Cour d'Appel · 3e chambre — 7 juillet 2022

D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 JUILLET 2022



N° RG 21/00675 



N° Portalis DBV3-V-B7F-UJL2



AFFAIRE :



[Z] [X]





C/



[S] [Y] épouse [B]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Novembre 2020 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 18/10253



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 







Me Mélina PEDROLETTI,





Me Antoine CHRISTIN 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Z] [X]

né le 10 Novembre 1942 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25117

Représentant : Me Cécile SAMARDZIC de la SELAS CSAM AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 449 



APPELANT





****************





Madame [S] [Y] épouse [B]

née le 25 Octobre 1953 à NEW-YORK (USA)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1])



Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550



INTIMEE





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie José BOU, Président et Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,











FAITS ET PROCÉDURE 





FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte authentique du 17 février 1984, [N] [E] épouse [Y] et M. [M] [Y] et M. [Z] [X] ont acquis un pavillon à usage d'habitation situé [Adresse 3] (Hauts-de-Seine), figurant au cadastre section J numéro [Cadastre 5] pour une contenance de 5 ares 79 centiares au prix de 650 000 francs. 



M. [M] [Y] est intervenu à la vente alors qu'il était séparé de fait de son épouse, dont M. [X] était le nouveau compagnon. 



Le 26 septembre 1988, M. [X] a personnellement emprunté 1 200 000 francs au Crédit Foncier de France, emprunt garanti par une hypothèque sur l'immeuble précité. 



M. [X] n'a pas remboursé le prêt. Le 28 novembre 1994, le Crédit Foncier a délivré à [N] [Y] et M. [Y] ainsi qu'à M. [X] un commandement de payer la somme de 54 744, 12 francs, valant saisie-immobilière de l'immeuble de [Localité 8]. 



M. [X] n'ayant pas réglé les causes de ce commandement dans les délais impartis, le Crédit Foncier a poursuivi la vente aux enchères publiques du bien hypothéqué. 



En 1997, M. [X] et [N] [Y] ont sollicité l'aide de la fille de cette dernière, Mme [S] [Y] épouse [B], demeurant aux États-Unis. 



Au terme de leurs échanges entre eux et avec le Crédit Foncier, par acte authentique signé les 16 et 17 décembre 1998 et 1er février 1999, Mme [B] a acheté le bien à ses parents et M. [X] au prix de 1 500 000 francs. 



 L'acte authentique confère à [N] [Y] un droit d'usage et d'habitation sa vie durant "sans indemnité comme ayant été compris dans le prix de la présente vente". Il prévoit également un pacte de préférence au profit de [N] [Y] et de M. [X] pour une durée de 30 ans dont les modalités sont ainsi précisées: 'Préalablement à toute aliénation à titre onéreux de l'immeuble, Mme [B] s 'oblige au préalable à en informer Mme [Y] et M [X] par lettre recommandée avec accusé de réception à leur domicile actuel ou tout autre que ces derniers lui auraient régulièrement justifié en leur indiquant le prix, les charges et conditions qui lui sont offertes. Les bénéficiaires disposeront alors d'un délai de un mois à compter de la réception de ladite lettre ou de l'avis de refus, pour faire connaître leurs intentions.

En cas de défaut de réponse dans le délai, les bénéficiaires seront présumés avoir tacitement refusé, par conséquent, Mme [B] pourra vendre ledit immeuble à tout tiers aux prix, charges et conditions indiquées.

En cas d 'acceptation ils devront en informer Mme [B] par lettre recommandée avec accusé de réception sous réserve de réitération par acte authentique de vente dans le délai de deux mois à compter de la réception par cette dernière de la lettre recommandée d 'acceptation'.



[N] [Y] est décédée le 14 novembre 2014. 



Mme [B] a indiqué à M. [X] qu'elle souhaitait vendre l'immeuble et lui a proposé d'exercer son droit de préférence. Par courriels des 14 mai, 29 juin, 13 juillet, 7 août, 22 août, 7 septembre et 7 octobre 2015, elle l'a relancé pour obtenir une offre de sa part. 



Le 14 septembre 2015, M. [X] n'a pas fait d'offre mais a répondu qu'il s'opposerait à toute tentative de cession à un tiers, évoquant une procédure interminable qui empêcherait la vente. Il précisait le 7 octobre 2015 qu'il ferait ' évidemment tout ce qui sera légalement possible pour rester dans cette maison'. 



Le 22 février 2016, Mme [B] a demandé au juge des référés du tribunal d'instance de Vanves l'expulsion de M. [X], occupant sans droit ni titre. Par ordonnance du 28 juin 2016, le juge a ordonné l'expulsion de M. [X]. 



Saisi le 15 mars 2017 par M. [X], le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nanterre lui a accordé un délai expirant le 31 août 2017 pour quitter les lieux. Sur appel de M. [X], la cour d'appel de Versailles a confirmé l'ordonnance par arrêt du 18 mai 2017. 



M. [X] a quitté l'immeuble, laissé dans un état très dégradé, le 14 septembre 2017. Le 14 octobre 2017, il écrivait à Mme [B] qu'il introduirait une procédure judiciaire si elle tentait de vendre le bien à un tiers. 



Le 20 novembre 2017, la société Gflbi a adressé à Mme [B] une offre d'achat au prix de 1 475 000 euros net vendeur, sans condition suspensive. Le 26 mars 2018, Mme [B] et la société Gflbi ont conclu une promesse de vente. 



Le 19 avril, le 24 mai puis le 1er juin 2018, le notaire chargé de la vente a notifié à M. [X] la possibilité pour lui de faire usage de son droit de préférence. 



Par acte du 29 juin 2018, M. [X] a fait assigner Mme [B] devant le tribunal de grande instance de Nanterre. Le 12 juillet 2018, il a déposé l'acte pour publication au service de la publicité foncière de [Localité 8] 2. 



Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a : 



- déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente du 1er février 1999 pour vice du consentement de M. [X], 

- débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné M. [X] à payer à Mme [B] la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts, 

- condamné M. [X] à payer une amende civile de 2 000 euros, 

- condamné M. [X] aux dépens de l'instance, 

- condamné M. [X] à payer à Mme [B] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes. 



Par acte du 3 février 2021, M. [X] a interjeté appel. 



Par dernières écritures du 25 mars 2022, M. [X] demande à la cour de : 



- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 


déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente du 1er février 1999 pour vice du consentement de M. [X], 

débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes,

condamné M. [X] à payer à Mme [B] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

condamné M. [X] à payer une amende civile de 2 000 euros, 

condamné M. [X] aux dépens de l'instance, 

condamné M. [X] à payer à Mme [B] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

ordonné l'exécution provisoire, 




A titre principal,

- déclarer Mme [B] mal fondée en son appel incident, l'en débouter,

- prononcer la nullité des notifications adressées par le notaire de Mme [B] aux fins de purge du droit de préférence de M. [X] des 19 avril 2018, 19 mai 2018 et 1er juin 2018,

- désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission d'apprécier le prix de la maison en considération de ses seules caractéristiques actuelles, à l'exclusion de la constructibilité du terrain et de toute possibilité d'y réaliser une opération de promotion,



A titre subsidiaire,

- prononcer la nullité du contrat de vente conclu les 16 décembre 1998, 17 décembre 1998 et 1er février 1999 entre Mme [B] et M. [X], 



En tout état de cause, 

- condamner Mme [B] à régler à M. [X] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières écritures du 15 juin 2021, Mme [B] demande à la cour de : 



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :


déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente du 1er février 1999 pour vice du consentement de M. [X],

débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes,

condamné M. [X] à payer une amende civile de 2 000 euros,

condamné M. [X] aux dépens de l'instance,

condamné M. [X] à payer à Mme [B] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

ordonné l'exécution provisoire,




- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :


condamné M. [X] à payer à Mme [B] la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts,

débouté Mme [B] du surplus de leurs demandes 




Statuant à nouveau,

- condamner M. [X] à payer à Mme [B] la somme de 145 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Et y ajoutant,

- condamner M. [X] à une amende civile pour appel dilatoire et abusif,

- débouter M. [X] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

- condamner M. [X] à payer à Mme [B] une somme de 15 000 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [X] aux entiers dépens d'appel.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 mars 2022.



SUR QUOI LA COUR 



Sur les demandes de M. [X] 



En premier lieu, le tribunal a jugé irrecevable comme prescrite la demande en nullité du contrat de vente du 1er février 1999 pour vice du consentement de M. [X]. 



Si M. [X] faisait valoir une erreur sur la qualité substantielle du bien cédé au motif qu'il ignorait au jour de la vente le caractère constructible de la parcelle vendue, ce qu'il aurait découvert en 2015, le tribunal a retenu qu'il ne saurait soutenir qu'il n'avait découvert qu'en 2015 que la valeur du bien ne résidait pas dans celle de la maison de deux pièces principales qu'il habitait avec sa compagne mais dans celle de la parcelle constructible. Le tribunal a en effet relevé qu'il ressortait des pièces versées aux débats que dès 1997, [N] [Y] et M. [X] envisageaient la vente du terrain constructible afin de permettre le remboursement de la totalité de l'emprunt. Le tribunal a retenu à cet égard que dans le cadre des discussions avec le Crédit Foncier pour l'apurement de la dette de M. [X], celui-ci et [N] [Y] indiquaient 'Nous sommes parvenus à un accord, en tant qu'indivisaires, pour mettre en vente une partie constructible de notre terrain, soit 350m² environ, afin de vous rembourser l'emprunt dont notre résidence principale est le gage'. Le 4 novembre 1997, [N] [Y] écrivait au Crédit Foncier en ces termes : ' cette maison n 'a pas de valeur en elle-même vu son état et sa taille. C 'est la vente du terrain dont je dispose qui peut permettre de vous rembourser la totalité de votre prêt'. Dans une correspondance adressée à Mme [B] le 13 novembre 1997, M. [X] lui demandait si elle prévoyait de vendre la partie non construite du terrain pour se rembourser. Outre ces correspondances, le tribunal a retenu que M. [X] avait une activité d'achat, réhabilitation et revente de biens immobiliers et était assisté d'un avocat pendant les négociations.



Le tribunal en a déduit que M. [X] ne saurait dans ces conditions soutenir qu'il n'a découvert qu'en 2015 que la valeur du bien ne résidait pas dans celle de la maison de deux pièces principales qu'il occupait avec sa compagne, mais dans celle de la parcelle constructible, ce qu'il savait depuis 1997. 



M. [X] a également affirmé que la vente était entachée d'un dol au motif que Mme [B] aurait su dès 1999 que le bien était constructible et qu'elle le lui aurait délibérément dissimulé. Le tribunal a observé que M. [X] connaissait bien avant la vente la valeur supérieure du terrain à celle du pavillon et qu'au surplus, il n'établissait pas en quoi aurait consisté la man'uvre dolosive de Mme [B] pour l'empêcher d'accéder à cette information de sorte qu'il ne justifiait pas l'avoir découverte dans les cinq ans précédant l'assignation. 



Enfin, si M. [X] faisait valoir une violence économique au motif qu'il se serait trouvé dans un état de dépendance économique à l'égard de Mme [B] à compter du 1er février 1999, le tribunal a retenu que la violence ne préexistait pas à la vente et ne saurait donc constituer un vice du consentement de celle-ci. 



En deuxième lieu, sur la demande de nullité des notifications adressées par le notaire de Mme [B] aux fins de purge du droit de préférence de M. [X], le tribunal a retenu que ces notifications des 19 avril, 24 mai puis 1er juin 2018, effectuées selon les termes de l'acte de vente, étaient valables. 



Il a observé à cet égard que l'objet de la vente du 1er février 1999 portait sur un pavillon édifié sur une parcelle constructible de 579 m² et que l'objet de la promesse de vente consentie par Mme [B] le 26 mars 2018 portait sur le même objet, décrit dans les mêmes termes que dans la vente de 1999, à la précision près d'un très mauvais état général évoqué en 2018. Les premiers juges ont souligné qu'aucune des dispositions claires du pacte de préférence ne venait apporter de restriction au droit de Mme [B] de vendre l'immeuble, ni quant à la personne pouvant faire une offre ni quant à l'usage qu'elle souhaiterait faire de ce bien. Pour écarter une affirmation de M. [X], le tribunal a observé que ce pacte ne comportait aucune des caractéristiques de la convention de portage, dès lors que Mme [B] n'avait pas reçu de rémunération et que les vendeurs ne s'étaient aucunement engagés à racheter le bien, à plus forte raison dans un délai et à un prix convenu. 



Les premiers juges ont évoqué la télécopie adressée par M. [X] à son avocat le 30 novembre 1997 qui affirmait que le prix de vente de l'immeuble avait été fixé au vu d'un rapport d'estimation connu de toutes les parties qui faisait apparaître deux prix selon que le terrain était divisé ou non et une plus-value pour les vendeurs de 130 % par rapport au prix d'acquisition de 1984. Le tribunal a jugé que le prix de vente du bien en 1999 était donc bien fondé sur la valeur économique de l'immeuble, que la distinction opérée par M. [X] entre le bien tel qu'il était utilisé et tel qu'il pourrait l'être ne reposait pas sur la convention des parties. Le tribunal a ajouté que la mesure d'expertise demandée par M. [X] s'avérait donc inutile à la solution du litige. 





 * * *



C'est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont rejeté les demandes formées par M. [X] tendant au prononcé de la nullité du contrat de vente du 1er février 1999 et de la nullité des notifications visant à purger son droit de préférence. 



