite au permis de construire modificatif ou une attestation conforme aux dispositions de l'article 43.3 précité de l'acte de vente et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard deux mois après signification de l'arrêt et ce pendant un mois,



Déboute la société Sia habitat du surplus de sa demande au titre de l'indemnisation pour perte de chance de percevoir des revenus locatifs,



Condamne la SCCV Charles Quint à payer à la société Sia habitat la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, pour la procédure d'appel,



Condamne la SCCV Charles Quint aux dépens d'appel.







Le greffier,Le président,

[T] [M].[U] [C].