Cour d'Appel · EXPROPRIATIONS — 12 juillet 2022

12/07/2022





ARRÊT N°10/2022





N° RG 21/00012 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OE6E

J-C.G



Décision déférée du 16 Mars 2021 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 20/00006

J-M.GAUCI























Etablissement Public EPFL DU GRAND TOULOUSE





C/



[O] [T]

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT











































































REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU DOUZE JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



Etablissement Public EPFL DU GRAND TOULOUSE

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉS



Monsieur [O] [T]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représenté par Me Robin TESSEYRE, avocat au barreau de TOULOUSE



MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

POLE EVALUATION DOMANIALE CITE ADMINISTRATIVE BAT C

[Localité 7]

représenté par Mme [M] [R]











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 06 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : 



Président : J.C. GARRIGUES, 

Assesseurs: A-M. ROBERT

 I. MARTIN DE LA MOUTTE



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : I. ANGER



ARRET : 

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE 



Le 13 décembre 2019, la commune de [Localité 24] a reçu une déclaration d'intention d'aliéner émanant de Maître [U], notaire, agissant pour le compte de M. [T], portant sur un terrain non bâti cadastré section AI n° [Cadastre 12] pour 6045 m², sis à [Localité 24], lieudit [Localité 21], mentionnant un prix de 300.000 € .



Ce bien est situé dans un périmètre identifié comme devant faire l'objet d'une réserve foncière dans l'attente de la réalisation d'une opération d'aménagement.



A la demande et sur délégation de [Localité 25] Métropole, suivant arrêté en date du 27 février 2020 signifié par actes extrajudiciaires le 27 févier 2020 à l'étude de Maître [U], à M. [T] et aux acquéreurs évincés, l'EPFL a exercé le droit de préemption urbain à un prix inférieur à celui déclaré dans la déclaration d'intention d'aliéner, soit 133.000 €.



Suivant courrier recommandé en date du 12 mars 2020 reçu par l'EPFL le 18 mars 2020, M.[T] a indiqué maintenir son intention de vendre au prix déclaré dans la déclaration d'intention d'aliéner .



L'EPFL a saisi le juge de l'expropriation afin de voir fixer le prix du bien préempté en application des articles L.213-4 et R.213-11 du code de l'urbanisme.



Suivant jugement en date du 16 mars 2021, le juge de l'expropriation a :

- fixé la valeur de la propriété appartenant à M. [T] à la somme de 300.000 € ;

- condamné l'EPFL du Grand Toulouse à verser à M. [T] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à la charge de l'EPFL ;

- rejeté toute autre demande. 



Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que M. [T] se prévalait d'une promesse unilatérale de vente du 27 novembre 2019 au prix de 49,63 €/m² , soit 300.000 € , dont les bénéficiaires étaient M. [B] [V] et M. [E] [P], que cette promesse avait été conclue sans condition suspensive, que les bénéficiaires prévoyaient de ne pas recourir à l'emprunt et s'étaient engagés au moyen d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 30.000 € .



Il a considéré que cette transaction matérialisait la rencontre d'une offre et d'une demande et qu'aucun élément versé au dossier ne permettait de soupçonner qu'une collusion frauduleuse se serait installée entre ces intervenants, de sorte que le contrat était réputé loyal et reflétait l'état du marché au moment de sa signature.



Par ailleurs, il a rappelé que le bien litigieux devait être estimé à la date de la décision dans son usage effectif et ses droits réels immobiliers à la date de référence, soit le 18 mai 2019, qu'à cette date, il était situé en zone AUAf du PLUiH de la Métropole correspondant à une zone d'urbanisation future fermée à l'urbanisation, et qu'il était constant que divers équipements publics étaient en cours de réalisation et pour la plupart en phase d'achèvement (travaux relatifs au terminus du tramway pour une mise en service en août 2020, travaux d'édification du parc des expositions dont l'inauguration est intervenue en septembre 2020, achèvement du réseau viaire en 2019, DUP du 20 mars 2018 pour la ZAC de [Localité 23] dont la réalisation était en cours), et que la situation privilégiée du terrain n'était pas discutée.



Il en a conclu que le bien devait être valorisé de ces chefs, sous réserve de l'application des dispositions de l'article L. 322-2 alinéa 4 du code de l'expropriation, lesquelles ont en l'espèce été écartées.



Il a estimé que les références excipées par l'EPFL apparaissaient inappropriées en ce qu'elles n'avaient pu prendre en considération la forte évolution urbanistique du site eu égard à leur ancienneté ( 2014/2016), que les valeurs proposées de 22 à 25 €/m² ne reposaient sur aucun élément objectif ou calcul intégrant à la fois l'érosion monétaire et l'évolution des prix du marché, et que les références avancées par le propriétaire n'étaient pas plus convaincantes.



Il en conséquence fixé le prix de la propriété à 300.000 € conformément au prix stipulé dans la promesse de vente.



Selon déclaration enregistrée le 10 mai 2021, l'EPFL du Grand Toulouse a interjeté appel de ce jugement.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

 

Suivant mémoire déposé au greffe le 16 décembre 2021, l'EPFL du Grand Toulouse, appelant, demande à la cour de :



- réformer le jugement rendu le 16 mars 2021 dans toutes ses dispositions ;

- fixer le prix de la parcelle sise [Adresse 22] cadastrée lieudit '[Localité 21]' cadastrée section AI n° [Cadastre 12] pour 6045 m², appartenant à M. [O] [T] à la somme de 133.000 € ;

- condamner M. [T] à lui payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [T] aux entiers dépens d'appel.



L'EPFL fait observer que la date de référence retenue en première instance était le 18 mai 2019, date à laquelle est devenu exécutoire le PLUiH approuvé le 9 avril 2019, mais que suivant jugements en date des 30 mars et 20 mai 2021, le tribunal administratif de Toulouse a annulé avec effet immédiat le PLUiH, ce qui a eu pour effet de remettre en vigueur le PLU immédiatement antérieur, et que la date de référence est désormais la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le PLU de la commune de [Localité 24] approuvé le 29 septembre 2005, date à laquelle le terrain préempté est classé en zone AUE0 qui est destinée à recevoir l'urbanisation future à dominante économique, à moyen ou long terme.



Il précise que la modification de la date de référence par l'effet de l'annulation du PLUiH n'a pas d'incidence :

- le terrain préempté est toujours classé en zone AU fermée de sorte qu'il ne peut être qualifié de terrain à bâtir et qu'il doit être évalué selon son usage effectif qui est celui d'un terrain agricole bénéficiant d'une plus-value de situation ;



- les équipements publics situés à proximité du terrain n'ont été achevés que postérieurement à la date à laquelle est devenu exécutoire le PLUiH annulé.



L'EPFL se prévaut de références concernant des mutations portant sur des terrains situés à [Localité 24], à proximité immédiate du terrain préempté, moyennant des prix de 16 €/m² , 16,57 €/m² et 15 €/m² en 2014, 2015 et 2016. Il offre en 2020 un prix de 22 €/m² , soit une augmentation de 40 % qui tient selon lui largement compte de l'évolution du marché immobilier sur la période 2015/2020. Il fournit des explications sur les trois termes de référence produits par M. [T].



L'EPFL du Grand [Localité 25] rappelle que lorsque le juge de l'expropriation est saisi sur exercice du droit de préemption, il lui appartient de fixer un prix et non une indemnité, mais qu'en l'espèce le juge paraît s'être placé dans une logique indemnitaire qui le conduit à considérer que dans un contexte où la promesse de vente n'est pas suspectée de fraude il doit retenir le prix déclaré dans la déclaration d'intention d'aliéner sauf à faire subir aux propriétaires préemptés un préjudice injustifié. Il ajoute qu'en matière de préemption, le juge de l'expropriation a pour mission non pas de fixer une valeur vénale selon les règles du droit fiscal mais de fixer le prix du bien préempté selon les règles du droit de l'expropriation auxquelles renvoie expressément l'article L.213-4 du code de l'urbanisme. Il estime qu'en l'espèce le juge de l'expropriation ne pouvait pas retenir le prix de 50 € au seul motif que la promesse de vente du 27 novembre 2019 constituait un contrat loyal sans vérifier que ce prix ne prenait pas en compte des facteurs tels que la vocation future du bien, que le droit de l'expropriation commande d'écarter, alors qu'en l'espèce le vendeur et les acquéreurs ont clairement prix en considération la vocation future du terrain.



