Cour d'Appel · 1re chambre civile — 12 juillet 2022

MW/IC















[O] [B]



C/



 OPAC SAONE-ET-LOIRE 

























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 12 JUILLET 2022



N° RG 21/00626 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FWEB



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 26 mars 2021, 

rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mâcon

RG : 11-20-000292











APPELANTE :



Madame [O] [B]

née le 10 Avril 1940 

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentée par Me Pierre DELARRAS, avocat au barreau de MACON





INTIMÉ :



OPAC SAONE-ET-LOIRE - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège :

[Adresse 3]

[Localité 1]



représenté par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mai 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Michel WACHTER, Conseiller, chargé du rapport et Sophie DUMURGIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 12 Juillet 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,





SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****



Le 29 mai 2007, l'OPAC de Saône et Loire a donné à bail à Mme [O] [B] des locaux d'habitation avec garage situé à [Adresse 4], logement 4.



Par exploit du 1er juillet 2020, faisant valoir que sa locataire était à l'origine de troubles de voisinage récurrents, auxquels elle n'avait pas mis fin malgré mise en demeure, l'OPAC de Saône et Loire a fait assigner Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Mâcon en résiliation du bail, expulsion et versement d'une indemnité d'occupation. 



Mme [B] a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre, en soutenant, d'une part, que le bailleur ne lui avait pas fait délivrer la sommation prévue au contrat de bail préalablement à l'engagement d'une action en résiliation de bail, d'autre part, qu'elle contestait les agissements qui lui étaient reprochés.



Par jugement du 26 mars 2021, le juge des contentieux de la protection a :



- prononcé à la date du présent jugement la résiliation du bail conclu le 29 mai 2007 entre les parties, aux torts de Mme [B] [O] ;



- autorisé l'expulsion de Mme [B] [O], à défaut de départ volontaire du logement, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les formes et délais prévus par les articles L 412-1 et suivants, R 411-1et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au besoin avec le concours de la force publique ;



- dit que conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux signifié au locataire ;



- fixé au montant des loyers et charges contractuels, l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [B] [O] et condamné en tant que de besoin cette dernière à payer cette indemnité à l'OPAC de Saône et Loire à compter de la date du présent jugement, date de la résiliation du bail, jusqu'à sa libération des locaux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ;



- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;



- condamné Mme [B] [O] aux dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément aux textes applicables en matière d'aide juridictionnelle ;



- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;



- ordonné la notification du présent jugement, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 



Pour statuer ainsi, le juge a retenu :



- que si le bailleur n'avait pas fait délivrer de sommation par huissier à Mme [B], il avait cependant, par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2020, mis celle-ci en demeure de cesser immédiatement tout trouble et l'a informé qu'en raison de la récurrence des faits, il mandatait son avocat aux fins d'obtenir la résiliation de son bail ; qu'ainsi, le bailleur s'était conformé aux stipulations du contrat de bail liant les parties, qui ne prévoyait pas en cas de non respect des obligations citées, dont l'usage paisible des lieux loués, la délivrance d'une sommation par huissier de justice ; que la demande en résiliation judiciaire du bail était donc recevable en la forme ;



- que le bailleur versait aux débats plusieurs attestations et mails démontrant les nuisances sonores de Mme [B], apportant la preuve de la violation répétée par cette dernière de l'obligation de jouissance paisible des lieux loués lui incombant, et ce en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée ; que le fait que Mme [B] soit âgée et en situation difficile n'établissait pas qu'elle présentait des difficultés, notamment d'ordre psychique, telles qu'elle ne puisse pas être tenue responsable des faits commis décrits par des témoignages concordants, émanant de personnes différentes et à des époques distinctes.





Mme [B] a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision le 6 mai 2021.



Par conclusions notifiées le 5 août 2021, l'appelante demande à la cour :



- de déclarer recevable l'appel de Mme [O] [B], et y faisant droit,



- d'infirmer le jugement déféré ;

 

Et statuant de nouveau : 



- de constater que Mme [O] [B] respecte bien ses obligations de locataire et notamment celle de jouissance paisible des lieux loués ;



- de constater que l'OPAC de Saône et Loire n'a pas respecté ses obligations contractuelles contenues dans le contrat de bail ;



- de dire et juger que le juge de première instance ne peut pas interpréter la loi du contrat prévue par les parties ;



En conséquence : 



- de débouter purement et simplement l'OPAC de Saône et Loire de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;



En tout état de cause, 



- de condamner l'OPAC de Saône et Loire à verser la somme de 1 500 euros à Mme [O] [B], au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- de condamner l'OPAC de Saône et Loire aux entiers dépens à hauteur de cour. 





Par conclusions notifiées le 8 octobre 2021, l'OPAC de Saône et Loire demande à la cour : 



- de confirmer en toutes ses dispositions déféré ;



En conséquence, 



- de débouter Mme [B] de l'intégralité de ses demandes ;



Y ajoutant,



- de condamner Mme [B] à payer à l'OPAC la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



La clôture de la procédure a été prononcée le 10 mars 2022. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.







Sur ce, la cour,



L'appelante reprend en premier lieu son argumentation relativement au non-respect par le bailleur des stipulations contractuelles prévues au paragraphe IV du bail, selon lesquelles 'en cas d'inexécution des conditions du présent contrat et plus spécialement en cas d'insuffisance d'assurance, de modification des lieux, de non-occupation personnelle, comme en cas de cession, subrogation du droit au bail, sous-location totale ou partielle, un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat restée infructueuse, la présente location pourra être résiliée et l'expulsion des locataires et de quiconque pourra être poursuivie par l'organisme bailleur'.



Elle soutient que ce texte impose, préalablement à l'action en résiliation du bail, une sommation de se conformer aux obligations du bail délivrée par le ministère d'un huissier de justice, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.



Toutefois, le premier juge a pertinemment relevé que cette stipulation n'imposait pas la délivrance d'un acte par huissier, et que la lettre recommandée du 11 mars 2020 rappelant Mme [B] au respect de son obligation de jouissance paisible satisfaisait à l'exigence contractuelle d'une sommation préalable.



Sur le fond, la décision déférée ne pourra qu'être approuvée. En effet, le bailleur établit suffisamment la réalité des nuisances causées par l'appelante au moyen de la production de nombreux courriers émanant de locataires voisins, lesquels imputent de manière concordante à Mme [B], et sur une période s'étendant de fin 2016 à 2020, des comportement perturbateurs à type de cris, d'injures, de bruits, commis de jour comme de nuit, gravement préjudiciables à la tranquillité de l'immeuble, au point que l'un des locataires a expressément motivé la résiliation de son propre bail par ces agissements.



La production par Mme [B] d'une attestation destinée à justifier du caractère intempestif du déclenchement de l'alarme sonore d'un détecteur de fumée équipant son logement, et son incapacité à y mettre fin, ne suffit bien évidemment pas à démontrer le parfait respect de son obligation de jouissance paisible des lieux, les nuisances reprochées à l'appelante n'étant en rien circonscrites à ce seul événement ponctuel.



Enfin, les développements consacrés par l'appelante à la trêve hivernale sont sans emport sur la résiliation du bail.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.



Mme [B] sera condamnée aux dépens d'appel, et à payer à l'OPAC 71 la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







Par ces motifs



Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon ;



Y ajoutant :



Condamne Mme [O] [B] à payer à l'OPAC de Saône et Loire la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [O] [B] aux dépens d'appel.





Le Greffier,Le Président,