Cour d'Appel · Chambre A - Commerciale — 19 juillet 2022

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - COMMERCIALE







CC/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 21/02322 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E5AE



Jugement du 08 Octobre 2021

Président du TJ du MANS

n° d'inscription au RG de première instance 20/00351







ARRET DU 19 JUILLET 2022





APPELANTE :



S.A.S. TROUILLARD exerçant sous l'enseigne 'POINT P TROUILLARD'

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Inès RUBINEL, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me Joachim BERNIER, avocat plaidant au barreau de NANTES





INTIMEE :



S.C.I. DU CHENE VERT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, substitué par Me MARIEL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 13900734





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 02 Mai 2022 à 14 H, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme CORBEL, Présidente de chambre

Mme ROBVEILLE, Conseiller 

M. BENMIMOUNE, Conseiller

Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 19 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine CORBEL, Présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte du 21 décembre 2007, la SCI du Chêne Vert a consenti un bail commercial à la SAS Trouillard, pour une durée de 9 années à compter de la livraison du bâtiment à construire moyennant un loyer annuel de 90 000 euros HT/HC portant sur un terrain situé sur la commune de [Localité 3] d'une superficie de 1ha 11a 44ca cadastré section [Cadastre 5] et sur un bâtiment à usage commercial à construire d'une surface Shon de 1597 m² ainsi que les voiries, réseaux, distributions et les parkings. 



Par un avenant n°1 du 28 avril 2009 les parties ont modifié le montant du loyer, le portant à 99 000 euros HT, avec mise à disposition du preneur un terrain nu cadastré [Cadastre 5] d'une surface de 1696 m². 



Par un avenant n°2 du 14 septembre 2009, les parties ont fixé la date d'effet du bail au 1er janvier 2009, et ont décidé de substituer l'Indice trimestriel des loyers commerciaux à l'Indice national du coût de la construction. 



Le bail, en l'absence de congé de la part du bailleur, a, depuis le 1er janvier 2018, été tacitement reconduit conformément à l'article L.145-9 du code de commerce. 



Le 16 janvier 2019, la SAS Trouillard a signifié à la SCI du Chêne Vert une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019 moyennant un loyer annuel de 78 000 euros HT.



Le 22 février 2019, la SCI du Chêne Vert a accepté le principe du renouvellement du bail mais a exprimé la volonté de voir maintenir le loyer à un montant actualisé de 107 608,63 euros HT/HC, correspondant à la dernière échéance annuelle HT. 



Le 23 novembre 2019, la société Trouillard a notifié un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé en sollicitant que le montant du loyer soit fixé à la somme annuelle de 78 000 euros HT/HC.



Le 27 janvier 2020, la société Trouillard a assigné la SCI du Chêne Vert devant le tribunal judiciaire du Mans en fixation du prix du bail renouvelé. 



Par jugement du 1er juillet 2020, ce dernier a : 



- constaté que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019 et ce aux mêmes clauses et conditions à l'exception du montant du loyer ;

- avant dire droit sur le montant du loyer, ordonné une expertise ;

- désigné pour y procéder M. [M] ;

- fixé provisoirement le loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel.



Mme [M] a déposé son rapport le 6 janvier 2021 aux termes duquel elle a retenu une valeur locative annuelle arrêtée à 90 100 euros HT. 



Par jugement du 8 octobre 2021, le tribunal judiciaire du Mans a : 



 - constaté qu'il a déjà été statué sur le principe du renouvellement du bail'; 

- fixé le loyer annuel des lieux loués à la somme de 108 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1' avril 2019';

- condamné la société trouillard à payer la SCI du Chêne Vert la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- débouté les parties de leurs autres demandes';

- condamné la société trouillard aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 28 octobre 2021, la SAS Trouillard a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a fixé le loyer annuel des lieux loués à la somme de 108 000 euros hors-taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019'; condamné la société Trouillard à payer la SCI du Chêne Vert la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; débouté la société Trouillard de ses autres demandes'; condamné la société Trouillard aux dépens. Elle a intimé la SCI du Chêne Vert.