Il critique également les conclusions du commissaire du gouvernement qui retient en premier lieu une valeur de 25 €/m² sur la base de deux ventes intervenues en 2014 et 2015, puis applique une majoration de 20 % pour parvenir à la valeur de 30 €/m² au motif que la parcelle préemptée est en situation privilégiée, alors que les parcelles objet des deux références citées bénéficiaient de la même situation privilégiée. Il ajoute que la référence à un jugement rendu le 29 mars 2019 n'est pas pertinente puisque concernant un terrain situé sur le territoire de la commune de [Localité 25] bénéficiant d'une plus-value de situation autrement plus importante que celle des terrains situés à [Localité 24].



Suivant mémoire déposé au greffe le 29 septembre 2021, M.[O] [T], intimé, demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 16 mars 2021 en toutes ses dispositions ;

- condamner l'EPFL à lui payer la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'EPFL aux dépens d'appel.



M. [T] décrit les principales caractéristiques du bien et insiste sur le fait qu'il s'agit d'un terrain parmi les plus proches et les mieux desservis en lien avec, d'une part l'aéroport et ses infrastructures, et, d'autre part, le parc des expositions.



Il soutient qu'il n'est pas possible de tenir compte de l'annulation du PLUiH postérieurement au jugement du juge de l'expropriation pour modifier la date de référence.



Il estime que la cour ne pourra que retenir la situation hautement privilégiée du terrain objet de la préemption.



Sur la justification du prix, il expose qu'en matière de préemption le prix de départ est fixé par deux acteurs économiques agissant librement, que le rôle du juge de l'expropriation est de déterminer si ce prix n'est pas déraisonnable au regard des conditions du marché, qu'au cas particulier la promesse de vente a été conclue au prix de 49,63 €/m² , soit 300.000 € , sans condition suspensive et avec une indemnité d'immobilisation de 30.000 € , et que rien ne permet de déduire que les intentions et le prix librement fixé seraient fantaisistes ou ne traduiraient pas une volonté d'acquisition de la part du bénéficiaire dans le délai et au prix convenus.



Il fait valoir que les termes de référence dont fait état l'EPFL ne sont pas comparables au bien préempté dès lors qu'ils étaient situés dans un secteur n'ayant pas le même niveau de desserte et étaient programmés pour devenir une desserte, ce qui a été fait ultérieurement, et étaient situés dans une zone sur laquelle est venue s'implanter postérieurement à la date de référence le parc des expositions, que les terrains dans l'environnement du parc des expositions préalablement à sa construction ne sont pas dans une situation comparable à des terrains dans le même environnement postérieurement à la construction ou, du moins à la date de référence, dans les dernières phases du chantier du parc des expositions, que l'appréciation de la valeur des cessions auxquelles il est fait référence n'a pas non plus prix en compte l'évolution de la zone à l'Est de la parcelle avec la mise en oeuvre de la ZAC de [Localité 23].



Il reconnaît que la référence à une mutation du 2 octobre 2015, évoquée en première instance, n'était pas pertinente. Il estime que la décision du juge de l'expropriation du 22 octobre 2019 infirmée par la cour d'appel ne peut pas non plus être transposée au cas de la présente espèce, cette décision étant essentiellement rendue au regard des dispositions de l'article L.332-8 du code de l'expropriation et des accords amiables intervenus au sein de la ZAC.



Il propose en cause d'appel un nouveau terme de comparaison relatif à la cession d'un terrain classé en zone agricole à proximité immédiate du bien objet de la préemption sur le territoire de la commune de [Localité 20] au prix de 23,87 €/m² pour une contenance de 6032 m² . Il précise toutefois que ce terrain est moins bien desservi que le bien préempté en ce qui concerne les réseaux et la voirie et qu'il est classé en zone agricole.



S'agissant de l'application des dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, il fait valoir que rien ne démontre que le bien préempté a fait l'objet d'un changement de valeur depuis la date de référence, qu'il n'y a eu depuis cette date aucune annonce de travaux ou d'opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée.





Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 25 mai 2021, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer la valeur de la propriété de M. [T] à 181.000 €, soit 30 €/m² .



Il explique que l'avis du domaine émis le 3 février 2020 a estimé la parcelle à 40 €/m² au motif que le terrain préempté était classé dans une zone future d'urbanisation à court terme avec une vocation à recevoir des activités, avec pour conséquence une valeur bien supérieure à celle d'un terrain classé en zone d'urbanisation fermée, mais qu'il est apparu que la zone AUAf était incluse dans la sous-partie 9 dénommée 'Zones d'urbanisation future, fermées à l'urbanisation' et qu'on est donc en présence d'un terrain inconstructible à moyen/long terme. Il propose en conséquence deux termes de référence anciens à proximité de la parcelle litigieuse, classés en zone d'urbanisation future fermée, aux prix de 15 €/m² et 15,82 €/m² en 2015. La parcelle à évaluer étant située hors ZAC et hors ZAD, il estime que compte tenu de l'évolution du marché immobilier sur la période, une valeur unitaire de 25 €/m² semble pouvoir être retenue sans autre majoration.



Par ailleurs, la parcelle préemptée étant reconnue comme étant en situation privilégiée, il propose de retenir un prix de 30 €/m² , valeur validée par un jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 29 mars 2019 (RG 17/00047) pour une parcelle en zone Au0 fermée à l'urbanisation.





MOTIFS 



Le bien préempté, situé dans un secteur en voie de développement, correspond à un terrain nu sis [Adresse 22], cadastré section AI n° [Cadastre 12] pour 6045 m².



Il est grevé d'un emplacement réservé n° 541-020 en bordure de parcelle en vue de l'élargissement du chemin de Bel Air.



De forme irrégulière, à relief plat, il dispose d'une façade sur la voie publique.



La parcelle jouxte un lotissement d'habitation. Elle se trouve également à proximité du Parc des Expositions et de l'usine Airbus et est bien desservie par les transports en commun.



Les réseaux (eau, tout à l'égout, électricité) sont très proches.



La déclaration d'intention d'aliéner mentionne, à la rubrique 'Droits réels ou personnels grevant les biens', l'existence d'un transformateur EDF en partie Nord-Ouest de la parcelle, desservant le lotissement voisin. L'existence de ce transformateur a été vérifiée lors du transport sur les lieux.



Aucun occupant n'ayant été déclaré dans la déclaration d'intention d'aliéner, ce qu'a permis de vérifier le transport, le bien doit être évalué libre de toute occupation. 



- - - - - - - - - - 



Le prix d'un bien préempté doit être fixé selon les termes de l'article L.213- 4 du code de l'urbanisme :



' A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.



Lorsqu'il est fait application de l'article L.213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière.



Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :

 a) La date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :

- pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :

i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

 b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

 c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.



Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel'.



Le bien préempté étant partiellement grevé par l'emplacement réservé n° 541-020 pour l'élargissement du chemin de Bel Air, s'appliquent également les dispositions de l'article L.322-6 du code de l'expropriation :



' Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L.151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application du 8° de l'article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé.

La date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé'.



En l'espèce, en application de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme et de l'article L. 322-6 du code de l'expropriation pour l'assiette de l'emplacement réservé, la date de référence retenue en première instance était le 18 mai 2019, date à laquelle était devenu exécutoire le PLUi-H approuvé le 9 avril 2019 qui classait le bien préempté en zone AUAf correspondant à une zone fermée à l'urbanisation.



Suivant jugements en date des 30 mars et 20 mai 2021, le tribunal administratif de Toulouse a annulé, avec effet rétroactif, le PLUi-H approuvé le 19 avril 2019. En application des dispositions de l'article L.600-12 du code de l'urbanisme, cette annulation a eu pour effet de remettre en vigueur le PLU immédiatement antérieur.



La date de référence est donc désormais la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le PLU de la commune de [Localité 24] approuvé le 29 septembre 2005.



A cette date, le bien préempté est classé en zone AUE0 qui est une zone destinée à recevoir l'urbanisation future à dominante économique, à moyen ou long terme.



