Cour d'Appel · 2ème Chambre — 7 juillet 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /22 DU 07 JUILLET 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/02252 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E24E 



Décision déférée à la Cour : 

jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de NANCY, R.G. n° 20/00796, en date du 16 avril 2021, 



APPELANT :

Monsieur [X] [W]

né le 25 juillet 1979 à NEUFCHATEAU (88300), demeurant 9 avenue Mangin, entrée C Les Pivoines - 54000 NANCY

Représenté par Me Elsa DUFLO, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009638 du 27/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)





INTIMÉE :

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE DU GRAND NANCY, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilie 32 rue Saint Léon - 54000 Nancy inscrite au registre du commerce et de l'industrie de NANCY sous le numéro 400 974 242 

Représenté par Me Julie SAMMARI, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 09 Juin 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, Conseillère,qui a fait le rapport, 

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 07 Juillet 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 31 août 2015, l'Office Public de l'Habitat de la métropole du Grand Nancy (OPHM) a donné en location à M. [X] [W] un appartement à usage d'habitation situé 9 avenue Mangin à Nancy pour un loyer résiduel de 39,10 euros.



Le 23 juillet 2019, l'OPHM a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer (la somme de 285,07 euros au titre des loyers et charges impayés) et de justifier de l'assurance visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier du 15 juillet 2020, l'OPHM a fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de voir constater la résiliation du bail, voir ordonner l'expulsion de M. [W], le voir condamner à payer un arriéré locatif ainsi qu'à fournir une attestation d'assurance.



Par jugement contradictoire du 16 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2015 étaient réunies à la date du 10 octobre 2019,

- ordonné en conséquence à M. [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPHM pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit que M. [W] devrait fournir une attestation d'assurance habitation en cours de validité jusqu'à libération effective des locaux,

- condamné M. [W] à verser à l'OPHM la somme de 534,61 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2020), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

- condamné M. [W] à verser à l'OPHM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 10 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

- dit que cette indemnité serait revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées en application de l'article L.442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement de M. [W] et à chaque fois que la législation l'autorisera,

- rejeté la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

- débouté l'OPHM du Grand Nancy de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné M. [W] à verser à l'OPHM une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [W] aux dépens,

- dit que le jugement était exécutoire par provision.



Par déclaration enregistrée le 20 septembre 2021, M. [W] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. 



Par conclusions déposées le 20 décembre 2021, M. [W] demande à la cour de :

 

- le recevoir en son appel et le déclarer bien fondé, 

- infirmer partiellement le jugement,

- ordonner au bailleur de rectifier le décompte locatif afin de déduire la somme de 534,61 euros qu'il a réglée pour apurer l'arriéré locatif,

- constater que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise compte tenu de l'apurement de l'arriéré locatif,

- décider que chaque partie supportera ses frais irrépétibles et ses dépens,

- débouter l'OPHM de toutes demandes plus amples ou contraires.



Par conclusions déposées le 21 janvier 2022, l'OPHM du Grand Nancy demande à la cour de :



- confirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

- débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes,

- constater la résiliation du bail survenue le 24 septembre 2019 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L412-1,

- condamner M. [W] au paiement des loyers et charges échus qui resteraient impayés à la date de l'audience, assortis des intérêts au taux légal,

- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges pour l'occupation du logement jusqu'au départ définitif des lieux, en plus des régularisations annuelles de charges locatives, revalorisée annuellement en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement,

- le condamner à fournir une attestation d'assurance habitation en cours de validité jusqu'à libération effective des lieux,

- le condamner à lui payer la sommes de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel,

- le condamner aux dépens de première instance et d'appel.





Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2022.



MOTIFS



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2015 étaient acquises dans la mesure où le commandement de payer, visant cette clause, signifié à M. [W] le 23 juillet 2019 était demeuré infructueux plus de deux mois.



M. [W] mentionne dans ses écritures qu'il reconnaît ne pas avoir régularisé l'impayé dans les deux mois du commandement de payer et que c'est donc 'à juste titre que le jugement a constaté que la clause résolutoire a joué.' De façon contradictoire, il sollicite cependant également de voir « constater que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise compte tenu de l'apurement de l'arriéré locatif » qu'il a effectué par virement du 7 avril 2021, ainsi qu'il ressort du relevé bancaire qu'il verse aux débats.



