Cour d'Appel · 3e chambre civile — 7 juillet 2022

Grosse + copie

délivrées le

à



COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 07 JUILLET 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/04621 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PCZO



Décision déférée à la Cour : 

Ordonnance du 09 juin 2021 

PRESIDENT DU TJ DE PERPIGNAN 

N° RG 21/00077





APPELANTE :



Madame [J] [H] veuve [V]

née le [Date naissance 1] 1930 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représentée par Me Christelle NICOLAU de la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES







INTIMES :



Monsieur [X] [F]

né le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

et

SCI GT4R

RCS de PERPIGNAN n° 882337959, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 10]

[Localité 8]



Représentés par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l'audience par Me Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER







Ordonnance de clôture du 18 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre 

M. Fabrice DURAND, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 1er décembre 2021 





Greffier, lors des débats : Mme Camille MOLINA





ARRET : 



- contradictoire ;



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 24 mars 2022 prorogée au 19 mai 2022, au 30 juin 2022 puis au 7 juillet 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.





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EXPOSE DU LITIGE 





Suivant acte reçu par Maître [A] [D], notaire à [Localité 8], le 3 septembre 2019, Mme [J] [H] veuve [V] a hérité, de sa cousine [R] [S] décédée le [Date décès 4] 2019, d'une propriété bâtie sise à [Adresse 9], figurant au cadastre Section AE n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]. 





Le 18 octobre 2019, des diagnostics immobiliers ont été réalisés par M. [I] [Z], diagnostiqueur enregistré auprès du greffe du tribunal de commerce de Perpignan, concluant à l'absence d'infestation du bâtiment par des termites. 



Par acte notarié du 13 mars 2020, la SCI GT4R, dont M. [X] [F] est le gérant, a fait l'acquisition de la propriété immobilière de Mme [H] moyen-nant le prix en principal de 30 000 euros plus frais. 



Dénonçant la découverte de la présence d'attaques de termites sur l'ensemble des planchers, la SCI GT4R et M. [F] ont assigné en référé devant le tribu-nal judiciaire de Perpignan par exploit du 29 janvier 2021 M. [I] [Z] et son assureur AXA Mme [J] [H] veuve [V] et la SCP Marc De-namiel, [W] [D] et [A] [D] en demande de désignation d'un expert judiciaire et de condamnation in solidum M. [I] [Z] et son as-sureur AXA à payer à la SCI GT4R à titre provisionnel la somme de 39 312,90 euros au titre des travaux de réfection liés à la présence des termites et de con-damnation in solidum Mme [J] [H] veuve [V] et la SCP Marc De-namiel, [W] [D] et [A] [D], à payer à la SCI GT4R à titre provisionnel la somme de 18 937,71 euros au titre des travaux de réfection de la toiture.



Par ordonnance de référé du 9 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Perpignan a : 

- ordonné une expertise et désigné M. [N] [E] pour y procéder avec pour mission de : 

- convoquer les parties et recueillir leurs explications, 

- prendre connaissance des documents de la cause, 

- visiter l'immeuble propriété de la SCI GT4R sis [Adresse 9], 

- rechercher quel était l'état de l'immeuble au moment de son acquisition par la SCI GT4R, 

- rechercher la nature des travaux réalisés en 2018 par l'auteur de Mme [J] [H] Veuve [V], les décrire et dire si les désordres allégués existent ; indiquer la nature et la cause de ces désordres, 

- prendre connaissance de l'état parasitaire réalisé par M. [I] [Z] ; donner tous éléments permettant de mettre en évidence si M. [Z] a concrètement et compte tenu de l'état de l'immeuble au moment de sa presta-tion réalisé l'état parasitaire en conformité avec ses obligations et les règles de l'art ;

- dire si ces deux types de désordres constituent des dommages qui affec-tent l'immeuble dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, et le rendent impropres à sa destination ; préciser également dans quelle mesure l'état de ruine de l'immeuble pourrait être pris en compte ;

- indiquer les travaux propres à remédier à ces désordres et à leurs con-séquences dommageables et en évaluer la durée et le coût ; donner tous élé-ments permettant de prendre en compte l'état de ruine de l'immeuble au moment de la vente ; 

- fournir tous éléments permettant d'apprécier le cas échéant les respon-sabilités encourues et les préjudices subis ;

- s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission sur les dires et observations des parties qu'il aura recueillis après leur avoir indiqué à quel point il en est arrivé dans ses investigations, 

- en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser la partie demande-resse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux qu'il estimera indispensables, sous la direction d'un maître d''uvre choisi par elle, par des entreprises qualifiées de son choix ;

- établir un pré-rapport qui autorisera les dernières observations des par-ties dans le délai de vingt jours à compter de leur réception avant la rédaction du rapport définitif.

