Cour d'Appel · 1ère Chambre — 12 juillet 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/00479 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FOAM

Minute n° 22/00176





[I], [I], [I], [I]

 C/

[T], S.A.S. ALILA PROMOTION









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 08 Février 2021, enregistrée sous le n° 19/01178

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 12 JUILLET 2022









APPELANTS :



Madame [Z] [I]

[Adresse 12]

[Localité 4]



Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



Monsieur [J] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



Monsieur [D] [I]

[Adresse 11]

[Localité 9]



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



Monsieur [R] [I]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ









INTIMÉS :



Monsieur [C] [T], intimé et appelant provoqué

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ



S.A.S. ALILA PROMOTION Représentée par son représentant légal,

[Adresse 8]

[Localité 10]



Représentée par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 08 Mars 2022 tenue par Mme Laurence FOURNEL, magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 12 Juillet 2022, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère









ARRÊT :Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme Flores, Présidente de chambre et par Mme Cindy Nondier, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :



Par acte authentique en date des 29 juin et 26 juillet 2018, Mme [Z] [I], M. [C] [T], M. [D] [I], M. [J] [I], et M. [R] [I] ont consenti à la Sas Alila Promotion une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 13] à [Localité 5]. Ils s'engageaient à conférer à la société Alila Promotion une faculté d'acquérir les biens, si bon lui semble, jusqu'au 30 juin 2019 sous réserve des prorogations prévues à l'acte.

La promesse était faite sous diverses conditions suspensives, dont plusieurs prévues dans le seul intérêt du bénéficiaire, qui avait la faculté d'y renoncer, et notamment sous les conditions suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, et de vente de la totalité de l'immeuble par le biais de la signature d'un contrat de réservation entre Alila Promotion et un investisseur locatif.

Le même acte prévoyait que, « en considération de la promesse ferme qui lui est faite par le promettant et du préjudice qui en résultera pour celui-ci en cas de non réalisation de la vente, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées le bénéficiaire sera redevable à titre d'indemnité d'immobilisation, d'une somme de 27.500 € au promettant ».



Soutenant que la Sas Alila Promotion n'avait pas levé l'option dans le délai imparti et était par conséquent redevable de l'indemnité d'immobilisation, Mme. [Z] [I], M. [C] [T], M. [D] [I], M. [J] [I], et M. [R] [I] ont par acte d'huissier du 17 septembre 2019 signifié à la SAS Alila Promotion un acte introductif d'instance devant le tribunal de grande instance de Thionville afin d'obtenir la condamnation de cette société à leur payer la somme de 27.500 € ainsi que celle de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Thionville, a:


constaté que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque pour non accomplissement de la condition suspensive de finalisation par Alila Promotion d'un contrat de réservation avec un investisseur locatif, alors que le non-accomplissement de cette condition essentielle de la promesse de vente n'est pas imputable à celle-ci;

dit que la Sas Alila Promotion n'est pas redevable de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente ;

rejeté les demandes de Mme [Z] [I], M. [C] [T], M. [D] [I], M. [J] [I], et M. [R] [I]

condamné chacun des demandeurs à payer à la Sas Alila Promotion la somme de 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement Mme [Z] [I], M. [C] [T], M. [D] [I], M. [J] [I], et M. [R] [I] aux entiers dépens.




Pour statuer ainsi le tribunal a rappelé que la promesse unilatérale dont se prévalaient les demandeurs était assortie de diverses conditions suspensives, que plusieurs d'entre elles, à savoir l'obtention d'un permis de construire et la commercialisation de l'immeuble n'avaient pas été réalisées ainsi que le soulignait la société Alila, et qu'il était expressément stipulé à l'acte notarié qu'en cas de non réalisation d'une seule des conditions suspensives, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue.

Le tribunal a également considéré, au vu des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la non réalisation des conditions suspensives précitées n'était pas imputable à la société Alila, de sorte que les dispositions de l'article 1304-3 alinéa 2 du code civil ne pouvaient lui être appliquées.

Il en a conclu que la promesse de vente était devenue caduque, sans que les consorts [I]-[T] puisse réclamer paiement à Alila Promotion d'une indemnité d'immobilisation.



