Cour d'Appel · 3ème Chambre — 5 juillet 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/01719 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FRGW

Minute n° 22/00263





[I], [H]

 C/

[U]









Ordonnance Référé, origine Président du TJ de THIONVILLE, décision attaquée en date du 29 Juin 2021, enregistrée sous le n° 21/00252

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 05 JUILLET 2022





APPELANTS :



Monsieur [V] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/7799 du 11/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)



Madame [F] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/7798 du 11/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)



INTIMÉ :



Monsieur [J] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 24 mars 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 24 mai 2022 à cette date le délibéré a été prorogé au 5 juillet 2022.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller



ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 27 août 2010, M. [J] [U] a consenti un bail à M.'[V]'[I] et Mme [F] [H] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 650 euros.



Par acte d'huissier du 12 novembre 2020, M. [U] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour non paiement des loyers et charges et défaut d'assurance, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte d'huissier du 9 mars 2021, il les a assignés devant le juge des contentieux de la protection de Thionville statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail et ordonner leur expulsion, les voir condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.957 euros pour les loyers impayés et une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux sur la base du loyer conventionnel, outre une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [I] et Mme [H] se sont opposés aux demandes et ont sollicité la condamnation de M. [U] à réparer la chaudière, leur rembourser la somme de 510 euros au titre des factures d'électricité, la somme de 45 euros au titre de l'adhésion CLCV, la somme de 190 euros pour des frais d'essence et quatre mois de loyer gratuit pour non jouissance totale du bien loué. 



Par ordonnance du 29 juin 2021, le juge des référés a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [I] et Mme'[H] concernant le logement situé à [Adresse 1], à compter du 13'janvier 2021

- ordonné l'expulsion de M. [I] et Mme'[H] et de tous occupants de leur chef ainsi que tous biens après le délai légal de deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux

- condamné M. [I] et Mme'[H] à payer à M. [U] à titre de provision la somme de 2.957'euros pour les loyers et charges impayés échus au 20 avril 2021, avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance

- fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M.'[I] et Mme'[H] à son paiement à titre de provision au profit de M. [U] jusqu'à libération effective des lieux

- débouté M. [I] et Mme'[H] de leurs demandes formées à l'encontre de M. [U]

- condamné M.'[I] et Mme'[H] à payer à M. [U] une somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais de commandement de payer.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 9 juillet 2021, M. [I] et Mme'[H] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.



Ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de :

- à titre principal déclarer le juge des référés incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir

- subsidiairement débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes

- leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire 

- condamner M. [U] à leur payer la somme de 5.476 euros arrêtée au 9 mars 2022 en réparation de leur préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la demande et celle de 4.800 euros en réparation du préjudice de jouissance subi

- débouter M. [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens.



Les appelants exposent que la CAF ayant suspendu le versement de l'allocation logement à compter de juin 2020 en raison de la non décence du logement, ils ne devaient verser que 462 euros par mois pour le loyer, ce qu'ils ont fait, que le bailleur n'a pas réalisé les travaux exigés dans le délai de 18 mois mais leur a délivré un commandement de payer , qu'il a agi de mauvaise foi et fait figurer dans son décompte des loyers pour 2016 et 2017 qui sont prescrits. Ils ajoutent que la chaudière est défectueuse, qu'ils ont avisé le bailleur qui n'a rien fait pour y remédier, qu'ils ont dû utiliser des chauffages d'appoint ce qui a entraîné l'augmentation de leur facture d'électricité et estiment que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, qu'il existe des contestations sérieuses sur l'état du logement et le montant de l'arriéré locatif de sorte que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire. Subsidiairement ils sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.



Sur leurs demandes indemnitaires, les appelants font valoir que la carence du bailleur à respecter ses obligations leur a causé un préjudice matériel constitué par la perte des allocations logement de 188 euros pendant 13 mois et 379 euros pendant 8 mois, soit une somme totale de 5.476 euros, et par une surconsommation d'électricité (510 euros) et des frais matériels (45 et 190 euros). Ils sollicitent également l'indemnisation du préjudice de jouissance subi durant 2 ans à hauteur de 200 euros par mois soit une somme totale de 4.800 euros, en raison de l'absence de chauffage et eau chaude depuis février 2021, de l'humidité et des moisissures induites et des conséquences sur leur santé. Ils exposent avoir régulièrement entretenu la chaudière et en justifier, que celle-ci avait besoin de travaux de réparation qui n'incombent pas aux locataires, que le bailleur n'a rien fait et qu'ils ont dû supporter le coût de travaux, qu'ils justifient d'une surconsommation d'électricité et de la souscription d'une assurance habitation depuis plusieurs années, la résiliation du bail sollicitée de ce chef devant être rejetée.



