Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 12 mai 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 12/05/2022



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N° de MINUTE : 

N° RG 20/02286 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TBR7



Jugement (N° 18/07669)

rendu le 16 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SA La Voix du Nord 

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 1]



représentée par Me Bernard Franchi, membre de la SCP Processuel, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil Me Thomas Deschryver, avocat au barreau de Lille





INTIMÉE



La SAS Nord Aménagement Foncier

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 2]



représentée et assistée de Me Bryan Roggeman, membre de la SELARL Quintuor, avocat au barreau de Lille, substitué à l'audience par Me Marine Delcroix, avocat au barreau de Lille





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



DÉBATS à l'audience publique du 28 février 2022 après rapport oral de l'affaire par Emmanuelle Boutié.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 février 2022 



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La SA La Voix du Nord était propriétaire d'un vaste ensemble immobilier situé [Adresse 3], [Adresse 6] et [Adresse 5] (Nord), comprenant des bureaux, des parkings ainsi qu'un ensemble de commerces dont une galerie commerciale.



Par acte du 12 juin 2014, la société La Voix du Nord et la SATL 14 Sec Arambault ont conclu une promesse de vente portant sur le bâtiment D de l'ensemble immobilier, situé [Adresse 5].



Par actes des 5 et 12 juin 2014, une promesse de pacte de préférence a été conclue entre les sociétés La Voix du nord et 14 Sec Arambault dans laquelle il était prévu une faculté de substitution dont a usé la SATM Nord Aménagement Foncier pour se substituer dans tous ses droits à la société 14 Sec Arambault dans l'acquisition du bâtiment D.

Cette promesse de pacte de préférence était stipulée sous réserve de la réalisation des actes authentiques de vente du bâtiment D.



La réalisation de la vente du bâtiment D est intervenue par acte notarié des 15 décembre 2014 et 15 janvier 2015.



C'est dans ces circonstances qu'un nouveau pacte de préférence a été consenti, par acte notarié en date du 15 janvier 2015 entre la société La Voix du Nord et la société Nord aménagement foncier sur la galerie commerciale comprenant les volumes suivants :

- volume 2 correspondant à la galerie commerciale située en rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier édifié entre la [Adresse 3] et [Adresse 6],

- volume 16 correspondant à une partie de la galerie commerciale située en rez-de-chaussée de la partie de l'ensemble immobilier édifié entre la [Adresse 3] et la rue Saint Nicolas,

- volumes 27, 30 et 33 (antérieurement volume 13) correspondant à la galerie commerciale située en rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier édifié entre la [Adresse 6] et [Adresse 5] avec des réserves attachées à cette galerie (situées en sous-sol).



Ce pacte, d'une durée de dix ans, a été conclu uniquement pour le cas où la société La Voix du Nord vendrait librement et amiablement. Cet acte stipule qu'il ne s'applique pas et ne trouve pas application en cas :

' - D'échanges de biens immobiliers,

- D'apport, de fusion, de scission ou toute autre opération de même nature effectuée par le groupe La Voix du Nord et ses filiales, et/ou entités appartenant au même groupe auquel appartient le groupe La Voix du Nord,

- De vente simultanée de plusieurs biens immobiliers, en ce compris la galerie commerciale (volumes 02, 16, 27, 30 et 33) compte tenu du caractère global et indivisibles que revêtirait alors la mutation projetée.'









Le 5 janvier 2017, la société La Voix du Nord a vendu à la société Lille investissement France les volumes de l'ensemble immobilier lui appartenant (notamment les volumes 4, 6, 8, 17, 19, 21, 22, 24, 25, 26, 28, 31 et 34) en ce compris ceux constituant la galerie commerciale (volumes 2, 16, 27, 30 et 33).

Le conseil de la société Nord aménagement foncier a adressé une mise en demeure à la société La Voix du Nord le 21 juillet 2017 d'avoir à communiquer sous astreinte copie de la notification du projet de cession, conformément à l'article 10 du pacte de préférence.



La société La Voix du Nord s'y est opposée.



Par acte d'huissier de justice en date du 16 octobre 2018, la société La Voix du Nord a fait assigner la société Nord aménagement foncier devant le tribunal de grande instance de Lille et aux termes de ses dernières conclusions, demande au tribunal de :

- dire et juger parfaitement recevables ses demandes en présence d'un intérêt à agir né et actuel,

- débouter la société Nord aménagement foncier de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- constater, dire et juger que le pacte de préférence du 15 janvier 2015 n'avait pas vocation à s'appliquer en présence d'une vente portant sur une assiette plus large que celle prévue audit pacte,

- constater, dire et juger qu'aucune notification préalable au projet de cession à la société Nord aménagement foncier n'était requise en l'espèce,

- constater, dire et juger qu'elle n'a commis aucun manquement au titre du pacte de préférence du 15 janvier 2015 et que la société Nord aménagement foncier n'est pas fondée à prétendre à une quelconque indemnisation ou réclamation à ce titre,

- condamner la société Nord aménagement foncier à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par jugement en date du 16 mars 2020, le tribunal judiciaire de Lille a :

- déclaré irrecevable l'action de la SA La Voix du Nord,

- rejeté la demande reconventionelle indemnitaire formée par la SARL Nord Aménagement Foncier,

- condamné la SA La Voix du Nord à supporter les dépens,

- condamné la SA La Voix du Nord à payer à la SARL Nord Aménagement Foncier la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les partie de leurs autres demandes.



