Cour d'Appel · 1re chambre civile — 12 juillet 2022

SD/IC















S.A.S. FONCIERE VESTA



C/



[T] [U]



























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 12 JUILLET 2022



N° RG 21/00122 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FTYM



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 04 janvier 2021, 

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon

 RG : 11-19-000846











APPELANTE :



S.A.S. FONCIERE VESTA prise en la personne de son Président en exercice domicilié au siège situé [Adresse 5], représentée par la SAS ICF NOVEDIS agissant en qualité de mandataire et dont le siège est situé [Adresse 4]



assistée de Me Gafar CHANOU, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par Me Marie-Gaëlle DEGUINES-FRAPPAT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 35, postulant





INTIMÉ :



Monsieur [T] [U]

né le 06 Avril 1995 à [Localité 6] (52)

[Adresse 2]

[Localité 3]



assisté de Me Matthieu MOLINES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant, et représenté par Me Diane MARQUE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91, postulant







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mai 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Michel WACHTER, Conseiller, et Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 12 Juillet 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,





PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****



FAITS, PROCÉDURE, ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Selon acte sous seing privé du 11 juillet 2017, la société ICF NOVEDIS a donné en location à M. [T] [U] et Mme [V] [Z] un appartement et un garage situés [Adresse 1], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 645 euros pour le logement et 10 euros pour le garage, outre une provision sur charges de 112,39 euros.



Mme [V] [Z] a donné congé du logement par courrier du 5 janvier 2018 et le bail s'est poursuivi avec M [T] [U]. 



Par acte authentique du 28 mars 2018, la société ICF NOVEDIS a fait apport du logement donné à bail à la SAS Foncière Vesta. 



Par acte d'huissier du 13 août 2019, la société Foncière Vesta a saisi le Tribunal d'instance de Dijon afin de voir constater la résiliation du bail consenti à M. [U], ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement d'une somme de 4 908,49 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 juillet 2019, outre une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2019, égale au montant des loyers contractuels augmentés des charges locatives et indexés annuellement jusqu'à son départ des locaux et la restitution des clefs.

Elle sollicitait également la condamnation du défendeur au paiement d'une indemnité de procédure de 1 200 euros.



A l'audience du 30 novembre 2020, la bailleresse a maintenu ses prétentions en actualisant la dette locative et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et elle a conclu au rejet des demandes reconventionnelles de M. [U] en faisant valoir que :

- le défendeur ne remplit pas les conditions légales pour prétendre bénéficier d'un délai de préavis d'un mois en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

- le bail a pris fin le 24 avril 2020 et M.[U] reste redevable des loyers impayés et indemnités d'occupation du logement jusqu'à la date de libération effective du logement au terme du préavis expirant le 24 avril 2020, 

- sa créance de loyers, charges et accessoires résultant de l'exécution du bail est justifiée à hauteur de 6 702,47 euros, arrêtée au 11 avril 2020, selon décompte détaillé incluant les régularisations de charges 2019 et 2020, la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives, 

- le défendeur ne démontre pas que le défaut de réalisation des travaux de remise en état du logement à la suite des désordres occasionnés par le sinistre du 9 mai 2018 est imputable au bailleur, ayant multiplié les obstacles à la réalisation des travaux de remise en état dans son logement,

- il n'établit pas davantage la réalité des dysfonctionnements du chauffage collectif ou de l'eau chaude dans le logement, 

- il ne peut invoquer l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers restant dus. 



M. [U] a demandé au tribunal de :

- juger qu'il est fondé à invoquer l'exception d'inexécution de nature à faire échec aux demandes de condamnation au titre des loyers impayés,



- juger qu'il a valablement été mis fin au contrat de bail à la date du 28 février 2020, à l'issue du préavis d'un mois, 

- juger que la SA Foncière Vesta a manqué à ses obligations contractuelles en qualité de bailleur,

- condamner la SAS Foncière Vesta à lui payer les sommes suivantes : 

' 2 756,60 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des infiltrations d'eau, 

' 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des dysfonctionnements de la chaudière, 

' 1 087,30 euros au titre de son préjudice matériel, 

' 2 000 euros au titre de son préjudice moral, 

' 804,57 euros injustement prélevés au titre des frais de poursuite, 

' 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par jugement du 4 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a : 

- déclaré recevables les pièces n°1 à 5 annexées à l'assignation du 13 août 2019 et produites en cours de délibéré,

- déclaré recevable le décompte arrêté au 28 avril 2020, pièce n°39 de la requérante, qui permet d'actualiser la demande en paiement de la SAS Foncière Vesta au titre des loyers et charges dûs jusqu'à la date de départ du locataire, 