Article AUE0-1 : Occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdites, toute occupation et utilisation du sol, à l'exception de l'extension des constructions existantes (et sous conditions à l'article 2), et la création d'annexes liées à la construction existante (à la date d'approbation du présent règlement).



Article AUE0-2 : Occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières

Les extensions des constructions existantes seront autorisées sous réserve d'une extension limitée à 30 % de la surface hors-oeuvre nette.



Contrairement à ce que soutient M. [T], la prise en compte de l'annulation du PLUiH s'impose à la cour pour la détermination de la date de référence.



Le fait qu'en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, le bien doive être estimé à la date de la décision de première instance, est sans incidence sur le litige, la date d'estimation du bien restant inchangée.



Le fait que l'annulation du PLUiH ne soit pas définitive puisque le jugement du tribunal administratif du 30 mars 2021 a été frappé d'appel est également sans incidence sur le litige, M.[T] se contentant de suggérer que la cour devrait fixer des indemnités alternatives selon que le PLUIH sera définitivement annulé ou pas et ne tirant pas les conséquences de cette suggestion en demandant purement et simplement la confirmation du jugement de première instance.



C'est au regard de la date de référence ainsi retenue par la cour qu'il doit être fait application des dispositions de l'article L. 322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation aux termes duquel 'Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble'. 

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a écarté la qualification de terrain à bâtir, qualification non revendiquée par M. [T], et jugé que le terrain préempté devait être évalué selon son usage effectif à la date de référence, à savoir un usage agricole, en tenant compte de la plus-value dont il bénéficie du fait de sa situation privilégiée dès lors qu'il est situé à proximité d'un lotissement existant, dans un secteur en voie de développement, avec une façade sur la voie publique, à proximité du Parc des Expositions et de l'usine Airbus, à proximité de tous les réseaux et des transports en commun.



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La préemption s'analysant, à la différence de l'expropriation, comme un mode volontaire de cession, le propriétaire perçoit, non pas une indemnité en réparation d'un préjudice, mais un prix de vente.



Par ailleurs, il n'appartient pas à la juridiction de l'expropriation de rechercher la sincérité ou le caractère frauduleux de la promesse et de l'accord de volontés intervenu sur le prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, mais de fixer le prix du bien préempté conformément aux règles applicables en matière d'expropriation, et plus précisément par référence aux transactions, mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification dans la même zone ou à défaut dans des zones comparables, sauf à recourir à d'autres techniques d'évaluation paraissant mieux adaptées à l'évaluation du bien préempté.



L'EPFL se prévaut de références concernant des mutations portant sur des terrains situés à [Localité 24], à proximité immédiate du terrain préempté :



TC1 - acte notarié du 23/03/2016 - parcelle AI [Cadastre 14] pour 9589 m² - commune de [Localité 24] - AU0 - terrain hors ZAX - 16 €/m² 



TC2 - jugement du 30/06:2015 - parcelle AI [Cadastre 18] pour 4274 m² - AU0 - 16 €/m² 



TC3 - acte du 12/11/2014 - parcelles AI [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 19] pour un total de 14.112 m² - commune de [Localité 24] - AU0 - unité foncière jouxtant le terrain préempté - 16,57 €/m² .



Ces références établissent que dans les années 2014/2015, la valeur des terrains classés par le document d'urbanisme en vigueur en zone AU0, zone à urbaniser fermée à l'urbanisation, était de l'ordre de 16 €/m² .



En première instance, M. [T] s'était prévalu de deux termes de référence :



- mutation du 2 octobre 2015 - parcelles AI [Cadastre 3] et [Cadastre 10] situées dans la Zac de [Localité 23] classées par le PLU de [Localité 24] en zone AU fermée ; il indique en cause d'appel que cette référence était erronée et par suite non pertinente ; l'EPFL précise que le prix unitaire n'était pas de 46,35 €/m² mais de 20 €/m² , ce qui confirme le bien fondé du prix de 22 €/m² qu'il offre aujourd'hui ;



- jugement Zamora du 22 octobre 2019 - parcelle AI [Cadastre 2] située dans le périmètre de la Zac de [Localité 23] - 60 €/m² ; ce jugement a été infirmé par arrêt de la cour d'appel en date du 16 décembre 2020 qui a retenu une valeur de 20 €/m² ; 

