Cour d'Appel · 2ème Chambre — 7 juillet 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /22 DU 07 JUILLET 2022

 



Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/02173 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E2WO 



Décision déférée à la Cour : 

jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 19/11559, en date du 23 juillet 2021, 



APPELANT :

Monsieur [J] [W], demeurant chez Madame [T] [C] - 207 avenue de la Libération - 54000 NANCY

Représenté par Me Aline POIRSON de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉE :

Madame [B] [L]

née le 27 juin 1973 à PONT A MOUSSON, demeurant 36 rue Abbé Paul Varney - 54700 NORROY-LES-PONT-A-MOUSSON

Représentée par Me Marianne WAECKERLE de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, Président et Madame Nathalie ABEL conseillère, chargée du rapport ;



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre, 

Madame Nathalie ABEL, Conseillère,

Madame Nathalie BRETILLOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.



A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 Juillet 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 07 Juillet 2022, par Monsieur Ali ADJAL, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de la deuxième chambre civile, Président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte conclu le 15 janvier 2016, Mme [B] [L] a donné en location à M. [J] [W] une maison à usage d'habitation située 36 rue Abbé Paul Varney à Norroy-lès-Pont à Mousson moyennant un loyer mensuel de 800 euros. Un dépôt de garantie de 800 euros a été versé par le locataire.



Selon constat d'accord du 31 octobre 2017, signé par les deux parties en présence d'un conciliateur de justice, et homologué par le tribunal d'instance de Nancy par ordonnance du 15 janvier 2018, il a été décidé que Mme [L] renonçait à trois mois de loyers impayés jusqu'au 31 décembre 2017, date à laquelle M. [W] s'engageait irrévocablement à avoir quitté les lieux, la remise des clés se faisant au plus tard le 31 décembre 2017 et le dépôt de garantie n'étant pas restitué.



Par acte d'huissier signifié le 18 janvier 2018, Mme [L] a fait délivrer à M. [W] un commandement aux fins de résiliation de bail comportant commandement de payer une somme en principal de 4 800 euros. Un procès verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 15 février 2018.



Saisi par requête de Mme [L], le tribunal judiciaire de Nancy a rendu le 28 février 2019 une ordonnance d'injonction de payer à l'encontre de M. [W] portant sur la somme en principal de 4 800 euros correspondant aux loyers impayés d'août 2017 à janvier 2018. M. [W] a formé opposition à ladite ordonnance.



Par jugement contradictoire du 23 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :



- déclaré M. [W] recevable en son opposition,

Statuant de nouveau par un jugement se substituant à l'ordonnance,

- prononcé la résolution de l'accord conclu le 31 octobre 2017 entre Mme [L] et M. [W],

- condamné M. [W] à payer à Mme [L] la somme de 5 228,57 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 800 euros à compter du 18 janvier 2018 et sur le surplus à compter du jugement,

- condamné Mme [L] à payer à M. [W] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- ordonné la compensation judiciaire des sommes réciproquement dues au titre des condamnations ci-dessues,

- condamné M. [W] à payer à Mme [L] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné M. [W] aux dépens.





Par déclaration enregistrée le 7 septembre 2021, M. [W] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. 



Par conclusions déposées le 2 décembre 2021, M. [W] demande à la cour de : 



- voir confirmer le jugement en ce qu'il a mis à néant l'ordonnance d'injonction de payer,

- voir infirmer le jugement pour le reste,

Et,

- voir déclarer Mme [L] irrecevable et en tous les cas mal fondée en ses prétentions,

- la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

- voir condamner Mme [L] à payer à M.[W] la somme de 7 360 euros en indemnisation du trouble de jouissance par lui subi et de la non-restitution du dépôt de garantie.



Par conclusions déposées le 28 février 2022, Mme [L] demande à la cour de :



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner M. [W] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur d'appel,

- condamner M. [W] aux entiers dépens d'appel. 



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2022.



MOTIFS



Les parties ne discutant pas de la recevabilité de l'opposition à l'ordonnance portant injonction de payer du 28 février 2019, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il déclaré M. [W] recevable en son opposition, mis à néant ladite ordonnance et statué à nouveau par jugement se substituant à l'ordonnance.



Mme [L] sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. 



M. [W] sollicite l'infirmation du jugement, le rejet de l'ensemble des demandes de Mme [L] dont il sollicite reconventionnellement la condamnation à lui payer une somme totale de 7 360 euros, comprenant 4 000 euros au titre du trouble de jouissance, 800 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie ainsi que 1 560 euros au titre du retard de restitution du dépôt de garantie. Il demande également de voir ordonner la compensation de cette somme avec celle éventuellement due par lui-même.



Sur la résolution de l'accord du 31 octobre 2017



Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 



L'article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat ou allouer seulement des dommages et intérêts. 



L'article 9 du code de procédure civile ajoute qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, le premier juge a fait droit à la demande de Mme [L] de voir prononcer la résolution de l'accord conclu le 31 octobre 2017 en relevant une inexécution suffisamment grave par M. [W] de ses obligations. 