M. [U] demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter M. [I] et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes et les condamner aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel ainsi qu'au règlement d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur la non décence du logement, il expose que selon le contrat de bail les locataires doivent procéder à l'entretien de la chaudière dont ils ne justifient pas, qu'ils ne démontrent pas avoir dû utiliser d'autres chauffages induisant une surconsommation d'électricité, qu'il a lui-même fait procéder à une vérification de la chaudière et a réglé les réparations préconisées, qu'il n'est pas établi que la réparation effectuée par les locataires en octobre 2021 lui incombait et que les factures ne prouvent pas une surconsommation liée à un dysfonctionnement. Il ajoute que des gardes-corps ont été installés en mai 2021 et que les taches sur les plafonds ne sont pas dues à des infiltrations d'eau mais à la peinture appliquée par les locataires ainsi qu'il ressort d'une expertise contradictoire. Il en déduit qu'il n'est démontré aucun manquement de sa part à ses obligations, que ce sont les locataires qui ont manqué à leur obligation d'entretien du logement, que le rapport de la CAF est basé sur des éléments tronqués, qu'il n'existe aucune contestation sérieuse pour déclarer le juge des référés incompétent et que les appelants doivent être déboutés de leurs demandes d'indemnisation.



Sur le commandement de payer, l'intimé fait valoir qu'il a été délivré également pour défaut d'assurance, que les locataires n'en ont pas justifié dans le délai légal d'un mois à compter de la signification du commandement, qu'une régularisation tardive est sans effet sur la clause résolutoire et que le bail a été résilié de plein droit, rappelant qu'il ne peut être accordé aucun délais de paiement en ce cas. Sur l'arriéré locatif, il expose qu'il est justifié et que les sommes réclamées ne sont pas prescrites puisqu'il ressort du décompte de l'huissier la date d'imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes. 



MOTIFS DE LA DECISION : 



Vu les écritures déposées le 9 mars 2022 par M. [I] et Mme [H] et le 23'février 2022 par M. [U], auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;



Vu l'ordonnance de clôture en date du 23 mars 2022 ;



Sur l'incompétence du juge des référés 



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, le fait de dire s'il existe ou une contestation sérieuse quant aux demandes de l'intimé et si les conditions d'application de l'article 835 du code de procédure civile sont ou non réunies, relève de l'appréciation des pouvoirs du juge des référés et non de sa compétence, de sorte que la demande d'incompétence est rejetée. 



Sur la résiliation du bail



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



L'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée et durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.



En l'espèce, le commandement de payer délivré le 12 novembre 2020 vise la somme de 2.582 euros pour des loyers et charges impayés et il ressort du décompte annexé que cette somme correspondant à 870 euros au titre de l'année 2016, 221 euros au titre de l'année 2017, 839 euros au titre de l'année 2019 et 652 euros pour les loyers de janvier à octobre 2020, étant observé que seules les sommes dues au titre de l'année 2020 sont détaillées avec mention des loyers dus et encaissés pour chaque mois. 



Il est rappelé qu'il appartient au créancier de démontrer que la somme visée au commandement est justifiée. Pour les années 2016, 2017 et 2018, il ressort du décompte produit par le bailleur (pièce 6) que tous les loyers ont été réglés et que les sommes réclamées sont relatives à la 'taxe foncière' de chaque année, pour laquelle il n'est produit aucun justificatif ,et au dépôt de garantie qui ne fait l'objet d'aucune mention sur le contrat de bail, de sorte que les sommes de 870 euros au titre de l'année 2016 et 221 euros au titre de l'année 2017 ne sont pas dues. Sur l'année 2019, le décompte du bailleur indique qu'il n'est dû aucune somme, le montant de 839 euros étant barré avec la mention 'payé janvier 2020". Enfin sur l'année 2020, les loyers de janvier à juin ont tous été réglés avec un trop versé de 100 euros (700 euros en janvier et février au lieu de 650 euros) et ceux de juillet à octobre 2020 ont été justement limités par les locataires à la somme mensuelle de 462 euros en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation. En effet, il résulte des pièces n° 6 à 8 produites par les appelants que la CAF a suspendu le versement de l'allocation logement de 188 euros par mois à compter de juin 2020 en raison de la non décence du logement et consigné ce montant dans l'attente de la réalisation par le bailleur des travaux préconisés, ce dernier en ayant été avisé par courrier du même jour, de sorte qu'à compter de juin 2020, le montant dû par les locataires a été limité à 462 euros par mois, allocation logement déduite. 



Il découle de ces éléments qu'il n'est justifié d'aucune des sommes visées au commandement de payer et que celui-ci est sans effet et ne peut permettre l'acquisition de la clause résolutoire.



Sur le commandement pour défaut d'assurance, aux termes de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer et d'en justifier chaque année à la demande du propriétaire, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d'assurance produisant effet un mois après un commandement demeuré infructueux. 



Cependant, il est relevé que la clause figurant sur le contrat de bail prévoit que le locataire devra dans le mois de la sommation qui lui sera délivrée, souscrire une assurance et que les appelants justifient par leur pièce n°39 que le logement était assuré auprès de la compagnie Cardif Iard, le contrat arrivé à échéance le 1er mai 2020 ayant été reconduit à cette date pour un an. Étant rappelé que l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance et non pour défaut de justification d'une assurance locative, ce qui est repris aux termes de la clause du bail, il est constaté qu'il est justifié d'une assurance souscrite au moment de la délivrance du commandement, de sorte que la clause résolutoire n'a pu jouer.







