Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 7 juillet 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 7 JUILLET 2022



(n° 211 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00503 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBHNE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/06853





APPELANTE

 

SCI NICOLO agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 339 131 328

[Adresse 1]

[Localité 5]



représentée par, Me Nathalie BOUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant 

assistée de Me Eric TOUFFAIT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1161, avocat plaidant 





INTIMEE 



Association BETH LOUBAVITCH prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par Me Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0183





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat à rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre 

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Marion PRIMEVERT, conseillère 



qui en ont délibéré 



Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 

ARRÊT :

- contradictoire 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





****** 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 1er mars 2011, la SCI Nicolo a consenti un bail commercial à l'Association Beth Loubavitch sur des locaux lui appartenant situés [Adresse 2], à destination de «centre de formation culturel, communautaire et d'administration de l'association», pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2011 jusqu'au 29 février 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 88 000 € hors taxes et un dépôt de garantie de 44 000 €. 



Par courrier du 23 juillet 2013, l'association Beth Loubavitch a donné congé desdits locaux pour le 29 février 2014. Par protocole d'accord du 21 janvier 2014, la SCI Nicolo et l'association Beth Loubavitch ont convenu de prolonger le bail jusqu'au 31 mai 2014. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 février 2015, le conseil de l'association Beth Loubavitch a mis en demeure la SCI Nicolo de restituer la somme de 50 526 € au titre du solde du dépôt de garantie. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2015, le conseil de la SCI Nicolo a sollicité le paiement de la somme de 1 283,40 € correspondant au solde des frais de remise en état. 



Par acte d'huissier de justice du 4 avril 2016, l'association Beth Loubavitch a fait assigner à comparaître la SCI Nicolo devant le tribunal de grande instance de Paris en restitution du solde du dépôt de garantie. 



Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : 

- condamné la SCI Nicolo à payer à l'association Beth Loubavitch la somme de 50 526 € au titre du solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

- rejeté la demande en paiement de la somme de 1 283,40 € de la SCI Nicolo ; 

- rejeté la demande de dommages et intérêts de l'association Beth Loubavitch ; 

- rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI Nicolo ; 

- condamné la SCI Nicolo à payer à l'association Beth Loubavitch une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté les autres demandes ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; 

- condamné la SCI Nicolo aux entiers dépens, avec distraction au profit de maître Olivier David Elbaz, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 20 décembre 2019, la SCI Nicolo a interjeté appel du jugement critiqué.



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 novembre 2020, la SCI Nicolo demande à la Cour de : 

- infirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions, sauf celles ayant débouté l'association Beth Loubavitch de sa demande au titre de dommages et intérêts pour rétention abusive du dépôt de garantie ; 

Statuant à nouveau : 

- dire et juger que le dépôt de garantie d'un montant de 50 526 € versé par l'association Beth Loubavitch à la SCI Nicolo reste définitivement acquis à cette dernière à titre d'indemnité pour la remise en état du local commercial ; 

- en conséquence, condamner l'association Beth Loubavitch à payer à la SCI Nicolo la somme de 50 526 € ; 

- condamner en outre l'association Beth Loubavitch à payer à la SCI Nicolo la somme de 1 283, 40 € au titre du solde des sommes engagées en sus pour la remise en état du local commercial, et ce avec intérêts à taux légal à compter du 15 septembre 2014 ; 

- débouter l'association Beth Loubavitch de son appel incident et plus généralement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner l'association Beth Loubavitch à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner l'association Beth Loubavitch aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 18 août 2020, par lesquelles l'association Beth Loubavitch, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de : 

- confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a : 

- condamné la SCI Nicolo à payer à l'association Beth Loubavitch la somme de 50 526 € au titre du solde du dépôt de garantie ; 

 - rejeté la demande en paiement de la somme de 1 283,40 € de la SCI Nicolo et sa demande de dommages et intérêts ; 

 - condamné la SCI Nicolo à payer à l'Association Beth Loubavitch une somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 - ordonné l'exécution provisoire ; 

- condamné la SCI Nicolo aux entiers dépens. 