La société La Voix du Nord a interjeté appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2021, la société La Voix du Nord demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

- dire et juger parfaitement recevables les demandes de la société La Voix du Nord en présence d'un intérêt à agir né et actuel et les dire également bien fondées,

- constater, dire et juger que le pacte de préférence du 15 janvier 2015 n'avait pas de vocation à s'appliquer en présence d'une vente portant sur une assiette plus large que celle prévue audit acte,

- constater, dire et juger qu'aucune notification préalable au projet de cession à la société Nord Aménagement Foncier n'était requise en l'espèce,

- débouter la société Nord Aménagement Foncier de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société Nord Aménagement Foncier à verser à la société La Voix du Nord la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Nord Aménagement Foncier aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Processuel.



La société La Voix du Nord fait valoir que la question du respect des dispositions du pacte de préférence, constituant le bien-fondé de l'action, n'a aucun impact sur la recevabilité de celle-ci.

Elle précise que l'objet de la présente instance réside dans la nécessité de sécuriser une transaction dont la régularité est contestée par la société Nord Aménagement Foncier aux termes de ses nombreux courriers alors qu'un différend est d'ores et déjà cristallisé entre les parties.

Elle expose que cette situation conflictuelle et la crainte pesant sur la sécurité juridique de l'acte passé en raison de la menace d'une procédure en annulation de la vente constituent indéniablement un risque qu'elle a tout intérêt à faire cesser.

En outre, elle soutient avoir soumis aux premiers juges des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile.

De plus, elle fait valoir qu'il résulte des dispositions du pacte de préférence que dans l'hypothèse d'une vente simultanée de plusieurs biens immobiliers, dont la galerie commerciale, le pacte de préférence n'a pas vocation à s'appliquer au regard du caractère global et indivisible de la vente.

Enfin, la société La Voix du Nord précise qu'en ne se positionnant pas alors qu'elle menaçait de remettre en cause la vente, la société Nord Aménagement Foncier a manifestement créé un intérêt légitime pour elle de faire juger que le pacte de préférence n'avait pas à être actionné.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2021, la société Nord Aménagement Foncier demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable l'action de la SA La Voix du Nord,

- condamné la SA La Voix du Nord à supporter les dépens,

- condamné la SA La Voix du Nord à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle et, statuant à nouveau, de :

- débouter la SA La Voix du Nord de toutes ses demandes,

- condamner la SA La Voix du Nord à payer la somme de 5 000 euros en réparation de la procédure abusive poursuivie à l'encontre de la société Nord Aménagement Foncier,

- condamner la SA La Voix du Nord au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



La société Nord Aménagement Foncier soutient qu'elle ne présente aucune nouvelle demande en cause d'appel.

En outre, elle précise que le pacte de préférence n'est pas contesté puisque dès lors que la société Nord Aménagement Foncier a eu accès à l'acte de vente de vente, elle a pu vérifier si le pacte de préférence était applicable ou non et n'a jamais formulé la moindre demande envers la société La Voix du Nord alors que la vente a été conclue en janvier 2017, soit quatre ans plus tôt.

Elle expose qu'il n'existe aucune 'mésentente latente' entre les parties concernant l'application du pacte de préférence et que dès lors qu'elle a eu les documents en sa possession, elle n'a jamais menacé la validité ou l'application du contrat de vente.

Enfin, elle fait valoir que l'acte introductif d'appel, les conclusions ultérieures ainsi que les conclusions d'appel de la société La Voix du Nord ne comportent que des demandes de constat qui doivent être considérées comme des moyens et non comme des prétentions de sorte que le juge n'a pas à y répondre et qu'elles doivent être déclarées irrecevables en application des articles 4 et 122 du code de procédure civile et que son action est manifestement abusive en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des moyens.



MOTIVATION



Sur la fin de non recevoir tiré du défaut d'intérêt à agir



Aux termes des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



Il résulte des dispositions de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



En l'espèce, par acte d'huissier de justice en date du 16 octobre 2018, la société La Voix du Nord a fait assigner la société Nord Aménagement Foncier afin de faire constater que le pacte de préférence conclu entre les parties le 15 janvier 2015 n'avait pas vocation à s'appliquer, que la modification du projet de cession n'était pas requise et qu'elle n'a commis aucun manquement.



Elle fait essentiellement valoir que son but était de mettre un terme à la mésentente latente existant entre les parties qui crée une insécurité juridique ainsi que la nécessité de sécuriser une transaction dont la régularité était contestée par la société Nord Aménagement Foncier.



La société Nord Aménagement Foncier soutient que l'action de la société La Voix du Nord s'analyse en une action déclaratoire tendant à acter la validité d'un acte alors qu'aucune action judiciaire n'a été engagée à l'encontre de ce dernier, celle-ci n'étant pas admise par le droit français.