En conséquence, M. [U] est débouté de sa demande de constat de la résiliation du bail tant pour non paiement des loyers que pour défaut d'assurance, et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de versement d'une indemnité d'occupation. L'ordonnance déférée est infirmée.



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 



En l'espèce, si les appelants invoquent la prescription des loyers réclamés au titre des années 2016 et 2017, il est constaté à la lecture du décompte établi par le bailleur au 20 avril 2021 qu'il n'est réclamé aucune somme sur ces deux années, de sorte que ce moyen est inopérant.



Si l'intimé réclame la somme de 2.957 euros, il résulte de ce qui précède et de son propre décompte qu'il n'est pas justifié des sommes réclamées au titre du dépôt de garantie qui ne figure pas sur le contrat de bail , au titre de la 'taxe foncière' pour les années 2016, 2017 et 2018 en l'absence de pièces justificatives, que pour l'année 2019 la somme de 839 euros est barrée et indiquée comme payée, que tous les loyers de janvier 2016 à juin 2020 ont été réglés à hauteur de 650 euros par mois et qu'en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, le loyer a été limité à la somme de 462 euros à compter de juillet 2020 suite à l'intervention de la CAF et de la non décence constatée du logement.



Il est en outre relevé que par courrier du 28 juillet 2017, la CAF a avisé les locataires que leur logement était toujours non décent, que l'allocation logement faisait l'objet d'une mesure de conservation depuis juin 2020 et qu'à compter d'août 2021 le montant de l'aide à déduire est de 379 euros, ce courrier ayant été transmis au bailleur le 5 septembre 2021. Il est rappelé qu'aux termes de l'article L.843-2 du code de la construction et de l'habitation, si à l'issue du délai de mise en conformité prévu à l'article L. 843-1, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, le montant de l'allocation de logement, conservé jusqu'à cette date par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application de l'article L. 843-1, n'est pas récupéré par le propriétaire et ce dernier ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservé. Il s'ensuit que M. [U] est mal fondé à invoquer un arriéré locatif au titre de l'année 2020 et pour les mois de janvier et février 2021 pour lesquels les locataires ont exactement versé 462 euros par mois, allocation logement déduite.



En conséquence il n'est justifié d'aucune créance et l'intimé doit être débouté de sa demande de provision et l'ordonnance déférée infirmée.



Sur les demandes d'indemnisation



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, il est observé que si dans le corps de leurs conclusions les appelants sollicitent une provision pour une surconsommation d'électricité (510 euros) et des frais matériels (45 et 190 euros), il est constaté que cette demande ne figure pas au dispositif de leurs conclusions, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef en application de l'article 954 du code de procédure civile et que l'ordonnance ayant rejeté ces demandes est confirmée. 



Sur le préjudice matériel lié à la suspension des allocations logement, il n'est justifié d'aucun préjudice puisqu'il résulte de ce qui précède qu'en l'absence de réalisation des travaux le bailleur ne peut leur réclamer le paiement du reliquat du loyer conservé par la CAF, de sorte qu'ils sont déboutés de leur demande.







Sur le préjudice de jouissance, s'ils invoquent l'indécence du logement et divers désordres (électricité, chauffage, taches au plafond), il est observé que l'intimé soutient que ces désordres sont imputables à l'absence d'entretien courant des lieux incombant aux locataires et que chaque partie produit des pièces et expertises différentes quant à l'origine et l'imputabilité des désordres. Il existe dès lors une contestation sérieuse sur la demande de provision et il appartient au juge du fond et non au juge des référés de statuer sur l'existence ou non d'un préjudice de jouissance et sur l'imputabilité des désordres. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées. Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et de partager les dépens par moitié, étant précisé que les frais du commandement de payer resteront à la charge de M. [U].



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



REJETTE la demande tendant à l'incompétence du juge des référés ;



 CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté M.'[V]'[I] et Mme [F] [H] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de M. [U] ; 



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,



DEBOUTE M.'[J] [U] de ses demandes de constat de la résiliation de plein droit du bail consenti à M.'[V]'[I] et Mme [F] [H] concernant le logement situé à [Adresse 1], d'expulsion de M.'[V]'[I] et Mme [F] [H], de condamnation de M.'[V]'[I] et Mme [F] [H] à lui verser une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE M.'[J] [U] d'une part, M.'[V]'[I] et Mme [F] [H] d'autre part, à supporter la moitié des dépens de première instance, à l'exception des frais du commandement de payer délivré le 12 novembre 2020 qui seront à la charge exclusive de M. [J] [U] ; 



Y ajoutant,



DEBOUTE M.'[V]'[I] et Mme [F] [H] de leur demande de provision au titre du préjudice matériel';



DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance ;



DEBOUTE en conséquence M.'[V]'[I] et Mme [F] [H] de leur demande de provision pour préjudice de jouissance ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



CONDAMNE M.'[J] [U] d'une part, M.'[V]'[I] et Mme [F] [H] d'autre part, à supporter la moitié des dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d'appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRESIDENT