Cour d'Appel · 2ème Chambre — 11 juillet 2022

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 448 DU 11 JUILLET 2022





N° RG 21/01047 

N° Portalis DBV7-V-B7F-DLVI



Décision déférée à la cour : Jugement du juge de contentieux locatif du tribunal judiciaire de Pointe-à--Pitre, décision attaquée en date du 29 juin 2021, enregistrée sous le n° 11-21-000025.



APPELANTE :



Madame [K] [Y]

[W]

97129 Lamentin



Représentée par Me Pascal Nerome, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001643 du 16/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Basse-Terre)



INTIMEE :



Madame [X] [J]

15 Ruelle des Ainés Morne Vergain

97139 LES ABYMES



Représentée par Me Laurent Philibien de la Selarl Filao Avocats, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 23 mai 2022.



Par avis du 23 mai 2022 le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Madame Corinne Desjardins, présidente de chambre, 

Madame Annabelle Clédat, conseillère, 

Madame Christine Defoy, conseillère, 



qui en ont délibéré. 



Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 11 juillet 2022.





GREFFIER en charge du dépôt des dossiers et lors du prononcé Mme Armélida Rayapin, greffière.





ARRET : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 

Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par Mme Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire





FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 octobre 2005, Mme [X] [J] a donné à bail à Mme [K] [Y] un logement, sis Roussel au Lamentin, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 450 euros, charges incluses. 

Le 13 août 2020, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en la mettant en demeure d'avoir à lui régler la somme de 6 217 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er août 2020.

Le 21 décembre 2020, la bailleresse a fait assigner Mme [K] [Y] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la locataire, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5 054 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer pour le montant visé par l'acte et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, outre une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer, des charges, du surloyer et de la pénalité de bilan social, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, outre 1000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la procédure. 

Par jugement du 29 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a : 

-déclaré recevables les demandes formulées par Mme [J],

-condamné Mme [K] [Y] à payer à Mme [X] [J] la somme de 2402, 74 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er mai 2021, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 octobre 2020,

-dit que Mme [K] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, sis Roussel au Lamentin, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants notamment par la remise des clés,

-ordonné à défaut l'expulsion de Mme [K] [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

-condamné Mme [K] [Y] à payer à Mme [X] [J] une indemnité d'occupation d'un montant de 450 euros à compter de l'échéance du mois de juin 2021 en lieu et place du loyer prévu au contrat jusqu'à son départ effectif des lieux,

-ordonné la réparation de la poutre dont le bas est particulièrement détérioré et dont la photographie figure en page 3 de la pièce n°22 à savoir un courrier du 5 mars 2020 adressé à la CAF, 

-condamné Mme [K] [Y] à payer à Mme [X] [J] la somme de 600 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relatives aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles (article L433-1 à 432-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-condamné Mme [K] [Y] aux dépens, en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer en date du 13 août 2020,

-rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Le 5 octobre 2021, Mme [K] [Y] a interjeté appel de l'ensemble des dispositions du jugement précité à l'exception de celle la condamnant à la réparation de la poutre dont le bas est particulièrement détérioré et dont la photographie figure en page 3 de la pièce n°22 à savoir un courrier du 5 mars 2020 adressé à la CAF.



Le 8 décembre 2021, Mme [X] [J] a régularisé sa constitution d'intimée par la voie électronique. 



Les parties ayant conclu, l'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2022.



L'affaire a été fixée à l'audience de dépôt du 23 mai 2022 et mise en délibéré au 11 juillet 2002.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



1/ Mme [K] [Y], appelante : 



Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2021 par Mme [K] [Y] par lesquelles l'appelante demande à la cour de : 

-la recevoir dans l'ensemble de ses demandes,

-réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 29 juin 2021 en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [J] la somme de 2042, 74 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er mai 2021, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 octobre 2020, en ce qu'il a dit qu'elle devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en ce qu'il a ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de 450 euros par mois à compter du mois de juin 2021, en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes d'entretien et de réparation, en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 600 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la procédure,

-statuant à nouveau et avant toute défense au fond, déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir les demandes formulées par Mme [J], 



-en conséquence juger que la première instance est entachée d'une fin de non-recevoir,

-sur le fond, déduire l'ensemble des dépenses de remise en état, les travaux de rénovation qu'elle a réalisés, 

-dire qu'elle n'est pas redevable à l'égard de son bailleur, 

-en conséquence, écarter le bénéfice de la clause résolutoire,

-juger qu'il n'y a plus lieu à indemnité d'occupation au lieu et place du loyer, 

-condamner Mme [J] à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts,

-si d'aventure la juridiction considérait qu'il n'y a pas lieu à fin-de non-recevoir et écartait ses demandes, lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, 

-en tout état de cause, laisser à la charge de Mme [J] les frais qu'elle a engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance,

-condamner Mme [J] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens. 



