Cour d'Appel · 1re chambre civile — 12 juillet 2022

SB/IC















[V] [G]



C/



[U] [D]



CDC HABITAT SOCIAL



























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 12 JUILLET 2022



N° RG 22/00094 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F3UW



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 06 décembre 2021, 

par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon- RG : 21-000246







APPELANTE :



Madame [V] [G]

née le 28 Avril 1981 à [Localité 6] (Rwanda)

domiciliée :

[Adresse 3]

[Localité 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/000176 du 10/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon)



représentée par Me Marie-Aude LABBE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 47





INTIMÉS :



S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités au siège :

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64





Monsieur [U] [K] [D]

né le 31 Janvier 1973 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Non représenté





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 mai 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Michel WACHTER, Conseiller, et Sophie BAILLY, Conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 12 Juillet 2022,



ARRÊT : rendu par défaut,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****



FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Suivant acte sous seing privé du 13 juillet 2012, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE, a donné à bail à M. [U] [K] [D] un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3].



Par avenant établi le 18 décembre 2013, Mme [V] [G] devenait co titulaire du bail à compter du 03 mai 2013 et acceptait l'opposabilité du constat d'état des lieux à son encontre.



Le CDC HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers et charges à ses locataires, le 06 octobre 2020, lequel visait expressément la clause résolutoire insérée page 4 «Clause résolutoire'' du contrat de location afin d'obtenir le paiement de la somme en principal de 2 052,77 euros, correspondant aux loyers et charges en retard restant dus au 30 septembre 2020. 

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.



Par exploit du 1er juin 2021, le CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion, condamner solidairement les défendeurs au paiement de 4 439,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2021 outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Lors de l'audience du 8 octobre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a actualisé sa créance à hauteur de 6 654,07 euros.



Le conseil du bailleur a exposé qu'il y avait un règlement de 500 euros qu'il convenait de déduire du décompte et que le couple était en cours de séparation.

M. [D] a reconnu la dette et a proposé de payer 500 euros par mois au titre de l'arriéré.

Le conseil de Mme [Z] [V] a sollicité l'octroi de délais de paiement suspensifs, 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Le représentant du bailleur s'est opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs.



Par ordonnance de référé du 6 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection a :



« Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront mais cependant dès à présent, vu l'urgence :

- Déclarons recevable la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE,





- Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2012, concernant un logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 07 décembre 2020,

- Ordonnons en conséquence à M. [U] [K] [D] et Mme [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la présente ordonnance,

- Disons qu'à défaut pour M. [U] [K] [D] et Mme [V] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- Condamnons solidairement M. [U] [K] [D] et Mme [V] [G] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 07 décembre 2020, et jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

- Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- Condamnons solidairement M. [U] [K] [D] et Mme [V] [G] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE, à titre provisionnel, la somme de 6 654,07 euros (SIX MILLE SIX CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET SEPT CENTIMES) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 439,58 euros, à compter du 01 juin 2021, et à compter du délibéré pour le surplus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au jour de l'audience (septembre 2021 inclus),

- Rejetons la demande de délais de paiement,

- Condamnons solidairement M. [U] [K] [D] et Mme [V] [G] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE, une somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejetons le surplus des demandes,

- Condamnons solidairement M. [U] [K] [D] et Mme [V] [G] aux dépens, lesquels comprendront notamment, le coût du commandement de payer,

- Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

- Disons que la présente décision sera adressée par la voie électronique à la CCAPEX.





Par déclaration du 21 janvier 2022 enregistrée le 24 janvier 2022, Mme [V] [G] a formé appel contre l'ordonnance de référé du 6 décembre 2021.



Suivant ses dernières écritures n° 2 transmises par voie électronique le 15 avril 2022, l'appelante demande à ce qu'il plaise à la cour :



« Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Vu l'article 1244-1 du Code civil

Vu la jurisprudence

Vu les faits précédemment évoqués 

 

Vu l'ordonnance en date du 6 décembre 2021

- Dire et juger recevable et bien fondé l'appel formé par Mme [V] [G],

- Réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ordonné à Mme [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés, dit qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion, condamné Mme [V] [G] à une indemnité d'occupation mensuelle solidairement avec M. [D] ainsi qu'à payer la somme de 6 654,07 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 439,58 euros, rejeté les demandes de délais de paiement, condamné solidairement l'appelante au paiement de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



 Statuant à nouveau,

- Ordonner la suspension de la clause résolutoire,

- Ordonner que le paiement de la dette de loyer soit échelonné sur deux années,

- Condamner CDC Habitat social aux entiers dépens,

- Débouter CDC Habitat social de toutes ses demandes, fins et prétentions. »

 

Au soutien de son appel, Mme [Z] sollicite que lui soient octroyés des délais de paiement compte tenu de sa situation personnelle, indiquant qu'elle s'est trouvée temporairement en difficulté en raison d'une situation conjugale complexe, M. ne participant plus aux frais du ménage, qu'elle a saisi le Juge aux affaires familiales et demandé l'octroi d'une pension alimentaire, une audience étant fixée au 13 septembre 2022. Elle ajoute qu'elle vient de trouver un emploi ce qui lui permettra de faire face seule au règlement des échéances de loyer à venir.

Elle argue que son salaire moyen pour les 6 derniers mois s'élève à 1 380 euros net ce qui lui permet tout à fait d'assumer le paiement du loyer courant et de l'arriéré auquel M. est tenu solidairement.



