Cour d'Appel · 5ème Chambre — 6 juillet 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT N° /22 DU 06 JUILLET 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/02646 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E3W3 

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G. n° 21/00058, en date du 18 octobre 2021, 



APPELANTE :

E.U.R.L. LE DIAMOND, ayant son siège sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Briey sous le numéro 819 175 142, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège 

Représentée par Me Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY

 

INTIMÉS :

Monsieur [E] [N] [A]

né le 17 décembre 1957 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Damien L'HOTE, avocat au barreau de NANCY

Avocat Plaidant : Maître Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY



Madame [W] [C] [P] épouse [A]

née le 06 mai 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Damien L'HOTE, avocat au barreau de NANCY

Avocat Plaidant : Maître Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 1er Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de la cinquième Chambre commerciale et Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, chargé du rapport. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, 

Greffière placée, lors des débats : Madame Mégane LEGARDINIER; 



A l'issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



signé par Mme Guillemette MEUNIER, Présidente et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSÉ DU LITIGE



Selon bail commercial en date du 07 mars 2016, Mme [W] [C] [P], épouse [A], et M. [E] [N] [A] ont donné, à compter du 1er mars 2016, en location à la société 'Le Diamond' des locaux situés [Adresse 1] comportant un local commercial.



Par acte du 23 juillet 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la société 'Le Diamond' un commandement de payer visant une clause résolutoire.



Par acte en date du 22 avril 2021, les bailleurs ont fait assigner la société 'Le Diamond' devant le président du tribunal judiciaire de Val-de-Briey statuant en référés. Au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L l45-41 du code du commerce, ils demandent de condamner le preneur au paiement des loyers impayés au 21 février 2021, de constater l'effet de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion, de fixer une indemnité d'occupation mensuelle et de la condamner au paiement de ses frais irrépétibles de procédure. 



Suivant ordonnance contradictoire en date du 18 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Val de Briey a :

 

- au principal renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

- déclaré les demandes de Mme [W] [C] [P], épouse [A] et M. [E] [N] [A] recevables,

- constaté à compter du 23 août 2020 la résiliation du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 1],

- ordonné l'expulsion de tout occupant des lieux ci-dessus si besoin avec le concours de la force publique,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société 'Le Diamond'jusqu'à la libération complète et définitive des lieux désignés ci-dessus, au montant mensuel du loyer et des charges en cours au jour de la résiliation de plein droit ;

- condamné la société 'Le Diamond' à payer les indemnités d'occupation à Mme [W] [C] [P], épouse [A] et M. [E] [N] [A],

- condamné à titre provisionnel la société 'Le Diamond' à payer à Mme [W] [C] [P], épouse [A] et M. [E] [N] [A] la somme de 26 875,64 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 01 juillet 2021,

- condamné la société 'Le Diamond' aux entiers dépens de la présente instance,

- condamné la société 'Le Diamond' à payer à Mme [W] [C] [P], épouse [A], et M. [E] [N] [A] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 Code de Procédure Civile.



Suivant déclaration transmise au greffe par voie électronique le 05 novembre 2021, la société 'Le Diamond' a interjeté appel de cette ordonnance. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2022, la société 'Le Diamond' demande à la cour de :

 

vu les articles L.145-41 du code de commerce, L.1343-5 du code civil et les dispositions de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ainsi que de la loi du 14 novembre 2020,

 - infirmer en totalité l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Val-de-Briey du 18 octobre 2020, et statuant à nouveau, 

à titre principal,

 - débouter les époux [A] de l'intégralité de leurs demandes et les renvoyer à mieux se pourvoir. 

à titre subsidiaire, 

- suspendre le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail. 

- accorder à la concluante un délai de grâce de 24 mois pour s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges, 

- juger que la société 'Le Diamond' est bien fondée à se prévaloir depuis le 12 août 2021 de l'exception d'inexécution par le bailleur de ses obligations, et à suspendre le paiement du loyer et des charges jusqu'à ce que le bailleur lui permette à nouveau de jouir paisiblement de la chose louée. 

- condamner les époux [A], sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du 30 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, à effectuer : 

- les travaux de réparation de la grille et de la porte d'entrée du local 

- les travaux de réparation du mur de séparation avec le local voisin. 

- condamner les époux [A] à payer à la société 'Le Diamond' une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700. 

 

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 mars 2022, M. [E] [N] [A] et Mme [W] [C] [P], épouse [A], demandent à la cour de : 



- déclarer l'appel de la société 'Le Diamond' mal fondé, 

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; 

- condamner la société 'Le Diamond' à payer aux époux [A] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamner aux entiers dépens d'appel et de 1ère instance dont distraction au profit de Me Damien L'Hôte, avocat. 



Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile



La procédure a été clôturée par ordonnance du 04 mai 2022.



MOTIFS



- Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



L'article L. 145-1 du code de commerce dispose que :



'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



Conformément aux précédentes dispositions, le bail notarié en date du 07 mars 2016 prévoit une clause résolutoire rédigée comme suit :



'A défaut par LE PRENEUR d'exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par LE BAILLEUR de son intention d'user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet'. 



 Suivant acte en date du 23 juillet 2020, les bailleurs justifient en l'espèce avoir fait délivrer, à la société 'Le Diamond' un commandement de payer, visant la clause résolutoire et rappelant le délai mentionné ci-dessus. Ce dernier fait état d'un arriéré de loyers et charges, dus à compter décembre 2019 jusqu'en juillet 2020, d'un montant total de 10 888,30 euros. Les intimés versent aux débats devant la cour un décompte actualisé au 02 février 2021, duquel il ressort que leur créance locative s'élève à la somme de 26 875,64 euros.



Conformément à leurs conclusions d'appel, la société 'Le Diamond' conteste le montant de leur dette locative, prétendant avoir apuré entièrement l'arriéré dû jusqu'au 12 août 2021. Elle demande la suspension du paiement des loyers dus postérieurement à cette date, en raison du manquement grave des bailleurs à leur obligation de délivrance, justifiant en l'occurrence qu'il soit fait droit à l'exception d'inexécution soulevée. 





C'est toutefois par des motifs pertinents que le juge des référés a retenu que, faute pour l'appelante d'avoir régularisé sa situation dans le délai qui lui était imparti au commandement, la clause résolutoire était acquise, quand bien même la société ' Le Diamond ' justifierait des règlements partiels qu'elle prétend avoir effectués au profit des époux [A] entre le 23 juillet 2020 et le 12 juillet 2021. 



L'article 1er de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, prévoit que les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 et 4. 



Ainsi, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 dispose que :



'Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.



Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.'



Conformément à une notification de la direction générale des finances publiques en date du 22 juillet 2020, la société 'Le Diamond' justifie préliminairement qu'elle est éligible au fonds de solidarité institué jusqu'au 31 décembre 2021 par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, au regard notamment des conditions exigées par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020.



Les mesures édictées par l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 s'appliquent en l'espèce aux loyers professionnels et commerciaux échus entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois, après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020, soit le 24 juillet 2020.



Il en résulte que la société 'Le Diamond' n'était autorisée à suspendre le paiement des seuls loyers et charges exigibles, entre le 1er avril 2020 et le 1er juillet 2020, et ce, temporairement jusqu'au 24 juillet 2020. Ces derniers ne pouvaient en effet sur cette même période faire l'objet d'une mesure de recouvrement forcée. 

En revanche, ceux échus antérieurement, depuis le 1er décembre 2019 selon le décompte joint au commandement, demeuraient exigibles par la locataire durant cette période. A compter du 24 juillet 2020, les loyers dus sur la période allant du le 1er juillet 2020 jusqu'à cette dernière date, étaient en tout état de cause de nouveau exigibles. 



Il s'ensuit que les loyers et charges échus entre le 1er décembre 2019 et le 1er mars 2020 étaient dus par la société 'Le Diamond' au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 23 juillet 2020. Or, sur la base des extraits de compte communiqués, ainsi que des copies d'avis de virement effectués au profit des bailleurs, la société 'Le Diamond' ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait payé l'ensemble des loyers et charges dus et visés dans le commandement de payer délivré dans le délai d'un mois qui lui était imparti à compter du 23 juillet 2020. En conséquence, faute de justifier d'un tel règlement, il convient de confirmer l'ordonnance déférée, en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 23 août 2020. 



- Sur l'exception d'inexécution invoquée par les locataires :



L'article 1719 1° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit nécessaire d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. En vertu de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même qu'elle est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 



Aux termes de ses conclusions d'appel, la société 'Le Diamond' entend se prévaloir de l'exception d'inexécution en raison d'un manquement grave des bailleurs à leur obligation de délivrance depuis le 12 août 2021. Il résulte cependant de ce qui précède que le bail liant les parties a été résilié de plein droit au 23 août 2020 par l'effet de la clause résolutoire, en raison d'un manquement antérieur du locataire à son obligation de payer le loyer. 