Conformément à l'article 783 du code de procédure civile, l'instance a été régulièrement reprise, le 4 avril 2022, avec la constitution de Maître Rubinel, avocate au barreau d'Angers, en lieu et place de Maître [L], décédé, précédemment constitué pour la société Trouillard. 



Une ordonnance du 2 mai 2022 a clôturé l'instruction de l'affaire. 





MOYENS ET PRÉTENTION DES PARTIES 



La SAS Trouillard demande à la cour, au visa de l'article 783 du code de procédure civile, des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, des articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, de':



- constater la reprise d'instance dans les suites de la constitution de maître Rubinel, avocate au barreau d'Angers, en qualité d'administratrice provisoire de maître [L] conformément à l'article 783 du code de procédure civile ;

- déclarer recevable et fondée la société Trouillard en son appel du jugement rendu le 8 octobre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du Mans';

- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du Mans le 8 octobre 2021 en ce qu'il a :

* fixé le loyer annuel des lieux loués à la somme de 108 000 euros hors-taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019,

* condamné la société Trouillard à verser à la SCI du Chêne Vert la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté la société Trouillard de ses autres demandes,

* condamné la société Trouillard aux dépens,

statuant de nouveau,

- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2019 à la valeur locative, soit la somme de 90 100 euros hors taxes, droits et charges';

- condamner la SCI du Chêne Vert à rembourser à la société Trouillard la différence entre les loyers provisionnels perçus à compter du 1er avril 2019 et le loyer en renouvellement définitivement fixé par la présente juridiction, outre le règlement des intérêts au taux d'intérêt légal ainsi que leur capitalisation pour les fractions dues depuis plus d'un an, le tout conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et suivants du code civil, jusqu'à parfait règlement';

- condamner la SCI du Chêne Vert à payer à la société Trouillard la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner la SCI du Chêne Vert aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise avec distraction au profit de Maître Rubinel aux offres de droit. 



La SCI du Chêne Vert demande à la cour, au visa de l'article L.145-33 du code de commerce, de': 



- confirmer dans son intégralité le jugement rendu le 8 octobre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du Mans';

- condamner la société Trouillard à payer à la SCI du Chêne Vert la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner la société Trouillard aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe : 

- le 5 avril 2022 pour la SAS Trouillard ; 

- le 1er avril 2022 pour la SCI du Chêne Vert.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



L'article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.



Le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative, nonobstant l'absence de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, lorsque le loyer du bail renouvelé, calculé par application de l'indice prévu à l'article L. 145-34 du même code, excède la valeur locative, laquelle est déterminée selon les critères définis à l'article L. 145-33.



En l'espèce, la locataire prétend voir fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative qu'elle estime être de 90 100 euros hors taxes, droits et charges, soit à un montant inférieur au prix du bail expiré d'un montant de 110 142,40 euros HT HC. Il n'est pas contesté que le prix demandé est inférieur au montant du loyer renouvelé plafonné.



Le bailleur prétend, de son côté, voir fixer le prix du bail à renouveler à un montant 108 000 euros hors-taxes et hors charges.



A défaut d'accord entre les parties, la valeur locative se calcule selon l'article L 145-33 alinéa 2, prenant compte :



1° les caractéristiques du local considéré, 

2° la destination des lieux, 

3° les obligations respectives des parties, 

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 



Le prix du bail s'apprécie à la date du renouvellement. 



Les cinq éléments prévus par l'article L. 145-33 du code de commerce s'apprécient dans les conditions fixées par les articles R. 145-3 et R. 145-4 du même code pour les caractéristiques propres au local, par l'article R. 145-5 pour la destination des lieux, par l'article R. 145-6 pour les facteurs locaux de commercialité, par l'article R. 145-7 pour les prix couramment pratiqués dans le voisinage et par l'article R. 145-8 pour les obligations respectives des parties. 



Dans la cas présent, le bien immobilier est situé dans la zone artisanale des Eturcies à [Localité 3], au point le plus éloigné de la zone commerciale et ne dispose pas de visuel depuis l'axe autoroutier. 



Le bien se compose d'un bâtiment industriel d'une surface de 1 506,29 m², édifié en 2007 sur une parcelle de 11 144 m². Les parties bâties comprennent un magasin avec showroom d'une surface utile de 339,33 m², carrelé, chauffé et bénéficiant d'une lumière naturelle, de locaux administratifs avec sanitaires et réserves d'une surface de 203,73 m² ainsi qu'un entrepôt de 994 m2 avec un sol bétonné.