Suivant ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 avril 2022, la S.A CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE conclut à ce qu'il plaise :



« Vu les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989,

Vu les dispositions de l'article 1343-5 du Code civil,

Vu l'Ordonnance de référé rendue le 06 décembre 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, 

- Juger Madame [V] [G] mal fondée en son appel, moyens et prétentions,

- Débouter en conséquence l'appelante de l'ensemble de ses demandes et de toutes autres plus amples ou contraires,

Ce faisant,

- Confirmer le jugement entrepris sauf à parfaire le montant de l'arriéré locatif dont sont redevables solidairement à titre provisionnel, Madame [V] [G] et Monsieur [U] [D] à l'égard de la société CDC HABITAT SOCIAL, actualisé au 22 Avril 2022 (mais terme de Mars 2022 comprise uniquement), savoir la somme de 7 025,02 euros,

- Condamner au surplus Madame [V] [G] et Monsieur [U] [D] solidairement au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens engagés en cause d'appel. »

 



Le CDC HABITAT SOCIAL expose que faute pour Mme [V] [G] et M. [U] [D] d'avoir régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 6 octobre 2020 dans le délai légal de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, la résiliation du bail est indéniablement acquise de plein droit à la bailleresse à la date du 07 décembre 2020.



Il relève qu'au soutien de sa demande de délais de paiement suspensifs, Mme [V] [G] ne fait toutefois aucune proposition de plan d'apurement de sa dette sachant que celle-ci est en hausse constante pour s'élever à 7025,02 euros au 22 avril 2022 (échéance de mars 2022 comprise uniquement).

Il ajoute que l'appelante ne justifie pas de sa situation financière, son contrat de mission d'intérim s'étant achevé au 30 septembre 2021, depuis Mme [V] [G] ne justifie nullement d'un emploi, étant observé qu'elle percevait au vu du contrat produit un salaire de 380, 93 euros maximum par mois. Son avis d'imposition 2021 sur les revenus perçus en 2020, atteste qu'elle a perçu en total de salaires et assimilés une somme annuelle de 7 894 euros, soit un net mensuel de 657,83 euros.

Il indique que M. [U] [D] et Mme [V] [G] ne perçoivent plus d'allocation logement et ce depuis le mois de décembre 2020.

Il soutient que Mme [V] [G] n'est pas en situation de régler sa dette locative, de sorte qu'aucun délai de paiement suspensif du jeu de la clause résolutoire du bail ne saurait lui être alloué au sens de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 ni même des délais simples de paiement au regard des dispositions de l'article 1345-5 du Code civil.





La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées le 8 février 2022 et le 16 mars 2022 à M. [D] avec remise d'une copie de l'acte à l'étude d'huissier.



Les conclusions n° 2 de la CDC HABITAT SOCIAL ont été signifiées le 16 mars 2022 à M. [D] avec remise d'une copie de l'acte à l'étude d'huissier.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures signifiées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





SUR CE,



- Sur la question de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, la demande de suspension de ses effets et l'actualisation de l'arriéré locatif :



Il n'est pas contesté, en l'espèce, que le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.



Ainsi que l'a relevé le premier juge, les preneurs se sont abstenus de payer régulièrement les loyers et charges, et n'ont pas régularisé les sommes dues en dépit d'un commandement de payer régulièrement notifié le 6 octobre 2020.



Les conditions d'application de la clause résolutoire prévue au bail sont donc réunies au 7 décembre 2020, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre à compter de cette date.



L'ordonnance contestée ne peut donc qu'être confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail.



L'arriéré locatif n'est pas contesté par l'appelante, laquelle sollicite des délais suspensifs pour régler cette dette, sans préciser le montant des mensualités proposé en sus du loyer courant.



S'agissant de la demande de suspension des effets de ladite clause résolutoire, l'appelante fait essentiellement valoir qu'elle a repris une activité professionnelle et que des règlements ont été effectués.

Elle ajoute, en outre, qu'elle a saisi le juge aux affaires familiales d'une demande de contribution alimentaire paternelle.



L'examen du décompte locatif permet de constater que malgré deux règlements de 566,09 euros et de 569,81 euros le 1er avril 2022, de même qu'un versement de 300 euros le 5 avril 2022, la dette locative atteint le montant de 6727,58 euros au 11 avril 2022 (frais de contentieux déduits). Il sera observé que les droits à l'aide personnalisée au logement ont été suspendus du fait du défaut de paiement.



Quant à la situation financière et personnelle de Mme [G], avec deux enfants à charge, il apparaît que son salaire mensuel en qualité d'ouvrière s'élève environ à 1380 euros, voire 1334,63 euros pour février 2022 pour le dernier bulletin de paye communiqué aux débats. Le loyer exigé se monte à 566,09 euros.



Il résulte ainsi des débats et des pièces que Mme [G] échoue à démontrer être en aptitude, financièrement, de faire face à la dette locative, y compris dans l'hypothèse où des délais de paiement lui seraient accordés.









Dans ces conditions, la demande de Mme [G] tendant à voir prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du bail ne saurait prospérer, ses propositions d'apurement de la dette locative n'étant pas en rapport avec ses capacités financières actuelles.



- Sur les mesures accessoires :



L'équité ne commande pas la condamnation de Mme [G] et de M. [D] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande en ce sens de la S.A CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGONE sera, en conséquence, rejetée.

Mme [G], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.





PAR CES MOTIFS



La Cour, par défaut



Infirme l'ordonnance sur le montant de l'arriéré locatif ;



Statuant à nouveau,



Condamne solidairement Mme [V] [G] et M. [U] [D] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE une provision de 6 727, 58 euros au titre du montant des loyers, charges et indemnités d'occupations actualisés à la date du 11 avril 2022 ;



Confirme le jugement sur le surplus de ses dispositions ;



Rejette la demande en paiement de la S.A CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT BOURGOGNE, fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [V] [G] aux entiers dépens d'appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.





Le Greffier,Le Président,