Les moyens développés par M. [X] devant la cour ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



La cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d'éléments nouveaux qui justifieraient l'infirmation du jugement sur ces dispositions, et adoptera les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal, auxquels elle n'a rien à ajouter. 



Sur les demandes formées par Mme [B] 



Le tribunal a relevé que M. [X] n'avait jamais fait aucune proposition d'achat mais avait en revanche multiplié les procédés dilatoires et utilisé le recours en justice pour empêcher Mme [B] de disposer de son bien, conformément d'ailleurs à ce qu'il lui avait annoncé. 



Le tribunal a considéré que l'intention de nuire était suffisamment démontrée de sorte qu'il convenait de condamner M. [X] à des dommages-intérêts qu'il a fixés à 

25 000 euros. 



Mme [B] demande à la cour de porter l'indemnisation de son préjudice à 145 000 euros. Elle rappelle que M. [X] lui avait annoncé de longue date qu'il ferait tout pour l'empêcher de vendre le bien à un tiers alors que lui même est totalement insolvable et dans l'incapacité de l'acquérir. Elle affirme que la promesse de vente du 26 mars 2018 est caduque depuis longtemps, qu'elle ne peut envisager de vendre le bien tant que cette procédure perdure alors que sans les manoeuvres dilatoires de 

M. [X], elle aurait dû percevoir en août 2018 la somme de 1 475 000 euros. 



M. [X] soutient que si la cour suivait le tribunal et rejetait ses demandes, elle devrait considérer qu'il a fait une mauvaise interprétation de ses droits mais n'a commis aucun abus. Il ajoute que Mme [B] ne fait pas la preuve de la réalité du préjudice qu'elle allègue car l'acte qu'elle avait conclu avec la société Glfbi était une promesse unilatérale de vente soumise à la volonté du promoteur ainsi qu'à certaines conditions suspensives et que rien ne prouve que des liens ne soient pas à ce jour maintenus entre Mme [B] et le promoteur. 





 * * *



A la suite du tribunal, la cour observe que dès que Mme [B] a proposé à M. [X] de racheter le bien, il a multiplié les allusions aux procédures qu'il ne manquerait pas d'introduire pour empêcher toute vente du bien. Mme [B] a acquis celui-ci en 1999 en consentant à sa mère un droit d'usage et d'habitation à titre viager ainsi qu'un droit de préférence également consenti à M. [X], acquisition qui a permis d'éviter une saisie immobilière alors que la procédure était déjà initiée par l'établissement bancaire. Contrairement à ce que soutient M. [X], Mme [B] n'a pas fait procéder à son expulsion dès le décès de [N] [Y] survenu le 14 novembre 2014 mais l'a assigné devant le juge des référés le 22 février 2016 après avoir pris connaissance, par un courrier du 7 octobre 2015, que M. [X] ferait tout ce qui était légalement possible pour demeurer dans la maison. 



Il sera également retenu que M. [X] n'a jamais fait d'offre à Mme [B] en vue de l'acquisition de la maison - qui a été reprise par sa propriétaire dans un état très dégradé - et qu'il évoquait devant le juge de l'exécution son impécuniosité. 



La mauvaise foi de M. [X] est donc patente. 



Le préjudice subi par Mme [B] et résultant du comportement fautif de M. [X] ne peut, comme elle le soutient, correspondre aux intérêts qu'aurait produits la somme attendue de la vente dès lors que cette promesse unilatérale pouvait ne pas aboutir. Il est en revanche certain que ce bien est immobilisé depuis plusieurs années. 



Le tribunal a justement apprécié ce préjudice par l'allocation de la somme de 25 000 euros. 



L'amende civile



Aux termes de l'article 31-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un montant maximum de 10 000 euros. 



Le comportement de M. [X] décrit précédemment révèle une attitude empreinte de mauvaise foi, dilatoire et sous tendue par une réelle intention de nuire à Mme [B], qui justifie le prononcé de l'amende civile de 2000 euros décidé par les premiers juges et celui d'une nouvelle amende en cause d'appel, dont le montant sera fixé à 2000 euros. 



Les mesures accessoires 



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure seront confirmées. 



M. [X], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et versera à Mme [B] la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel. 





 













 PAR CES MOTIFS 



 LA COUR 







Statuant par arrêt contradictoire 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions. 



Y ajoutant



Condamne M. [X] à une amende civile de 2000 euros.



Condamne M. [X] à payer à Mme [B] la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel. 



Rejette les autres demandes de Mme [B]. 



Condamne M. [X] aux dépens d'appel. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,