2/ Mme [X] [J], intimée : 



Vu les conclusions notifiées le 8 mars 2022, par lesquelles l'intimée demande à la cour de : 

-dire ce que de droit sur la recevabilité de l'appel,

-confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Pointe-à-Pitre en date du 2 juillet 2021, sauf en ce qu'il a limité la condamnation relative aux impayés de loyers, 

-condamner Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 5 969 euros, montant de l'arriéré locatif selon décompte (indemnité d'occupation incluse) sous le bénéfice de l'actualisation de la dette à l'audience, outre les intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer, à concurrence du montant visé par cet acte et à compter du prononcé du jugement pour le surplus, 

-débouter Mme [K] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

-condamner Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens. 



MOTIFS : 



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la bailleresse, 



L'article 122 du code de procédure dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



En l'espèce, l'appelante conclut à titre liminaire à l'irrecevabilité à agir de Mme [X] [J], en application de la disposition précitée et des articles 31 et 32 du code de procédure civile, considérant que l'intimée n'avait pas la qualité pour agir, dès lors que le bail a été conclu, non point avec elle, mais avec la société Kanae SCO.



Au soutien d'une telle prétention, elle fait valoir que le bail qu'a produit Mme [J] en première instance est un faux qui comporte, outre sa signature le cachet de Kanae SCO. En outre, les prestations versées par la caisse d'allocations familiales de la Guadeloupe le sont au bénéfice d'une association entraide et liberté.



S'il est exact que le bail produit par l'appelante et constituant sa pièce n°1 comporte, s'agissant de l'identité du bailleur, un cachet au nom de Kanae SCO et qu'il diffère donc de celui versé aux débats en première instance par Mme [X] [J] comportant son propre nom, force est de constater que l'appelante défaille à l'effet de démontrer que celui initialement produit est un faux. En effet, outre ses allégations, elle ne produit aucun autre élément au soutien de ses dires. 



En outre, il ressort des multiples échanges de correspondances intervenus entre les parties entre 2014 à 2021 que Mme [Y] s'est toujours adressée à Mme [J] pour répondre à ses difficultés locatives et qu'elle l'a de facto reconnue comme sa bailleresse. 



Elle ne peut donc aujourd'hui sur simple production d'un contrat de bail distinct de celui initialement produit en justice considérer que l'intimée n'est pas sa bailleresse et qu'elle est par conséquent dépourvue de qualité à agir à son encontre en résiliation de bail, alors que précédemment, elle l'a toujours reconnue comme étant sa cocontractante au titre du bail. 



Enfin, le fait que l'allocation logement soit versée par la caisse d'allocations familiales à une association entraide et liberté ne prouve rien, dès lors qu'aucun lien certain n'a pu être établi entre cette association et Kanae SCO.



Partant, la cour ne pourra qu'écarter la fin-de-non-recevoir soulevée par l'appelante et considérer que l'intimée avait bien qualité à agir en résiliation de bail contre Mme [K] [Y]. 



Sur la clause résolutoire et l'expulsion, 



Mme [K] [Y] critique le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à l'échéance du 14 octobre 2020, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



Il est effectivement acquis que Mme [X] [J] a fait signifier le 13 août 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire à sa locataire et qu'il n'est nullement démontré par l'appelante que, passé le délai de deux mois suivant cet acte, elle a intégralement régularisé l'arriéré lui incombant. 



Mme [K] [Y] soutient toutefois que la clause résolutoire ne peut produire son plein effet, puisque la créance locative de l'intimée vient se compenser avec des travaux qu'elle a exécutés dans l'immeuble et qui normalement incombaient à la bailleresse. 



Ce moyen ne pourra qu'être écarté par la cour, dès lors qu'en application de l'article 1347-1 du code civil, la compensation ne peut avoir lieu qu'entre deux obligations certaines, liquides et exigibles. 



Or, la créance ainsi invoquée par l'appelante ne répond pas aux conditions posées par l'article 1347-1 du code civil, dès lors qu'elle présente un caractère éventuel, la bailleresse contestant le fait que l'immeuble soit insalubre et donc la pertinence des travaux engagés. 



Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à l'échéance du 13 octobre 2020 et a ordonné de facto l'expulsion de Mme [K] [Y], désormais dépourvue de tout droit d'occupation sur le logement. 



Sur la créance locative et la fixation d'une indemnité d'occupation,



L'appelante conteste la matérialité d'une quelconque créance locative au profit de l'intimée et critique le jugement déféré qui l'a condamnée à payer à ce titre à Mme [J] la somme de 2402,74 euros, après déduction du coût de différents travaux qu'elle a pris financièrement en charge, au lieu et place de la bailleresse. 



A ce titre, il ressort du décompte, constituant la pièce n°4 de l'intimée, que Mme [K] [Y] était redevable à son égard de la somme de 5 959 euros à l'échéance du 1er mai 2021 au titre des loyers de retard et non de 5969 euros comme figurant dans ses conclusions. 



S'agissant du coût des travaux éventuellement à déduire, le jugement entrepris a mis à la charge de la bailleresse le coût de réfection de la toiture à hauteur de 3 274, 75 euros. S'il est exact que ce type de réparation de nature à garantir le clos et le couvert de l'habitation incombe nécessairement au bailleur, force est de constater que pour établir le bien-fondé d'une telle dépense, Mme [Y] verse aux débats en sa pièce n°12 un devis émanant de Bois Azur à due concurrence.