Le jugement précité a fait l'objet d'un jugement rectificatif le 14 juin 2021, dès lors que le nom de M. [J] [I] avait été omis sur la première page du jugement.





Par déclaration transmise au greffe de la cour le 22 février 2021, Mme. [Z] [I], M. [D] [I], M. [J] [I], et M. [R] [I] ont relevé appel de ce jugement.



Monsieur [C] [T], intimé, a déclaré dans ses conclusions du 10 juin 2021, régulariser un appel provoqué. Il se joint à l'appel des consorts [I].







MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES





Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives du 17 novembre 2021 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé de leurs moyens, Mme. [Z] [I], M. [D] [I], M. [J] [I], M. [R] [I] et M. [C] [T] demandent à la Cour de:

«Vu le bordereau de pièces ci-annexé.


Dire les appels recevables et bien fondés.

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.


Et statuant à nouveau,


Condamner la SAS Alila Promotion à verser à Madame [Z] [I], Monsieur [D] [I], Monsieur [R] [I] Monsieur [J] [I] et Monsieur [C] [T], la somme de 27.500,- € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue contractuellement, subsidiairement à tout le moins, 3.000,- € à titre de dommages et intérêts, pour préjudice moral subi du fait du manquement de la SAS Alila Promotion à ses obligations résultant de la promesse de vente et à l'immobilisation en conséquence du bien, ayant empêché toute mise en vente de ce bien et donc la réalisation de la vente de celui-ci pendant plus d'un an.

Condamner la SAS Alila Promotion aux entiers frais et dépens des deux instances, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000,- € au titre de l'article 700 du CPC. »




Au soutien de leur appel ils exposent qu'après signature de la promesse la société Alila Promotion n'a plus jamais donné signe de vie et ne les a nullement tenus informés de l'issue de ses démarches, alors notamment qu'aux termes de la promesse de vente elle s'était engagée à déposer un permis de construire au plus tard le 30 octobre 2018 et en justifier au promettant, ce qu'elle n'a jamais fait.

Ils rappellent qu'aux termes de l'article 1304-3 du code civil la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement de sorte que la seule absence de dépôt du permis de construire par le bénéficiaire de la promesse permet de considérer que la condition suspensive est réalisée, sans qu'il soit même nécessaire de discuter de l'absence de faute alléguée par Alila Promotion. Subsidiairement ils observent que l'absence de tout dépôt d'un permis de construire de la part de Alila s'analyse en une renonciation expresse de sa part au bénéfice de la condition suspensive correspondante, dont la non réalisation ne peut donc faire obstacle au paiement d'une indemnité d'occupation.

Ils estiment en outre que le défaut de réalisation de la condition tenant à la commercialisation des futurs logements, retenue par le tribunal pour considérer que le défaut d'accomplissement des conditions suspensives n'était pas imputable à la société Alila, n'était qu'une condition suspensive annexe à la première, qui ne pouvait prospérer qu'une fois le permis de construire obtenu, de sorte qu'en l'absence de toute demande de permis de construire, le défaut de réalisation de cette seconde condition ne peut suffire à considérer que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées hors de toute faute de la société réservataire. Ils contestent en revanche que ces deux conditions aient été cumulatives ainsi que s'en prévaut la société Alila.

Ils considèrent enfin que les pièces produites sont largement insuffisantes pour justifier de la réalité des démarches entreprises par cette société.

Subsidiairement ils réclament pour chacun d'eux une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral compte tenu de la mauvaise foi de la société Alila qui a immobilisé leurs biens pendant un an et ne les a pas informés de ses démarches, et considèrent qu'il ne s'agit pas là d'une demande nouvelle, dès lors qu'ils réclament toujours l' indemnisation d'un préjudice.





Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives du 3 août 2021, la Sas Alila Promotion demande à la Cour de:


« Dire et juger irrecevable et subsidiairement infondé l'appel provoqué diligenté par Monsieur [C] [T];

Dire et juger irrecevable comme nouvelle la demande de Monsieur [C] [T], Monsieur [D] [I], Monsieur [J] [I], Monsieur [R] [I] et Madame [Z] [I] au titre d'un préjudice moral;


En tout état de cause :


Débouter Monsieur [C] [T], Monsieur [D] [I], Monsieur [J] [I], Monsieur [R] [I] et Madame [Z] [I] de leurs appels et de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la SAS Alila Promotion;

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Condamner solidairement Monsieur [C] [T], Monsieur [D] [I], Monsieur [J] [I], Monsieur [R] [I] et Madame [Z] [I] aux entiers dépens d'instance et d'appel ;

Condamner Monsieur [C] [T], Monsieur [D] [I], Monsieur [J] [I], Monsieur [R] [I] et Madame [Z] [I], chacun, à verser à la SAS Alila Promotion la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC ».




La société Alila Promotion observe que c'est à tort que M. [T] considère qu'il a régularisé un appel provoqué, dont les conditions ne sont pas réunies.

Au fond elle expose que son projet portait sur la construction d'un immeuble de 2.270 m² minimum en surface de plancher outre les places de parking et 40 logements au minimum ce qui est loin d'être anodin, et que la promesse faite à son bénéfice ne l'engageait pas à acquérir, le contrat étant conclu sur la base du postulat que le bénéficiaire de la promesse dispose non seulement de la possibilité d'acquérir ou de ne pas acquérir mais également de conditions suspensives lui permettant de réaliser les études nécessaires et de commercialiser l'opération projetée.

Elle fait valoir, compte tenu des termes dans lesquels est rédigée la clause relative à l'indemnité d'immobilisation, que celle-ci ne peut être due qu'en cas de non réalisation de la vente et alors que toutes les conditions suspensives sont par ailleurs réalisées. Elle soutient que les deux conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et de commercialisation de l'immeuble sont cumulatives, que la promesse signée ne prévoit nullement leur réalisation dans un ordre particulier, et que ces conditions n'ont pas été réalisées de sorte que la société Alila n'a pas levé l'option.

Elle estime que les consorts [I] ne démontrent nullement la faute qu'elle aurait commise dans la non réalisation des conditions suspensives et expose qu'au contraire elle avait, dès avant la signature de l'acte, mais également après, démarché des investisseurs. Elle expose s'être heurtée au manque d'intérêt des clients potentiels sur [Localité 5], bien qu'ayant pris attache avec plusieurs groupes potentiels, dont [S], et l'INLI, acheteur en bloc dans le domaine du logement intermédiaire. De même elle indique s'être heurtée au refus de la mairie de la ville de [Localité 5] qui a refusé ses deux projets de construction successifs, et fait valoir que dans ces conditions il était logiquement sans intérêt de déposer un permis de construire pour un projet d'ores et déjà refusé.

En outre et à supposer même que le permis ait été déposé et accepté, il lui était impossible de réaliser son projet sans investisseurs, investisseurs qu'elle n'a pas non plus trouvés.

Elle en conclut par conséquent qu'aucune faute ne peut lui être reprochée.

Sur la demande subsidiaire en dommages et intérêts, elle considère que celle-ci est irrecevable à hauteur d'appel comme étant nouvelle.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 09 novembre 2021.





MOTIFS DE LA DECISION





I-Sur les irrecevabilités alléguées




Sur la recevabilité de l'appel provoqué de M. [T]




La SAS Alila n'explicite pas les raisons pour lesquelles l'appel dit « provoqué » de M. [T] serait irrecevable. Elle a simplement observé dans ses conclusions que l'appel incident formé par M. [T] ne répondait pas à la définition de l'appel provoqué, et que tout au plus il serait appelant.

En tout état de cause elle n'invoque aucune cause d'irrecevabilité de cet appel.



Pour le surplus il résulte des dispositions de l'article 549 du code de procédure civile, que l'appel émanant de l'intimé constitue un appel provoqué lorsqu'il est dirigé contre toute autre partie à l'instance devant le premier juge, non présente à l'instance d'appel.

Tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque l'appel de M. [T] est dirigé contre la SAS Alila Promotion, déjà intimée et présente à l'instance d'appel.

Son appel est donc un simple appel incident répondant à la définition de l'article 548 du code de procédure civile, selon lequel l'appel peut être incidemment relevé par l'intimé tant contre l'appelant que contre les autres intimés.

Cette simple erreur de qualification n'affecte cependant en rien la recevabilité de l'appel incident de M. [T], et la demande de la SAS Alila Promotion tendant à voir déclarer cet appel irrecevable, sera rejetée.






Sur la recevabilité de la demande subsidiaire en dommages et intérêts:




Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les demandes ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La demande des consorts [I]-[T] devant le premier juge tendait, par le biais d'une clause contractuelle, à obtenir indemnisation du préjudice subi du fait de l'immobilisation d'un immeuble.



La somme de 3.000 € est réclamée également à titre indemnitaire, les consorts [I] se prévalant aussi bien de la mauvaise foi de la société Alila que du fait que celle-ci a « bloqué pour rien l'ensemble des biens que les consorts [I] entendaient vendre ».



Dès lors que l'une comme l'autre des demandes tend à l'indemnisation d'un préjudice subi par les consorts [I] du fait des manquements reprochés à la société Alila, leur demande en dommages et intérêts pour «  préjudice moral subi du fait du manquement de la SAS Alila Promotion à ses obligations résultant de la promesse de vente et à l'immobilisation en conséquence du bien, ayant empêché toute mise en vente de ce bien et donc la réalisation de la vente de celui-ci pendant plus d'un an », ne constitue pas une demande nouvelle.



La fin de non-recevoir est donc rejetée.





II-Au fond





L'acte authentique de promesse de vente passé entre les parties comporte, sous l'intitulé « indemnité d'immobilisation-Nantissement », la clause suivante :



« En considération de la promesse ferme qui lui est faite par le Promettant et du préjudice qui en résulterait pour celui-ci en cas de non réalisation de la vente, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées (comme dans le cas où le bénéficiaire aurait renoncé à la réalisation des conditions stipulées dans son intérêt), le bénéficiaire sera dans ce cas redevable, à titre d'indemnité d'immobilisation, de la somme de VINGT-SEPT MILLE CINQ CENT EUROS (27.500 €) au promettant ».



Les paragraphes suivants concernent l'engagement de caution solidaire que le bénéficiaire s'engage à remettre au notaire pour assurer le versement de la somme précité.



Il est ensuite énoncé, concernant le sort de la somme versée ou garantie :

« Cette somme sera due au Promettant qui mettre en jeu la caution le cas échéant, si la vente ne se réalise pas dans le délai ci-dessus déterminé par la carence du Bénéficiaire telle que ci-après définie, à titre d'indemnité ayant sa cause dans l'engagement pris par le Promettant de ne pas promettre de vendre ou vendre les biens objets des présentes durant la durée de la promesse de vente. Par carence du Bénéficiaire il faut entendre le défaut d'exercice par ce dernier de la faculté d'acquérir, alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées (comme dans le cas où le bénéficiaire aurait renoncé à la réalisation des conditions stipulées dans son intérêt).

En revanche il n'y aura pas carence du Bénéficiaire si, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la levée d'option ne peut intervenir par le fait ou la faute du Promettant ».



L'acte contient par ailleurs une liste de conditions suspensives, l'une à laquelle aucune des parties ne peut renoncer (droit de préemption) et les autres édictées en faveur du bénéficiaire parmi lesquelles :



1° : « -Obtention d'un permis de construire exprès purgé de tout recours et tout retrait »

«Que le bénéficiaire obtienne sur le terrain vendu un permis de construire (valant permis de démolir) exprès définitif autorisant une opération immobilière de logements locatifs d'une surface de plancher globale minimum de 2.770 m² »



L'acte stipule que pour la réalisation de cette condition il est prévu :

« -Que le Bénéficiaire devra déposer son dossier de demande de permis de construire, au plus tard le 30 octobre 2018.

Le bénéficiaire devra en outre justifier au promettant du dépôt de sa demande, par la production de la copie du récépissé délivré par la Commune.

-Qu'en cours d'instruction le bénéficiaire devra apporter toutes les modifications et adaptations mineures ou produire les pièces complémentaires légalement obligatoires qui pourraient être exigées par l'administration pour obtenir ledit permis ».



2° : « Vente de la totalité de l'immeuble :

*signature d'un contrat de réservation

Que le Bénéficiaire ait commercialisé la totalité des logements et places de stationnement composant l'immeuble à édifier par lui.

Cette condition suspensive de commercialisation de la totalité de l'immeuble s'entend de la régularisation d'un contrat de réservation avec un investisseur locatif portant sur l'immeuble de 2.770 m² de surface de plancher minimum, comportant quarante logements minimum. Ce contrat de réservation devra être régularisé au plus tard le 30 avril 2019.



Le bénéficiaire s'engage à informer régulièrement le Promettant de l'avancement des négociations avec les prospects pour l'acquisition de la totalité des logements et des places de stationnement attachées et s'oblige à informer le Promettant de la signature du contrat de réservation correspondant.

Le Bénéficiaire s'engage à justifier de la signature du contrat au Promettant dans les meilleurs délais après sa signature, en joignant à son envoi la liste des conditions suspensives y figurant ».



Aux termes de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



C'est au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci, mais il est acquis qu'il pèse également sur le débiteur une obligation de diligence et de loyauté, de sorte qu'il doit établir, pour le moins qu'il a respecté les obligations mises à sa charge par les stipulations contractuelles, et a accompli des diligences normales. Le défaut de diligences normales est dès lors considéré comme une faute, faisant peser sur le bénéficiaire de la condition suspensive la responsabilité du défaut d'accomplissement de celle-ci.



En l'espèce d'ailleurs, l'acte liant les parties prévoit expressément que le bénéficiaire doive justifier des diligences qu'il accomplit.



A la lecture de l'acte et au vu des explications de la société Alila et du but poursuivi par celle-ci, il doit être considéré que les deux conditions suspensives précitées étaient bien cumulatives. En effet et contrairement à ce que soutiennent les consorts [I]-[T], la recherche d'un investisseur pouvait débuter avant même l'obtention d'un permis de construire, et la certitude de disposer d'un investisseur conditionnait tout autant la suite du projet que l'obtention d'un permis de construire.

Pour autant, et pour l'une comme pour l'autre de ces conditions, l'acte notarié faisant loi entre les parties imposait à la société Alila de faire preuve de diligences et de tenir informés les promettants.



En l'état des éléments de preuve produits, il est établi que, contrairement aux dispositions de l'acte notarié dont les stipulations s'imposaient à elle, la société Alila n'a pas déposé de demande de permis de construire dans le délai prévu, et qu'elle n'a finalement déposé aucune demande.



Par ailleurs, si la société Alila Promotion affirme, ainsi qu'elle le faisait déjà dans le courrier du 06 septembre 2019 adressé au conseil des appelants, qu'elle aurait régulièrement tenu informés les consorts [I]-[T] des « innombrables démarches menées », ceci ne ressort en rien des documents versés aux débats, et il n'est produit aucun courrier adressé aux consorts [I]-[T] établissant qu'ils auraient été régulièrement informés comme la société Alila Promotion s'y était engagée.



La preuve est en l'état rapportée, de ce que la société Alila Promotion n'a, ni déposé de demande de permis de construire dans le délai prévu, ni tenu régulièrement informés les promettants de ses démarches de sorte que ceux-ci sont sur ce point fondés à exciper d'une faute de la société Alila Promotion.



Celle-ci soutient cependant qu'elle a accompli toutes les diligences nécessaires afin de parvenir à l'accomplissement des conditions suspensives, et expose notamment qu'il était inutile de déposer une demande de permis de construire alors que son projet était d'ores et déjà refusé par la commune de [Localité 5].



Outre qu'il lui appartient de faire la preuve de ce refus, la Cour observe qu'en tout état de cause, il est allégué, au travers des pièces produites, d'un refus exprimé au plus tôt en janvier 2019 (aucun des courriels produits n'étant antérieur au 24 janvier 2019) et ce alors que la société Alila s'était engagée à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 30 octobre 2018.



Il ne peut donc être soutenu qu'un refus sur un projet exprimé en 2019 aurait conduit la société Alila à renoncer à demander un permis de construire en octobre 2018, et la cour ne peut que constater que la société Alila s'est unilatéralement libérée de la contrainte qui pesait sur celle en exécution de l'acte notarié.