- déclaré recevable l'expertise effectuée par la SAS CEREC Grand Est le 4 juillet 2018, pièce n°11, sollicitée par le conseil de M. [T] [U] par courrier officiel du 25 mai 2020,

- déclaré irrecevables les nouvelles demandes, conclusions et pièces n° 6 à 41, adressées par le conseil de la SAS Foncière Vesta le 3 décembre 2020, en cours de délibéré et ce en dehors de toute demande du président, à l'exception des pièces n° 11 et 39, 

- constaté que M. [T] [U] a quitté les lieux le 24 avril 2020, 

- dit n'y avoir lieu à statuer en conséquence sur la demande de résiliation de bail ainsi que sur les demandes accessoires d'expulsion et d'indemnités d'occupation, 

- débouté M. [T] [U] de sa demande de préavis réduit, 

- dit que M. [T] [U] ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution,

- dit que M. [T] [U] est redevable d'une somme de 2 953,59 euros au titre des loyers et charges du garage et du logement dus sur la période de septembre 2018 au 24 avril 2020, déduction faite des sommes versées et des dépôts de garantie, 

- dit que la SAS Foncière Vesta est redevable à l'égard de M. [T] [U] de la somme totale de 1 300 euros décomposée comme suit : 

' 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance subis du fait des infiltrations d'eau sur la période de mai 2018 à janvier 2020 ainsi que du fait du dysfonctionnement de la chaudière de mai 2018 à fin avril 2019, 

' 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, 

- ordonné la compensation des sommes dues respectivement par les parties,

- condamné M. [U] à payer à la SAS Foncière Vesta la somme de 1 653,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

- débouté M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 1 087,30 euros au titre du préjudice matériel, 

- débouté M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 804,57 euros au titre des frais indument prélevés, 

- débouté M. [U] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la SAS Foncière Vesta de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [U] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commmandement de payer du 29 avril 2019.





La SAS Foncière Vesta a régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 2 février 2021, limité aux chefs de dispositif ayant déclaré irecevables ses nouvelles demandes, conclusions et pièces 6 à 41, dit que M. [T] [U] est redevable d'une somme de 2 953,59 euros au titre des loyers et charges du garage et du logement dus sur la période de septembre 2018 au 24 avril 2020, déduction faite des sommes versées et des dépôts de garantie, dit qu'elle est redevable à l'égard de M. [U] d'une somme de 1 300 euros et l'ayant déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Au terme de conclusions notifiées le 29 avril 2021, l'appelante demande à la Cour de : 

- recevoir ses conclusions,

- constater que la société Foncière Vesta, qui a mandaté la société [X] qui a identifié la cause du sinistre du 9 mai 2018 dès le 6 juin 2018 et nettoyé le chéneau bouché, a fait cesser la cause du sinistre dès le 6 juin 2018 et a fait preuve de diligences,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions non critiquées par le présent appel notamment en ce qu'il a débouté M. [T] [U] de ses diverses demandes reconventionnelles,

- infirmer le jugement du 4 janvier 2021 en toutes ses dispositions critiquées par le présent appel,

- réformer le jugement du 4 janvier 2021 quant au quantum des loyers et charges et accessoires résultant de l'exécution du bail du 11 juillet 2017 jusqu'à la restitution du logement le 24 avril 2020,

- condamner M. [T] [U] au paiement de la somme de 5 874,99 euros hors les dépens au titre des loyers, charges et accessoires du bail,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts en raison de sa faute contractuelle pour non exécution de ses obligations de bailleur,

- infirmer le jugement du 4 janvier 2021 en ce qu'il a prononcé sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi par M. [T] [U],

- débouter M. [T] [U] de l'ensemble de ses demandes de dommages-intérêts qui ne sont ni fondées ni justifiées,

- condamner M. [T] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel qui comprendront tous les frais de procédure engagés par le bailleur y compris les frais du commandement en date du 5 octobre 2018.





Par ordonnance rendue le 10 mai 2022, le magistrat de la mise en état a débouté M. [U] de sa demande de nullité de la signification des conclusions de l'appelante et l'a condamné aux dépens de l'incident et au paiement d'une indemnité de procédure de 1 000 euros, en rejetant toutes prétentions plus amples ou contraires.



La clôture de la procédure a été prononcée le 12 mai 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l'exposé des moyens de l'appelante, à ses dernières conclusions sus-visées. 

 



SUR CE 



En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, M. [U], qui n'a pas notifié de conclusions au fond, est réputé s'approprier les motifs du jugement. 



Sur la dette de loyers et charges de M. [T] [U] 



Le Tribunal a considéré que, le locataire ayant donné son congé par lettre simple le 20 janvier 2020 et n'ayant pas perdu son emploi, il ne pouvait pas bénéficier du préavis d'un mois et était donc redevable des loyers et charges jusqu'au 24 avril 2020, ainsi que le soutenait la bailleresse.



L'appelante conteste le montant de la dette locative telle qu'évalué par le premier juge en reprochant à celui-ci des erreurs de calcul et elle prétend que la dette de loyers, charges et réparations locatives de M. [U] s'élève en réalité à 5 874,99 euros hors les frais de procédure et les dépens.



Il résulte du décompte produit par l'appelante arrêté au 11 avril 2020, constituant sa pièce 33, que le locataire a cessé de payer les loyers du logement et du garage à compter du mois de septembre 2018 jusqu'en octobre 2018 à concurrence de 792,70 euros, déduction faite des frais de procédure intégrés au décompte, entre les mois d'avril 2019 et juillet 2019, ce qui représente une somme de (823,47 X 4) 3 293,88 euros, puis les loyers du mois de mars 2020 s'élevant à 908,71 euros. 

Il résulte en outre de ce décompte que le locataire est redevable d'une somme de 372,80 euros au titre de la régularisation des charges des années 2019 et 2020 et d'une somme de 814,68 euros au titre des réparations locatives, lesquelles sont justifiées, d'une part, par le procès-verbal de constat établi le 28 avril 2020 faisant état de traces de salissures à plusieurs endroits, notamment dans la cuisine, de vitres et encadrements encrassés, de trous rebouchés grossièrement dans le séjour, d'une poignée de porte tordue, de nombreuses traces noirâtres sur les murs, d'une éraflure sur l'encadrement de la porte fenêtre du balcon, et, d'autre part, par les factures de plomberie, peinture et nettoyage de l'appartement.

M. [U] reste ainsi redevable de la somme de 6 172,77 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 655 euros, et il sera en conséquence condamné à payer à la SAS Foncière Vesta la somme de 5 517,77 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives, infirmant sur ce point le jugement déféré.



Sur les manquements de la bailleresse à ses obligations légales



Pour retenir que la SAS Foncière Vesta a failli à ses obligations légales en n'assurant pas à M. [U] une jouissance paisible des lieux du fait d'infiltrations d'eau récurrentes sur une période de 20 mois entre le mois de mai 2018 et le mois de janvier 2020, ainsi qu'en raison d'un dysfonctionnement de la chaudière le privant régulièrement d'eau chaude du mois de mai 2018 à fin avril 2019, pendant 13 mois, le tribunal a retenu que le locataire justifiait avoir avisé la bailleresse de la présence d'infiltrations dans le logement à la suite d'un violent orage, par mails des 9 et 10 mai 2018, et que les photographies produites permettaient d'illustrer les désordres en résultant, tout comme le procès-verbal d'huissier établi le 28 avril 2020.

Il a également retenu qu'il ressortait des nombreux courriers adressés par le locataire à la bailleresse depuis le 28 mai 2018 que ce dernier s'est retrouvé sans eau chaude en raison d'un dysfonctionnement de la chaudière, qu'il a mis en demeure la bailleresse d'exécuter les travaux permettant de faire cesser les problèmes d'infiltration dénoncés, par courrier du 4 juin 2018 en lui rappelant ses obligations légales, que les désordres ont été constatés par un expert amiable et que le locataire a été contraint d'être hébergé par une amie durant les épisodes pluvieux à compter du mois de mai 2018.

Il a considéré que la bailleresse ne justifiait pas avoir effectué les travaux permettant de faire cesser les troubles de jouissance constatés, qu'il a indemnisés à hauteur de 800 euros.



L'appelante fait valoir qu'il lui était difficile de justifier de la réalisation des travaux qui ont fait cesser les infiltrations en première instance car ses pièces ont été déclarées irrecevables.

Elle prétend que l'intimé a manifestement trompé le premier juge sur les infiltrations qui se seraient selon lui poursuivies pendant 20 mois, de mai 2018 à janvier 2020.

Elle affirme qu'il n'y a eu qu'un seul sinistre, survenu le 9 mai 2018 lors d'une très forte pluie, qui a entrainé une infiltration d'eau en provenance du toit du logement situé au dernier étage de l'immeuble, et que cet unique sinistre avait pour origine le bouchage du chéneau du toit du logement situé au dernier étage par des feuilles mortes.

Elle fait valoir que, dès qu'elle a été informée du sinistre par M. [U], le 10 mai 2018, sa mandataire a missionné l'entreprise [X], par courrier électronique du 14 mai 2018, pour qu'elle intervienne dans le logement, et que cette intervention a fait cesser les causes des infiltrations.

Elle ajoute que, postérieurement, le locataire a sollicité sa mandataire non pas pour qu'il soit mis fin aux causes du sinistre, mais pour que des travaux de remise en état du logement affecté par les infiltrations d'eau soient réalisés, et précise que, le sinistre ayant été déclaré à son assureur, une expertise devait être réalisée, à laquelle M. [U] a participé, le rapport de l'expert ayant été déposé au mois de septembre 2018. 