Toutefois, en l'absence de facture comportant la mention acquittée, ce seul devis ne peut faire la preuve de ce que les travaux en toiture ont été effectivement exécutés, pas plus que les courriers écrits de la main de l'appelante à destination de l'intimée et y faisant référence. Il s'ensuit que la somme de 3 274, 75 euros correspondant au prix de ces travaux, ne pourra être déduite de la créance de loyers, pas plus que le coût du crédit à priori contracté pour financer ces travaux qui ne peut être supporté par le bailleur, s'agissant d'un choix personnel du preneur. 



Pas davantage, les frais de vidange de la fosse septique à hauteur de 392 euros ne pourront être supportés par la bailleresse, s'agissant d'une dépense d'entretien incombant normalement au locataire. 



A contrario, les frais de remplacement d'un chauffe-eau incombent normalement au propriétaire. Au vu de la facture du 15 mai 2018, attestant de la fourniture et de la pose d'un chauffe-eau de 50 litres pour 230 euros, ladite somme viendra en déduction de la créance locative de Mme [J]. 



En outre, l'appelante indique avoir exposé des frais au titre de la réparation des toilettes qui étaient bouchés. Elle produit à ce titre une facture, d'un montant de 163, 36 euros, en date du 6 octobre 2018 émanant de Plombier Magiques. Toutefois, ces frais afférents à des débouchages de canalisation incombent normalement au locataire et ne pourront être mis à la charge de l'intimée. Les deux autres factures, d'un montant respectif de 61, 31 euros, pour le changement d'un aérateur et d'une membrane, ainsi que celle de 10, 20 euros au titre du remplacement d'un tuyau, consistent en réalité à de menues réparations qui incombent également au locataire, 



La réalité des autres travaux allégués par l'appelante, consistant essentiellement en des travaux de peinture et de nettoyage de la façade au karcher, non seulement ne sont pas matériellement établis, au vu des éléments de preuve versés aux débats, mais consistent en des travaux d'entretien courants qui incombent au locataire. Ils ne pourront donc venir en déduction de la créance locative de Mme [J]. 



Il résulte donc de ce qui précède que la créance locative revenant à l'intimée sera fixée à la somme de 5 729 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, de sorte que Mme [K] [Y] devra régler à Mme [X] [J] la somme de 5 729 euros, outre les intérêts légaux selon les modalités fixées par la décision entreprise. 



Eu égard à la résiliation du bail, la cour ne pourra que confirmer les dispositions du jugement déféré concernant la fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif des lieux de la locataire, ainsi que son montant.



Sur la demande indemnitaire formée par l'appelante,



L'appelante sollicite également la condamnation de la bailleresse à lui régler la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu'elle a subi un trouble de jouissance du fait des travaux de reprise du

logement, qui auraient dû être un préalable à son entrée dans les lieux. Elle explique qu'elle n'a eu de cesse d'informer la bailleresse sur l'état du logement dont la vétusté a eu un impact sur sa santé. 



Si les pièces versées aux débats permettent d'établir que Mme [K] [Y] a le statut de personne handicapée et qu'elle doit bénéficier de l'assistance d'une aide ménagère, elle ne démontre pas pour autant quel impact l'état de la maison louée a eu sur sa santé physique ou psychologique. Elle s'avère donc défaillante à démontrer la réalité de son préjudice. 



C'est pourquoi, elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance subi du fait des travaux dont elle-même se trouve d'ailleurs à l'origine et qui pour l'essentiel ne relèvent pas de la compétence du bailleur. 





Sur la demande en délais de paiement,



L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. 

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. 



S'il est exact que Mme [Y] dispose de ressources limitées, de l'ordre de 1000 euros par mois, en sa qualité de personne handicapée, elle ne peut pour autant prétendre à l'obtention de délais de paiement sur 36 mois;



En effet, du fait de l'inexécution de ses obligations contractuelles depuis 2016, elle a déjà bénéficié des plus larges délais de paiement. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef qui aurait nécessairement pour effet de repousser encore davantage l'exécution de ses obligations contractuelles. 



Sur les autres demandes, 



Il ne paraît pas inéquitable de condamner Mme [Y], qui succombe en son appel, à payer à Mme [J] la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Mme [Y] sera quant à elle déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] [Y] tendant à établir que Mme [X] [J] n'a pas qualité pour agir, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Mme [K] [Y] à payer à Mme [X] [J] la somme de 2 402, 74 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er mai 2021,



Statuant de nouveau de ce chef, 



Condamne Mme [K] [Y] à payer à Mme [X] [J] la somme de 5 729 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er mai 2021,



Y ajoutant,



Déboute Mme [K] [Y] de sa demande de dommages et intérêts, 



Déboute Mme [K] [Y] de sa demande en délais de paiement, 



Condamne Mme [K] [Y] à payer à Mme [X] [J] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute Mme [K] [Y] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [K] [Y] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle.



Et ont signé,





La greffière,La présidente