Cour d'Appel · 1ère Chambre — 19 juillet 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 19 juillet 2022

N° RG 21/02529 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FXBO

-DA- Arrêt n° 381



[O] [C], [E] [K] / [E] [S], [W] [S]



Jugement au fond, origine juge du contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Vichy, décision attaquée en date du 19 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 11-21-000319



Arrêt rendu le MARDI DIX NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [O] [C]

et M. [E] [K]

[Adresse 5]

[Localité 2]

tous deux représentés par Maître Luc MEUNIER, avocat au barreau de CUSSET/ VICHY

Timbre fiscal acquitté 



APPELANTS



ET :



M. [E] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

et

Mme [W] [S]

EHPAD [7] 

[Adresse 3]

[Localité 6]

tous deux représentés par Maître Alexandre BENAZDIA, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté



INTIMES



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 juillet 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 19 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





I. Procédure



Par acte sous seing privé en date du 25 mat 2018, prenant effet au 1er juin 2018, M. [E] [S] a donné à bail à Mme [O] [C] une maison d'habitation située [Adresse 5] (allier), moyennant un loyer mensuel de 690 EUR et 30 EUR de provisions sur charges. 



Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2018, M. [E] [K] s'est porté caution solidaire de la locataire Mme [O] [C].



Par acte d'huissier en date du 26 février 2020, M. [E] [S], nu propriétaire, et Mme [W] [S], usufruitière, ont fait délivrer à Mme [O] [C] et M. [E] [K] un congé aux fins de vente pour le 31 mai 2021.



Par acte d'huissier en date du 3 août 2021, M. [E] [S], nu propriétaire, et Mme [W] [S], usufruitière, ont fait assigner Mme [O] [C] et M. [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy, afin de voir juger que Mme [O] [C] est sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux loués ; procéder à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, dont M. [E] [K], avec le concours de la force publique si nécessaire ; condamner solidairement Mme [O] [C] et M. [E] [K] à payer à M. et Mme [S] la somme de 1 725,61 EUR au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés suivant décompte du 27/07/2021, et ce, avec intérêts de droit à compter de chacune des mensualités impayées ; condamner solidairement les mêmes à payer la somme de 738,17 EUR à titre d'indemnité d'occupation à compter d'août 2021 jusqu'au jour de leur expulsion définitive, tout mois commencé étant intégralement dû ; voir prononcer l'exécution provisoire du jugement en vertu de l'article 514 du CPC ; subsidiairement, condamner M. [E] [K] à la somme de 1 181,97 EUR au titre des loyers impayés au 31/05/2021 ; en tout état de cause, condamner solidairement Mme [O] [C] et M. [E] [K] à verser la somme de 1 800 EUR au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.



Devant le premier juge les demandeurs M. [E] [S] et Mme [W] [S], représentés par leur conseil, exposaient que malgré le congé pour vente régulièrement notifié à la locataire et sa caution, ces derniers se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre, alors qu'ils étaient également débiteurs d'un arriéré de loyers s'élevant à la somme de 1 692,82 EUR au mois de septembre 2021 inclus. Ils s'opposaient à toute demande de délais considérant que Mme [C] avait déjà bénéficié d'un temps suffisant pour assurer son relogement.



Mme [O] [C], présente en personne, reconnaissait que le congé aux fins de vente prenait effet au 1er juin 2021. Elle sollicitait toutefois un délai jusqu'au 31 décembre 2021 pour quitter les lieux, afin de lui permettre de concrétiser l'achat immobilier qu'elle est en train de réaliser avec M. [K]. Concernant l'arriéré des loyers, elle s'engageait à les régler d'ici son départ. Elle faisait valoir cependant, que le propriétaire n'effectuait pas les réparations d'entretien du logement loué qui était indécent eu égard à certaines normes électriques et de chauffage. M. [E] [K] était également présent en personne lors de l'audience devant le tribunal de proximité.









À l'issue des débats, le tribunal de proximité de Vichy a rendu la décision suivante par jugement du 19 octobre 2021 :



« Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail au 31 mai 2021 ;

DIT que Madame [O] [C] est occupante sans droit ni titre à compter du 1er juin 2021 ;

ACCORDE à Madame [O] [C] un délai pour quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2021 ;

DIT que passé ce délai, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [O] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dont Monsieur [E] [K], ainsi que de tous biens se trouvant dans les lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K], en qualité de caution solidaire de Madame [O] [C] à payerà Monsieur [E] [S] et Mme [W] [S] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de SEPT CENT TRENTE HUIT EUROS ET DIX SEPT CENTIMES (738,17 €) à compter du mois d'octobre 2021 et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K], en qualité de caution solidaire de Madame [O] [C] à payer à Monsieur [E] [S] et Mme [W] [S] la somme de MILLE SIX CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES (1 664,43 €) correspondant aux loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 10 septembre 2021 (mois de septembre 2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2021 ;

DIT que les sommes dues par Monsieur [E] [K], en qualité de caution solidaire de Madame [O] [C], sont limitées à un montant maximum correspondant à trois ans de loyers et charges comprises tels que fixés dans le bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur [E] [S] et Mme [W] [S] la somme de SEPT CENTS EUROS (700 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] aux dépens ;

PRONONCE l'exécution provisoire. »



Le premier juge a fondé sa décision notamment sur les motifs ci-après :



En l'espèce, il ressort du contrat de bail et de l'acte d'huissier en date du 26 février 2020, que Monsieur [E] [S], nu propriétaire, et Madame [W] [S], usufruitière, ont fait délivrer un congé pour vendre à Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] dans le délai de 6 mois avant l'expiration du bail fixée au 31 mai 2021.



