Cour d'Appel · 1ère Chambre — 19 juillet 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 19 juillet 2022

N° RG 21/02560 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FXDU

-DA- Arrêt n°382 



[Y] [N] [H] [J] / [S] [V]



Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 07 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 21/00443



Arrêt rendu le MARDI DIX NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [Y] [N] [H] [J] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/010078 du 29/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND



APPELANT



ET :



M. [S] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER- VERT- REMEDEM & ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté 



INTIME



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 juillet 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 19 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





I. Procédure



Par jugement d'adjudication sur vente forcée en date du 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a déclaré M. [S] [V] adjudicataire, moyennant le prix de 36 000 EUR, du lot nº 6 de la copropriété « La Solitude » sise [Adresse 2], le bien étant détenu antérieurement par la SCI Ma Campagne.



Prétendant que M. [Y] [H] [J] occupait le bien sans droit ni titre, M. [S] [V] l'a fait assigner 27 mai 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ; condamner M. [Y] [H] [J] à lui payer les sommes de 9 000 EUR au titre des indemnités d'occupation dues à la date du 20 avril 2021 à parfaire ou à diminuer, 500 EUR à titre d'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, et 1 500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.



À l'audience devant le premier juge, M. [S] [V], représenté par son conseil, maintenait ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 9 septembre 2021 l'arriéré s'élevait désormais à la somme de 11 250 EUR. Il soutenait l'absence de toute preuve s'agissant du bail verbal allégué par son adversaire dont il sollicitait le rejet des demandes reconventionnelles.



M. [Y] [H] [J], représenté par son conseil, déclarait être locataire du bien depuis plusieurs années, étant entré dans les lieux avec l'accord du précédent propriétaire la SCI Ma Campagne, et soutenait que son bail s'était poursuivi avec le nouveau propriétaire. À titre reconventionnel, arguant d'un logement indécent, il demandait que M. [S] [V] soit condamné sous astreinte à réaliser des travaux pour rendre le logement conforme, et que ses frais de relogement, s'il devait quitter les lieux, soient mis à la charge exclusive du bailleur, outre 11 250 EUR à titre de dommages et intérêts arrêtés au 1er septembre 2021 et 500 EUR mensuellement à titre de dommages et intérêts à compter du 1er octobre 2021 jusqu'à ce que le logement soit réparé, la suspension du paiement des loyers étant ordonnée.



À l'issue des débats, le juge du contentieux de la protection a rendu la décision suivante le 7 octobre 2021 :



« Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail oral conclu entre la S.C.I. MA CAMPAGNE et Monsieur [Y] [H] [J] à compter du 7 octobre 2021,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [Y] [H] [J] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis '[Adresse 2], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et conformément à l'article L. 433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] [J] à payer à Monsieur [S] [V] venant aux droits de la S.C.I. MA CAMPAGNE la somme de 11 250 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021, comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y] [H] [J] à la somme mensuelle de 500 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Monsieur [S] [V] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'octobre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] [J] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. »



Dans les motifs de sa décision, le tribunal a tranché le litige par les motifs ci-après reproduits (extraits).



' Concernant l'existence d'un bail au profit de M. [H] [J] :



En l'espèce, il résulte du procès-verbal descriptif établi le 24 mai 2018 par Maître [O] [W] dans le cadre de la procédure de vente par adjudication, que la SCI MA CAMPAGNE, alors propriétaire de sept appartements dans le bien situé [Adresse 2], a expressément indiqué à l'huissier que trois appartements étaient vides et que les autres étaient occupé par des locataires.



Si manifestement une erreur de plume s'est glissée à la page 25 du constat mentionnant que le lot 6 est libre de toute occupation, il est clairement mentionné à la page suivante 'Nous ressortons afin de procéder au descriptif du lot 6, un appartement de type 3 de 50 m2. Cet appartement est occupé par un locataire. Après ouverture de la porte, ce dernier nous refuse catégoriquement l'accès nous indiquant de nous adresser à son avocat. Le gérant de la SCI MA CAMPAGNE, contacté par téléphone, nous indique que le lot numéro 8 situé à l'étage supérieur est exactement le même appartement : même superficie, même revêtement et configuration strictement identique'.



Dès lors, il est établi que Monsieur [Y] [H] [J] est bien entré dans les lieux avec l'accord du précédent propriétaire et qu'il rapporte l'existence du bail oral conclu avec ce dernier.



Ce bail se poursuit donc avec Monsieur [S] [V] au jour de l'audience.



' Concernant la résiliation du bail :



Monsieur [Y] [H] [J], qui se voit reconnaître bénéficiaire d'un bail oral au terme du présent jugement, ne conteste pas ne verser aucun loyer à Monsieur [S] [V] depuis que ce dernier est devenu propriétaire du bien objet du dit bail oral le 7 novembre 2019.



Ainsi, il apparaît au vu des éléments fournis que les loyers n'ont pas été acquittés pendant 23 échéances.



Ainsi le manquement du locataire aux obligations contractuelles découlant du bail et, en particulier, l'obligation au paiement du loyer est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.



Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date du 7 octobre 2021.



Monsieur [Y] [H] [J] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [S] [V], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [H] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef.



' Concernant enfin la demande reconventionnelle de M. [H] [J] :



Pour tenter de justifier l'absence de paiement des loyers depuis plus de 23 mois, Monsieur [Y] [H] [J] soutient que le logement serait indécent et l'existence de désordres affectant les lieux loués et qui justifieraient qu'il ait interrompu le paiement des loyers.



Cependant, il ne justifie pas avoir demandé d'autorisation judiciaire pour effectuer cette suspension de paiement, se faisant ainsi justice à lui-même.



Il doit être rappelé que le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.



Il n'est donc pas établi, que le logement soit inhabitable et ne peut dès lors solliciter la suspension de son obligation de paiement des loyers [']



En l'espèce, il ressort des pièces produites au débat que depuis le 7 novembre 2019, Monsieur [Y] [H] [J] refuse l'accès à son logement et qu'il n'a jamais sollicité son nouveau bailleur pour effectuer les travaux, de nature vague, qu'il sollicite à l'occasion de la présente instance.



Le constat effectué par SOLIHA Puy-de-Dôme datant du 28 août 2017, rien n'établit que les désordres constatés alors n'ont pas été régularisés par l'ancien propriétaire.



En conséquence, Monsieur [Y] [H] [J] sera débouté de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.



***



M. [Y] [N] [H] [J] a fait appel de ce jugement le 8 décembre 2021, précisant :



« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que le jugement a : - prononcé la résiliation du bail oral conclu entre la SCI MA CAMPAGNE et M. [H] [J] à compter du 7 octobre 2021 ; - ordonné l'expulsion de M. [H] [J] et tous occupants de son chef ; - condamné M. [H] [J] à payer à M. [V] la somme de 11250 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021 comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance de septembre incluse outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - fixé l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par M. [H] [J] à la somme mensuelle de 500 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le condamne à verser à M. [V] cette indemnité à compter d'octobre 2021 jusqu'à libération des lieux ; - condamné M. [H] [J] à 300 € d'article 700 du cpc ainsi qu'aux dépens. »



Cet appel a été enregistré à la cour sous le numéro 21/2560.



Dans ses conclusions ensuite du 26 janvier 2022 M. [Y] [N] [H] [J] demande à la cour de :



« CONFIRMER le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du 7 octobre 2021 en ce qu'il a reconnu la qualité de locataire de Monsieur [Y] [N] [H] [J]

INFIRMER le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du 7 octobre 2021 sur l'ensemble de ses autres dispositions

Statuant à nouveau.

DÉBOUTER Monsieur [V] de l'ensemble de ses demandes, toutes mal fondées

Par ailleurs,

CONDAMNER Monsieur [V] à réaliser des travaux pour rendre le logement conforme et décent (à savoir, remédier aux entrées d'air, assurer l'isolation thermique du logement, réparer les fuites d'eau et assurer la ventilation du logement) sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir

DIRE ET JUGER que si durant les travaux, le locataire doit quitter les lieux, les frais de relogement durant le temps de réalisation de ceux-ci seront à la charge exclusive de Monsieur [V].

CONDAMNER Monsieur [S] [V] au paiement de la somme de 11 250 euros (somme arrêtée au 1er septembre 2021) à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNER Monsieur [S] [V] au paiement de 500 euros par mois à titre de dommages-intérêts à compter du 1er octobre 2021 jusqu'à ce que le logement devienne décent

ORDONNER la suspension du paiement des loyers à la charge de Monsieur [H] [J]

CONDAMNER Monsieur [S] [V] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance.

CONDAMNER Monsieur [S] [V] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. »



***



Dans des écritures du 26 janvier 2022 M. [S] [V] demande pour sa part à la cour de :



« ' Sur l'occupation du bien dont [S] [V] est propriétaire

INFIRMER le jugement du Juge des contentieux de la protection en date du 7 octobre 2021 en tant qu'il a reconnu à [Y] [H] [J] le bénéfice d'un bail verbal

En conséquence, et statuant à nouveau,

JUGER que [Y] [H] [J] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2].

À titre subsidiaire, et si par impossible l'existence d'un bail devait être retenue,

CONFIRMER le jugement entrepris en tant qu'il prononce la résiliation du bail oral conclu entre la SCI MA CAMPAGNE et [Y] [H] [J] à compter du 7 octobre 2021

En tout état de cause,

JUGER que [Y] [H] [J] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2].

DIRE ET JUGER que [Y] [H] [J] s'oppose à un départ volontaire des lieux occupés sans droit ni titre.

ORDONNER en conséquence l'expulsion de [Y] [H] [J] des lieux qu'il occupe sis [Adresse 2] au besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur.

' Au visa des articles 1103 du Code Civil et 7 a) de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989,

CONFIRMER le jugement entrepris en tant qu'il condamne [Y] [H] [J] au paiement de la somme de 13.250 euros correspondant au montant des indemnités d'occupation dues à la date du 20 janvier 2022, à parfaire ou à diminuer selon le décompte actualisé qui sera produit le jour de l'audience.