- infirmer le jugement déféré uniquement sur le point de départ des intérêts au taux légal de la condamnation de la SCI Nicolo au profit de l'association Beth Loubavitch et statuant à nouveau ;

- condamner la SCI Nicolo à restituer à l'association Beth Loubavitch la somme de 50.526 € au titre du solde sur le dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2015, date de réception de la mise en demeure, à défaut à compter du 4 avril 2016, date de l'assignation ; 

- débouter la SCI Nicolo de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; 

- condamner la SCI Nicolo à payer à l'association Beth Loubavitch la somme supplémentaire de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SCI Nicolo aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier David Elbaz, avocat aux offres de droit. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 janvier 2022.



MOTIFS



Sur les réparations locatives et le dépôt de garantie 



L'appelante soutient qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, les locaux sont présumés avoir été pris en bon état de réparation locatives ; que la durée d'occupation n'a été que de trois années de sorte qu'aucune vétusté liée à la durée de l'occupation ne peut être retenue ; qu'il est en outre précisé au bail que la réparation et si besoin le remplacement des appareils et accessoires dépendants des installations incombe au preneur même en cas de vétusté. Elle prétend qu'il a été fait une utilisation anormale des locaux en les utilisant comme lieu de culte pouvant accueillir jusqu'à 150 personnes. Elle expose que le constat d'huissier de sortie, qui n'a pas fait l'objet de contestation lorsqu'elle l'a transmis à l'association Beth Loubavitch est probant, même s'il n'a pas été réalisé par huissier de justice ; que la locataire était présente ; qu'elle avait confirmé son accord pour qu'il soit établi à cette date. Enfin elle détaille longuement les divers postes réclamés.



L'association Beth Loubavitch fait valoir qu'elle conteste le document intitulé constat des lieux daté du 2 juin 2014 établi par la SCI Nicolo de manière non contradictoire ; que le constat d'huissier établi postérieurement en 2020 sur des photographies communiquées par la SCI Nicolo ne démontre pas qu'elles auraient été prises dans les locaux donnés à bail, rappelant que la bailleresse est propriétaire de l'ensemble de l'immeuble ; n'ont pas date certaine et elle conteste que ces photographies auraient été prises en sa présence ; que ces documents ne sont pas probants. Elle rappelle qu'elle n'est tenue que de restituer les locaux en bon état d'entretien locatif ; que la SCI Nicolo ne démontre pas que tel n'aurait pas été le cas ; que même si il était tenu compte du prétendu constat établi par la SCI Nicolo, la majeure partie des éléments listés sont en bon état ou en état moyen, ce qui ne justifie pas les sommes réclamées. Enfin elle conteste l'ensemble des postes réclamés par la SCI Nicolo.



Par application de l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 



Aux termes de l'article IV relatif aux charges et conditions du bail du 1er mars 2011, le locataire doit entretenir les locaux et "les rendre en fin de jouissance en parfait état de réparations et d'entretien", les fermetures extérieures devant être entretenues en bon état de fonctionnement, graissage et réparation par le preneur sans que le bailleur ait à intervenir pour quelque cause que ce soit, les vitrages étant également entretenus à ses frais par le preneur (article IV, 3°). Toutefois, il est également stipulé à l'article IV, 26° que "les locaux devront être remis en bon état d'entretien en fin de jouissance.". 



Au regard de ces dispositions d'apparence contradictoire, il sera considéré que les locaux doivent être restitués en fin de jouissance en bon état d'entretien et de réparations locatives, l'interprétation devant se faire en faveur de celui qui s'oblige, à savoir le locataire, ce qui n'est en tout état de cause pas véritablement discuté par la SCI Nicolo. 



Enfin le bail stipule que "La réparation et le remplacement si besoin de ces appareils" (à savoir appareils et accessoires dépendants des installations tels que robinets, compteurs, appareillages électriques, radiateurs, ...., "même en cas de vétusté incombe au preneur" (article IV 4e). 



En l'espèce, il n'a pas été établi de constat d'entrée des lieux de sorte que par application de l'article 1731 du code civil, la locataire est présumée avoir pris les lieux en bon état de réparations locatives, ce dont elle ne rapporte pas la preuve contraire.