Ce congé délivré dans les formes et délais requis par l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, n'a fait l'objet d'aucune contestation. L'offre de vente n'a pas été acceptée par la locataire.



Il en résulte qu'à la date d'effet du congé, soit à compter du 1er juin 2021, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.



En conséquence, il convient de constater qu'au 1er juin 2021, Madame [O] [C] est occupante sans droit ni titre de sorte que l'expulsion est de droit, sous réserve de l'octroi de délais pour quitter les lieux [']



Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613 -1 du code de ia construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales [']



En l'espèce, Madame [O] [C] sollicite un délai jusqu'au 31 décembre 2021 pour quitter les lieux, étant dans l'attente d'intégrer un nouveau logement dont elle fait l'acquisition avec Monsieur [K]. Il est constant que la crise sanitaire de la COVID a impacté toutes les procédures d'acquisition de sorte qu'on ne peut considérer qu'elle est de mauvaise foi en se maintenant dans les lieux.



Comme sollicité par le juge en cours d'audience, Madame [O] [C] a transmis en cours de délibéré le compromis de vente justifiant de son prochain départ.



En regard, Monsieur [E] [S] et Madame [W] [S] n'apportent pas d'éléments justifiant d'une urgence à disposer de leur bien.



En conséquence, il convient d'accorder à Madame [O] [C] un délai pour quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2021.



Passé cette date, Monsieur [E] [S] et Madame [W] [S] pourront faire procéder à l'expulsion de Madame [O] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dont Monsieur [E] [K], ainsi que de tous biens se trouvant dans les lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est.



***



Les consorts [O] [C] et [E] [K] ont fait appel de ce jugement le 3 décembre 2021, précisant :



« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que le Juge des Contentieux de la Protection a : - constaté la résiliation de plein droit du bail au 31 mai 2021 - dit que Madame [O] [C] est occupante sans droit ni titre à compter du 1er juin 2021 - condamné solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K], en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur et Madame [S] une indemnité d'occupation mensuelle de 738,17 € à compter du mois d'octobre 2021 et ce jusqu'à libération complète et effective des lieux, - Condamné solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K], en qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 1 664,43 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 10 septembre 2021, - condamné solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K], à payer à Monsieur et Madame [S] à payer la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamné in solidum Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] aux dépens. »



Dans leurs conclusions ensuite du 28 janvier 2022 les consorts [C] et [K] demandent à la cour de :



« Vu les articles 1104 et 1231-1 du code civil ;

Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu le Décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Vu l'article 28 de l'Arrêté du 1er juillet 2004 ;

Infirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection de VICHY du 19 octobre 2021 en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail au 31 mai 2021 ; dit que Madame [O] [C] est occupante sans droit ni titre à compter du 1er juin 2021, condamné solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur et Madame [S] une indemnité d'occupation mensuelle de 738,17 € par mois à compter du mois d'octobre 2021 et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux, condamné solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] à payer la somme de 1 664,43 € au titre des loyers impayées et indemnités d'occupation arrêtés au 10 septembre 2021, condamné solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] à payer la somme de 700 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Statuant de nouveau :

Prononcer la nullité du congé aux fins de vente délivré le 26 février 2020 ;

Déclarer que Madame [O] [C] n'est pas déchue de tout titre d'occupation des locaux loués ;

Débouter Monsieur [E] [S] et Madame [W] [S] de leur demande de constatation de plein droit de la résiliation du bail au 31 mai 2021 ;

Déclarer que Madame [O] [C] n'est pas occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2021 par effet de la nullité du congé aux fins de vente ;

Débouter en conséquence Monsieur [E] [S] et Madame [W] [S] de leur demande de leur demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2021 et jusqu'à son départ des lieux ;

Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [W] [S] en conséquence de la nullité du congé à payer et porter à Madame [O] [C] une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Retenir que le logement loué ne répond pas aux critères de décence du Décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Ordonner la compensation entre les sommes de toute nature pouvant être dues par Madame [O] [C] à Monsieur [E] [S] et Madame [W] [S] et les dommages et intérêts alloués à Madame [O] [C] pour la nullité du congé pour vente qui lui a été signifié ;

Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [W] [S] à payer et porter à Madame [O] [C] une somme de 1 800,00 € par application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de 1re instance et d'appel et frais de congés aux fins de vente. »



***



Les consorts [E] et [W] [S] ont pris pour leur part des écritures le 31 janvier 2022, demandant à la cour de :



« Vu la loi du 06/07/1989,

Vu l'article 15 de la loi du 06/07/1989,

Vu le congé aux fins de vente du 26/02/2020,

Voir confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a : 

- constaté la résiliation de plein droit du bail au 31/05/2021,

- dit que Mme [O] [C] est occupante sans droit ni titre à compter du 01/06/2021,

- dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [O] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dont M. [E] [K], ainsi que de tous biens se trouvant dans les lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- condamné solidairement Mme [O] [C] et M. [E] [K] à payer à M. [E] [S] et Mme [W] [S] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 738,17 € à compter du mois d'octobre 2021 et ce jusqu'à libération complète et effective des lieux ; 

- condamné solidairement Mme [O] [C] et M. [E] [K] à payer à M. [E] [S] et Mme [W] [S] la somme de 1 664,43 € correspondant aux loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 10/09/2021 (mois de septembre 2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 03/08/2021, sauf à réactualiser la créance ;

- condamné solidairement Mme [O] [C] et M. [E] [K] à payer à M. [E] [S] et Mme [W] [S] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,



- condamné in solidum Mme [O] [C] et M. [E] [K] aux dépens.

Voir juger sans droit, ni titre Madame [O] [C] à se maintenir dans les lieux sis [Adresse 5] ;

Voir procéder à son expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef, dont Monsieur [E] [K], ainsi que de tous biens se trouvant dans les lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin était ;

Voir condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] à payer et porter à M. & Mme [S] la somme de 1 793,90 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés suivant décompte du 07/01/2022, et ce, avec intérêts de droit à compter de chacune des mensualités impayées ;

Voir condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] à payer et porter la somme mensuelle de 738,17 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois du mois de février 2022 et ce jusqu'au jour de leur expulsion définitive, tout mois commencé étant intégralement dû ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

Voir condamner Monsieur [E] [K] à la somme de 1 181,97 € au titre des loyers impayés au 31/05/2021 ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

Voir confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [O] [C] et Monsieur [E] [K] à 700 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux dépens de première instance.

Voir condamner solidairement Madame [O] [C] et Monsieur [E] [K] à verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. »



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



L'affaire, instruite selon les modalités de l'article 905 du code de procédure civile est venue devant la cour à son audience du jeudi 7 juillet 2021.





II. Motifs



Dans l'exposé du litige le premier juge note que : « Madame [O] [C] est présente en personne. Elle reconnaît que le congé aux fins de vente prenait effet au 1er juin 2021. Elle sollicite un délai jusqu'au 31 décembre 2021 pour quitter les lieux, afin de lui permettre de concrétiser l'achat immobilier qu'elle est en train de réaliser avec Monsieur [K] ».



En conséquence, après avoir jugé que le congé pour vendre avait été valablement délivré par le bailleur, le tribunal de proximité a constaté la résiliation du bail de plein droit au 31 mai 2021 et accordé à Mme [C] un délai pour quitter les lieux au plus tard le 31 décembre 2021, faute de quoi elle pourrait en être expulsée ainsi que M. [K].



Changeant complètement de position devant la cour, les consorts [C] et [K] soulèvent désormais la nullité du congé aux fins de vente en raison du fait que l'offre d'acquisition de 290'000 EUR qui leur était proposée serait « excessive » et « destinée à dissuader la locataire d'exercer le droit de préemption légal. »



Or cette demande radicalement nouvelle est irrecevable devant la cour d'une part en application de l'article 564 du code de procédure civile, d'autre part en vertu du principe de la concentration des moyens. Et quoi qu'il en soit, il n'appartient pas au locataire d'arbitrer le prix de vente du bien loué, d'autant moins en l'espèce sur la foi de seulement deux appréciations fournies expressément à la demande des consorts [C] et [K].



Concernant enfin l'insalubrité des lieux dont se plaignent les consorts [C] et [K], elle n'apparaît nullement démontrée. Le constat réalisé par huissier le 24 novembre 2021, soit plusieurs mois après la délivrance du congé pour vendre le 26 février 2020 et quelques semaines à peine avant le délai pour quitter les lieux accordé par le premier juge à la date du 31 décembre 2021, ne fait que reprendre pour l'essentiel les affirmations de Mme [C], mais ne saurait en tout cas constituer une preuve d'insalubrité au sens de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002. En outre, l'état des lieux d'entrée montre pour l'essentiel un logement décrit comme étant en bon état voire neuf pour certains équipements.



En conséquence, la demande indemnitaire de Mme [C], directe ou par compensation, ne saurait prospérer.



Une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du mois d'octobre 2021 jusqu'à la libération complète des lieux, a déjà été allouée par le premier juge, de sorte que la créance du bailleur s'actualise automatiquement sans qu'il soit nécessaire de statuer à nouveau sur ce point.



L'équité commande que solidairement les consorts [C] et [K] payent aux consorts [S] ensemble la somme unique de 2500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour.



Les consorts [C] et [K] supporteront solidairement les dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Juge irrecevable la demande nouvelle en appel de nullité du congé aux fins de vente ;



Confirme le jugement ;



Condamne solidairement les consorts [C] et [K] à payer aux consorts [S] ensemble la somme unique de 2500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne solidairement les consorts [C] et [K] aux dépens d'appel.





Le greffier Le président