Cour d'Appel · 3ème chambre — 13 juillet 2022

13/07/2022



ARRÊT N°527/2022



N° RG 21/02552 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OGYW

AM/MB



Décision déférée du 12 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 11-19-4510)

Philippe GUISLAIN Juge placé

















S.C.I. DECA JMS





C/



[D] [I]

[F] [N]

[Y] [I]





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE



S.C.I. DECA JMS 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Christine DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMES



Monsieur [D] [I] 

Assisté de sa curatrice Mme [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.015761 du 19/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Madame [F] [N] 

En sa qualité de curatrice de Monsieur [D] [I]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [Y] [I]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Assigné le 07/07/2021 PV 659, sans avocat constitué

Caducité partielle prononcée le 01.09.2021 par ordonnance 

N° 151/2021





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE 



Suivant acte sous seing privé du 13 avril 2016, [X] et [Z] [K] ont donné à bail à M. [D] [I] un logement situé résidence [10] [Adresse 9]. M.[Y] [I] s'est engagé comme caution.



Par actes d'huissier du 28 octobre et 8 novembre 2019, la SCI Deca JMS a assigné M. [D] [I], l'association RESO, sa curatrice, et M.[Y] [I] aux fins principalement de résiliation du bail. 



M. [D] [I] a donné congé et quitté les lieux le 13 janvier 2021.



Par jugement du 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

. donné acte à Mme [F] [N], curatrice de M. [D] [I] en lieu et place de l'association RESO, de son intervention volontaire dans la procédure au soutien du défendeur,

. débouté la SCI Deca JMS de l'intégralité de ses demandes, considérées comme insuffisamment étayées,

. et laissé les dépens à la charge de la SCI Deca JMS.



Par déclaration en date du 8 juin 2021, la SCI Deca JMS a interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu'elle l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes et condamnée aux dépens.



La déclaration d'appel a été déclarée caduque à l'égard de M. [Y] [I] suivant ordonnance du président de chambre en date du 1er septembre 2021.



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

La SCI Deca JMS, dans ses dernières écritures en lecture de rapport en date du 27 juillet 2021, demande à la cour de':

- réformer en toutes ses dispositions la décision rendue,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, celle du louage,

- déclarer l'action recevable et fondée,

- condamner solidairement M. [D] [I] et M. [Y] [I] au paiement de la somme de 7.200 € au titre du préjudice lié à la perte locative,

- condamner solidairement M. [D] [I] et M. [Y] [I] au paiement des sommes suivantes au titre des travaux de reprise de l'appartement 23 :

. 650.11 € au titre du différentiel concernant les travaux de remise en état entre leur coût et la somme remboursée par la compagnie d'assurance,

. 318.50 € au titre de la fourniture des matériaux pour le sol,

. 99 € au titre du remplacement du frigo,

. 604,60 € au titre de la réparation de la baie vitrée,

. 199,98 € au titre du remplacement des sanitaires,

. 3.000 € de dommages et intérêts,

- condamner solidairement M. [D] [I] et M. [Y] [I] à payer à la SCI Deca JMS la somme de (vous avez dit 3.000 € plus haut) [sic] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner solidairement M. [D] [I] et M. [Y] [I] aux entiers dépens.





La SCI expose que, venant aux droits de Mme et Mme [K] suivant acte notarié du 28 avril 2016, elle est propriétaire des appartements 23 et 24 de la résidence [10] : le logement 23, résidence étudiant, était loué à M. [D] [I] depuis le 13 avril 2016, avec la caution de M.[Y] [I].



Le 8 novembre 2016, le locataire a entrepris de créer une ouverture dans le mur séparatif, communiquant avec l'appartement 24 loué à M. [E]. Ce dernier, d'abord placé en arrêt maladie à cause du comportement de son voisin, a été finalement amené à donner congé en février 2017.

Et suite au dépôt de plainte de la SCI, les compagnies d'assurance ont financé les travaux de remise en état des deux appartements en mai 2017, pour un coût de 3557,49 euros pour le lot 24 et de 4368,98 euros pour le lot 23 (en ce compris un dégât des eaux).



M. [D] [I] a à nouveau percé un trou donnant dans l'appartement 24 en mars 2019 : M. [J] qui l'occupait depuis le 1er septembre 2018 après trois mois de vacance locative a alors donné congé, et les travaux pris en charge par la curatrice de l'intimé ont été réalisés en juillet 2019, entraînant une nouvelle perte locative.



L'appartement 24 a été reloué en août 2019 à Mme [C] : elle aussi a quitté les lieux suite à la réitération des mêmes dégradations par M.[I] en septembre 2019, déposant plainte tout comme d'autres résidents et le syndic à la suite de départs de feu et divers comportements dangereux du locataire. 



L'état de santé de l'intimé ne peut justifier cette situation et la SCI réclame paiement de :

. la perte locative de mars à juillet 2017, mai à juillet 2019, et d'octobre 2019 au 31 juillet 2020, 18 mois de loyer (400 euros), 

. 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier à cause de la perte de temps, des désagréments vis-à-vis des autres locataires et des démarches nécessaires pour les travaux,

. le coût des travaux dans l'appartement 24, réalisés le 3 mai 2021 et restés à sa charge à hauteur de 650,11 euros après indemnisation de l'assureur de la bailleresse et de 318,50 euros pour le financement des matériaux,

. le remplacement du frigo (absent lors de l'état des lieux, 99 euros) et des sanitaires (199,98 euros), 

. le bris de la baie vitrée lors de l'intervention des pompiers, non pris en charge par les assurances (604,90 euros).



Les conclusions déposées le 3 septembre 2021 par M. [D] [I] assisté de Mme [F] [N], sa curatrice, ont été déclarées irrecevables par ordonnance du président de chambre en date du 7 janvier 2022. 



M. [Y] [I] n'a pas constitué avocat.

 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2022.











MOTIFS DE LA DÉCISION 





À titre liminaire, il est rappelé que, selon l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ; les conclusions de M. [D] [I] et de sa curatrice ayant été déclarées irrecevables par le président de la chambre en application de l'article 905-2 du code de procédure civile, il en résulte que les intimés sont réputés ne pas avoir conclu et s'être appropriés les motifs du jugement.



L'irrecevabilité des conclusions de l'intimé n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement celles de l'appelant. La cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l'appui de ces motifs.



Par ailleurs, la déclaration d'appel de la SCI Deca JMS ayant été déclarée caduque à son égard, aucune demande n'est recevable à l'encontre de M.[Y] [I].





Sur les sommes réclamées



La SCI Deca JMS fonde ses demandes sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux obligations du locataire.



L'article 7 c) de ce texte impose en effet au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



La bailleresse soutient ici que les dégradations imputées à M. [D] [I] et partiellement réparées par les assurances ou lui-même ont entraîné des dommages non réparés en matière de pertes locatives, de travaux, de préjudice financier, de matériaux et de biens meubles.



Il ressort des pièces du dossier que :

. à la suite d'un désordre de plomberie non imputé au locataire survenu fin 2016 et réparé trop lentement à son goût (janvier 2017), M. [D] [I] a créé à compter du 8 novembre 2016 d'énormes dégâts dans les murs séparant son logement de l'appartement occupé par M. [E] à qui son comportement a rendu la vie impossible et qui a donné congé en 2017, la date précise n'étant pas établie par les pièces produites,

. l'intimé s'est livré à une nouvelle dégradation de même type le 9 mars 2019, et le locataire de l'appartement 24, M. [J] a aussitôt donné congé le 26 mars pour le 31 mars,

. la nouvelle locataire de l'appartement 24 a donné congé le 2 octobre 2019 après un SMS témoignant de sa peur face aux comportements de son voisin, et un devis portant notamment sur la cloison entre les deux appartements a été établi le 4 octobre 2019,

. à son départ en janvier 2021, l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement par huissier témoigne des réparations locatives à effectuer suite à cette réitération des mêmes dégradations par M. [I] en septembre 2019.



Il est ainsi acquis que l'appartement 24 est resté indisponible à la location du fait des agissements de M. [I] aux périodes suivantes :

. de mai à juillet 2017 au vu de la date du devis (mai) et du temps nécessaire aux travaux, et en l'absence de précision sur la fin du contrat de bail de M.[E],

. de mai à juillet 2019 au vu de la date du congé donné par M. [J] et de la date du devis (fin juin 2019),

. d'octobre à décembre 2019 au vu d'un devis daté du 4 octobre 2019 et en l'absence de toute précision sur un éventuel retard dans la réalisation des travaux commandés,

soit 9 mois, ce qui représente une perte locative de (400 euros x 9 mois=) 3600 euros au vu des baux produits pour ce logement 24.



S'agissant des réparations locatives au départ de M. [I], les devis produits ne permettent pas d'identifier la part qui serait restée à la charge de la bailleresse et la facture de Castorama pourrait concerner n'importe quel logement. De même, le frigo est décrit comme en mauvais état dès l'entrée dans les lieux, de sorte que son rachat ne peut être financé par le locataire.

Dès lors, seuls les frais de baie vitrée, dont le bris est constaté dans l'état des lieux de sortie et la facture produite, seront à assumer par l'intimé.



Ainsi, M. [I] devra verser à la SCI Deca JMS la somme de (3600+604,90=) 4204,90 euros, en exécution de ses obligations contractuelles.



La bailleresse réclame en outre des dommages et intérêts au titre de la perte de temps occasionnée par les démarches diverses, et de fait les divers courriers, dépôts de plainte, déclarations de sinistres et travaux à mener, du fait de M. [I] justifient l'octroi d'une somme de 800 euros en réparation.





Sur les frais et dépens



M. [I] qui succombe sera condamné aux dépens.



 L'équité n'impose pas impérativement d'allouer une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Vu l'ordonnance du président de chambre en date du 1er septembre 2021 prononçant la caducité partielle de la déclaration d'appel,



Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de M. [Y] [I],



Infirme la décision entreprise en ses dispositions critiquées,



Statuant à nouveau,



Condamne M. [D] [I] à verser à la SCI Deca JMS les sommes de: 

. 3600 euros au titre de la perte locative,

. 604,90 euros au titre de la réparation de la baie vitrée,

. 800 euros de dommages et intérêts,



Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire,



Condamne M. [D] [I] aux entiers dépens.







LE GREFFIERLE PRESIDENT









I. ANGERA. MAFFRE