Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 13 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 13 JUILLET 2022



N° 2022/ 362







N° RG 20/03242



N° Portalis DBVB-V-B7E-BFWBM







[Y] [H]



EURL [S] [X]





C/



SAS SIRAM



SARL SPSE









































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Wilfrid LESCUDIER 



Me Géraldine BOYER





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 20 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02415.





APPELANTS



Monsieur [Y] [H]

Avocat au barreau de MARSEILLE, né le 05 Août 1961 à MARSEILLE (13), demeurant 10 Place de la Joliette Les Docks Hôtel de direction 13002 MARSEILLE



EURL [S] [X]

Cabinet d'Expertise comptable et Commissaire aux comptes, dont le siège social est sis 10 Place de la Joliette les Docks Hôtel de direction 13002 MARSEILLE, prise en la personne de son gérant en exercice Madame [W] [S]



représentés et plaidant par Me Wilfrid LESCUDIER, membre de la SELARL LESCUDIER & Associés, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Audrey PESTEL, avocat au barreau de MARSEILLE 





INTIMEES



SAS SIRAM (Société Immobilère Rhône Alpes Méditerranée)

dont le siège social est situé 50 rue de Saint Cyr 69003 LYON, prise en la personne de son Président en exercice, ayant pour Mandataire, la société S.P.S.E. (société de participation du sud est), prise en la personne de ses dirigeant légaux en exercice



SARL SPSE 

dont le siège social est sis 50 Rue de Saint Cyr 69009 LYON, prise en la personne de ses dirigeant légaux en exercice



représentées par Me Géraldine BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE, et plaidant par Me Michel TALLENT, membre de la SELARL MONOD -TALLENT, avocat au barreau de LYON

















*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 10 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant un premier contrat sous seing privé daté du 16 septembre 1993, la Société Immobilière Rhône Alpes Méditerranée, dite SIRAM, a donné à bail professionnel à Monsieur [Y] [H] d'une part, et Madame [W] [X] d'autre part, s'obligeant solidairement en qualité de colocataires, des locaux d'une superficie de 208 mètres carrés au troisième étage d'un immeuble situé 26 rue Grignan à Marseille, pour y exercer respectivement les activités d'avocat et d'expert-comptable, et ce pour une durée de six ans commençant à courir le 1er octobre 1993.



Par un second contrat conclu le 20 novembre 2006, la société SIRAM a consenti à Monsieur [H] un autre bail professionnel portant sur des locaux d'une superficie de 100 mètres carrés situés sur le même palier de l'immeuble, afin de lui permettre d'agrandir son cabinet, pour une durée de six années commençant à courir le 1er janvier 2007.



Ces deux baux ont été tacitement reconduits à leurs dates d'échéance respectives, l'EURL [S]-[X] ayant succédé aux droits de Madame [X], jusqu'à ce qu'un congé portant sur le bail initial soit délivré par la société SIRAM le 23 janvier 2017 pour l'échéance du 30 septembre 2017.



Par courrier du 12 mai 2017, les locataires ont informé le bailleur de leur intention de libérer les lieux de manière anticipée dès le 4 août 2017, Monsieur [H] donnant par ailleurs congé pour la même date au titre du second bail.



Un état des lieux de sortie a effectivement été dressé le jour dit de manière contradictoire par Maître [J], huissier de justice.



Par actes délivrés dès le 8 mars 2017, Monsieur [H] et l'EURL [S]-[X] ont assigné la société SIRAM et son mandataire la Société de Participation du Sud Est (SPSE) à comparaître devant le tribunal de grande instance de Marseille pour les entendre solidairement condamner à leur payer divers dommages-intérêts en réparation du caractère abusif et vexatoire du congé.



Le juge de la mise en état a fait droit à l'exception invoquée par les défendeurs sur le fondement de l'article 47 du code de procédure civile, en renvoyant l'affaire devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, devenu par la suite le tribunal judiciaire.



Par jugement rendu le 20 janvier 2020 cette juridiction a débouté les locataires sortants des fins de leur action et fait droit partiellement aux demandes reconventionnelles formées par le bailleur en condamnant Monsieur [H] à lui payer la somme de 4.530 euros au titre du loyer du second bail dû jusqu'au 15 novembre 2017, et celle de 442,05 euros au titre d'un reliquat de charges afférentes aux deux baux pour l'année 2016.