Par lettre recommandée en date du 16 mai 2014 adressée à l'association Beth Loubavitch, dont l'avis de réception est produit, la SCI Nicolo indiquait qu'elle souhaitait prendre rendez-vous pour procéder à la remise des clés et afin de faire un état des lieux et elle proposait une rencontre sur place le 2 juin 2014 à 10H. Elle transmettait à la locataire par lettre du 6 juin 2014, "une copie de l'état des lieux de sortie que vous avez refusé de signer lors du rendez-vous du 2 juin". Il était également mentionné qu'il était tenu à disposition de l'association Beth Loubavitch un ensemble de photographies illustrant l'état des lieux et que compte tenu de l'état des locaux un ensemble de travaux de remise en état était nécessaire.



Il ressort du document versé aux débats par la SCI Nicolo, intitulé "Constat d'état des lieux" daté du 2 juin 2014, que celui-ci a été rempli unilatéralement par le bailleur et signé par lui, la signature de la locataire faisant défaut. Il ne ressort pas des mentions de ce document que cet état des lieux aurait été fait contradictoirement à l'égard de l'association Beth Loubavitch et en tout état de cause son absence de signature suffit à démontrer son désaccord avec les constatations y figurant. Il n'a donc pas valeur probante.



Le constat d'huissier de justice réalisé le 18 février 2020 à la demande de la SCI Nicolo sur les photographies prises, selon les déclarations de la représentante de la SCI Nicolo à l'huissier de justice, depuis son iphone 5 et transférées sur son ordinateur ne sont pas suffisantes pour leur donner date certaine ni pour établir que ces photographies auraient été prises au sein des locaux donnés à bail s'agissant de photographies en gros plan, étant relevé que la SCI Nicolo précise dans ses écritures être propriétaire de l'immeuble à usage exclusif de bureaux situé [Adresse 2], dans lequel se situent les locaux qui étaient donnés à bail à l'association Beth Loubavitch. 



Enfin s'il est fait état de diverses réclamations du bailleur intervenues pendant l'exécution du bail ou concernant les travaux que la locataire devait entreprendre, ces éléments ne peuvent pas pallier l'absence de preuve de l'état des locaux lors de leur restitution, et pas davantage les factures établies postérieurement au 2 juin 2014 à la demande de la SCI Nicolo. 



Il n'est donc pas démontré que l'association Beth Loubavitch n'aurait pas restitué les locaux en bon état d'entretien et de réparations locatives en fin de jouissance.



Par conséquent, c'est à raison que le jugement entrepris a débouté la SCI Nicolo de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de condamnation, en sus, à la somme de 1 283, 40 euros au titre du solde des travaux de remise en état.



Sur le point de départ des intérêts à taux légal



L'association Beth Loubavitch a sollicité la restitution du dépôt de garantie dans le délai de 8 jours à hauteur de 50 526 euros par lettre recommandée en date du 24 février 2015 adressée à la SCI Nicolo, dont avis de réception signé le 25 février 2015 est produit ; cette lettre valant mise en demeure, elle a fait courir les intérêts à taux légal sur ladite somme. 



Par conséquent, le jugement sera infirmé sur le point de départ des intérêts qui ont couru à compter du 25 février 2015 et non à la date du jugement. 



Sur les demandes accessoires



Le jugement étant confirmé, il le sera également au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



En cause d'appel, l'équité commande de condamner la SCI Nicolo à régler à l'association Beth Loubavitch la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la SCI Nicolo succombant, elle sera condamnée aux dépens de l'appel avec distraction au profit de l'avocat postulant en application de l'article 699 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme partiellement le jugement entrepris ; 



Le réforme du chef du point de départ des intérêts à taux légal ; 



Statuant à nouveau de ce seul chef ;



Dit la condamnation prononcée par le jugement entrepris de la SCI Nicolo à payer à l'association Beth Loubavitch la somme de 50 526 € au titre du solde du dépôt de garantie portera intérêts au taux légal à compter du 24 février 2015; 



Le confirme pour le surplus de ses dispositions ;



Y ajoutant



Condamne la SCI Nicolo à régler à l'association Beth Loubavitch la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI Nicolo aux dépens de l'appel avec distraction au profit de l'avocat postulant en application de l'article 699 du code de procédure civile.







LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT