Cour d'Appel · Chambre Sociale — 7 juillet 2022

ASB/LD































ARRET N° 507



N° RG 20/02128 

N° Portalis DBV5-V-B7E-GCWS













[H]

[R]

[O]

[O]

[O]

[G]

[E]



C/



INSTITUT NATIONAL DE LA RECHERCHE POUR L'AGRICULTU RE L'ALIMENTATION ET L'ENVIRONNEMENT (INRAE)

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



Chambre Sociale



ARRÊT DU 07 JUILLET 2022









Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 septembre 2020 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rochefort-sur Mer 





APPELANTS :



Madame [W] [H]

née le 07 Août 1962 à [Localité 24] (33)

[Adresse 4]

[Localité 12]



Monsieur [X] [R]

né le 30 Mars 1929 à [Localité 19] (17)

[Adresse 1]

[Adresse 18]

[Localité 16]



Madame [N] [O] épouse [Y]

née le 12 Novembre 1939 à [Localité 15] (79)

[Adresse 7]

[Localité 14]



Madame [U] [O]

née le 12 Mars 1941 à [Localité 22] (49)

[Adresse 3]

[Localité 9]



Madame [S] [O] épouse [A]

née le 24 Décembre 1946 à [Localité 16] (17)

[Adresse 8]

[Localité 10]



Madame [T] [G] épouse [R]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 16]



Monsieur [M] [E]

né le 30 Janvier 1960 à [Localité 17] (86)

[Adresse 5]

[Localité 13]



Représentés par Me Benoît CHÂTEAU de la SCP CHÂTEAU, avocat au barreau de POITIERS





INTIMÉE :



INSTITUT NATIONAL DE LA RECHERCHE POUR 

L'AGRICULTURE L'ALIMENTATION ET L'ENVIRONNEMENT (INRAE)

[Adresse 2]

[Localité 11]



Représenté par Me Philippe GAND de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Marie-Hélène DIXIMIER, Présidente

Madame Anne-Sophie DE BRIER, Conseiller

Madame Valérie COLLET, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Madame Patricia RIVIERE





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile que l'arrêt serait rendu le 30 juin 2022. A cette date le délibéré a été prorogé au 07 juillet 2022.



- Signé par Madame Marie-Hélène DIXIMIER, Présidente, et par Monsieur Lionel DUCASSE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE : 



Par acte des 6 février et 30 mai 1959 reçu par Me [F], notaire à [Localité 23] (Charente-Maritime), la société coopérative agricole 'Technique et Solidarité' a donné en location à l'Institut National de la Recherche Agronomique (INRA), à compter du 1er août 1958 et pour une durée de 50 ans, une 'propriété rurale dite Le Magneraud', située sur les communes de [Localité 20] et de [Localité 21], comportant une 'ancienne maison d'habitation avec pavillon y attenant, anciens bâtiments d'exploitation, cours, terres labourables, prés naturels et artificiels et bois, le tout d'un seul tenant d'une superficie totale de 97 hectares 82 ares 28 centiares'. 



Par ailleurs, et par acte notarié reçu les mêmes jours, la société coopérative agricole a vendu à l'INRA, notamment, 'toutes les constructions et installations établies par la société coopérative venderesse sur une propriété rurale dite Domaine du Magneraud [...]'. La date d'entrée en jouissance des biens vendus a été fixée rétroactivement au 1er août 1958, et le prix fixé à la somme de 117.400.000 francs (anciens). 









Au 1er novembre 2002, la société coopérative agricole 'Technique et Solidarité' a perdu sa personnalité juridique à défaut d'immatriculation au RCS. Elle est alors devenue une société en participation, et la propriété de ses biens immobiliers a été transférée à l'ensemble des associés à cette même date. 



Le 3 novembre 2010, la société Technique et Solidarité a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rochefort-sur-Mer d'une demande de résiliation de bail, subsidiairement de révision judiciaire de son prix, formée à l'encontre de l'INRA.



Le 26 novembre 2014, Mme [N] [O] épouse [Y], Mme [U] [O], Mme [S] [O], Mme [Z] [B], Mme [W] [H], M. [X] [R], M. [I] [R] et M. [M] [E] (ci- après désignés sous le vocable : les consorts [H]) ainsi que la société en participation 'Technique et Solidarité', ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rochefort-sur-Mer d'une demande formée à l'encontre de l'INRA, de reconnaissance de l'existence à partir du 1er août 2008 d'un bail rural soumis au statut du fermage et de réalisation d'une expertise aux fins de fixation du prix du fermage à compter de cette même date. 



Par jugement du 28 avril 2016, le tribunal paritaire a sursis à statuer sur l'ensemble des demandes jusqu'à décision du tribunal de grande instance sur la question de savoir si les associés demandeurs sont propriétaires du domaine agricole 'Le Magneraud', et ordonné la transmission du dossier au tribunal de grande instance. 



Par jugement (RG 16/01216) du 23 mai 2017, rectifié et confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Poitiers du 7 mai 2019 (RG 17/02305), le tribunal de grande instance de La Rochelle a reconnu la qualité de propriétaires du domaine 'Le Magneraud' à Mme [N] [O] épouse [Y], Mme [U] [O], Mme [S] [O] épouse [A], Mme [W] [H] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de sa mère Mme [Z] [B], M. [X] [R], Mme [T] [J] (sic) agissant en sa qualité d'attributaire de l'intégralité de la communauté suite au décès de son mari M. [I] [R], et M. [M] [E]. 

L'arrêt de la cour d'appel a été frappé d'un pourvoi en cassation. 



Par jugement du 10 septembre 2020, le tribunal paritaire a : 

- déclaré recevable l'action des consorts [H]-[R]-[O]-[G]-[E] à l'encontre de l'INRAE [Institut national de la recherche pour l'agriculture, l'alimentation et l'environnement, nouvelle dénomination de l'INRA depuis le 1er janvier 2020],

- dit que le bail signé le 30 mai 1959 entre la société Technique et Solidarité et l'INRA était un bail rural,

- dit que le bail liant actuellement les parties est un bail rural d'une durée de neuf ans, renouvelé le 1er août 2017,

- débouté les consorts Le Normand-[R]-[O]-[G]-[E] de leur demande de résiliation de ce bail,

- dit que le montant du loyer peut être révisé à compter du 4 septembre 2019,

- sursoit à statuer sur la demande en fixation du nouveau loyer,

- ordonne avant dire droit sur cette question du nouveau loyer une expertise, confiée à M. [L] [D], avec pour mission, notamment, de :

* déterminer les constructions édifiées par l'INRA en distinguant celles qui l'ont été au cours du bail initital et celles qui l'ont été postérieurement soit à compter du 1er août 2008, 



* déterminer la valeur locative actuelle de l'ensemble des parcelles objets du bail en fonction de leur état à ce jour et des éléments de comparaison que l'expert aura recueilli sur des parcelles similaires, 

* de manière générale, fournir au tribunal tous les éléments techniques lui permettant de fixer le fermage dû par l'INRA en contrepartie de la location de l'ensemble agricole 'Le Magneraud', 

* établir une note de synthèse et répondre aux dires des parties qui lui auront été adressés dans le délai qu'il leur aura imparti après l'envoi de cette note de synthèse,

- dit que les consorts Le Normand-[R]-[O]-[G]-[E] devront consigner au greffe du tribunal la somme de 4.000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, avant le 30 septembre 2020,

- dit que l'expert devra déposer son rapport définitif dans les quatre mois de sa saisine, 

- dit que l'affaire sera rappelée à l'audience qui suivra le dépôt du rapport de l'expert ou, à défaut, à l'initiative de la partie la plus diligente,

- dit que chaque partie conservera provisoirement les frais et dépens par elle exposés. 



Le 6 octobre 2020, Mme [N] [O] épouse [Y], Mme [U] [O], Mme [S] [O] épouse [A], Mme [W] [H], M. [X] [R], Mme [T] [G] épouse [R], et M. [M] [E] (ci-après dénommés : les consorts [H]') ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a : 

- dit que le bail signé le 30 mai 1959 entre la société Technique et Solidarité et l'INRA était un bail rural,

- dit que le bail liant actuellement les parties est un bail rural d'une durée de neuf ans, renouvelé le 1er août 2017,

- débouté les consorts [H] de leur demande de résiliation de ce bail,

- dit que le montant du loyer peut être révisé à compter du 4 septembre 2019,



Par un arrêt du 6 janvier 2021, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par l'Institut national de la recherche agronomique à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers du 7 mai 2019. 





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : 



Soutenant oralement ses conclusions reçues au greffe le 21 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [H] demandent à la cour de :



> à titre principal, dire que le contrat des 6 février et 30 mai 1959 est un contrat de 'location' sui generis duquel l'INRAE ne peut tirer aucun droit à occuper le domaine du Magneraud postérieurement au 31 juillet 2008, 



> subsidiairement, dire que le contrat des 6 février et 30 mai 1959 ne s'est pas renouvelé, 



> plus subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à compter du 1er août 2008,



> en toute hypothèse : 

- dire que l'INRAE est occupant sans droit ni titre du domaine, 

- ordonner son expulsion ainsi que celle de toute personne de son chef, et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour à compter de l'expiration d'un délai de six mois qui commencera à courir du jour de la notification de la décision à intervenir, 







- condamner l'INRA à leur payer, créanciers solidaires, la somme de 6.384.204 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er août 2008 au 31 juillet 2021, 

- fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 44.334, 75 euros à compter du 1er août 2020, jusqu'à libération complète des lieux,



> encore plus subsidiairement, en cas de renouvellement et à défaut de résiliation : 

- condamner l'INRA à leur payer à titre de fermage la somme de 6.384.304 euros en principal, pour la période du 1er août 2008 au 31 juillet 2021, 

- fixer le prix du fermage à la somme annuelle de 532.017 euros à compter du 1er août 2020, jusqu'à libération complète des lieux, et dire qu'il sera réévalué en application de la variation des indices règlementairement publiés, 

- débouter l'INRA de ses demandes, 

- condamner l'INRA à leur payer la somme de 10.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



A l'appui de leur demande principale, les consorts [H] font valoir qu'il appartient à la cour de qualifier les relations juridiques entre les parties, quelle que soit la qualification que les parties ont pu, ou non, donner à leur acte, et quelle que soit la qualification (bail rural) que lui avaient donné les demandeurs en 2010. 

Concernant la période 1958-2008, ils soutiennent que l'acte de 1959 ne peut être un bail rural soumis au statut du fermage, en l'absence des éléments constitutifs essentiels d'un bail à ferme (l'INRAE n'étant pas un exploitant agricole, mais un établissement public national à caractère scientifique et technique public de recherche, l'acte prévoyant une utilisation des lieux à des fins de travaux scientifiques et d'intérêt général, et non comme exploitation agricole). Ils font remarquer que les signataires de l'acte avaient eux-mêmes conscience qu'il ne s'agissait pas d'un bail à ferme soumis au statut, au regard de différentes clauses incompatibles avec ce statut. 

Si la cour considérait que le contrat litigieux de 1959 était un bail à ferme soumis au statut, ils font valoir que ce bail qui portait sur une durée de 50 années n'était pas renouvelable. 

Concernant la période postérieure au 1er août 2008, ils font valoir que les éléments constitutifs d'un bail rural manquent (qualité d'exploitant agricole de l'INRAE, mais aussi mise à disposition des terres et contrepartie financière). 



Si la cour considérait que l'INRAE bénéficiait d'un bail à ferme, les consorts [H] fondent leur demande de résiliation sur la sous-location d'une partie du domaine par l'INRAE à diverses autres entités juridiques (association Arvalis, société anonyme Bio Protein Technologies, groupement d'intérêt économique BioGevès, ...). Ils considèrent que la notion d' 'hébergement' revendiquée par l'INRAE n'est applicable, au sens du code rural, qu'à la famille ; que les mises à disposition nécessitent l'aval du bailleur. 



En toute hypothèse, les consorts [H] estiment que l'INRAE doit leur payer pour son occupation une indemnité d'occupation, subsidiairement un fermage. 

Ils estiment que la cour devra fixer le fermage à partir des arrêtés préfectoraux et de l'expertise réalisée par MM. [K] et [V], que leur adversaire a eu la possibilité de discuter. Ils font remarquer que l'exigence d'une demande formulée dans la troisième année du renouvellement n'a été introduite qu'en 1983, alors qu'à l'époque de la conclusion du bail était en vigueur l'article 843 du code rural. Ils estiment que l'on ne peut appliquer deux législations différentes (celle en vigueur en 1958, au jour de la conclusion du contrat, et celle en vigueur au jour de la fin du contrat) à la même situation de fait. Ils font valoir que les contrats de vente et de location de 1959 sont indépendants et que 





l'acte mentionnait un prix normal de location de 800.000 F de l'époque, soit 143.680 euros. Ils ajoutent qu'à supposer qu'il y ait eu renouvellement d'un bail à ferme, la demande de fixation du fermage a bien été présentée dans la troisième année du 'renouvellement', le 25 octobre 2010. 



S'agissant de leur demande d'expulsion de l'INRAE, ils estiment que celle-ci doit porter sur tous les biens du domaine, au regard des dispositions contractuelles (article 11 de la convention d'origine). Ils ajoutent que si l'INRAE a construit d'autres bâtiments depuis 2008, il l'a fait sur le terrain d'autrui de sorte que ces bâtiments ne lui appartiennent pas. 





Soutenant oralement leurs conclusions reçues au greffe le 16 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l'INRAE demande à la cour de : 

- débouter les consorts [H] de leurs demandes, leurs prétentions nouvelles en cause d'appel étant par ailleurs jugées irrecevables, 

- confirmer le jugement, et y ajoutant : 

- condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. 



L'INRAE soutient que le contrat conclu entre les parties en 1959 ne peut être un bail emphytéotique, comme soutenu par les consorts [H] en première instance, et ne peut être qu'un bail à ferme au regard des dispositions contractuelles. 

Il estime que la demande des consorts [H] tendant à voir dire que le contrat de 1959 est un contrat de location sui generis est une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, de sorte qu'elle est irrecevable. 

Il considère qu'en tout état de cause, un tel contrat n'empêche pas que les relations des parties relèvent des règles du bail rural, au regard des règles d'ordre public gouvernant la mise à disposition à titre onéreux de terres agricoles (L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime). Il estime que, qu'elle en soit la dénomination, la convention de 1959 était obligatoirement soumise au statut du fermage et que le contrat était nécessairement un bail rural. 

Il considère que c'est à juste titre que le tribunal paritaire a qualifié la convention de 1959 de bail rural à long-terme. Il en déduit, sur le fondement de l'article 416-1 al. 2 du code rural et de la pêche maritime, que celui-ci s'est renouvelé à partir du 1er août 2008 par périodes de 9 années, à défaut de congé délivré conformément aux dispositions de l'article L. 411-47. Il précise à cet égard que l'article L. 416-3 dernier alinéa énonçant qu' 'en l'absence de clause de renouvellement, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé' résulte de l'ordonnance 2006-870 du 13 juillet 2006 et n'est donc pas applicable en l'espèce. 



L'INRAE soutient qu'en toute hypothèse, la poursuite de l'exploitation du domaine et la poursuite du versement du fermage convenu (paiement des impôts fonciers), postérieurement au 1er août 2008, entraînent nécessairement l'existence à compter de cette date d'un bail rural de droit commun.

Il fait remarquer à cet égard que dans leurs saisines des juridictions de première instance et leurs conclusions devant celles-ci, les demandeurs revendiquaient l'existence d'un bail rural de droit commun et faisaient ainsi l'aveu d'un fait juridique au demeurant difficilement contestable. Il en déduit que ceux-ci sont irrecevables désormais à soutenir aujourd'hui le contraire, compte tenu du principe de l'estoppel. 

L'INRAE admet que l'objectif de ses travaux est la recherche scientifique dans un but d'intérêt général, ce qui n'est pas le cas pour un exploitant agricole classique, mais fait valoir que pour les besoins de ses recherches, il sème, fait 





pousser et récolte des végétaux, tout comme il réalise l'élevage d'animaux, et ainsi se livre aux activités définies à l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime. 



En réponse à la demande de résiliation du bail rural, l'INRAE conteste toute sous-location. Il précise héberger, dans le cadre de sa mission d'intérêt général et d'accords avec le ministère de l'agriculture, un certain nombre d'organismes techniques. Il souligne que cela s'inscrit dans la ligne des dispositions réglementaires en vigueur, telles que celles du décret 2000-893 du 13 septembre 2000 relatif aux conditions dans lesquelles les établissements publics à caractère scientifique et technologique et les établissements publics d'enseignement supérieur peuvent fournir des moyens de fonctionnement à des entreprises ou à des personnes physiques. Il fait observer qu'en tout état de cause, les bâtiments sont tous sa propriété, soit qu'il les ait acquis dès l'origine de la société coopérative, soit qu'il les ait ultérieurement construits ; que cette propriété ne peut le cas échéant cesser qu'à la fin du bail. Il ajoute, quant à une éventuelle mise à disposition des terres, par nature sans recherche de profit, que celle-ci interviendrait ponctuellement dans le cadre de la réalisation des missions d'intérêt général qui lui sont confiées, sans le déposséder. Il précise ne percevoir ni loyer ni fermage de ces organismes. 



Sur la demande d'expulsion, l'INRAE fait valoir qu'il a acquis la propriété de huit immeubles bâtis sur le domaine, selon l'acte de vente établi concommitamment à la conclusion du bail ; qu'on ne peut donc l'en expulser. 



Sur la fixation du prix du fermage, l'INRAE conteste les conclusions des experts mandatés par les seuls consorts [H], et souligne que cette expertise n'a aucun caractère contradictoire. 

Il rappelle l'équilibre économique global de l'opération réalisée au moment de la fixation du montant du fermage. Il s'appuie sur l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime pour soutenir qu'une révision du fermage, à supposer qu'elle soit envisageable, ne pourrait l'être que pour une période postérieure au 1er août 2019. 

Il souligne la valeur du fermage retenue par les experts est principalement constituée de celle des bâtiments, qui soit ont été achetés par l'INRA en 1959, soit ont été construits par lui comme le bail à ferme de 1959 l'y autorisait et ne peuvent donc justifier le paiement d'un loyer. 



L'INRAE fait valoir que les demandes de condamnation à paiement ont été formées pour la première fois par conclusions du 16 octobre 2015, de sorte que les sommes éventuellement dues pour la période antérieure au 16 octobre 2010 sont prescrites. 





MOTIFS DE L'ARRÊT : 





1. En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Mais en demandant à la cour de dire que le contrat des 6 février et 30 mai 1959 est un contrat de 'location' sui generis duquel l'INRAE ne peut tirer aucun droit à occuper le domaine du Magneraud postérieurement au 31 juillet 2008, les consorts [H] ne font que présenter la qualification qu'ils estiment la plus appropriée à la convention de 1959. Ils formulent ainsi, non une prétention au sens de l'article du code de procédure civile, mais un moyen au 





soutien de leur prétention tendant à ce que l'INRAE soit expulsée du domaine du Magneraud. 



Ce chef de leur dispositif ne peut donc être considérée comme une prétention nouvelle. Il s'agit d'un moyen nouveau, par principe recevable devant la cour en application de l'article 563 du code de procédure civile. 



Il convient en conséquence de rejeter la fin de non recevoir soulevée par l'INRAE. 





2.Les parties s'opposant sur la qualification à donner à la convention reçue devant notaire en 1959, ainsi qu'à celle susceptible des lier depuis 2008, il est rappelé en premier lieu que l'aveu constitue la reconnaissance par une partie d'un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Un aveu ne peut avoir pour objet qu'un point de fait, et non un point de droit tel que la qualification d'une convention.



En l'espèce, il est exact que les propriétaires du domaine du Magneraud ont initialement revendiqué judiciairement l'existence à partir de 2008 d'un bail rural soumis au statut du fermage.



Cela ne saurait valoir aveu de l'existence d'un bail à ferme, et la cour considère que ce point est toujours débattu. 





3.Ensuite, la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.



Or, d'une part, il n'est pas caractérisé de prétentions contraires ou incompatibles soutenues par les consorts [H] dans le cadre de la présente instance devant la cour d'appel. 



D'autre part, la revendication initiale des consorts [H] ne leur interdit nullement de présenter dans le cadre de la présente instance de nouveaux moyens, tels que ceux tenant à la qualification de la convention de 1959 en «'contrat de location sui generis'», non renouvelable, et à l'absence de tout bail liant les parties depuis 2008. 



Il ne peut leur être reproché aucun positionnement constitutif d'une violation du principe de l'estoppel. 



Aucune irrecevabilité n'est donc encourue à ce titre. 





4. Pour apprécier l'existence ou non d'un bail liant actuellement les parties, il y a lieu de qualifier d'abord la convention conclue en 1959 avec effet au 1er août 1958.



A cet égard, l'article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



Il est rappelé que le fermage est la location de terres et bâtiments, pour un usage agricole, avec une contrepartie onéreuse, fixée généralement en argent, 





mais parfois en nature. Seule l'affectation d'un bien à usage agricole permet de conférer à la mise à disposition un caractère rural nécessaire à l'application du statut. 



Mais il est également rappelé que les parties sont libres de soumettre leurs relations au statut du fermage alors même que les conditions légales de ce statut feraient défaut (3e Civ., 9 décembre 2009, pourvoi n° 08-18.559). 



Il importe donc de rechercher la commune intention des parties. 



En l'espèce, la convention notariée de 1959 se présente expressément comme un «'bail'» (première page), précisant ensuite que la coopérative «'Technique et Solidarité'» donne à l'INRA, à titre de «'bail à ferme'» pour une durée de 50 ans, la propriété rurale du Magneraud. Cette convention évoque également le paiement d'un fermage. 



Il y est précisé, dans la partie «'charges et conditions'»': 

- «'2° - Jouissance ' modification des lieux'», que l'INRA utilisera le domaine affermé à des travaux scientifiques et d'intérêt général spécialement agricole'»'; qu'il «'aura le droit d'édifier toutes constructions qu'il estimera utiles aux fins de ces travaux et d'apporter à la propriété terres et bâtiments des modifications et transformations qu'il jugera nécessaires à ces mêmes fins. Il pourra même démolir entièrement ou partiellement les bâtiments présentement affermés'»';

- «'3° - Réparations et entretien des bâtiments'», que la société bailleresse «'ne sera tenue au cours du bail à aucune réparation des bâtiments affermés'»';

- «'4° - Culture des terres'», que l'INRA «'s'engage à rendre en fin de bail en bon état de culture, la partie du Domaine non affectée à ce moment à l'accomplissement des travaux de recherche'»';

- 9° - Droit de préemption'», que «'en cas de vente au cours du présent bail de tout ou partie du présent domaine, [l'INRA] bénéficiera d'un droit de préemption à prix égal dans les mêmes conditions que celui des preneurs de baux ruraux qui bénéficient dudit droit de préemption tel qu'il est déterminé dans le statut du fermage'»';

- «'10° - Résiliation'», que «'dans le cas où lesdits travaux de recherche scientifique et d'intérêt général spécialement agricole ne pourraient être poursuivis, sauf pour raison de guerre, le présent bail serait résilié sans indemnité à la charge de la Société bailleresse'»';

- «'11° - Fin de bail ' Obligation du preneur'», que l'INRA «'ne pourra prétendre à l'expiration du bail à aucune indemnité en raison des améliorations qu'il aura pu apporter au fonds loué. Il devra abandonner sans indemnité toutes les constructions quelque soit leur origine qui existeront sur le fond affermé à la fin du bail. Il ne devra aucune indemnité pour la démolition partielle ou totale des bâtiments présentement donnés à bail'». 



La référence à un bail à ferme, de même que l'évocation d'un fermage, témoignent suffisamment de la volonté des parties de s'inscrire dans le cadre juridique d'un bail à ferme, c'est-à-dire de se soumettre au statut du fermage, en vigueur depuis 1945, et cela peu important que la convention passée entre la société coopérative agricole Technique et Solidarité et l'INRA n'ait pas eu principalement pour objet l'exploitation agricole des biens loués mais la réalisation de travaux scientifiques et d'intérêt général.



Ce bail, au seul regard de sa durée, est un bail à long terme, sous-catégorie du bail à ferme.





5.Dans sa rédaction en vigueur depuis le 14 juillet 2006, l'article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime énonce que si la durée du bail initial est d'au moins 25 ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle 





à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. Dans ce cas, chacune des parties peut décider d'y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre 1er du titre Ier (statut du fermage et du métayage). Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Les dispositions de l'article L. 416-1 (al. 2, 3, 4) et celles de l'article L. 416-2 (al. 3) ne sont pas applicables. 

En l'absence de clause de tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé.



Le deuxième alinéa, introduit par l'ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006, n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter de la publication de l'ordonnance, et ce sur le fondement de son article 16. 



Il s'en déduit que le bail conclu ou renouvelé avant cette publication est un bail à long terme relevant de l'article L. 416-1 du code rural et de la pêche, qui dispose, dans sa version en vigueur depuis le 14 juillet 2006 applicable aux baux en cours (en vertu de l'article 16 de l'ordonnance) que : 

- le bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l'application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er) ; 

- le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre ('dispositions particulières aux baux à long-terme'). Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. 

- le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47. 

L'article L. 411-46 dispose que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie d'un motif grave et légitime ou n'invoque le droit de reprise.



En l'espèce, le bail initial, de plus de vingt cinq ans, qui ne comportait pas de clause de renouvellement, et qui a été conclu et non renouvelé avant l'entrée en vigueur de l'article 416-3 du code rural, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 13 juillet 2006, est un bail à long terme relevant de l'article 416-1 du même code, au renouvellement duquel les bailleurs pouvaient s'opposer dans les conditions prévues à l'article L. 411-47 du code rural (3e civ, 30 octobre 2012, 11-19.573). 