Monsieur [H] et l'EURL [S]-[X] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 3 mars 2020 au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 30 janvier 2021, Monsieur [Y] [H] et l'EURL [S]-[X] font valoir :



- que la convention n'a pas été exécutée de bonne foi par le bailleur au sens de l'article 1134 (ancien) du code civil, dans la mesure où ce dernier leur avait laissé espérer de manière fallacieuse que leur bail serait à nouveau reconduit à l'échéance du 30 septembre 2017, afin de bénéficier de travaux de rénovation et d'embellissement qu'ils avaient décidé d'entreprendre dans les locaux loués,



- qu'en effet, à l'occasion de l'exécution de travaux courant 2015, la société SIRA s'était engagée à signer un avenant à chacun des baux stipulant le maintien des compteurs électriques distincts existants, ainsi qu'à mettre en place un nouveau compteur spécifiquement dédié au système de climatisation permettant d'individualiser les consommations des deux lots ; or ce compteur n'a jamais été commandé, et le circuit de climatisation a été raccordé au compteur commun de l'ascenseur de l'immeuble, ainsi qu'il ressort d'un rapport commandé au Bureau VERITAS,



- qu'en outre, dans le courant du mois de décembre 2016, soit un mois seulement avant la délivrance du congé, le bailleur les avait informés des autres travaux envisagés pour 2017 dans les parties communes,



- et que d'autre part, l'ancienneté et la qualité des relations entretenues entre les parties aurait exigé que le bailleur leur fasse part de ses intentions de manière verbale, et leur soumette un protocole de résiliation amiable afin de faire coïncider le terme des deux baux.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner solidairement les sociétés SIRA et SPSE à payer :



- à M. [H] la somme de 20.724 euros au titre du coût des travaux de rénovation et d'embellissement réalisés à perte, celle de 60.000 euros en réparation de son préjudice moral, celle de 10.000 euros en réparation de la désorganisation de son cabinet, et celle de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,



- à l'EURL [S]-[X] la somme de 5.660 euros au titre du coût des travaux de rénovation et d'embellissement réalisés à perte, celle de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral, celle de 10.000 euros en réparation de la désorganisation de son cabinet, et celle de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,



- à M. [H] et l'EURL [S]-[X] pris solidairement, le montant des frais qu'ils ont exposés en commun, à savoir 11.000 euros au titre des honoraires des agents immobiliers mandatés pour rechercher de nouveaux locaux, 10.219,80 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation, 1.280 euros au titre de l'intervention du Bureau VERITAS, et 1.000 euros au titre des constats d'huissier.



M. [H] conclut d'autre part au rejet des demandes reconventionnelles en paiement d'un arriéré de loyer et de charges, aux motifs que le bailleur avait accepté la remise des clés au 4 août 2017 sans formuler aucune protestation, et que les charges réclamées sont totalement injustifiées.



Par conclusions notifiées le 10 novembre 2020, la société SIRAM réfute les griefs qui lui sont adressés et soutient pour sa part :



- qu'elle a exercé ses droits dans le strict respect des dispositions contractuelles et de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986,



- que les preneurs ont entrepris des travaux de rénovation de leur propre initiative sans lui en référer préalablement, et sans demander aucune garantie quant à la reconduction de leur bail,



- qu'elle ne pouvait valablement donner congé des deux baux pour la même échéance,



- et que l'action des locataires tend en réalité, sous couvert d'un prétendu comportement fautif de sa part, à obtenir paiement d'une indemnité d'éviction qui n'est pas prévue par la loi en matière de baux professionnels.



Elle demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les parties adverses de l'ensemble de leurs prétentions.



Elle conclut également à la confirmation de la décision en ce qu'elle a condamné M. [H] à lui payer la somme de 442,04 euros au titre d'un reliquat de charges.



Elle forme en revanche appel incident quant au montant de la dette locative retenue par le premier juge, et soutient que des loyers sont demeurés impayés au titre des deux baux, et non pas uniquement du second. Elle demande en conséquence paiement d'une somme de 16.912,32 euros sur la foi d'un décompte arrêté au 29 novembre 2018.



Elle réclame en outre paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ainsi que de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle poursuit enfin la condamnation sous astreinte des appelants à retirer leurs archives et effets mobiliers entreposés dans l'une des caves de l'immeuble.



La société SPSE, régulièrement assignée le 12 août 2020 par exploit d'huissier remis à une personne habilitée à le recevoir, n'a pas comparu en cause d'appel, et il sera statué par arrêt réputé contradictoire à son égard.





DISCUSSION





Sur les demandes principales :



En vertu des dispositions de l'article 1134 (ancien) du code civil, dans leur rédaction en vigueur à l'époque de la conclusion des baux litigieux, reprises à l'article 1104 nouveau du même code, les conventions doivent être exécutées de bonne foi, ce qui implique que chacun des contractants est tenu vis-à-vis de l'autre d'une obligation de loyauté et de sincérité.



En l'espèce Monsieur [H] et l'EURL [S]-[X] soutiennent en premier lieu que leur bailleur et son mandataire leur auraient laissé espérer de manière fallacieuse que leur bail serait à nouveau reconduit à l'échéance du 30 septembre 2017, afin de bénéficier des travaux de rénovation et d'embellissement qu'ils avaient décidé d'entreprendre dans les locaux loués.



Il est fait référence à un courrier de la SPSE adressé le 11 juin 2015 à Monsieur [H] à l'occasion de la réfection complète de la climatisation de l'ensemble des locaux commerciaux ou professionnels de l'immeuble, aux termes duquel, répondant à une demande expresse de la part de ce dernier, le bailleur s'était engagé à équipé les locaux du troisième étage d'un compteur ERDF dédié équipé d'un système 'I Touch Manager' permettant de décompter précisément les consommations de chacun des deux lots.



Il est également produit un courrier de l'avocat de la SIRAM en date du 6 août 2015, faisant suite à l'évocation par Monsieur [H] d'un possible recours en référé, proposant que ces modalités de fonctionnement donnent lieu à l'établissement d'un avenant pour chacun des deux baux.



Il convient toutefois de relever que ces engagements ont été pris plus de dix-huit mois avant la délivrance du congé, et qu'il n'est aucunement démontré que le bailleur avait d'ores et déjà décidé dès cette époque de ne pas reconduire le bail.



De plus, il résulte de la correspondance précitée du 11 juin 2015 que le bailleur avait clairement indiqué que dans l'attente de la réfection de la colonne électrique de l'immeuble il avait opté pour un raccordement provisoire du groupe de climatisation sur le compteur électrique commun de l'ascenseur, de sorte que les appelants ne sauraient soutenir qu'il s'agissait d'un 'leurre' de sa part. 



Le rapport du Bureau VERITAS confirme également que le terminal 'I Touch Manager' avait bien été installé au palier du 3ème étage, même s'il n'avait pas encore été programmé.



Il est encore tiré argument de deux courriels de la SPSE en date du 13 décembre 2016 informant Monsieur [H] des travaux envisagés sur les parties communes de l'immeuble pour l'année 2017 ; toutefois il ne peut être déduit du contenu de ces deux messages la volonté de tromper les locataires, alors que ces derniers avaient vocation à occuper les lieux jusqu'au 30 septembre 2017, et même au delà s'agissant du second bail.



La société SIRAM fait justement valoir en revanche que les travaux de rénovation et d'embellissement des peintures et des sols ont été entrepris par les preneurs de leur propre initiative sans lui en référer préalablement, et sans réclamer aucune garantie quant à la reconduction de leur bail.



D'autre part, outre que les échanges de correspondance produits aux débats témoignent de ce que les relations entretenues entre les parties n'étaient pas aussi cordiales que le soutiennent les appelants, l'obligation contractuelle de loyauté n'exigeait pas du bailleur qu'il fasse préalablement part de ses intentions à ses locataires de manière orale, ni ne leur soumette un protocole de résiliation amiable afin de faire coïncider l'issue des deux baux.





La délivrance d'un congé par exploit d'huissier ne présente ainsi aucun caractère vexatoire, mais obéit au contraire aux conditions de forme exigées par la loi afin de garantir les droits des preneurs.



Il convient en définitive de considérer que le congé délivré par la société SIRAM, dans le strict respect des dispositions conventionnelles et de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ne revêt aucun caractère fautif, et de confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les locataires sortants de l'ensemble de leurs prétentions.





