Cour d'Appel · 2ème Chambre — 7 juillet 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /22 DU 7 JUILLET 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/02182 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E2XC 



Décision déférée à la Cour : 

jugement du tribunal judicaire d'Epinal, R.G. n° 19/02304, en date du 10 juin 2021, 



APPELANTE :

S.C.I. MAURICE BARRES prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié 7 rue des Capucins - 88130 CHARMES inscrite au registre du commerce et de l'industrie d'Epinal sous le numéro 411 074 644 

Représentée par Me Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉE :

S.A.R.L. DURAND, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié 8 rue Henri Breton - 88130 CHARMES inscrite au registre du commerce et de l'industrie d'Epinal sous le numéro 818 443 020

Représentée par Me Christine GAUTHIER, avocat au barreau d'EPINAL

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 9 Juin 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, Conseillère, qui a fait le rapport, 

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 Juillet 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 07 Juillet 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 6 avril 2016, la SCI Maurice Barrès a donné mandat à la société Durand de mettre en location un local situé 7 rue des Capucins à Charmes (88).



Par acte conclu le 22 juillet 2016, la SCI Maurice Barrès a, par l'intermédiaire de la société Durand, donné en location un local à usage d'habitation à Mmes [Y] et [M] [U].



Par acte du 27 novembre 2019, la SCI Maurice Barrès a assigné la société Durand devant le tribunal d'Epinal aux fins de la voir condamner au paiement des loyers impayés et des dégradations locatives commises par les locataires.



Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Epinal a :



- débouté la SCI Maurice Barrès de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SCI Maurice Barrès aux dépens ainsi qu'à payer à la société Durand 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration enregistrée le 8 septembre 2021, la SCI Maurice Barrès a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.



Par conclusions déposées le 21 mars 2022, la SCI Maurice Barrès demande à la cour de : 



- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée aux dépens et à verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- condamner la société Durand à lui verser les sommes de 834,52 euros au titre des loyers impayés ; 11 331,38 euros pour les travaux de peinture ; 784 euros pour les réparations de la chaudière ; 600 euros pour les autres dégradations locatives ; 469,26 euros par mois au titre du préjudice de jouissance, du fait de l'impossibilité de relouer les locaux loués, et ce depuis le 1er mars 2019 ; 2 000 euros au titre du préjudice moral,

- dire que ces sommes seront productives d'intérêt au taux légal à compter de la décision à venir,

- mettre à la charge du défendeur les entiers dépens ainsi que 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions déposées le 19 janvier 2022, la société Durand demande à la cour de :





- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter la SCI Maurice Barrès de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la SCI Maurice Barrès à lui verser 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2022.



MOTIFS



Sur la responsabilité contractuelle de la société Durand 



La SCI Maurice Barrès fait valoir que la société Durand a manqué à ses obligations contractuelles d'une part en concluant un bail à usage d'habitation et non un bail à usage commercial ou professionnel et d'autre part en ne vérifiant pas suffisamment la solvabilité des locataires. Elle sollicite en conséquence la condamnation de sa mandataire à l'indemniser des préjudices consistant selon elle en des impayés de loyers et des dégradations locatives commises par les locataires.



Le premier juge a, conformément à l'argumentation de la défenderesse, débouté la SCI Maurice Barrès de l'ensemble de ses demandes en relevant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au mandataire. 



L'article 1147 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



La mise en jeu de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration par celui qui l'invoque d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, la SCI Maurice Barrès étant ainsi tenue en l'espèce de prouver la mauvaise exécution par la société Durand de son obligation contractuelle ainsi que l'existence d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqués.



Sur la conclusion d'un bail à usage d'habitation



La demanderesse reproche à la société Durand d'avoir conclu un contrat de bail à usage d'habitation alors que le mandat prévoyait un bail à usage professionnel ou commercial.



Il est constant que le 'mandat de mise en location' conclu le 6 avril 2016 mentionne :



- désignation du bien à louer : ' locaux avec entrée, coin douche, salle de bain, cuisine,('), peut convenir à profession libérale' 

- mission : usage professionnel-commercial.



Concernant la rubrique relative à la rémunération du mandataire, il convient toutefois de relever que ce mandat de mise en location prévoit deux types d'honoraires : d'une part pour les « baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 » : des honoraires TTC de 291,94 euros et d'autre part « pour les autres baux : une rémunération équivalente à 5 % du loyer annuel ».