Il est constant que par acte authentique en date du 5 janvier 2017, la société La Voix du Nord a cédé à la société Lille Investissement France les volumes de l'ensemble immobilier lui appartenant en ce compris ceux constituant la galerie commerciale objet du pacte de préférence conclu entre les parties.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juillet 2017, le conseil de la société Nord Aménagement Foncier a mis en demeure la société La Voix du Nord de lui communiquer sous quinzaine une copie de l'acte de cession du 5 janvier 2017 ainsi que, le cas échéant, une copie de la notification réalisée à son profit, précisant 'qu'à défaut de communication desdits documents sous quinzaine ou si la vente était confirmée sans que vous n'ayez pris la peine de notifier votre intention de vendre dans les conditions prévues au pacte de préférence, j'ai d'ores et déjà reçu instruction de vous faire délivrer assignation devant le tribunal de grande instance de Lille en annulation de la vente et allocation de dommages et intérêts'.







En réponse, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 août 2017, la société La Voix du Nord précisait que 'le pacte de préférence du 15 janvier 2015 n'avait pas vocation à s'appliquer' et que l'acte de vente du 5 janvier 2017 a 'expressément transféré à l'acquéreur la charge du pacte de préférence pour la durée de validité restant à courir, conformément aux dispositions dudit acte'. Ce courrier indiquait en outre qu'une copie de l'attestation notariée de vente reprenant les lots cédés était à la disposition de la société Nord Aménagement Foncier.



Alors que par un nouveau courrier en date du 23 août 2017, le conseil de la société Nord Aménagement Foncier sollicitait à nouveau une copie intégrale de l'acte de vente et non une simple attestation notariée, précisant que sa cliente était 'convaincue d'avoir été flouée' par la société La Voix du Nord, le conseil de la société La Voix du Nord adressait l'attestation notariée de l'acte de cession du 5 janvier 2017 par courrier en date du 11 septembre 2017, précisant à nouveau, d'une part, que la cession ne donnait pas application au pacte de préférence, s'agissant d'une cession globale et indivisible et, d'autre part, que la charge du pacte de préférence était expressément transférée à l'acquéreur.



C'est à juste titre que le tribunal a relevé que l'unique objet de la mise en demeure de la société Nord Aménagement Foncier ainsi que de ses courriers postérieurs résidait dans la communication de la copie de l'acte de cession pour avoir connaissance des conditions de la vente intervenue le 5 janvier 2017 et que la société La Voix du Nord ne précise pas, même en cause d'appel, les raisons de l'absence de communication de cette pièce alors que la société Nord Aménagement Foncier, légitime à obtenir la communication de cet acte en sa qualité de bénéficiaire du pacte de préférence, ayant fait état du caractère insuffisant de l'attestation notariée communiquée.



En outre, si la société La Voix du Nord évoque l'existence d'un différend déjà cristallisé entre les parties, force est de constater que les échanges entre les parties ont cessé après le dernier courrier de la société La Voix du Nord en date du 11 septembre 2017 sans que le grief évoqué par la société Nord Aménagement Foncier indiquant avoir été 'flouée' dans son courrier en date du 27 août 2017 ne soit matérialisé par un acte, l'intimée exposant après avoir obtenu communication de l'acte de cession auprès des services de la publicité foncière, tiré les conséquences requises concernant ses droits au titre du pacte de préférence et n'avoir jamais formulé de demande auprès de la société La Voix du Nord, les échanges entre les parties ayant cessé après le courrier en date du 11 septembre 2017 jusqu'à la délivrance de l'assignation par la société La Voix du Nord par acte d'huissier de justice en date du 16 octobre 2018.



Ainsi, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que la société La Voix du Nord s'est elle-même placée en toute connaissance de cause dans la situation qui a provoqué l'insécurité juridique qu'elle dénonce en n'avisant pas le bénéficiaire du pacte de préférence qu'elle entendait vendre l'immeuble globalement par exception au pacte et conformément à l'article 9 puis en refusant de lui procurer la copie de l'acte afin qu'il puisse vérifier par lui-même la conformité de la vente par rapport à l'exception contractuellement prévue.



En conséquence, la société La Voix du Nord ne justifie pas d'un intérêt à agir et son action doit être déclarée irrecevable.



Il n'y a pas lieu d'examiner ses demandes au fond.







La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.



Sur la demande reconventionnelle de la société Nord Aménagement Foncier



Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. 



En l'espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de l'appelant ayant dégénéré en abus, et le jugement du tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Nord Aménagement Foncier de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre à l'encontre de la société La Voix du Nord.



Sur les autres demandes



La société La Voix du Nord, partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société La Voix du Nord à verser à la société Nord Aménagement Foncier la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société la Voix du Nord aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Condamne la société La Voix du Nord à verser à la société Nord Aménagement Foncier la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

 

Déboute la société La Voix du Nord de sa demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles.







Le greffier,La présidente,

Delphine Verhaeghe.Christine Simon-Rossenthal.