L'ensemble bâti a une superficie de 1507,29 m² outre un auvent de 160 m².



L'expert judiciaire a retenu pour les locaux une surface pondérée de 1060,43 m², arrondi à 1060 m² et une surface de 5300 m² pour le terrain qui est clos et aménagé en aire bétonnée à usage de parking et aire de circulation sur le devant et sur le côté, le reste, à usage de stockage, étant revêtu d'un enrobé.



Le bien est loué à l'usage exclusif de vente d'articles et d'équipements durables de la maison et matériaux de construction ainsi que des prestations de services associés. Il est exploité par la société Trouillard sous l'enseigne 'Pont P'.



Le premier juge a adopté la proposition de l'expert de fixer la valeur locative des locaux à un montant de 70 euros par mètre carré après avoir examiné six références de loyers dans le voisinage dont la plus pertinente est celles se rapportant à un magasin de bricolage 'sanitaire service' et un magasin 'réseau pro', étant précisé qu'il a été constaté par l'expert l'absence de vacances de locaux dans le secteur. 



Le bailleur critique trois des références qui se rapportent à des locaux utilisés par des artisans. Il sera toutefois observé que selon les mentions figurant au rapport d'expertise, les deux premières sont des références transmises par l'une des parties et non pas des références relevées par l'expert et s'écartent, d'ailleurs, comme la troisième critiquée, de la valeur retenue, laquelle tient justement compte de l'état des locaux à la date du renouvellement du bail et de la qualité des bâtiments, peu important qu'ils aient été construits dès l'origine selon les préconisations du preneur. Si le bailleur considère que les loyers de l'ensemble donné à bail à 'Réseau pro' d'un montant de 83,35 euros taxe foncière incluse, aurait dû servir de référence, il admet néanmoins que ce bien bénéficie d'un meilleur emplacement et accepte le prix retenu par le premier juge au mètre carré pour la partie bâtiment.



Les parties s'accordent donc sur la valeur locative de cette partie des lieux loués, fixée à la somme de 74 200 euros.



Le premier juge a considéré que compte tenu de la qualité et de l'état des surfaces de stockage, il convenait de fixer leur valeur locative à 5 euros/m², soit une valeur locative de 26 500 euros pour cette partie de l'immeuble alors que l'expert a retenu une valeur de 3 euros /m².

Cette surévaluation par rapport aux conclusions de l'expert judiciaire est critiquée par la locataire qui la considère injustifiée.



L'expert a relevé que le prix du bail unitaire de 83,85 euros consenti à la société qui exploite le magasin 'Réseau pro' inclut le terrain, observant, par ailleurs, que le bien en question bénéficie d'une attractivité commerciale plus forte. Inversement, elle a pris en compte la différence de qualité des aires de stockage que met en avant le bailleur tenant à ce que l'aire de stockage donné à bail à la société Trouillard est intégralement bitumée à la différence de celle du magasin 'réseau pro', et à une superficie plus importante, de sorte que le prix de 3 euros/m² doit être retenu.



Contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, il n'y a pas lieu d'appliquer une majoration à l'estimation du prix du bail retenue pour tenir compte de ce que le bailleur a réalisé, à l'origine, des travaux importants afin de proposer au preneur un bâtiment répondant à son cahier des charges et avait dû pour ce faire, contracter un emprunt, ce qui n'est que l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance, comme le fait justement valoir le preneur, et n'entre pas dans les critères de détermination de la valeur locative tels que définis à l'article L. 145-33 alinéa 2, précité. 