- fixé l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 2 000 € qui sera consignée par la SCI GT4R dans le mois de l'avis d'appel à la consignation notifiée par le greffe ;

- débouté la SCI GT4R de ses demandes de condamnation à des provisions au titre de la présence des termites et au titre des travaux de réfection de la toiture. 

- condamné Mme [J] [H] veuve [V] à verser à la SCI GT4R la somme de 4 000 € à titre de provision ad litem ;

- condamné la SCI GT4R et M. [X] [F] aux dépens à l'exception de ceux de la mise en cause de Mme [J] [H] veuve [V] qui seront sup-portés par celle-ci.



Le 16 juillet 2021, Mme [J] [H] veuve [V] a interjeté appel de cette décision à l'encontre de M. [X] [F] et la SCI GT4R. 



Vu les conclusions de Mme [J] [H] veuve [V] remises au greffe le 8 septembre 2021 ;



Vu les conclusions de M. [X] [F] et la SCI GT4R remises au greffe le 14 janvier 2022.





MOTIF DE L'ARRÊT



Mme [H] veuve [V] sollicite l'infirmation partielle de l'ordonnance en ce qu'elle la condamne aux dépens et à verser à la SCI GT4R la somme de 4 000 euros à titre de provision ad litem. Elle sollicite la condamnation de la SCI GT4R et M. [X] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La SCI GT4R et M. [X] [F], sollicitent la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a condamné Mme [H] à une provision ad litem au visa de l'article 1792-1 du code civil. 

A titre incident ils demandent l'infirmation de l'ordonnance concernant le quantum de la provision ad litem et sollicitent la condamnation de Mme [H] à leur régler de 10 000 euros à titre de provision ad litem et 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel. 



En application de l'article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En application de l'article 1792 du code civil tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L'article 1792- 1 du code civil dispose qu'est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux.

Par acte reçu par Me [A] [D] notaire associé à [Localité 12] du 13 mars 2020, Madame [J] [H] veuve [V] cède à la société GT4R substituée dans les droits de M. [X] [F], bénéficiaire d'une promesse de vente du 20 décembre 2019, une propriété située à [Localité 8] à usage d'habitation moyennant le prix de 30 000 euros qu'elle a recueilli le [Date décès 4] 2019 dans la succession de Mme [R] [S].



L'acte mentionne que le vendeur déclare que des travaux de réfection de la toi-ture et traitement des fissures et peinture de la façade ont été effectués courant octobre 2018 et que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents où cachés.



Le rapport de l'état relatif à la présence de termites désigne le bâtiment comme une maison de ville de dix pièces d'habitation et précise expressément " maison en état de ruine : risque d'effondrement sur tous les étages ". L'acte conclut à une absence d'indice d'infestation de termites mais précise que les étages murs et plafonds en raison du " risque d'effondrement " n'ont pas été contrôlé.



Au terme de son constat établi le 10 juin 2020, Me [G] [C], huissier de justice, constate que la maison est en très mauvais état, d'une part que les portes de garage, d'entrée, intérieures en bois et les poutres visibles, les encadrements et la rampe d'escalier en bois présentent des traces visibles d'insectes et la présence de galeries et d'autre part concernant le toit, diverses malfaçons :

-Cheminée partiellement ajourée en partie haute, ne permettant pas une parfaite étanchéité en toiture ;

-L'absence de tuile de rive le long du mur mitoyen ;

-Certaines tuiles descellées, retournées, simplement posées ;

-Au pied des cheminées, l'étanchéité grossièrement réalisée à l'aide d'une pâte de mastic couleur rouge ;

-Entre la toiture et la fenêtre de toit de la toiture voisine, l'étanchéité assu-rée grâce à la mise en place d'une bâche de couleur bleue.

 

Au terme d'un rapport privé qu'il a établi le 15 juin 2020, complété le 3 septembre 2020 à la demande de la société GT4R la société Expert'air confirme la présence de traces de termites. Concernant la couverture il constate que certains points visés dans le devis concernant la réfection de la toiture n'ont pas été réalisés, qu'il n'est pas établi de facture et que ces travaux sont affectés de malfaçons, notamment les voliges et les éléments de structures n'ont pas été remplacés, que des traces d'infiltrations sont visibles et que la fenêtre de toit n'est pas installée.