Sur la recevabilité de la demande de résolution



Pour la première fois à hauteur d'appel, M. [W] invoque l'irrecevabilité de la demande de résolution en faisant valoir que Mme [L] lui a fait délivrer un commandement de payer le 18 janvier 2018 alors qu'il aurait quitté les lieux dès décembre 2017 et que la résolution de l'accord du 31 octobre 2017 n'avait pas encore été prononcée.



Il convient tout d'abord de constater que M. [W] ne formule pas expressément le moyen de droit fondant l'irrecevabilité qu'il invoque ainsi qu'il y est pourtant tenu aux termes de l'article 954 du code de procédure civile. 



Par ailleurs et contrairement à ce qu'affirme M. [W], force est de constater qu'il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu'il aurait quitté les lieux ou remis les clés au plus tard le 31 décembre 2017 ainsi qu'il y était tenu aux termes de l'accord du 31 octobre 2017. 



Sera surabondamment relevé qu'il ressort au contraire du commandement aux fins de résiliation signifié le 18 janvier 2018 que le nom de M. [W] figure sur la boîte aux lettres et que le voisinage a confirmé à l'huissier de justice que l'intéressé était bien domicilié à cette adresse, ce qui est de surcroît confirmé par les attestations de voisins versées au débat par Mme [L] qui mentionnent la présence de M. [W] en février 2018.



Mme [L], en signifiant à M. [W] le 18 janvier 2018 ce commandement aux fins de résiliation du bail lui faisant commandement de payer 6 loyers impayés d'août 2017 à janvier 2018 inclus, lui a en outre bien notifié une inexécution suffisamment grave de l'accord justifiant sa résolution conformément à l'article 1224 du code civil précité.



Il en ressort qu'est bien recevable la demande de Mme [L] tendant à voir prononcer la résolution de l'accord conclu le 24 octobre 2017. 



Sur le bien-fondé de la demande de résolution



L'accord conclu entre M. [W] et Mme [L] le 31 octobre 2017, et homologué judiciairement le 15 janvier 2018, mentionne :



' Il a été décidé :

' Mme [L] reconnaît avoir procédé aux réparations sollicitées par M. [W], à savoir : changement tuyau de descente de la toiture ; rebouché les trous du crépi ;

' M. [W], en retard de trois mois de loyer, fait valoir une perte résultant de l'humidité (vêtements, club de golf).



Il est décidé :

- Mme [L] accepte de renoncer aux loyers ci-dessus jusqu'au 31 décembre, date à laquelle M. [W] s'engage irrévocablement à avoir quitté la maison ;

- la remise des clés se fera au plus tard le 31 décembre 2017 ; 

- le dépôt de garantie ne sera pas restitué.'



Une des parties peut, sur requête au juge d' instance de Nancy, soumettre ce constat d'accord à l'homologation, afin de le rendre exécutoire. »



Ainsi qu'il a été vu précédemment, M. [W] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu'il a bien remis les clés au plus tard le 31 décembre 2017, ainsi qu'il y était tenu, ce qui constitue un inexécution manifeste et suffisamment grave pour justifier la résolution de l'accord.



M. [W] ne rapporte pas davantage la preuve d'une inexécution suffisamment grave de cet accord par Mme [L] qui s'est quant à elle engagée à renoncer à la perception de trois mois de loyer, tout en ne restituant pas le dépôt de garantie, étant souligné concernant les réparations sollicitées par M. [W] qu'elle reconnaît y avoir déjà procédé, par des travaux apparents pour le locataire (changement du tuyau de descente de la toiture ; rebouchage des trous du crépi) qui ne l'a alors pas contesté. 



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution de l'accord conclu le 31 octobre 2017.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur l'arriéré locatif et la restitution du dépôt de garantie



Sur l'arriéré locatif



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 189, le locataire est tenu de payer et les charges récupérables aux termes convenus.



Par ailleurs l'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Le premier juge a considéré que le bail était résilié au 15 février 2018, date de l'établissement par huissier de justice d'un état des lieux de sortie, ce qui n'est pas discuté dans les conclusions d'appel des deux parties.



Il sera en tout état de cause souligné que si la bailleresse a fait signifier le 18 janvier 2018 un commandement aux fins de résiliation du bail au locataire, ce dernier n'a de son côté pas donné congé à la propriétaire et, ainsi qu'il a été précédemment vu, ne justifie pas avoir remis à la propriétaire les clés antérieurement au 15 février 2018.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté que le bail se trouve résilié depuis le 15 février 2018 et que M. [W] est en conséquence redevable des loyers jusqu'à cette date.



Concernant le montant de l'arriéré locatif, M. [W] ne conteste pas ne pas s'être acquitté des loyers réclamés par Mme [L] au titre des mois d'août 2017 au 15 février 2018 inclus, ce qui représente un montant de 5 228,57 euros selon le décompte de la bailleresse non contesté par le locataire. 



