Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 juillet 2022

ARRÊT N°

 

DR/FA



 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 21 JUILLET 2022 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE





Contradictoire

Audience publique

du 11 Mai 2022

N° de rôle : N° RG 21/01759 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENVY



S/appel d'une décision

du Juge des contentieux de la protection de BELFORT

en date du 30 août 2021 [RG N° 21/00012]

Code affaire : 51A

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion



[M] [H]-[L] C/ [S] [B] [J] [Z], [N] [P] 





PARTIES EN CAUSE :





Madame [M] [H]-[L]

née le 04 Décembre 1954 à MULHOUSE

de nationalité française, demeurant 9, rue de la Fontaine - 90140 BREBOTTE



Représentée par Me Julien DICHAMP de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON



APPELANTE 





ET :







Madame [S] [B] [J] [Z]

née le 30 Juillet 1985 à AUDINCOURT

de nationalité française, demeurant 7 rue de la Fontaine - 90140 BREBOTTE



Représentée par Me Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT



Monsieur [N] [P]

né le 05 Mai 1982 à BELFORT

de nationalité française, demeurant 7 rue de la Fontaine - 90140 BREBOTTE



Représenté par Me Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT



INTIMÉS 





Lors des débats : 



MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur Dominique RUBEY, vice-président, placé à la cour d'appel de Besançon par ordonnance de mme la première présidente et conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, avec l'accord des conseils des parties.



GREFFIER : Madame Fabienne Arnoux, Greffier.





Lors du délibéré :



Monsieur Dominique RUBEY, vice-président, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :



Monsieur E. MAZARIN , Président et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller.



L'affaire, plaidée à l'audience du 11 mai 2022 a été mise en délibéré au 30 juin 2022 puis prorogé au 21 juillet 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 

 

**************



Faits, procédure et prétentions des parties 



Par exploit d'huissier en date du 18 décembre 2020, Mme [M] [H]-[L] a assigné ses locataires Mme [S] [B] [J] [Z] et M. [N] [P] (les locataires), devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort, statuant en qualité de juge des référés, aux fins notamment de constat de la clause résolutoire, d'expulsion et condamnation solidaire à une indemnité d'occupation, outre plusieurs sommes au titre des loyers et charges non payés.





Par décision du 30 août 2021 ce juge a écarté des débats les observations des locataires relatives à l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir de la bailleresse, rejeté la demande de résiliation du bail conclu le 30 mai 2020 et celle en paiement au titre des loyers et charges provisionnels dus au 5 juillet 2021, outre celle tenant à la régularisation des charges au 26 octobre 2020, condamné Mme [M] [H]-[L] à payer à Mme [S] [B] [J] [Z] la somme de 3 890,65 euros au titre du trop-perçu de charges locatives, l'a encore condamnée à payer aux locataires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Pour parvenir à cette décision, sur le constat d'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes en paiement des loyers et charges, le juge de première instance a considéré que concernant les désordres électriques imputés à la bailleresse, cette dernière devait fournir par une note en délibéré les diagnostics réalisés et les locataires étaient invités par le juge à formuler par note en délibéré, leurs observations uniquement sur ce point et non sur une fin de non-recevoir de la demande liée au défaut de qualité à agir de la bailleresse.



Sur l'existence d'un bail signé le 30 mai 2020 venant se substituer à celui signé le 16 octobre 2019, il a retenu que le contrat de bail initial, avait été résilié par les parties et qu'un nouveau bail concernant uniquement l'appartement avait été conclu avec un dépôt de garantie d'un montant de 700 euros, le loyer devant par ailleurs être fixé au même montant, la bailleresse ne rapportant pas la preuve que les locataires aient continué à occuper le studio.