Deux devis de rénovation de toiture sont établis par la société Ethan Rénovation le 31 août 2018 et par l'entreprise Aissaoui le 7 septembre 2018, au nom de [R] [S], qui a porté la mention " bon pour accord " et signé le 13 septembre 2018 sur le dernier et mentionné des règlements de septembre à octobre 2018.



Par courrier du 10 décembre 2018, [R] [S] écrit à son voisin " je vous informe que je procède au ravalement de ma façade comme convenu avec M. le Maire. Le toit sera fait en même temps ".



Au terme d'une attestation établie dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile, Mme [L] indique avoir accompagnée Mme [V] lors d'une visite organisée avec M. [F] et qu'en raison du handicap de cette dernière, elles ont " attendu dans son véhicule que M. [F] visite une énième fois, en avril 2019, deuxième visite en mai 2019 ".



Selon l'état d'Infogreffe produit, M. [X] [F] dirige sept entreprises, dont quatre sociétés immobilières.



Dans le pré-rapport déposé le 17 décembre 2021 l'expert judiciaire confirme l'état parasitaire et pour les travaux de toiture, il estime qu'ils sont réalisés à 25 à 30 % du devis payé intégralement et que les tuiles des deux versants ont été posées sur un support vétuste affecté de désordres, dus notamment à la présence de termites et qu'aucune facture n'est produite.



Il précise qu'avant la démolition des planchers en avril ou mai 2020, l'état de ruine était visible même pour un non professionnel.



Il considère que la charpente est à remplacer et en l'absence de production de facture s'interroge sur l'indication d'une réfection de la couverture dans l'acte notarié. Il propose d'imputer le coût des travaux intégrant la reprise de la charpente qu'il fixe à 28 424,00 euros HT par tiers entre la SCI GT4R, La SCP notariale et Mme [H], soit à hauteur de 9 474,67 euros chacun

 

Il résulte de ce qui précède, que Mme [J] [H] a cédé une maison en état de ruine dont elle est devenue propriétaire par héritage de [R] [S], qui y a entrepris des travaux de toiture avant son décès survenu le [Date décès 4] 2019.



Selon les pièces produites, cette mise en vente est intervenue rapidement, après que Mme [J] [H] en soit devenue propriétaire, M. [F] ayant commencé, selon l'attestation produite, ses visites en avril, suivies de la signature d'un compromis le 20 décembre 2020, tel que repris dans l'acte de vente reçu par le notaire le 13 mars 2020.



Selon le constat d'huissier et le rapport d'expertise judiciaire, les désordres reprochés concernent d'une part des travaux figurant sur le devis de M. [K]-[M] le 7 septembre 2018, qui n'a pas été appelé à la cause, qui n'ont pas été effectués et la reprise nécessaire de l'ensemble de la charpente infestée de termites.



Les défauts concernant la non réalisation des travaux et l'infestation des termites étaient visibles même pour un non professionnel, selon l'expert.



Il ressort des pièces, du rapport d'expertise judiciaire, du rapport privé, du constat d'huissier et des photographies que si les travaux sont mentionnés intégralement payés en octobre sur le devis par [R] [S], ils ne concernaient pas la charpente mais la couverture et n'étaient pas réalisés en décembre, puisqu'elle annonçait leur réalisation à son voisin, soit deux mois avant son décès et que M. [F], à la société duquel l'expert impute une partie de responsabilité, qui exploite plusieurs sociétés immobilières, disposait de la capacité de constater la réalité des vices apparents et désordres au moment de l'achat, qui sont qualifiés de " visible même pour un non professionnel ".





Il s'ensuit, que si en sa qualité de " vendeur ", la responsabilité décennale de Mme [J] [H] peut être engagée, en l'état il existe une contestation sérieuse quant aux conditions de la responsabilité décennale évoquée et la demande de provision corrélative qui échappe à la compétence du juge des référés.



En conséquence, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a condamnée Mme [J] [H] à régler à la SCI GT4R une provision ad litem de 4 000 euros.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme l'ordonnance déférée, en ce qu'elle a condamnée Mme [J] [H] à régler à la SCI GT4R une provision ad litem de 4 000 euros ;



La confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau,



Constate l'existence d'une contestation sérieuse quant à la condamnation au règlement d'une provision ad litem ;



Dit que le litige excède les pouvoirs du juge des référés ;



Déboute la SCI GT4R et M. [X] [F] de ses autres demandes ;



Condamne la SCI GT4R et M. [X] [F] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel et à payer à Mme [J] [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d'appel.





Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,