C'est par ailleurs à bon droit que le premier juge a débouté Mme [L] de ses demandes tendant à voir M. [W] condamné à s'acquitter, au titre de l'arriéré locatif :



- des frais d'huissier, en retenant que ces derniers relevaient des dépens ;

- de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, en relevant que la demanderesse ne développait à cet égard aucun moyen de droit ou de fait dans ses écritures de première instance, pas plus qu'elle n'y procède à hauteur d'appel.



Il ressort de ce qui précède que M. [W] se trouve redevable envers Mme [L] de la somme de 5 228,57 euros au titre de l'arriéré locatif.





Sur la restitution du dépôt de garantie





Mme [L] sollicite la confirmation du jugement qui, notamment, l'a condamnée à payer une somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.



M. [W] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande la condamnation de Mme [L] à lui payer en outre la somme correspondant à l'application d'une majoration de 10 % par mois de retard. Subsidiairement, il sollicite que le montant du dépôt de garantie soit déduit « ab initio » de telle sorte que ne s'y applique pas les intérêts sur les loyers impayés.



Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



En l'espèce, il est constant que :



- Mme [L] n'a pas restitué de dépôt de garantie d'un montant de 800 euros à M. [W] ;

- M. [W] reste devoir à Mme [L], au titre de l'arriéré locatif, une somme de 5 228,57 euros ;

- M. [W] ne justifie de surcroît pas avoir transmis à Mme [L] l'adresse de son nouveau domicile antérieurement à l'introduction de la présente procédure.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a relevé que Mme [L] était tenue de rembourser à M. [W] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, sans qu'il y ait lieu à application de la majoration de 10 %.



En application de l'article 22 précité, il convient cependant d'opérer une compensation entre d'une part le montant de ce dépôt de garantie dû par la bailleresse et d'autre part le montant des sommes lui restant dues par le locataire au titre de l'arriéré locatif, de telle sorte que M.[W] se trouve finalement redevable envers Mme [L] d'une somme de 4 428,57 euros (5 228,57- 800) qu'il sera condamné à lui payer avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2018, date du commandement de payer une somme en principal de 4 800 euros. 



Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu'il a condamné le locataire à payer, avec intérêts au taux légal, le montant de l'arriéré locatif sans avoir préalablement déduit le montant du dépôt de garantie dû par la bailleresse.



Sur l'indemnisation du trouble de jouissance



M. [W] sollicite reconventionnellement la condamnation de Mme [L] à lui payer une somme de 4 000 euros en réparation du préjudice de jouissance qu'il dit avoir subi pendant toute la durée d'occupation des lieux en raison d'une humidité résultant d'une 'absence d'entretien' du logement par la bailleresse.



Le premier juge a, conformément à l'argumentation de la bailleresse, rejeté cette demande en relevant que M. [W] ne justifiait ni d'un manquement de Mme [L] à ses obligations ni d'un préjudice.



Le locataire ne justifie effectivement pas avoir adressé de réclamation écrite à la bailleresse. Il ressort cependant du constat d'accord du 31 octobre 2017 que Mme [L] a renoncé à deux mois de loyer et reconnu avoir effectué les réparations sollicitées par M. [W] qui faisait valoir une 'perte' résultant de l'humidité (pour ses vêtements et son club de golf). En signant ce constat d'accord, Mme [L] a reconnu l'existence d'un préjudice résultant d'un manquement qui lui était imputable et équivalent à deux mois de loyer, soit 1 600 euros.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef et de condamner Mme [L] à payer à M. [W] une somme de 1 600 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [W] qui succombe en l'essentiel de ses prétentions sera condamné aux dépens.



Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [W] au paiement d'une somme de 1 000 euros pour la procédure de première instance et de dire n'y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d'appel.



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,



DÉCLARE recevable la demande de Mme [B] [L] tendant à voir prononcer la résolution de l'accord conclu le 24 octobre 2017 ;



CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il a :



- condamné M. [W] à payer à Mme [L] la somme de 5 228,57 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 800 euros à compter du 18 janvier 2018 et sur le surplus à compter du jugement,

- condamné Mme [L] à payer à M. [W] la somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;



CONSTATE, qu'après compensation entre la somme de 5 228,57 euros due par M. [J] [W] au titre de l'arriéré locatif et la somme de 800 euros due par Mme [B] [L] au titre de la restitution du dépôt de garantie, M. [J] [W] se trouve redevable envers Mme [B] [L] d'une somme de 4 428,57 euros ;



En conséquence, condamne M. [J] [W] à payer à Mme [B] [L] la somme de 4 428,57 € (quatre mille quatre cent vingt huit euros et cinquante sept centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2018 ;



CONDAMNE Mme [B] [L] à payer à M. [J] [W] la somme de 1 600 € (mille six cents euros) de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



REJETTE les demandes formées tant par Mme [B] [L] que par M. [J] [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [J] [W] aux entiers dépens ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de Chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,







Minute en neuf pages.