Le fait que la localisation géographique du terrain convenait parfaitement à la société Trouillard au moment de la signature du bail et que l'emplacement n'a pas empêché la clientèle du preneur, essentiellement professionnelle, de s'y rendre ne saurait écarter la prise en considération, au titre des caractéristiques du local considéré, de la localisation du bien pris à bail en vertu de l'article R.145-3 du code de commerce ainsi que, au titre des facteurs locaux de commercialité, l'intérêt que présente pour le commerce considéré l'importance de la zone dans laquelle il est situé, la répartition des diverses activités dans le voisinage, les avantages ou sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée, conformément aux prescriptions de l'article R. 145-6 du même code et ce d'autant que la clientèle de la société Trouillard n'est pas exclusivement composée de professionnels, de sorte que le fait que les lieux ne soient pas visibles de l'axe [Localité 3]/ [Localité 4], voie à fort trafic, est un élément que l'expert a, à juste titre, pris en compte.



Il n'y a pas, non plus, à appliquer une majoration à la valeur locative pour tenir compte de ce que le bailleur prend à sa charge la taxe foncière et les grosses réparations s'agissant de charges qui incombent au bailleur, sauf disposition expresse, alors que les dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce prévoient seulement que les obligations incombant normalement au bailleur mais dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative , et alors que l'expert judiciaire a déjà tenu compte de l'absence de charges exorbitantes pour apprécier la valeur locative au regard des références retenues dont elle a bien précisé, pour chacune, sur laquelle des deux parties pesait cette charge. 



Enfin, il est stipulé au bail un dépôt de garantie de 22 500 euros. La SCI du Chêne vert a été placée en redressement judiciaire en 2015 et la société Trouillard a déclaré une créance de 22 500 euros au titre du dépôt de garantie. Ainsi, le dépôt de garantie se trouve inclus dans le plan de redressement et devrait progressivement être remboursé par la société bailleresse si bien qu'au terme du plan, celle-ci ne disposera plus d'aucune garantie et la locataire devrait être remboursée du dépôt de garantie avant l'échéance du bail. Le premier juge a retenu qu'il s'agissait-là d'un avantage financier pour la locataire même s'il n'a pas d'influence directe sur le loyer. 



Cet élément n'a pas été soumis à l'expert.



La SCI du Chêne vert considère que le remboursement anticipé du dépôt de garantie constitue un avantage substantiel pour le preneur et un risque pour le bailleur. Elle indique avoir d'ores et déjà remboursé la somme de 7 200 euros.





La société Trouillard répond que les obligations respectives des parties n'ont pas changé, la clause relative au dépôt de garantie figurant toujours au bail. Elle estime que l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du bailleur ne saurait être de nature à constituer un critère de majoration de la valeur locative du bien loué.



L'article R. 145-8 du code de commerce dispose que :



'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.'



Le remboursement anticipé du dépôt de garantie n'entre pas dans les prévisions de ce texte. 



Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la valeur locative déterminée l'expert judiciaire au vu des éléments de comparaison recueillis, de la situation du bien et de ses caractéristiques doit être retenue, soit 90 100 euros HT. Le jugement sera infirmé en ce sens.



En application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d'une condamnation. Ne peut donc être accueillie Ia demande tendant à la condamnation de la SCI du Chêne Vert à rembourser à la société Trouillard la différence entre les loyers provisionnels perçus à compter du 1er avril 2019 et le loyer en renouvellement présentement fixé, étant précisé que le présent arrêt constitue le titre exécutoire permettant d'obtenir la restitution de cette différence.



La demande complémentaire en condamnation au paiement des intérêts au taux d'intérêt légal sur ladite somme ainsi que leur capitalisation pour les fractions dues depuis plus d'un an se heurte au même obstacle. Il sera seulement rappelé que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la notification du premier mémoire en défense dès lors que c'est le preneur qui a saisi le juge.





Aucune considération ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



S'agissant d'une instance en fixation du prix du bail renouvelé, les dépens de première instance seront partagés, y compris les frais d'expertise.



Les dépens d'appel seront supportés par la SCI du Chêne Vert qui succombe en appel.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,



Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a constaté qu'il a déjà été statué sur le principe du renouvellement du bail.



Statuant à nouveau des autres chefs,



Fixe le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2019 à la somme de 90 100 euros hors taxes.



Dit que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter de la notification du premier mémoire en défense pour le trop-perçu à cette date et à compter des règlements pour la suite.



Rejette les autres demandes.



Condamne la SCI du Chêne Vert et la SAS Trouillard chacun à la moitié des dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



Condamne la SCI du Chêne Vert aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











S. TAILLEBOIS C. CORBEL