Au surplus, conformément à l'article 1er du bail ('état des lieux'), 'le PRENEUR prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir exiger du BAILLEUR aucune réparation ni remise en état ou adjonction d'équipements supplémentaires autres que celles appelées grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil'. 



Par ailleurs, l'article 2 ('entretien-réparation') dispose que notamment :



 'le PRENEUR devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres.'





'L'entretien en excellent état de propreté et de présentation de la devanture de la boutique sera entièrement à sa charge, en ce compris, le cas échéant, rideau de fermeture, porte, boiserie, vitrine etc.(...)'



'Les peintures extérieures sur murs, supports métalliques, stores, enseignes, devront être refaites dès que nécessaire. En ce qui concerne les grilles, l'entretien de la peinture devra être fait dans les mêmes conditions'.



'Les fermetures métalliques seront maintenues en état de graissage soigneux (...)'

 

Ainsi, le juge des référés relève à juste titre qu'en application des dispositions précitées l'entretien des rideaux métalliques à maillons, équipant les ouvertures du local donné en location, incombe au preneur, cet entretien ne relevant pas des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil. Il résulte des constatations faites par l'huissier de justice mandaté par l'appelante que les désordres invoqués ont pour origine un défaut d'entretien du mécanisme d'ouverture et de fermeture des rideaux de protection imputable au locataire. Le premier moyen invoqué au soutien de l'exception d'inexécution soulevée ne pouvait en tout état de cause prospérer. 



S'agissant du second moyen invoqué devant la cour, force est de constater que Mme [J] [L], propriétaire du fonds voisin, est seule responsable de la voie de fait constituée le cas échéant par l'aménagement d'une ouverture sur un mur mitoyen. Le trouble de jouissance en résultant n'est pas imputable à un manquement des bailleurs à leurs obligations, mais relève du fait d'un tiers. M. [V] [F] [K], gérant de la la société 'Le Diamond' justifie d'ailleurs avoir déposé plainte contre cette personne pour dégradations volontaires.



L'appelante ne démontre pas en tout état de cause que les époux [A] auraient manqué à leur obligation de délivrance, en s'abstenant de prendre toutes les mesures nécessaires, afin de mettre fin à la voie de fait subie par sa locataire. Il est établi en effet que ces derniers ont eux-mêmes déposé plainte, le 03 janvier 2022, pour dégradations volontaires, après avoir alerté la police que sa locataire subissait un important trouble de jouissance. Il est établi enfin par les photographies produites aux débats que Mme [J] [L] a procédé à un calfeutrage provisoire de l'ouverture creusée dans le mur mitoyen, de sorte qu'il n'est justifié aujourd'hui d'aucune impossibilité d'exploitation du fonds de commerce de l'appelante.



- Sur la demande de délais de paiement :



Conformément à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.





L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose par ailleurs que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, la société 'Le Diamond' ne justifie pas dans ses conclusions d'appel en quoi sa demande de délais de paiement formée devant la cour serait motivée par sa situation actuelle, sur laquelle elle ne fournit au surplus aucun renseignement. Compte tenu par ailleurs de l'ancienneté de la créance locative des intimés et de l'absence de justification d'un apurement même partiel de celle-ci au cours de la procédure devant le juge des référés puis devant la cour, il convient en considération des besoins des créanciers de rejeter celle-ci. 



- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



La société 'Le Diamond' succombant dans ses prétentions est condamnée aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Elle est déboutée par ailleurs de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant le juges des référés et la cour.



L'ordonnance déférée est confirmée en ce qu'elle a condamné la société 'Le Diamond' à payer à Mme [W] [C] [P], épouse [A] et M. [E] [N] [A] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance.



Enfin, la société 'Le Diamond' est condamnée à payer à Mme [W] [C] [P], épouse [A] et M. [E] [N] [A] la somme de 1 500 euros, au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :





Déboute la société 'Le Diamond' de sa demande de délais de paiement, ainsi que de celle formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel ;



Condamne la société 'Le Diamond' à payer à Mme [W] [C] [P], épouse [A] et M. [E] [N] [A] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros), au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel ;



Condamne la société 'Le Diamond' aux entiers frais et dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,

 







M. [I] Mme [D]















Minute en neuf pages.