M. [T] fait valoir que les motifs de la décision de la Cour doivent conduire à écarter cette référence dans la mesure où la décision a été essentiellement rendue au regard des dispositions de l'article L. 322-8 du code de l'expropriation et des accords amiables intervenus au sein de la Zac ; il apparaît au contraire que cette référence n'en est que plus pertinente, puisque la double majorité requise par l'article L. 322-8 pour que les accords amiables soient pris pour base a été réunie, les accords amiables représentant plus des deux tiers des superficies concernées et plus de la moitié des propriétaires intéressés.



En cause d'appel, M. [T] produit un acte en date du 15 janvier 2021 aux termes duquel il a vendu une parcelle de terre d'une superficie totale de 6032 m² sur la commune de [Localité 20], cadastrée section AA n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] au prix de 144.000 € , soit 23,87 €/m² . Il précise qu'au jour de la cession, le terrain était classé en zone agricole par le PLUiH, qu'il est situé à proximité immédiate du bien objet de la préemption mais qu'il est moins bien desservi.



L'EPFL critique ce terme de comparaison, mais force est de constater que la valeur de 23,87 €/m² est très proche de celle de 22 €/m² qu'il propose et qu'elle a le mérite d'être récente et de résulter d'un acte conclu avec un acquéreur dont il n'est pas allégué qu'il serait un professionnel de l'immobilier anticipant sur le devenir du terrain.



Le commissaire du gouvernement estime quant à lui que compte tenu de l'évolution du marché immobilier depuis 2015, date de ses deux termes de référence à 15 €/m² et 15,82 €/m² , une valeur unitaire de 25 €/m² semble pouvoir être retenue sans autre majoration, avant de proposer un prix de 30 €/m² aux motifs que la parcelle est reconnue comme étant en situation privilégiée, et que cette valeur est validée par un jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 29 mars 2019 (RG 17/00047) pour une parcelle en zone AU0 fermée à l'urbanisation. Il ne saurait être suivi dans cette seconde majoration dans la mesure où ses deux termes de référence bénéficiaient de la même situation privilégiée que la parcelle préemptée et où le jugement du 29 mars 2019 concerne un terrain situé dans le périmètre de la réserve foncière de Paleficat sur le territoire de la commune de [Localité 25], bénéficiant ainsi d'une plus-value de situation bien plus importante que des terrains situés sur la commune de [Localité 24], commune de la deuxième couronne de l'agglomération toulousaine.



En définitive, au regard du prix de 22 €/m² proposé par l'EPFL, du prix de 23,87 €/m² résultant du terme de comparaison le plus récent et le plus pertinent versé au dossier et de la valeur de 25 €/m² évoquée par le commissaire du gouvernement, valeurs somme toute relativement proches, la cour dispose d'éléments d'appréciation suffisants pour fixer le prix du bien préempté sur la base d'une valeur de 24 €/m² , soit 6045 m² x 24 = 145.080 € .





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



L'EPFL du Grand Toulouse, partie principalement perdante, a été justement condamné par le premier juge aux dépens de première instance, ainsi qu'au paiement de la somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [T].



Partie principalement perdante en cause d'appel, il sera condamné aux dépens d'appel et débouté de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [T] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer à l'occasion de cette procédure. L'EPFL du Grand Toulouse sera donc tenu de lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée par le premier juge.



 

PAR CES MOTIFS, LA COUR, 



Infirme le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 16 mars 2021 en ce qui concerne le prix de la propriété faisant l'objet de la préemption ;



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,



Fixe à la somme de 145.080 € le prix d'acquisition de la parcelle sise [Adresse 22], cadastrée section AI n° [Cadastre 12], appartenant à M. [O] [T] ;



Condamne l'Etablissement Foncier Local du Grand Toulouse aux dépens d'appel ;



Condamne l'Etablissement Foncier Local du Grand Toulouse à payer à M. [T] la somme de 1500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Déboute l'Etablissement Foncier Local du Grand Toulouse de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile .





LE GREFFIERLE PRESIDENT











I. ANGERJ.C. GARRIGUES