A défaut de congé, ce bail initial s'est trouvé renouvelé tacitement en 2008, pour une durée de neuf années prenant fin au 1er août 2017.



En revanche, ce bail (de plus de 25 ans sans clause de tacite reconduction) renouvelé en 2008, postérieurement à la publication de l'ordonnance de 2006, entre dans les prévisions de l'article L. 416-3 al. 2 applicable à ce type de baux renouvelés à partir de la publication de l'ordonnance de 2006. Il a donc pris fin à son terme le 1er août 2017.





6. En vertu de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, applicable en 2008 et encore aujourd'hui, constitue un bail rural soumis au statut du fermage toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1.



Sur le fondement de cet article L. 311-1, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires 





au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation.



En l'espèce, les biens exploités par l'INRA depuis le 1er août 2017 ne constituent pas plus qu'avant une exploitation agricole au sens des textes précités. 



Surabondamment, il ressort des courriers des 22 janvier 2008 et 26 juillet 2008 adressés à l'INRA par Mmes [U] [O] et [Z] [B] (se présentant comme co-gérantes de la société en participation «'Technique et Solidarité'»), rappelant le terme du bail au 1er août suivant, que la société bailleresse considérait qu'à compter de cette date l'INRA serait occupant sans droit ni titre du domaine, tout en restant à la recherche d'une «'solution de compromis'». 



Si les consorts [H] ont ensuite judiciairement défendu l'existence d'un bail à ferme à partir de 2008, force est de constater que l'INRA a quant à elle contesté jusque devant la cour de cassation (qui a rendu un arrêt de rejet le 6 janvier 2021) la qualité de propriétaires du domaine du Magneraud des consorts [H]. 



Ainsi, et en l'absence de tout élément témoignant d'un accord des parties sur ce point, il n'est pas caractérisé de mise à disposition des biens litigieux par les consorts [H] au profit de l'INRA. 



Dès lors, il ne peut être considéré que les parties sont liées par un quelconque bail rural depuis 2017. 





7.L'INRAE ne pouvant se prévaloir d'aucun droit ni d'aucun titre fondant l'occupation par lui du domaine du Magneraud depuis le 1er août 2017, il convient d'ordonner son expulsion, dans un délai d'un an à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai, pour une durée maximale de 2 ans. 



Il est précisé que l'expulsion ne peut porter que sur les biens objets du bail ayant pris fin, et non sur les biens dont l'INRAE est propriétaire. 



La cour relève néanmoins que l'INRAE ne prend pas la peine de détailler les immeubles bâtis dont elle s'estime propriétaire aux termes de l'acte de vente, alors même que : 

- cet acte notarié de vente évoque la vente de simples 'constructions légères' (à usage de logement cadre, à usage de logement bergère, à usage de services généraux, ...), de poussinières et poulaillers en bois, d'arches d'élevage en bois, outre la vente d'installations, aménagements, matériaux, matériel de laboratoire, d'élevage,véhicules et matériel divers, matériel de culture, cheptel vif, volailles de recherche et sélection, poussins, oeufs, récoltes en grange, ...

- l'acte notarié de bail, du même jour, énonce quant à lui qu'à la fin du bail l'INRA devra abandonner sans indemnité toutes les constructions quelque soit leur origine qui existeront sur le fonds affermé à la fin du bail. 



Il ne justifie donc pas être propriétaire à ce jour d'un quelconque immeuble bâti sur le domaine du Magneraud. 





8. Dans la mesure où le bail s'est poursuivi jusqu'au 1er août 2017, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à cette date. Les consorts [H] sont déboutés de cette demande.





Seul le fermage est susceptible d'être dû. Or sur le fondement de l'article L. 416-1, le bail s'est poursuivi de 2008 à 2017 aux clauses et conditions du bail initial. 



Seul était alors dû le fermage tel que convenu dans le bail initial, soit 'un franc payable par année culturale échue' outre la charge d'acquitter l'impôt foncier et toute taxe ayant pour assiette la propriété affermée. 



C'est à tort que les consorts [H] évoquent dans leurs conclusions une demande de fixation d'un nouveau prix justifiant la fixation d'un fermage annuel de 532.017 euros. 



