Cour d'Appel · 3ème Chambre — 26 juillet 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/00428 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FN4W

Minute n° 22/00277





S.C.I. ISANDRE

 C/

[F]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de SAINT AVOLD, décision attaquée en date du 03 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 17/00776

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 26 JUILLET 2022









APPELANTE :



S.C.I. ISANDRE représentée par son gérant

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ









INTIMÉE :



Madame [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/929 du 05/04/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 24 mars 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 24 mai 2022 à cette date le délibéré a été prorogé au 5 juillet 2022 puis au 26 juillet 2022.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller



ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 25 novembre 2008, la SCI Isandre a consenti un bail à Mme [M] [F] pour un logement situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre 20 euros au titre de la provision sur charges. Par acte séparé du 17 novembre 2008, l'organisme Cilgere Gipec s'est porté caution des engagements de la locataire pour une période de trois ans à compter de la date de prise d'effet du bail (1er décembre 2008) dans la limite de 18 mensualités.



Le 3 novembre 2014, les parties ont établi contradictoirement un état des lieux de sortie.



Par déclaration introductive d'instance du 30 octobre 2017, la SCI Isandre a fait convoquer Mme [F] devant le tribunal d'instance de Saint-Avold et au dernier état de la procédure, elle a demandé au tribunal de :

- débouter Mme [F] de sa fin de non recevoir tirée de la prescription 

- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 8.614,64 euros au titre des arriérés de loyers et charges

- subsidiairement la condamner à lui verser la somme de 5.594,58 euros

- en tout état de cause la condamner à lui payer la somme de 9.710 euros en réparation des dégradations commises

- la débouter de ses prétentions et la condamner à lui payer une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Mme [F] a demandé au tribunal de déclarer la SCI Isandre irrecevable en son action, la débouter de ses prétentions et la condamner à lui payer les sommes de 6.900 euros à titre de dommages et intérêts et 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal de proximité de Saint-Avold a :

- déclaré prescrite la demande de la SCI Isandre tendant au paiement des loyers échus avant le 30 octobre 2014

- condamné Mme [F] à payer à la SCI Isandre la somme de 806,58 euros au titre des loyers et charges de novembre et décembre 2014 et la somme de 60 euros au titre des dégradations et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [F] aux dépens.



Le tribunal a dit que le délai de prescription de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi n°89-462 su 6 juillet 1989 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, s'appliquait à partir du 27 mars 2014 par l'effet de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi Macron. Il a considéré que seuls les loyers du 1er novembre 2014 au 16 décembre 2014 étaient antérieurs de moins de trois ans à l'assignation délivrée le 30 octobre 2017, que le délai de prescription n'avait été ni interrompu ni suspendu, que la demande pour les loyers échus avant le 30 octobre 2014 était prescrite et a fait droit à la demande en paiement pour les loyers du 1er novembre au 16 décembre 2014 soit 806,58 euros.



Sur les dégradations et réparations locatives, il a relevé que l'état des lieux d'entrée précisait que les peintures et tapisseries étaient neuves alors que l'état des lieux de sortie mentionnait que les papiers peints étaient sales, abîmés ou déchirés en différents endroits sans précision, que l'obligation du locataire ne s'étendait pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d'occupation, que les pièces produites démontraient l'existence d'infiltrations dont les conséquences, aggravées par l'absence de réparations réalisées par la SCI, ne pouvaient être imputées à la locataire mais a cependant fait droit à la demande de réparation relative à une clé cassée. 



Par déclaration déposée au greffe de la cour le 18 février 2021, la SCI Isandre a formé appel du jugement en ce qu'il a déclaré prescrite la demande des loyers échus avant le 30 octobre 2014, condamné Mme [F] à lui payer au titre des dégradations et réparations locatives la somme de 60 euros, l'a déboutée du surplus de sa demande portant sur la somme totale de 9.710 euros et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de :

- rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription 

- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 8.614,64 euros et subsidiairement celle de 5.594,58 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 806,58 euros et à compter de l'arrêt pour le surplus 

- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 9.710 euros au titre des dégradations et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 60 euros et à compter de l'arrêt pour le surplus.

- déclarer irrecevable comme prescrite, subsidiairement mal fondée la demande reconventionnelle de Mme [F] et l'en débouter

- condamner Mme [F] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



L'appelante expose que l'immeuble a été entièrement réhabilité avant l'entrée dans les lieux, qu'il y a eu des loyers impayés dès le début du contrat, qu'elle a saisi le conciliateur de justice en février 2014, que malgré ses engagements la locataire n'a jamais apuré sa dette locative, qu'elle a donné congé le 16 septembre 2014 et que lors de l'état des lieux établi le 3 novembre 2014, il est apparu que l'appartement était totalement à refaire.



Elle précise que son gérant, [X] [V], était atteint de la maladie d'Alzheimer ce qui l'a placé dans l'impossibilité d'agir au sens de l'article 2334 du code civil et a empêché la prescription de courir, que celle-ci a été interrompue en vertu de l'article 2240 du code civil, Mme [F] ayant reconnu être sa débitrice dans un courrier du 3 février 2015, l'absence de montant chiffré étant indifférent. Elle fait également valoir que la prescription a été suspendue en application de l'article 2228 du code civil, en raison de la saisine du conciliateur de février à octobre 2014, date à laquelle elle a constaté le départ de la locataire.



Sur le fond, la SCI Isandre indique qu'avec les revalorisations de loyer, l'arriéré s'élève au total à 8.614,58 euros et que si la cour ne retient pas l'application des articles 2334 et 2340 du code civil sur la prescription, du fait de la suspension par la saisine du conciliateur, il s'élève à 5.594,58 euros.



Sur les réparations locatives, elle expose que les travaux de réparations ont été chiffrés à 9.717 euros dans un devis reprenant chacune des constatations de l'état des lieux, que la locataire a toujours pu jouir paisiblement des locaux qui ne présentaient pas d'infiltrations initialement, qu'elle n'en a fait état pour la première fois qu'en 2012 et qu'elles n'ont affecté que la cuisine. Elle prétend que la locataire est exclusivement responsable des dégradations constatées, que pour le dégât des eaux survenu à la cuisine il lui appartenait d'effectuer une déclaration à son assureur, ce dont elle s'est abstenue et que les revêtements muraux et les parquets doivent être refaits en raison des désordres causés par ses animaux, conteste la valeur probante des attestations versées aux débats. 



L'appelante conclut à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle formée pour la première fois en septembre 2018 alors que la locataire a quitté l'appartement en septembre ou octobre 2014, de sorte qu'elle est prescrite et sur le fond elle conteste tout préjudice de jouissance alors que l'intimée n'en a jamais fait état en six ans de location et lui a demandé de ne pas résilier le bail.



Mme [F] demande à la cour d'infirmer le jugement, débouter la SCI Isandre de ses prétentions et la condamner à lui payer la somme de 6.900 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement, une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2.000 euros en appel ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle soutient que la demande au titre des loyers échus avant le 30 octobre 2014 est prescrite, que l'appelante ne peut se prévaloir de la suspension de la prescription pour impossibilité d'agir de son gérant en raison de son état de santé, précisant que le bailleur est la SCI Isandre et non [X] [V] à titre personnel. Elle conteste également l'interruption de la prescription du fait d'une reconnaissance de la dette locative figurant dans son courrier du 3 février 2015 au motif que celui-ci ne comporte aucune précision sur la somme qu'elle aurait entendu reconnaître. Elle s'oppose à la suspension de la prescription du fait d'une conciliation en objectant qu'il n'est pas prouvé que les parties se sont rendues ensemble à une réunion le 19 mars 2014, ni que la bailleresse a consenti à une conciliation.



Sur le fond, elle expose qu'après son entrée dans les lieux il est apparu que les travaux de peinture et de tapisserie préalablement entrepris par la SCI Isandre avaient pour objet de masquer les importantes infiltrations affectant tant le logement que l'immeuble en son ensemble, qu'outre les témoignages versés aux débats, l'état des lieux établi le 3 novembre 2014 confirme la présence d'humidité, des infiltrations d'eau dans la plupart des pièces du logement ainsi que dans la cage d'escalier commune et les dégradations des revêtements de sol. Elle soutient que ces désordres ne relèvent d'aucune inexécution de ses obligations contractuelles mais au contraire des manquements constants de la bailleresse à ses obligations légales et contractuelles, notamment celle de lui délivrer un logement décent, de l'entretenir, d'y faire toutes réparations nécessaires et de lui assurer une jouissance paisible des locaux. Elle en déduit que l'appelante doit être déboutée de sa demande du chef des dégradations et estime, pour avoir été contrainte de quitter au plus tôt les locaux affectés de désordres, devoir être dispensée de tout préavis.