Par ailleurs il n'est produit aucun document émanant de la commune de [Localité 5], exprimant le refus opposé au projet élaboré par la société Alila.



Tout au plus peut-on déduire du mail envoyé le 17 juillet 2019 par M. [R] [V], architecte auquel une nouvelle étude avait été confiée, que la mairie de [Localité 5] avait, avant cette date, envoyé une « réponse défavorable » à un nouveau projet, daté du 20 juin 2019 et versé en copie.

Il est également produit copie de deux mails émanant de M. [W], directeur de l'agence messine d'Alila, desquels il résulte qu'à deux reprises les 24 janvier et 4 février 2019 celui-ci a sollicité un rendez-vous auprès d'un représentant de la mairie de [Localité 5], sans autre preuve concernant la tenue de ce rendez-vous et son résultat.



S'agissant par ailleurs des diligences accomplies pour trouver un investisseur, la cour ne peut que constater que la société Alila Promotion se borne à verser aux débats les copies de deux mails émanant toujours de M. [W], en date des 25 février et 29 avril 2019.

Le premier de ces mails évoque le fait que « Mme [I] coince sur la date de réitération de la PUV en 2020 » et indique que M. [W] doit « voir [S] (bailleur) et le notaire de la ville lors d'un déjeuner le 19/03 pour échanger sur ce dossier qui les intéresse ».

Le second mentionne que « [X] [A] est ok pour nous faire une capacité sur le terrain de [Localité 5] » et également : « ci-dessous les objectifs pour une VEFA IN'LI (budget en PJ). Merci de lui transmettre la programmation attendue ainsi que le plan cadastral et le PLU ».



La cour observe que ces deux courriels émanent uniquement du propre représentant de la société Alila. Nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, et en tout état de cause il n'est produit aucun courrier réellement adressé aux investisseurs démarchés, ni aucune réponse émanant de ceux-ci, lesquels de surcroit ne sont qu'au nombre de deux.



En l'état par conséquent, les deux courriels produits sont largement insuffisants pour faire preuve de ce que la société Alila aurait accompli les diligences nécessaires pour trouver des investisseurs, diligences dont de surcroit elle n'a jamais tenu informés les promettants.



Dès lors il apparaît, d'une part que la société Alila n'a respecté, pour aucune des deux conditions suspensives, les engagements qu'elle avait pris elle-même dans l'acte notarié, et d'autre part qu'elle n'est pas en mesure de faire la preuve des diligences qu'elle aurait accomplies à l'égard de la ville de [Localité 5] et plus encore à l'égard des investisseurs qu'elle dit avoir démarchés.



Dans ces conditions et en application de l'article 1304-3 précité, il doit être considéré que la société Alila, en n'accomplissant pas les diligences attendues d'elle, porte la responsabilité vis à vis des promettants du non accomplissement des conditions suspensives précitées.



Les consorts [I]-[T] sont dès lors en droit de réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue.



Il convient donc d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, et de condamner la SAS Alila Promotion à verser aux consorts [I]-[T] la somme de 27.500 €. La somme réclamée étant due en exécution d'un contrat, les intérêts légaux seront dus à compter du 17 septembre 2019 date de signification de l'acte introductif d'instance.



La société Alila Promotion qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel.



Il est en outre équitable d'allouer aux consorts [I]-[T], en remboursement des frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance, une indemnité de 3.000 €.















PAR CES MOTIFS





La Cour, 





REJETTE les fins de non-recevoir tirées de l'irrecevabilité de l'appel dit « provoqué » de M.[C] [T] et du caractère nouveau de la demande en paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,





INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,





Statuant à nouveau, 





CONDAMNE la SAS Alila Promotion à payer à Mme [Z] [I], M. [C] [T], M. [D] [I], M. [R] [I] et M. [J] [I] la somme de 27.500 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2019,





CONDAMNE la SAS Alila Promotion aux dépens de première instance.





Y ajoutant, 





CONDAMNE la SAS Alila Promotion aux entiers dépens d'appel,





CONDAMNE la SAS Alila Promotion à verser à Mme [Z] [I], M. [C] [T], M. [D] [I], M. [R] [I] et M. [J] [I] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





La GreffièreLa Présidente de chambre