L'OPHM sollicite la confirmation du jugement notamment en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que :



- la clause résolutoire ne peut être suspendue que dans le cas où un échelonnement de la dette locative est accordée par le juge, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,

- le compte locatif de M. [W] présente un solde négatif depuis avril 2017,

- le locataire n'a procédé, sur une période de trois ans et demi (d'avril 2017 à décembre 2019) qu'à cinq versements ponctuels de son loyer résiduel qui, après déduction de l'APL et de la réduction loyers solidarité, s'élève à un montant mensuel de 39,10 euros,

- M. [W] n'a jamais respecté les plans d'apurement de sa dette locative qui lui avaient été proposés en mai 2018 puis octobre 2018, le locataire ayant de surcroît refusé la tentative de conciliation qui lui a été proposée lors d'une visite à domicile effectuée en février 2020.



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en son 1er alinéa, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



L'alinéa V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, prévue au contrat de bail, a été signifié par l'OPHM à M. [W] le 23 juillet 2019 pour la somme en principal de 285,07 euros.



Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de telle sorte que la clause résolutoire a été acquise le 23 septembre 2019.



M. [W] ne s'est acquitté du paiement de sa dette locative que le 7 avril 2021, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire (près de 18 mois après).



Il est certes constant que, même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a la possibilité d'accorder au locataire un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.



Cette suspension des effets de la clause résolutoire n'opère cependant que pendant les délais de paiement que le juge a la faculté d'accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, ce qui suppose nécessairement que de tels délais aient effectivement été octroyés.



Or force est de constater en l'espèce que le premier juge n'a pas accordé de délais de paiement à M. [W] qui n'en avait pas sollicité et qui n'en sollicite d'ailleurs pas davantage à hauteur d'appel.



Les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies en l'espèce et la demande formée à ce titre est dès lors mal fondée.



C'est en conséquence à bon droit que le premier juge :



- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, dans les deux mois suivant le commandement de payer resté infructueux, soit en l'espèce le 23 septembre 2019, et non le 10 octobre 2019, ainsi qu'il ressort d'une erreur matérielle du jugement entrepris qu'il convient de rectifier,

- ordonné en conséquence à M. [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPHM du Grand Nancy pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné M. [W] à verser à l'OPHM du Grand Nancy une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 10 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

- dit que cette indemnité serait revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le Conseil d'Administration en application de l'article L.442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement de M. [W] et à chaque fois que la législation l'autorisera,



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ces chefs sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 10 octobre 2019 et, statuant à nouveau, de constater la résiliation du bail à la date du 24 septembre 2019.



Sur les autres demandes



L'OPHM ne sollicite pas l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demande de dommages et intérêts et de capitalisation des intérêts. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.



Par ailleurs et dans la mesure où il ressort du dossier que M. [W] n'a justifié d'une assurance habitation qu'après s'être vu signifier le commandement du 23 juillet 2019, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a dit que M. [W] devrait fournir une attestation d'assurance habitation en cours de validité jusqu'à sa libération effective des locaux et ce conformément à l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989.



Il convient enfin de dire que la condamnation de M. [W] à verser à l'OPHM la somme de 534,61 euros, au titre de l'arriéré locatif dû à la date du 9 décembre 2020, est devenue sans objet, compte tenu du paiement effectué par M. [W] postérieurement au jugement de première instance.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [W] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [W] au paiement d'une somme de 150 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à l'OPHM une somme supplémentaire de 500 euros.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 10 octobre 2019 ;



Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant ;



CONSTATE la résiliation du bail à la date du 24 septembre 2019 ;



DIT que la condamnation de M. [X] [W] à verser à l'Office Public de l'Habitat de la métropole du Grand Nancy la somme de 534,61 euros au titre de l'arriéré locatif dû à la date du 9 décembre 2020 est devenue sans objet, compte tenu du paiement effectué par M. [X] [W] postérieurement au jugement de première instance ; 



CONDAMNE M. [X] [W] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la métropole du Grand Nancy une somme supplémentaire de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE M. [X] [W] aux entiers dépens ; 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en sept pages.