S'agissant de la détermination du montant des charges, hormis les règlements mensuels de 940 euros effectués par les locataires entre le 1er juin 2020 au 6 juin 2021, il a considéré qu'aucun élément ne permet de déterminer quel montant a été convenu entre les parties. Les locataires justifient avoir versé à la bailleresse entre le 5 novembre 2019 et le 6 juin 2021 la somme totale de 20 000 euros au titre des loyers et charges dus, de sorte que les locataires ne sont redevables d'aucune somme au titre des loyers et provisions sur charges dus au 5 juillet 2021, terme du mois de juillet 2021 inclus. Ainsi, à défaut de justifier du montant des charges, il convient de condamner la bailleresse à rembourser la somme de 1 985,80 euros au titre des provisions sur charges versées et la somme de 1904,85 euros au titre du trop perçu sur les loyers et charges, soit la somme totale de 3 890,65 euros. 



Par ailleurs, il a été considéré que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail signé le 16 octobre 2019 est ainsi sans effet sur la résiliation du contrat de bail du 30 mai 2020, rendant mal fondée la demande en résiliation et commandant le rejet de la demande en paiement au titre des loyers et charges dus ainsi que celle au titre de la régularisation annuelle des charges au 24 octobre 2020. Mme [M] [H]-[L] a été condamnée à délivrer aux locataires les quittances de loyer correspondant à la location des logements d'octobre 2019 à mars 2020, outre celle concernant l'appartement seul d'avril 2020 au jour de la présente décision.



Par déclaration parvenue au greffe le 29 septembre 2021, Mme [M] [H]-[L] a régulièrement interjeté appel de cette décision et, selon ses dernières conclusions transmises le 21 décembre 2021, elle conclut à son infirmation et demande à la cour de :

- constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut de paiement du dépôt de garantie, des loyers et charges ;

- ordonner en conséquence l'expulsion des locataires de l'immeuble qu'ils occupent au 7, rue de la Fontaine, 90140 Brebotte, et celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l'évacuation de leurs objets mobiliers, si besoin est, avec l'assistance de la Force Publique ;

- condamner solidairement et à titre provisionnel les locataires au paiement de la somme de 3 328,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 6 octobre 2021, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer en vertu des articles 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1217 et 1728 alinéa 2 du code civil ;

- condamner solidairement et à titre provisionnel les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 250,00 euros par mois à compter du 6 novembre 2021, et ce, jusqu'à la libération complète et effective des lieux loués ;

- condamner solidairement les locataires à payer à Mme [M] [H]-[L] une somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure, y compris les frais d'huissier de justice du commandement de payer du 6 octobre 2020, dont le recouvrement pourra être directement opéré au profit de la SCP Mayer-Blondeau Giacomoni Dichamp Martinval en vertu des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

- débouter les locataires de l'ensemble de leurs demandes et prétentions.



Elle fait valoir que sa qualité à agir n'a jamais été remise en cause durant l'exécution du contrat de bail, hormis tardivement devant le juge de première instance dans une note en délibéré, et ne saurait être remise en cause. Elle ajoute, concernant le bail, qu' un nouveau bail n'a jamais été conclu, les locataires ayant tenté unilatéralement d'en modifier l'assiette rendant le studio loué concomitamment à l'appartement principal et que contrairement à l'analyse du premier juge, il n'y a pas eu de nouveau contrat de bail signé le 30 mai 2020 portant novation de celui du 16 octobre 2019 et ce, d'autant plus que les locataires ont continuer à payer la somme de 1 250 euros mensuellement de décembre 2020 à mars 2021. De plus, les locataires ont continué à occuper ledit studio en y entreposant leurs effets personnels.

Selon elle, ces mêmes locataires reconnaissent ne plus s'acquitter du loyer mensuel prévu au bail initial et n'avoir donné aucune suite au commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifiée, ce qui impose le constat de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 décembre 2020. Elle en conclut qu'en application de cet unique bail, les intimés sont redevables de la somme de 3 328,92 euros, en ce compris 180 euros non payés au titre du solde de dépôt de garantie, et que la répartition des charges ne pose donc aucune difficulté, tout comme le fait que les locataires ne sont pas à jour du paiement de leurs charges locatives.

Elle soutient encore que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire se heurte à l'absence de bonne foi des locataires et que l'acquisition de la clause résolutoire commande la condamnation à une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 6 novembre 2021, et ce, jusqu'à la parfaite libération des lieux.