' Au visa de l'article 1760 du Code Civil,

CONFIRMER le jugement entrepris en tant qu'il condamne [Y] [H] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 500 euros, montant mensuel jusqu'au départ effectif des lieux qu'il occupe.

' Sur les demandes de suspension des loyers, dommages-interets et réalisation des travaux formées par [Y] [H] [J]

CONFIRMER le jugement entrepris en tant qu'il déboute [Y] [H] [J] de l'intégralité de ses demandes, y compris reconventionnelles, formées à l'encontre de [S] [V] ;

à titre subsidiaire

JUGER qu'il y aura compensation entre ses demandes en paiement de dommages et intérêts et les demandes de [S] [V] au titre des indemnités d'occupation

' Sur les dispositions de l'article 700 du CPC et les dépens

CONFIRMER le jugement entrepris en tant qu'il condamne [Y] [H] [J] au paiement d'une somme de 300 €, outre les entiers dépens

DÉBOUTER [Y] [H] [J] de ses demandes formées à l'encontre de [S] [V]

CONDAMNER [Y] [H] [J], en cause d'appel, au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première et instance d'appel. »



***



Un autre appel avait été formé par M. [H] [J] le 9 décembre 2021, enregistré au greffe de la cour sous le numéro 21/2571.



Par ordonnance du 17 février 2022 les deux dossiers ont été joints sous le numéro unique 21/2560.



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.



L'affaire, instruite selon les modalités de l'article 905 du code de procédure civile est venue devant la cour à son audience du jeudi 7 juillet 2021.





II. Motifs





1. Sur l'existence d'un bail



Dans le cadre de la procédure d'adjudication à l'issue de laquelle M. [V] est devenu propriétaire notamment du lot numéro 6, un procès-verbal descriptif a été établi par huissier le 24 mai 2018. Sur la page 25 de ce document il est noté que le numéro 6 est libre de toute occupation. Cependant, à la fin de la page suivante l'huissier note qu'il va procéder au descriptif du lot numéro 6, appartement de type 3 de 50 m², qui « est occupé par un locataire. » Il y a donc ici une contradiction, qui peut cependant être levée en lisant la suite du procès-verbal. En effet, l'occupant du lot numéro 6 « refuse catégoriquement » l'accès à l'huissier, lequel contacte alors par téléphone le gérant de la SCI Ma Campagne qui lui dit « que le lot numéro 8 situé à l'étage supérieur est exactement le même appartement : même superficie, mêmes revêtements et configuration strictement identique. »









De ces constatations de l'huissier, qui font foi, il se déduit d'une part que le lot numéro 6 acquis par M. [V] était effectivement occupé, d'autre part que le gérant de la SCI Ma Campagne n'en était pas surpris ; qu'en conséquence M. [H] [J] peut à bon droit revendiquer la qualité de locataire de la SCI Ma Campagne, le jugement étant confirmé de ce chef.





2. Sur la résiliation du bail



Il n'est pas contesté que M. [H] [J], locataire d'un appartement correspondant au lot numéro 6, ne s'est jamais inquiété de payer le moindre loyer à M. [V], nouveau propriétaire de ce bien.



M. [H] [J] justifie sa carence en raison de « l'état du logement loué » qui serait dégradé au point d'atteindre les critères d'indécence ayant conduit la caisse d'allocations familiales à prononcer une « mesure de conservation » de l'aide au logement depuis juin 2019, suivant courrier du 28 janvier 2020. Il produit également au dossier un document que l'association SOLIHA lui a adressé en date du 28 août 2017, décrivant des désordres et des non-conformités « incombant au propriétaire bailleur », caractérisant « des manquements aux critères de décence. »



Cependant, il est impossible de connaître la date d'entrée dans les lieux de M. [H] [J] ni surtout l'état de ceux-ci à cette époque, ce qui empêche de savoir à partir de quel moment les critères d'indécence relevés par l'association SOLIHA ont été réunis, et quelles en étaient les raisons exactes. 



Quoi qu'il en soit, le tribunal a pertinemment jugé que M. [H] [J] ne s'en était jamais plaint durant le bail, ni n'avait engagé la procédure lui permettant de solliciter judiciairement une suspension du paiement des loyers dans pareille situation.



La résiliation du bail pour défaut total de paiement du loyer, au surplus durant une longue période, ne peut donc être évitée.



En conséquence, le jugement sera intégralement confirmé, par adoption des motifs en tant que de besoin. Dans la mesure où la décision de première instance prévoit une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à complète libération des lieux, il n'est pas nécessaire d'actualiser la créance de M. [V].



L'équité commande que M. [H] [J] paye à M. [V] la somme de 800 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour.



M. [H] [J] supportera les dépens d'appel qui seront recouvrés comme il est dit par la loi sur l'aide juridictionnelle.





























PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement ;



Condamne M. [H] [J] à payer à M. [V] la somme de 800 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne M. [H] [J] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme il est dit par la loi sur l'aide juridictionnelle.





Le greffier Le président