L'intimée, qui indique que le tribunal a omis de statuer sur sa demande reconventionnelle, soutient avoir subi ainsi un important trouble de jouissance qu'elle évalue à la somme de 100 euros par mois, soit 6.900 euros au total et que cette demande n'est pas prescrite puisque le préjudice de jouissance est un préjudice évolutif qui s'aggrave de façon continue et non pas un préjudice instantané et définitif.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Vu les écritures déposées le 15 octobre 2021 par Mme [F] et le 30 novembre 2021 par la SCI Isandre auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;



Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2022 ;



Sur les loyers et charges



Sur la prescription, l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, a instauré un délai de prescription de 3 ans pour toutes actions dérivant du contrat de bail débutant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties le 25 novembre 2008 était en cours le 27 mars 2014 lors de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. C'est à tort que le premier juge a fait application des dispositions du nouvel article 7-1 issu de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite loi Macron, alors que les dispositions de cette loi sont applicables aux baux en cours au 7 août 2015, date de son entrée en vigueur, et que le contrat de location liant les parties avait été résilié plusieurs mois auparavant.



Cependant, la loi du 24 mars 2014 régit immédiatement les effets des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Son application ne peut pour autant contrevenir au principe de non rétroactivité de la loi posé par l'article 2 du code civil et elle est conditionnée par l'article 2222 du même code qui dispose qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



Il s'en déduit qu'en l'espèce, les loyers échus avant l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 sont soumis à la prescription quinquennale de l'ancien article 2224 du code civil, en ce y compris le loyer du mois de mars 2014, contractuellement exigible au 5ème jour du mois. Le délai de prescription ayant été interrompu le 30 octobre 2017 par la réception au greffe de l'acte introductif d'instance, les loyers échus avant le 30 octobre 2012, encourent la prescription.



S'agissant des loyers échus après l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, ils sont soumis à la prescription triennale du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que les loyers des mois d'avril à octobre 2014, échus plus de 3 ans avant le dépôt de l'acte introductif d'instance encourent également la prescription.



C'est à juste titre et pour des motifs que la cour adopte que le premier juge a estimé que la prescription n'a pas été interrompue du fait de l'impossibilité d'agir résultant de la loi, de la convention ou encore de la force majeure, telle que prévue par l'article 2234 code civil. En effet, l'impossibilité alléguée est relative à [X] [V] et non à la SCI Isandre, bailleresse, dotée d'une personnalité morale distincte de celle de son gérant. Ses associés pouvaient procéder à son remplacement statutairement et à défaut judiciairement et il n'est pas démontré que les troubles que présentait le gérant de la SCI Isandre, étaient constitutifs d'une impossibilité d'agir au sens de l'article 2234 du code civil.



L'appelante ne peut valablement soutenir que la locataire a reconnu la dette locative et interrompu ainsi la prescription en application de l'article 2240 du code civil. En effet, pour produire un effet interruptif, l'écrit du débiteur doit constituer une reconnaissance dénuée de toute équivoque du droit du créancier. La lettre du 3 février 2015 qu'invoque à cet égard l'appelante ne mentionne pas la nature de la créance alors que la réclamation de la bailleresse porte sur des loyers mais aussi des dégradations locatives, ne se réfère à aucun décompte puisqu'elle en déplore l'absence et ne comporte pas la moindre précision sur le montant prétendument reconnu. Il en découle que ce courrier ne peut être considéré comme la manifestation non équivoque de Mme [F] de renoncer à se prévaloir de la prescription extinctive.



C'est également en vain que la SCI Isandre se prévaut d'une suspension de la prescription du fait d'une conciliation conformément à l'article 2238 du code civil. S'il ressort des pièces que la locataire a saisi le conciliateur de justice au mois de février 2014 pour un 'litige sur décompte d'arriérés de loyers et/ou autres', il n'est en rien démontré que la bailleresse a consenti à cette conciliation. Le simple fait pour son gérant de s'être rendu à la réunion organisée par le conciliateur le 19 mars 2014, n'est pas de nature à établir à lui seul ce consentement, étant observé qu'aucune pièce ne fait état d'un accord survenu entre les parties lors de cette réunion, même sur le simple principe d'une conciliation.



Il s'ensuit que l'action en paiement des loyers échus avant le 30 octobre 2012 et des loyers échus pour la période du 1er avril 2014 au 30 octobre 2014 est irrecevable comme prescrite. En revanche, l'action en paiement de la SCI Isandre est déclarée recevable pour les loyers échus sur la période du 31 octobre 2012 au 31 mars 2014 et celle du 1er novembre au 16 décembre 2014, date de fin du bail sur laquelle s'accordent les parties. Le jugement déféré est infirmé.



Sur le fond, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, le décompte versé aux débats fait état d'un arriéré locatif de 3.122 euros pour la période du 1er novembre 2012 au 31 mars 2014 et de 806,58 euros pour la période du 1er novembre 2014 au 16 décembre 2014 et l'intimée ne justifie d'aucun règlement qui n'aurait pas été pris en compte sur ces loyers. En revanche, la somme supplémentaire de 35 euros portée en compte au titre du solde des charges de l'année 2014 n'est justifiée par aucune pièce alors qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la réalité des charges qu'il réclame, cette somme sera donc écartée. 



Mme [F] demande vainement à être dispensée de préavis en raison des désordres affectant l'appartement, alors qu'il n'est pas démontré que ces désordres ont rendu l'appartement totalement inhabitable et donc qu'ils sont de nature à justifier l'exception d'inexécution prévue par l'article 1228 du code civil.



En conséquence, le jugement est infirmé et Mme [F] est condamnée à payer à l'appelante la somme de 3.928,58 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2020, date du jugement.



Sur les réparations locatives



Selon les dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 (paragraphes c et d), il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu'elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.



En l'espèce, il résulte de l'état des lieux établi contradictoirement par les parties le 25 novembre 2008 que l'appartement était en très bon état lors de la conclusion du contrat de location. L'état des lieux dressé également contradictoirement par les parties au départ de la locataire fait apparaître un certain nombre de dégradations survenues pendant la location.



En ce qui concerne les peintures et papiers-peints, si la locataire n'a pas à supporter les conséquences de la vétusté après six années de location, elle doit répondre en revanche des dégradations dès lors que celles-ci ne sont la conséquence ni de l'usure, ni de l'humidité de l'appartement. Tel est le cas du papier peint de la cuisine et du couloir de la cage d'escalier intérieure de l'appartement qui est mentionné comme déchiré ou encore de celui du couloir du bas dont il précisé qu'il est abîmé. Pour autant la bailleresse ne peut valablement porter en compte le montant d'une remise à neuf de ces pièces compte tenu de la durée de la location. Au regard des éléments dont dispose la cour, notamment le devis du 10 décembre 2014, le montant des réparations à la charge de la locataire de ce chef est estimé à la somme de 1.000 euros.



S'agissant des parquets, l'état des lieux mentionne des dégradations dans la chambre de droite (parquet abîmé), la chambre arrière (parquet légèrement gondolé) et la chambre du haut (parquet gondolé). Aucune pièce n'est de nature à établir que ces désordres sont imputables à la locataire, en particulier qu'ils sont la conséquence de 'lavages à grande eau' ou encore de la présence d'animaux comme allégué. Il ressort au contraire de l'état des lieux signé par les parties que l'immeuble a subi des infiltrations (le plafond de la cage d'escalier est décrit comme gondolé suite à une infiltration), que dans l'appartement la dégradation du parquet de la chambre droite est due à une infiltration et que les locaux présentent de l'humidité. Les témoignages produits confirment la réalité d'infiltrations et de l'humidité ambiante. Indépendamment des attestations de Mmes [D] [B] (belle-fille de la locataire), [H] [F] (fille de la locataire) et [O] [N] (voisine de la locataire en litige avec la bailleresse) dont l'objectivité peut être sujette à caution, les témoignages de Mmes [L] et [U] [E] font état d'infiltrations récurrentes personnellement constatées en période de pluie et des dégradations causées par ces infiltrations, notamment l'humidité des murs (également constaté lors de l'état de lieux dans l'une des pièces) et les parquets gondolés. C'est donc à juste titre que le premier juge a estimé que la réfection de ces parquets ne doit pas être prise en compte au titre des réparations locatives.