Une telle demande n'est en effet recevable, sur le fondement de l'article L. 411-13 applicable, que dans un délai de trois ans à compter de la prise d'effet du bail renouvelé (le cas échéant), en l'occurrence à partir du 1er août 2008. 



Or la saisine du TBPR effectuée en 2010 par les consorts [H] n'a pas eu de suite. Ces derniers en effet ne contestent pas les énonciations de l'INRAE selon lesquelles la procédure a fait l'objet d'un retrait du rôle le 17 novembre 2011 et l'instance s'est trouvée atteinte par la péremption le 17 novembre 2013. 



Ils n'ont ensuite saisi de nouveau le TPBR qu'en 2014, au-delà du délai de trois ans prescrit pour la révision du fermage afférent au bail renouvelé de 2008 jusqu'en 2017. 



Le bail a ensuite pris fin. 



Les consorts [H] sont donc irrecevables à solliciter paiement d'un fermage annuel de 532.017 euros jusqu'au 1er août 2017. 





9. Depuis cette date, les consorts [H] sont en droit de prétendre au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Au regard de la complexité du calcul auquel il convient de procéder, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise aux fins notamment d'évaluer la valeur locative actuelle du domaine du Magneraud, en précisant que ce loyer constituera une base d'appréciation de l'indemnité d'occcupation due par l'INRAE. 





10. L'INRAE, partie perdante, est condamné aux dépens de première instance et d'appel. 



Par suite, il est débouté de sa demande d'indemnité procédurale et condamné à payer aux consorts [H] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS, 



Rejette la fin de non recevoir soulevée par l'INRAE concernant une prétention nouvelle, 



Infirme le jugement rendu le 10 septembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rochefort-sur-Mer en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a : 

- dit que le bail signé le 30 mai 1959 entre la société Technique et Solidarité et l'INRA était un bail rural,

- ordonné une expertise confiée à M. [L] [D], avec pour mission, notamment, de :



* déterminer les constructions édifiées par l'INRA en distinguant celles qui l'ont été au cours du bail initital et celles qui l'ont été postérieurement soit à compter du 1er août 2008, 

* déterminer la valeur locative actuelle de l'ensemble des parcelles objets du bail en fonction de leur état à ce jour et des éléments de comparaison que l'expert aura recueilli sur des parcelles similaires, 

* de manière générale, fournir au tribunal tous les éléments techniques lui permettant de fixer le fermage dû par l'INRA en contrepartie de la location de l'ensemble agricole 'Le Magneraud', 

* établir une note de synthèse et répondre aux dires des parties qui lui auront été adressés dans le délai qu'il leur aura imparti après l'envoi de cette note de synthèse,

- dit que les consorts Le Normand-[R]-[O]-[G]-[E] devront consigner au greffe du tribunal la somme de 4.000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, avant le 30 septembre 2020,

- dit que l'expert devra déposer son rapport définitif dans les quatre mois de sa saisine, 

- dit que l'affaire sera rappelée à l'audience qui suivra le dépôt du rapport de l'expert ou, à défaut, à l'initiative de la partie la plus diligente,



Statuant à nouveau, 



Dit que le contrat de bail rural s'est renouvelé en 2008, mais qu'il a pris fin au 1er août 2017, 



Dit que l'INRAE est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er août 2017, 



Ordonne l'expulsion de l'INRAE et de tout occupant de son chef dans un délai d'un an à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai, pour une durée maximale de 2 ans, 



Déboute Mme [N] [O] épouse [Y], Mme [U] [O], Mme [S] [O] épouse [A], Mme [W] [H], M. [X] [R], Mme [T] [G] épouse [R], et M. [M] [E] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au 1er août 2017, 



Déclare irrecevable la demande de Mme [N] [O] épouse [Y], Mme [U] [O], Mme [S] [O] épouse [A], Mme [W] [H], M. [X] [R], Mme [T] [G] épouse [R], et M. [M] [E] tendant au paiement d'un fermage annuel de 532.017 euros jusqu'au 1er août 2017, 



Y ajoutant,



Renvoie l'affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rochefort-sur- Mer aux fins de poursuite de la procédure, au regard de l'expertise ordonnée, 



Déboute l'INRAE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne l'INRAE à payer à Mme [N] [O] épouse [Y], Mme [U] [O], Mme [S] [O] épouse [A], Mme [W] [H], M. [X] [R], Mme [T] [G] épouse [R], et M. [M] [E], créanciers solidaires, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 















Condamne l'INRAE aux dépens de première instance et d'appel. 



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,