Elle considère ainsi que l'intimé ne peut valablement prétendre qu'elle n'a entrepris aucune action pour remédier aux causes de ses troubles de jouissance.

Elle fait valoir que, pour ce qui concerne l'exécution des travaux de remise en état des embellissements dégradés, la collaboration du locataire était nécessaire et que ce dernier n'a pas permis à l'entreprise qu'elle avait mandatée d'intervenir dans le logement avant le 21 juin 2019, date à laquelle l'entreprise Smorto a pu établir un devis des travaux à réaliser, lesquels n'ont pas pu être programmés en raison des multiples prétextes opposés par le locataire à leur réalisation.







Elle ajoute que le dysfonctionnement de la chaudière de l'immeuble n'est justifié par aucun élément de preuve en dehors de l'attestation de l'amie du locataire qui se limite à rapporter les affirmations de M. [U].

Elle en déduit que l'intimé ne rapporte pas la preuve qu'elle a manqué à ses obligations légales.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, et lui impose également de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Il est constant que des infiltrations se sont produites dans le logement donné à bail à M. [U] à la suite d'un orage, que le locataire a signalées à la bailleresse les 9 et 10 mai 2018, et qui ont occasionné des désordres aux embellissements constatés par l'expert mandaté par l'assureur de la SAS Foncière Vesta le 4 juillet 2018, et affectant notamment l'entrée, la cuisine, le cellier et la cage d'escalier conduisant à l'étage du duplex.

La bailleresse justifie que les fuites en toiture ont été réparées le 6 juin 2018 et qu'elle a sollicité le locataire pour faire deviser les travaux de remise en état des désordres aux embellissements le 4 octobre 2018, ce dernier n'acceptant de donner accès à son logement que le 21 juin 2019.

Un manquement de la SAS Foncière Vesta à son obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement est donc caractérisé du mois de mai 2018 au mois de septembre 2018 inclus.

Les désordres occasionnés aux embellissements consistant essentiellement en la présence de moisissures dans quelques pièces de l'appartement et le locataire ne justifiant pas que son logement était totalement inutilisable sur une superficie de 65m², son préjudice de jouissance sera réparé par l'allocation d'une somme de 350 euros à titre de dommages-intérêts que la bailleresse sera condamnée à lui payer, infirmant sur ce point le jugement entrepris. 

En ce qui concerne le prétendu dysfonctionnement de la chaudière de l'appartement retenu par le tribunal, force est de constater qu'il n'est établi que par les mails adressés à la bailleresse au mois de mai 2018, février, mars et avril 2019, l'informant de l'absence d'eau chaude en indiquant toutefois, le 1er mars 2019, que la société M2A est déjà sur place, ce qui démontre que la société Foncière Vesta a mis en oeuvre les mesures nécessaires pour remédier au dysfonctionnement, le manquement de cette dernière à ses obligations résultant de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 étant ainsi insuffisamment caractérisé.

Pour indemniser à hauteur de 500 euros le préjudice moral invoqué par le locataire, le tribunal a retenu que la bailleresse ne justifiait pas avoir apporté des réponses à ce dernier, ni même avoir réglé les désordres dans des délais raisonnables.

Or, il vient d'être démontré que le préjudice de jouissance causé à M. [U] a duré pendant cinq mois et le préjudice moral dont aurait souffert le locataire, en sus de ce préjudice de jouissance, n'est caractérisé par aucun des éléments du dossier. 



M. [U] qui succombe principalement sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.

Il est en revanche équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens.











PAR CES MOTIFS 



La Cour,



Statuant dans les limites de l'appel formé par la SAS Foncière Vesta,



Infirme le jugement rendu le 4 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a :

- dit que M. [T] [U] est redevable d'une somme de 2 953,59 euros au titre des loyers et charges du garage et du logement dus sur la période de septembre 2018 au 24 avril 2020, déduction faite des sommes versées et des dépôts de garantie, 

- dit que la SAS Foncière Vesta est redevable à l'égard de M. [T] [U] de la somme totale de 1 300 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance et moral, 

- condamné M. [U] à payer à la SAS Foncière Vesta la somme de 1 653,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [T] [U] à payer à la SAS Foncière Vesta la somme de 5 517,77 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives arrêtés au 11 avril 2020, 



Condamne la SAS Foncière Vesta à payer à M. [T] [U] la somme de 350 euros en réparation de son préjudice de jouissance,



Déboute M. [T] [U] de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne M. [T] [U] aux dépens d'appel.





Le Greffier, Le Président,