Sur les demandes reconventionnelles :



- Sur les loyers :



Le seul fait que le bailleur ait participé à l'état des lieux de sortie dressé le 4 août 2017 sans formuler aucune protestation ne suffit pas à établir qu'il aurait tacitement renoncé à percevoir les loyers à échoir jusqu'aux dates d'échéance des congés respectifs, à savoir le 30 septembre 2017 pour le bail initial, et le 15 novembre 2017 pour le second, alors qu'il n'est pas allégué que les locaux auraient été reloués dans l'intervalle.



Le relevé de compte produit par la société SIRAM en pièce 11 de son dossier de plaidoirie fait clairement apparaître les loyers restant dus au titre de chacun des deux baux, tandis que les locataires sortants ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe en vertu de l'article 1353 du code civil, du paiement des échéances correspondantes.



C'est donc à tort que le premier juge n'a retenu que partiellement la créance du bailleur, et il convient de condamner :



- Monsieur [H] et l'EURL [S]-[X], pris solidairement, au paiement de la somme de 10.156,30 euros au titre du loyer des locaux principaux correspondant au troisième trimestre 2017,



- Monsieur [H], seul, au paiement de la somme de 5.028,40 euros au titre du loyer des locaux secondaires correspondant au troisième trimestre 2017 ainsi qu'à la période échue entre le 1er octobre et le 15 novembre 2017.







- Sur les charges :



Les décomptes de régularisation des charges locatives 2016 produits aux débats ne font pas l'objet de critiques précises de la part des appelants, hormis celles correspondant à la climatisation, dont il est soutenu qu'elles auraient été intégrées dans les charges communes de fonctionnement de l'ascenseur.



Il résulte cependant du courrier de la SPSE du 11 juin 2015 que, si le groupe de climatisation des locaux du troisième étage avait effectivement été raccordé provisoirement au compteur électrique de l'ascenseur, il existait néanmoins un sous-comptage des consommations correspondantes, ce que confirme l'examen des décomptes litigieux dans lesquels les charges de climatisation sont réparties à concurrence de 98/140 millièmes pour le lot n° 301 et 42/140 millièmes pour le lot n° 321.



Il convient en conséquence de condamner :

- Monsieur [H] et l'EURL [S]-[X], pris solidairement, au paiement de la somme de 249,92 euros au titre du reliquat des charges 2016 correspondant au lot n° 301,

- Monsieur [H], seul, au paiement de la somme de 192,13 euros au titre du reliquat des charges 2016 correspondant au lot n° 321.



En revanche la demande en paiement des provisions trimestrielles sur les charges 2017 doit être rejetée dans la mesure où il n'est produit aucun décompte de régularisation, alors qu'il s'est écoulé près de quatre années depuis la résiliation des baux.



Il en est de même des deux derniers postes du relevé de compte précité intitulés 'refacturation' qui ne sont aucunement explicités.





- Sur la libération des caves :



Il est produit aux débats deux courriers adressés les 22 mai et 3 octobre 2018 par le mandataire du bailleur ou son avocat, demandant aux locataires sortants d'évacuer les archives et effets mobiliers stockés dans les caves de l'immeuble.



Faute pour ces derniers de justifier qu'ils se sont exécutés, il y a lieu de les y condamner, au besoin sous peine d'astreinte.





- Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive :



Il apparaît que le droit des appelants d'agir en justice n'a pas dégénéré en abus, de sorte que cette demande doit être rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] [H] et l'EURL [S]-[X] de l'ensemble de leurs demandes, et débouté la Société Immobilière Rhône Alpes Méditerranée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,



Réforme le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau :



Condamne solidairement Monsieur [H] et l'EURL [S]-[X] à payer à la SIRAM la somme de 10.156,30 euros au titre du loyer des locaux principaux correspondant au troisième trimestre 2017, et celle de 249,92 euros au titre d'un reliquat de charges,



Condamne Monsieur [H] à payer à la SIRAM la somme de 5.028,40 euros au titre du loyer des locaux secondaires correspondant à la période du 1er juillet au 15 novembre 2017, et celle de 192,13 euros au titre d'un reliquat de charges,



Y ajoutant, ordonne à Monsieur [H] et l'EURL [S]-[X], pris solidairement, de retirer leurs archives et effets mobiliers restés entreposés dans les caves de l'immeuble sis 26 rue Grignan à Marseille, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt,



Condamne in solidum Monsieur [H] et l'EURL [S]-[X] aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERELE PRESIDENT