La société Durand fait valoir que, ne trouvant pas de locataire professionnel ou commercial compte tenu d'un marché localement peu porteur, la SCI Maurice Barrès a accepté sa proposition de louer le bien pour un usage d'habitation.



Pour justifier de ce que la SCI Maurice Barrès a été informée de cette mise en location dans le cadre d'un bail à usage d'habitation et qu'elle y a consenti, la société Durand verse aux débats :



- la facture du 22 juillet 2016, établie le jour de la conclusion du contrat, mentionnant 'bail d'habitation consenti à Mmes [Y] et [M] [U]' et des honoraires correspondant à ceux prévus dans le contrat de mandat pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;



- une attestation établie par la SCI Maurice Barrès le 27 juillet 2016 mentionnant les noms des locataires et l'encaissement du dépôt de garantie ; 



- un courrier daté du 25 juillet 2016 mentionnant la remise d'un deuxième trousseau de clés pour les locataires par le mandant au mandataire ;



- un courrier du 27 juillet 2016 adressé par le mandant au mandataire, mentionnant la mise à disposition de l'appartement totalement nettoyé et demandant de transmettre son numéro de téléphone aux locataires.



Il en ressort que la SCI Maurice Barrès a bien été informée de la conclusion d'un bail d'habitation et n'a non seulement eu aucune réaction de protestation mais a au contraire accompli des diligences démontrant son acceptation.



Sera surabondamment relevée l'absence de lien de causalité entre la faute (conclusion d'un bail d'habitation) et le préjudice invoqué, dès lors que des impayés et des dégradations locatives auraient pu également être à déplorer dans le cadre d'un bail professionnel ou commercial, notamment dans le domaine de la restauration, la SCI Maurice Barrès ayant à cet égard indiqué, dans un courrier du 2 juin 2016, ne pas être opposée à louer ce local pour l'exploitation d'une restauration rapide. De surcroît, la mandataire n'était en l'espèce investie que d'un mandat de mise en location et non d'un mandat de gérance de telle sorte qu'elle ne saurait être tenue des manquements des locataires lors de l'exécution du bail.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a estimé que la SCI Maurice Barrès ne saurait reprocher une quelconque faute à la société Durand lors de la conclusion du bail et l'a en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation formées à ce titre.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur la vérification de la solvabilité des locataires



Il est constant que le mandataire chargé de la mise en location d'un bien est tenu de prendre toutes les garanties pour s'assurer de la solvabilité des locataires.



En l'espèce, la demanderesse prétend que la société Durand n'aurait effectué « aucune vérification de solvabilité » des locataires et lui reproche de ne pas avoir sollicité de cautionnement lors de la mise en location du bien.



Ainsi que le souligne la société Durand, le contrat de mandat conclu avec la SCI Maurice Barrès ne prévoyait cependant pas la nécessité d'un acte de cautionnement. 



La société Durand fait valoir qu'elle a pris soin de constituer un dossier de solvabilité des futures locataires au moyen d'une fiche de renseignements signée le 13 juillet 2016 et accompagnée des justificatifs suivants qui sont versés aux débats : cartes d'identité, attestations de versement des pensions de retraite, avis d'imposition des années 2014 et 2015 pour chacune d'entre elles.



La société Durand justifie également avoir versé à son mandant le dépôt de garantie demandé aux locataires, ainsi qu'il est attesté dans un document signé par la SCI Maurice Barrès le 27 juillet 2016.



Il en résulte que la mandataire justifie s'être assurée que les deux candidates à la location présentaient des garanties de paiement suffisantes, ce qui est de surcroît confirmé par le fait qu'aucun impayé de loyer n'a été déploré pendant plus de deux ans et demi, les premiers incidents de paiement datant du début de l'année 2019 et la résiliation du bail étant d'ailleurs intervenue en février 2019 à l'initiative des locataires.



Il en ressort que c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à la société Durand quant à la vérification de la solvabilité des locataires et à l'absence d'exigence d'un cautionnement, de telle sorte que la SCI Maurice Barrès ne peut qu'être déboutée de sa demande au titre des loyers impayés.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La SCI Maurice Barrès qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.



Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Maurice Barrès au paiement de 1 000 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à la société Durand la somme supplémentaire de 1 500 euros. 



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



CONDAMNE la SCI Maurice Barrès à payer à la société Durand la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SCI Maurice Barrès aux entiers dépens ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en six pages.