Cour d'Appel · 12e chambre — 7 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 JUILLET 2022



N° RG 19/08576 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TT64







AFFAIRE :



SAS SERVICES DEPANNAGES RAPIDES PNEUS



C/



SCI LES BUREAUX DU PORT









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2019 par la 8ème chambre du TGI de NANTERRE

N° RG : 15/05238





Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Jean-François PERET



Me Yves BOURGAIN













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SAS SERVICES DEPANNAGES RAPIDES PNEUS

RCS Bobigny n°489 491 654

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Jean-François PERET, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 203

Représentant : Me Julien PRIGENT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P411





APPELANTE

****************



SCI LES BUREAUX DU PORT

RCS Nanterre n° 349 446 708

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Yves BOURGAIN du cabinet ISGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C442 - N° du dossier 19/0027





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,











EXPOSE DU LITIGE



Le 22 février 1990, la société civile immobilière Les bureaux du port s'est rendue propriétaire auprès de la société Métarec, d'un ensemble de bâtiments édifié sur une parcelle de terrain à usage industriel dépendant d'une concession d'occupation du domaine public consentie par l'établissement public le Port Autonome de [Localité 6]. 



Le 14 novembre 1991, par convention relative à l'occupation du domaine public (ci-après la Convention d'occupation), le Port Autonome de [Localité 6] a autorisé, moyennant redevance, la société Les bureaux du port à occuper le terrain sur lequel était édifié cet ensemble de bâtiments, et ce pour une durée courant du 1er janvier 1991 au 31 décembre 2013.



Le 11 décembre 2009, la société Les bureaux du port a donné à bail dérogatoire à la société Services dépannages rapides pneus un atelier de 540 m² environ, pour une durée de 23 mois, allant du 11 décembre 2009 au 10 novembre 2011. A ce bail était, notamment, annexée la Convention d'occupation et son cahier des charges.



La société Services dépannages rapides pneu s'est maintenue dans les lieux après le 10 novembre 2011.



Le 17 décembre 2012, l'établissement public Le port autonome de [Localité 6] a informé la société Les bureaux du port du non-renouvellement de la concession, lui demandant de quitter les locaux au plus tard le 31 décembre 2013.



Par ordonnance du 2 mai 2014, le tribunal administratif de Cergy Pontoise, après avoir été saisi par l'établissement public Le port autonome de [Localité 6], a enjoint les sociétés Les bureaux du port et Services dépannages rapides pneus de quitter les lieux avant le 16 mai 2014.



Par acte du 30 janvier 2015, la société Les bureaux du port a assigné la société Services dépannages rapides pneus devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de la voir condamnée au paiement de redevances et charges impayées ainsi que d'une indemnité d'occupation. 



Par jugement du 2 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

- Déclaré la société Les bureaux du port recevable en toutes ses demandes ; 

- Condamné la société Services dépannages rapides pneus au paiement de la somme de 22.549,09 euros au titre des redevances et charges impayées, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2014 ; 

- Condamné la société Services dépannages rapides pneus au paiement de la somme de 71.827,02 euros au titre de l'indemnité d'occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2014 ; 

- Condamné la société Services dépannages rapides pneus au paiement de la somme de 1 euro au titre de la clause résolutoire ; 

- Condamné la société Services dépannages rapides pneus au paiement de la somme de 9.437,71 euros correspondant à une majoration de 10% des sommes dues au titre de l'indemnité forfaitaire de frais de contentieux ; 

- Débouté la société Services dépannages rapides pneus de l'ensemble de ses demandes de condamnation de la société Les bureaux du port au paiement de dommages et intérêts ; 

- Condamné la société Services dépannages rapides pneus à payer à la société Les bureaux du port la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; 

- Débouté l'ensemble des parties du surplus de leurs demandes ;

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;

- Condamné la société Services dépannages rapides pneus aux dépens.



Par déclaration du 11 décembre 2019, la société Services dépannages rapides pneus a interjeté appel du jugement. 



Vu l'ordonnance de radiation du 22 octobre 2020.



Par ordonnance du 15 juillet 2021, le conseiller de la mise en état de la 12e chambre de la cour d'appel de Versailles a : 

- Débouté la société Services dépannages rapides pneus de son exception d'incompétence ;

- Rejeté les demandes de la société Les bureaux du port ; 

- Condamné la société Les bureaux du port à payer à la société Services dépannages rapides pneus la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné la société Les bureaux du port aux dépens de l'incident.





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 16 mars 2022, la société Services dépannages rapides pneus demande à la cour : 

- D'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 2 septembre 2019 en toutes ses dispositions ; 

- De débouter la société Les bureaux du port de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions; 

Statuant à nouveau, 



Sur l'indemnisation de la société Services dépannages rapides pneus,

- A titre principal et préalable, de dire et juger qu'il s'est opéré à compter du 11 novembre 2011 un bail commercial entre la société Services dépannages rapides pneus et la société Les bureaux du port, portant sur les locaux appartenant à cette dernière, comprenant « un atelier de 540 mètres carrés environ, couvert et clos situé à gauche du bâtiment [Adresse 1] » ; 

- En tout état de cause, de dire et juger que la société Les bureaux du port a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité à l'égard de la société Services dépannages rapides pneus ; 

- De condamner la société Les bureaux du port à régler la somme de 376.724 euros à la société Services dépannages rapides pneus à titre de réparation du préjudice subi du fait de la perte de son fonds de commerce, avec intérêt au taux légal à compter du 30 novembre 2018 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 

- A titre subsidiaire, sur ce chef de préjudice et avant dire droit, de désigner un expert avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; 

- Décrire les lieux, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire;

- Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

- De condamner la société Les bureaux du port à régler 100.000 euros à la société Services dépannages rapides pneus en réparation du préjudice subi au titre de la perte du stock, avec intérêt au taux légal à compter du 30 novembre 2018 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

- De dire et juger recevable la demande la société Services dépannages rapides pneus tendant à voir condamner la société Les bureaux du port à lui régler la somme de 18.695,58 euros, en réparation du préjudice lié aux travaux inutilement effectués, et la condamner au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 



Sur les redevances,

- De dire et juger que la créance de la société Les bureaux du port sur la société Services dépannages rapides pneus au titre des redevances impayées ne peut excéder la somme de 12.528 euros TTC ; 

- De rejeter la demande d'application de pénalités au montant dû au titre des redevances et, à titre subsidiaire, de ramener ces pénalités à la somme de 1 euro; 







Sur l'indemnité d'occupation et les pénalités, 

- A titre principal, de dire et juger mal fondée la demande de la société Les bureaux du port tendant à voir condamner la société Services dépannages rapides pneus à lui régler une indemnité d'occupation et à voir s'appliquer des pénalités à cette indemnité ; 

- A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la société Services dépannages rapides pneus au paiement d'une indemnité d'occupation et d'application d'une ou des clauses pénales relatives à ces indemnités, ramener ces pénalités à la somme d'un euro ; 



Sur les dépens et l'indemnité due au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- De condamner la société Les bureaux du port aux dépens, qui seront recouvrés directement par Me Peret dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement à la société Services dépannages rapides pneus de la somme de 8.000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées le 15 mars 2022, la société Les bureaux du port demande à la cour de : 

- Déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande en paiement de la somme de 18.695, 58 euros ; 

Pour le surplus,

- Voir débouter la société Services dépannages rapides pneus de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions ; 

- Confirmer en conséquence la décision déférée en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant, 

- Condamner la société Services dépannages rapides pneus à payer à la société Les bureaux du port du port une indemnité procédurale de 5.000 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de l'instance d'appel ; 

- La condamner enfin en tous les frais et dépens de première instance comme d'appel.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



À titre liminaire, la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à «donner acte », « constater », « dire et juger », dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.





Il est rappelé qu'en application de l'article 954 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile la cour ne statue, dans la limite de l'effet dévolutif de l'appel, que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, étant précisé qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.



Sur la recevabilité de la demande en paiement de la société Services dépannages rapides pneus de la somme de 18.695, 58 euros 



Au visa de l'article 564 du code de procédure civile, la société Les bureaux du port sollicite que soit déclarée irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande en paiement de la somme de 18.695, 58 € en réparation du préjudice lié aux travaux inutilement effectués.



La société Services dépannages rapides pneus soutient au visa de l'article 565 du même code qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle dès lors qu'en première instance et en appel elle a formé des demandes en réparation de son préjudice et que la majoration de celui-ci en appel n'est pas considérée comme une demande nouvelle.



*



L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 stipule que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



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En l'espèce, la demande de condamnation de la société Les bureaux du port à la somme de 18.695,58 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié aux travaux inutilement effectués selon la société Services dépannages rapides pneus tend à la même fin c'est à dire l'indemnisation du préjudice prétendument subi du fait de l'éviction de la société Services dépannages rapides pneus sollicitée en première instance de sorte que cette demande n'est pas nouvelle.



La demande de la société Les bureaux du port sera rejetée.



Sur la requalification de la convention en bail commercial



La société Services dépannages rapides pneus sollicite l'infirmation du jugement sur ce point. Elle soutient qu'il s'est opéré, à compter du 11 novembre 2011, un bail commercial entre elle-même et la société Les bureaux du port portant sur les locaux loués. Elle fait valoir que les parties ont conclu un bail dérogatoire et qu'en cas de maintien dans les lieux après l'expiration de celui-ci, comme en l'espèce, et auquel le bailleur ne s'est pas opposé, il s'est opéré un bail commercial. Elle soutient que le bien loué n'est pas une dépendance du domaine public de sorte que le principe de non application du statut des baux commerciaux aux conventions ayant pour objet des biens dépendants du domaine public ne trouve pas à s'appliquer. Elle expose que la société Les bureaux du port est propriétaire de l'immeuble édifié sur le terrain qui a fait l'objet d'une concession par le Port Autonome de [Localité 6] et que cet immeuble relève de la seule propriété privée de sorte qu'elle peut invoquer la création d'un bail commercial à compter du 11 novembre 2011 qui ne pouvait prendre fin que le 20 novembre 2020.



La société Les bureaux du port fait valoir que, nul ne pouvant transférer à autrui plus de droits qu'il n'en a, elle a consenti une convention de sous-location de 23 mois 'allant du 11 décembre 2009 au 10 novembre 2011 sans possibilité de renouvellement.', qu'elle a informé le 1er août 2013 la société Services dépannages rapides pneus du non-renouvellement de la convention d'occupation consentie par le Port Autonome de [Localité 6], que la société Services dépannages rapides pneus s'était engagée à respecter cette convention d'occupation par lettre du 10 janvier 2012, qu'en refusant de quitter les lieux la société Services dépannages rapides pneus a délibérément enfreint cette convention d'occupation. Elle soutient que la convention de sous-occupation est de nature administrative, bien que conclue entre personnes privées, et empêche l'application du statut des baux commerciaux et donc la reconnaissance de la propriété commerciale. Elle expose qu'il est de principe qu'il est impossible de conclure des baux commerciaux sur le domaine public.



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L'article 145-5 du code de commerce, dans sa version applicable, dispose que : 'Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même , à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.'.



*



S'il résulte de l'application des dispositions de l'article précité que le statut des baux commerciaux s'applique à la relation entre les parties en cas de maintien dans les lieux après expiration de la convention précaire, il est admis que les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public. La solution est la même lorsque la convention, portant sur des biens dépendant du domaine public, a été conclue entre personnes privées.



En l'espèce, il est constant que la société Services dépannages rapides pneus s'est maintenue dans les lieux postérieurement au 11 novembre 2011 date d'expiration du bail dérogatoire et ce avec l'accord du bailleur qui n'a informé le preneur que le 1er août 2013 de ce que la convention qui les liait serait résiliée le 31 décembre 2013, date correspondant à la date d'expiration de la Convention d'occupation passée entre le bailleur et le Port autonome de [Localité 6].



Il importe peu cependant que le bail dérogatoire ait été signé entre deux personnes privées et qu'il porte sur des locaux appartenant au bailleur puisque ces locaux ont été édifiés sur le domaine public et ne sont exploités par le bailleur qu'en vertu de la Convention d'occupation dudit domaine public, par nature précaire et temporaire, consentie par le Port autonome de [Localité 6] au bailleur. La cour relève à cet égard que le bail dérogatoire se réfère expressément à la Convention d'occupation consentie par le Port autonome de [Localité 6] à la société Les bureaux du port (page 2) et qui en constitue une annexe avec le cahier des charges.



Il s'en déduit que le statut des baux commerciaux ne peut s'appliquer à la relation entre la société Services dépannages rapides pneus et la société Les bureaux du port, celle-ci ne pouvant, par ailleurs, transmettre à la société Services dépannages rapides pneus plus de droits qu'elle n'en possède de sorte qu'elle ne peut prétendre à aucune indemnité tirée de ce statut.



Le jugement qui a débouté la société Services dépannages rapides pneus sera confirmé sur ce point.



Sur la responsabilité de la société Les bureaux du port



Au dispositif de ses écritures, la société Services dépannages rapides pneus fait valoir, en tout état de cause, que la société Les bureaux du port a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité à son égard en lui laissant croire qu'elle bénéficierait des mêmes droits que ceux accordés au preneur d'un bail commercial et en ne démontrant pas avoir accompli les diligences nécessaires pour obtenir le renouvellement de la Convention d'occupation passée avec le Port Autonome de [Localité 6] alors qu'elle s'y était engagée.







La société Les bureaux du port soutient avoir informé la société Services dépannages rapides pneus du caractère dérogatoire du bail consenti lequel se référait à la Convention d'occupation et au cahier des charges de celle-ci. Elle fait valoir que la société Services dépannages rapides pneus ne pouvait ignorer que son maintien dans les locaux ne pouvait s'exercer que dans la limite consentie par la Convention d'occupation. Elle soutient avoir tout mis en oeuvre pour répondre aux exigences de la procédure d'appel à projet lancée par le Port autonome de [Localité 6] de sorte que la société Services dépannages rapides pneus ne peut lui en tenir rigueur.



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Il appartient à la société Services dépannages rapides pneus de rapporter la preuve de ce que la société Les bureaux du port l'aurait assurée de bénéficier des avantages accordés au preneur en cas d'application d'un bail commercial.



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La société Services dépannages rapides pneus s'appuie sur les termes d'une lettre du 26 octobre 2009 à en-tête de la société Les bureaux du port, destinée à la société Services dépannages rapides pneus (pièce 5 - Services dépannages rapides pneus) rédigée ainsi : ' ...., je vous confirme bien volontiers qu'aux termes des 23 mois concernant le bail dérogatoire visant l'entrepôt sis [Adresse 1], je m'engage à vous donner de nouveau la signature d'un bail concernant ce même local aux mêmes conditions. Cette mesure devant perdurer de manière consécutive et permanente, si vous le souhaitez.'.



Cette lettre se révèle être en réalité un projet de lettre non signé, établi le 26 octobre 2009 soit avant la signature du bail dérogatoire (11 décembre 2009) qui ne garantit pas à la société Services dépannages rapides pneus de bénéficier d'un bail commercial.



Le préambule du bail dérogatoire rappelle (page 2) que 'La société Services dépannages rapides pneus a fait savoir à la SCI qu'elle souhaite louer le bien dont elle est propriétaire, mais sans s'engager pour la durée légale d'un bail commercial de neuf ans.' (souligné par la cour).



Le bail dérogatoire se réfère expressément à la Convention d'occupation consentie par le Port autonome de [Localité 6] à la société Les bureaux du port (page 2) et qui en constitue une annexe avec le cahier des charges de sorte que la société Services dépannages rapides pneus ne pouvait ignorer le caractère précaire de la convention qui la liait à la société Les bureaux du port, incompatible avec un engagement de lui consentir un bail commercial de neuf années ce qui correspondait d'ailleurs à son souhait de ne pas s'engager sur une telle durée.



Elle fait état de ce que la société Les bureaux du port ne l'a jamais sommée de quitter les lieux postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire (10 novembre 2011) lui laissant croire qu'elle pourrait bénéficier du statut des baux commerciaux en application de l'article 145-5 du code de commerce. Toutefois elle ne verse aucune pièce émanant de la société Les bureaux du port lui reconnaissant le bénéfice de ce statut. Par ailleurs, la société Les bureaux du port a invité, le 1er août 2013, la société Services dépannages rapides pneus à quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2013 de sorte que la société Services dépannages rapides pneus ne peut soutenir que la société Les bureaux du port ne l'a jamais sommée à cet effet.



La société Services dépannages rapides pneus ne justifie pas de l'engagement de la société Les bureaux du port de lui permettre de bénéficier des droits du preneur issus d'un bail commercial.



Par ailleurs, la société Services dépannages rapides pneus reproche à la société Les bureaux du port de pas avoir fait le nécessaire pour obtenir le renouvellement de la Convention d'occupation et de ne l'avoir informée que tardivement (1er août 2013) du non-renouvellement de celle-ci.



La société Les bureaux du port a été informée le 17 décembre 2012 par le Port autonome de [Localité 6] de l'absence de renouvellement de la Convention d'occupation au 31 décembre 2013 et du lancement d'un appel à candidature auquel la société Les bureaux du port pouvait répondre en présentant un dossier. Le Port autonome de [Localité 6] appelait, néanmoins, l'attention de la société Les bureaux du port sur le fait qu'en cas de rejet il lui appartenait de procéder à la démolition des constructions et le cas échéant à la dépollution du site avant le 31 décembre 2013.



Il s'en déduit qu'à la date du 17 décembre 2012, certes le renouvellement était refusé, mais la société Les bureaux du port pouvait espérer encore bénéficier de la concession dans le cadre d'une nouvelle convention d'occupation après appel à candidatures. 



La société Les bureaux du port expose, dans sa lettre précédemment commentée du 1er août 2013 à la société Services dépannages rapides pneus, les démarches qu'elle a effectuées : lettre du 19 février 2013 à l'autorité administrative manifestant son intérêt au maintien de son activité sur le terrain concédé ; dépôt du dossier de candidature le 26 avril 2013 ; présentation et soutien de cette candidature le 16 mai 2013. 



Elle précise qu'elle a été informée, le 16 mai 2013, du rejet de sa candidature décision qu'elle a contestée devant le tribunal administratif donnant lieu à une ordonnance du 17 juin 2013 'lui donnant gain de cause' suspendant la décision du 16 mai 2013. Elle poursuit en indiquant que l'autorité administrative a retiré sa décision du 16 mai 2013 'entachée d'irrégularité' et lui en a notifié une nouvelle le 15 juillet 2013 'cette fois défavorable' attribuant la concession à une autre société.



La société Services dépannages rapides pneus ne produit aucune lettre en réponse contestant la réalité de ces démarches. La lettre de son conseil du 6 novembre 2013 destinée à la société Les bureaux du port ne les remet pas en cause.



Des constatations précédentes, il se déduit qu'il ne peut être reproché à la société Les bureaux du port de ne pas avoir fait le nécessaire pour obtenir de nouveau la concession, ni d'avoir tardivement informé la société Services dépannages rapides pneus du non renouvellement de la Convention d'occupation alors qu'elle même n'avait été informée que le 17 septembre 2012 par le Port autonome de [Localité 6] du non-renouvellement, soit une année avant l'expiration de la Convention d'occupation qui durait depuis plus de 22 ans. La société Les bureaux du port justifie avoir contesté la décision mettant ainsi tout en oeuvre pour tenter d'obtenir la concession à son profit.



La société Services dépannages rapides pneus succombe à rapporter la preuve de ce que la société Les bureaux du port a commis une faute. 



En conséquence, les demandes de la société Services dépannages rapides pneus fondées sur l'application du statut des baux commerciaux, ou sur une faute de la société Les bureaux du port, visant à obtenir une indemnité d'éviction (376.724 euros) au besoin l'évaluer à dire d'expert, à l'indemniser de sa perte de stock (100.000 euros) et de travaux effectués à perte (18.695,58 euros) sont infondées.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur le paiement des redevances et charges impayées



La société Services dépannages rapides pneus fait grief au tribunal de l'avoir condamnée au paiement de la somme de 22.549,09 euros au titre des redevances et charges impayées, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2014. Elle fait valoir que sa condamnation ne peut excéder la somme de 12.528 euros.



La société Les bureaux du port sollicite confirmation de cette condamnation.



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Aux termes de l'article 1315 alinéa 2 ancien du code civil applicable en l'espèce, 'Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'.



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- les redevances



Le bail dérogatoire prévoyait initialement un loyer mensuel de 3.000 euros hors taxes et hors charges, porté à la somme de 3.336,45 euros HT (soit 3.990,39 euros TTC) par le jeu de l'indexation prévue contractuellement.



La société Les bureaux du port a réclamé les loyers des mois de juillet à décembre 2013 avec factures à l'appui, soit un montant total de 23.942,34 euros TTC (6 x 3.990,39).



La société Services dépannages rapides pneus soutient que la société Les bureaux du port ne justifie pas de l'écart entre le montant initial (3.000 euros) et le montant réclamé (3.336,45) qu'elle attribue elle même au jeu de l'indexation. Elle ne réclame cependant pas restitution de cet écart au titre des loyers précédemment acquittés. Il s'en déduit qu'elle n'a jamais contesté l'application de cet indice auparavant.



Il sera fait droit à la réclamation de la société Les bureaux du port d'un montant de 23.942,34 euros TTC au titre des redevances. 



La société Les bureaux du port a sollicité d'imputer le dépôt de garantie (9.000 euros) sur les redevances impayées.



En application de l'article 6.D du bail dérogatoire du 11 décembre 2009, la société Services dépannages rapides pneus, preneur a versé la somme de 9.000 euros à titre de dépôt de garantie.

Il y a lieu de déduire ce montant de 9.000 euros de la dette de la société Services dépannages rapides pneus au titre des redevances impayées pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2013, fixée précédemment à la somme de 23.942,34 euros TTC. La créance résiduelle de la société Les bureaux du port est fixée à la somme de 14.942,34 euros TTC (23.942,34 - 9.000).



Le jugement sera infirmé sur ce point.



- les charges



La société Les bureaux du port produit une facture de consommation d'eau (février 2014 à mai 2014) de 8.353,75 euros TTC (sa pièce 7) dont elle a sollicité le paiement auprès de la société Services dépannages rapides pneus.



Le bail dérogatoire prévoit (page 6 - B Charges) que 'le preneur remboursera au bailleur, sa quote part de charges, prestations et taxes incombant au bailleur.'.



Toutefois, comme le soutient la société Services dépannages rapides pneus la simple production d'une copie de facture émise par la compagnie des eaux destinée à la société Les bureaux du port sans aucun détail justifiant de la consommation, ni référence à la société Services dépannages rapides pneus, n'est pas suffisante à considérer qu'il s'agit d'une charge que doit supporter la société Services dépannages rapides pneus et seulement elle alors qu'elle fait état d'autres locataires ce que ne dément pas le bailleur. La cour relevant, en outre, que le montant réclamé à ce titre lors de la mise en demeure du 22 septembre 2014 était de 8.104,46 euros TTC et non de 8.353,75 euros TTC.



Le jugement sera infirmé sur ce point et la société Les bureaux du port sera déboutée de sa demande à ce titre.



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De ce qui précède, il résulte que la société Services dépannages rapides pneus sera condamnée à la somme de 14.942,34 euros TTC au titre des redevances et charges majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2014 (pièce 9 - Les bureaux du port). 



La société Les bureaux du port sollicite l'application des dispositions de l'article 18 - clause pénale 1 du bail dérogatoire qui prévoit (article 1) qu'en cas de défaut de paiement 'du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues seront majorées de 10 % d'indemnité forfaitaire de frais de contentieux.'. 



La société Services dépannages rapides pneus fait valoir que cette clause est manifestement excessive et demande que la condamnation soir rapportée à un euro.



La société Les bureaux du port ne justifie pas avoir saisi un huissier après sa mise en demeure du 22 septembre 2014 d'avoir à régler les arriérés de loyers de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande, le jugement étant infirmé sur ce point.



Sur le paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité forfaitaire



La société Services dépannages rapides pneus reproche au tribunal de l'avoir condamnée au paiement de la somme de 71.827,02 euros au titre de l'indemnité d'occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2014.



La société Les bureaux du port sollicite la confirmation du jugement sur ce point.



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Il n'est pas contesté que la société Services dépannages rapides pneus s'est maintenue dans les lieux du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014.







La société Les bureaux du port a sollicité une indemnité d'occupation majorée en application de l'article 17.2 du bail dérogatoire, pour cette période, d'un montant de 72.054 euros.



Les premiers juges, se fondant sur la disposition précitée du bail dérogatoire, ont condamné la société Services dépannages rapides pneus au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 47.884,68 euros (3.990,39 x 12), majorée de 50%, soit 71.827,02 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2014.



Au dispositif de ses écritures, la société Services dépannages rapides pneus sollicite de dire mal fondée cette demande et à titre subsidiaire de la condamner à un euro au titre des pénalités. Elle fait valoir que les stipulations de l'article 17-2 n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce.



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Les dispositions issues du statut des baux commerciaux ayant été écartées, les stipulations de l'article L.145-28 du code de commerce prévoyant que, durant la période de maintien dans les lieux, le preneur est redevable d'une indemnité d'occupation, n'ont pas vocation à s'appliquer.



En l'espèce, l'indemnité d'occupation sollicitée ne peut être fondée que sur les dispositions du bail dérogatoire à supposer qu'il soit applicable postérieurement au 31 décembre 2013.



Les dispositions du bail dérogatoire n'envisagent le principe d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité forfaitaire qu'à l'issue d'une résiliation du bail dérogatoire pour défaut de paiement après commandement resté sans effet, ce qui ne correspond pas aux faits de l'espèce de sorte que la société Les bureaux du port n'est pas fondée à s'en prévaloir.



Surtout, il résulte du dossier que la Convention d'occupation consentie par le Port autonome de [Localité 6] à la société Les bureaux du port a expiré le 31 décembre 2013, que cette dernière ainsi que la société Services dépannages rapides pneus, ont fait l'objet d'une procédure d'expulsion selon ordonnance du tribunal administratif du 2 mai 2014, que le juge administratif a relevé dans sa motivation qu'il n'a pas été contesté par les intéressées que 'tant la SCI 'les bureaux du port' que les sociétés Services dépannages rapides pneus et SR Maintenance ne justifient pas d'un titre les habilitant à occuper le terrain ...', que dès lors la société Les bureaux du port ne peut solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation de la société Services dépannages rapides pneus alors qu'elle est elle-même occupante sans droit ni titre et qu'elle ne peut obtenir plus de droits qu'elle n'en a.



Le jugement sera infirmé de ce chef et la société Les bureaux du port déboutée de sa demande de condamnation de la société Services dépannages rapides pneus à verser une indemnité d'occupation ainsi qu'une indemnité forfaitaire au titre de la clause 17 du bail dérogatoire et une indemnité forfaitaire au titre de frais de contentieux prévue par l'article 18-1 du même bail dérogatoire.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La société Services dépannages rapides pneus supportera la charge des dépens d'appel.

Il ne parait pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les parties seront déboutées de leur demande de condamnation présentée de ce chef.



PAR CES MOTIFS

 

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 2 septembre 2019, sauf en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



CONDAMNE la société Services Dépannages Rapides Pneuss à verser à la société Les Bureaux du Port la somme de 14.942,34 euros TTC euros au titre des redevances et charges impayées, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2014,

 

REJETTE toute autre demande,



Y ajoutant,



DIT que la société Services Dépannages Rapides Pneus supportera la charge des dépens d'appel,



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,