Les locataires ont répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 22 novembre 2021 pour demander à la cour d'enjoindre à Mme [M] [H]-[L] de justifier de sa qualité à agir, et à défaut, la débouter de ses demandes comme irrecevables faute de qualité à agir, de confirmer l'ordonnance de référé et, statuant à nouveau de la débouter de l'ensemble de ses demandes, subsidiairement de suspendre les effets de la clause résolutoire, et accorder à Mme [S] [B] [J] [Z] les plus larges délais pour s'acquitter de la dette qui resterait à sa charge et condamner Mme [M] [H]-[L] à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Ils exposent que Mme [M] [H]-[L] n'a pas qualité pour agir, cette dernière ne semblant pas être, au vu des pièces produites, directement propriétaire des lieux loués au profit d'une personne morale, la SCI Les Colombages ; que dès lors ses demandes sont irrecevables ; que de même, les demandes concernant le bail conclu en mai 2020 seront rejetées, le bail initial du 16 octobre 2019 ayant pris fin par accord entre les parties et Mme [M] [H]-[L] ne produisant pas le bail de mai 2020 pouvant justifier des demandes provisionnelles et notamment le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, alors même qu'elle reconnaît l'existence du dit bail dans un courrier. Ils ajoutent que Mme [M] [H]-[L] ne peut solliciter des sommes au titre d'un bail résilié et pour ne pas solliciter la libération des lieux.

Concernant la dette locative, ils soulignent que Mme [M] [H]-[L] reconnaît que le dépôt de garantie a été réglé, aucune somme ne pouvant donc être réclamée à ce titre. A contrario et à l'aune du second bail, il ressort un trop perçu au bénéfice du bailleur à hauteur de 1 140 euros, outre la confirmation de l'ordonnance critiquée en ce qu'elle a condamné Mme [M] [H]-[L] à rembourser aux concluants la somme de 3 890,65 euros, au titre du trop-perçu de charges. 

Subsidiairement, ils soutiennent que la clause résolutoire, à la supposer effective, doit être suspendue par l'octroi de délais de paiement.



Pour l'exposé complet des moyens tant de l'appelant que de l'intimé, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



 L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022 et l'affaire, appelée à l'audience du 11 mai 2022 suivant, a été mise en délibéré au 30 juin 2022, avec prorogation au 21 juillet.

En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.



Motifs de la décision 



 - Sur le défaut de qualité à agir de Mme [M] [H]-[L], 



 Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un premier bail est signé entre Mme [M] [H]-[L] et ses locataires en date du 16 octobre 2019. Par ailleurs, deux diagnostics de l'état de l'installation électrique intérieure d'électricité, réalisés en date du 17 juillet 2019, mentionnent Mme [M] [H]-[L] en tant que donneur d'ordre et la SCI Les Colombages, ayant son adresse 7 et 9 Rue de la Fontaine 90140 Brebotte, en qualité de propriétaire, outre un extrait Kbis, à jour au 7 juillet 2021, stipulant Mme [M] [H], divorcée [L], en qualité de gérante et une date de commencement d'activité au 11 octobre 2002. Par ailleurs, il est constant que l'ensemble des actes de procédure sont au nom de Mme [M] [H]-[L], alors que seuls avaient qualité pour exercer les droits du bailleur la SCI propriétaire des lieux ou Mme [H]-[L] agissant non pas pour son propre compte mais pour celui de la SCI en qualité de gérante. Dès lors, ses demandes ainsi présentées étant irrecevables, l'ordonnance de référé sera confirmée. 





















Par ces motifs, 



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : 



Infirme l'ordonnance rendue entre les parties le 30 août 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort, sauf en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et sur les dépens ; 

Statuant à nouveau des chefs infirmés ; 

Déclare Mme [M] [H]-[L] irrecevable en ses demandes ; 



 Condamne Mme [M] [H]-[L] aux dépens d'appel. 



 Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de ses demandes et  la condamne à payer 2 000 euros à Mme [S] [B] [J] [Z] ; 

Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Ledit arrêt a été signé, pour le président empêché, par M. Jean-François Lévêque, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.





Le greffier, p/ le président de chambre