Pour les vélux, l'intimée ne doit pas supporter le coût de remplacement d'un store alors que celui-ci est uniquement à réajuster selon les mentions figurant dans l'état des lieux. En revanche, ce document fait état du manque d'entretien de plusieurs vélux (salon, chambre arrière, chambre du haut) alors que celui-ci incombe à la locataire. Les frais de ponçage et de vernissage sont dès lors à sa charge et justement fixés à la somme de 150 euros.



Le premier juge a condamné à bon droit Mme [F] au paiement de la somme de 60 euros au titre de la fourniture et de la pose de la serrure de la porte de la chambre arrière, telle que figurant dans le devis produit aux débats, l'état des lieux indiquant que la clé de cette serrure est manquante. Ce document évoque également la nécessité d'entreprendre des travaux de nettoyage (prises et lavabo de la cuisine, cuvette des wc, porte chambre droite, baignoire et robinetterie) qui relèvent de l'obligation d'entretien courant de la locataire, dont le montant peut être évalué à la somme de 200 euros.



Il s'ensuit que le jugement déféré est infirmé et que Mme [F] est condamnée au paiement de la somme de 1.410 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2020, date du jugement.



Sur le préjudice de jouissance



Sur la prescription, il résulte des développements qui précèdent que l'action tendant à engager la responsabilité du bailleur pour des manquements antérieurs au 27 mars 2014 date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, se prescrit par 5 ans conformément à l'article 2224 du code civil. En revanche, pour les faits survenus après le 27 mars 2014, la prescription est de 3 ans en application du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il est précisé que le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité est déterminé par la date à laquelle le locataire a connaissance ou aurait dû avoir connaissance des manquements du bailleur. En revanche, le préjudice, notamment son caractère évolutif, est sans effet sur la prescription.



La demande de Mme [F] en indemnisation d'un trouble de jouissance a été présentée par voie de conclusions du 6 septembre 2018, lesquelles sont interruptives de prescription, de sorte que l'action en paiement de dommages intérêts relative à la période antérieure au 6 septembre 2013 est prescrite. De la même manière, la demande pour la période du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi Alur, au 16 décembre 2014, date de fin du contrat de location, antérieure de plus de trois ans à la demande, se heurte à la prescription triennale. Ces actions sont déclarées irrecevables. En revanche, l'action relative à la période du 6 septembre 2013 au 24 mars 2014 n'encourt pas la prescription et est recevable.



Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. 



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques du logement décent, dispose notamment (article 2) qu'il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre le ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Les portes et fenêtres donnant sur l'extérieur présentent une étanchéité à l'air suffisante. 



En l'espèce, il a été exposé précédemment que les pièces figurant au dossier, notamment les témoignages de Mmes [L] et [U] [E] et l'état des lieux, démontrent que l'appartement était humide et subissait des infiltrations récurrentes en période de pluie. Cette situation a généré des désordres en particulier la présence d'humidité sur les murs, l'apparition de moisissures, la dégradations des parquets et l'effondrement d'une partie de l'encadrement en plâtre de la fenêtre de la cuisine. Il n'est établi par aucun élément objectif que la bailleresse, dûment informée comme en atteste les termes d'un courrier de la locataire daté du 5 mai 2012, a entrepris les réparations nécessaires pour remédier à ces désordres, étant observé que le fait que le gérant de la SCI Isandre ait pu inviter la locataire à effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assurance, n'est aucunement de nature à l'affranchir de ses propres obligations. Ses manquements ont empêché Mme [F] de jouir pleinement de l'appartement pendant de nombreux mois, en particulier de septembre 2013 à mars 2014.



Au regard de la nature des troubles, des nuisances qu'ils ont générées et de leur durée, la réparation du préjudice subi pour la période de septembre 2013 à mars 2014, soit sept mois, est évaluée à 100 euros par mois. En conséquence, la SCI Isandre est condamnée à payer à Mme [F] à titre de dommages et intérêts, la somme de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



Mme [F] est condamnée aux dépens d'appel et les parties déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Isandre et condamné Mme [K] [F] aux dépens;



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, 



DÉCLARE irrecevable l'action de la SCI Isandre en paiement des loyers échus avant le 30 octobre 2012 et des loyers échus pour la période du 1er avril 2014 au 30 octobre 2014, comme étant prescrite ;



DÉCLARE recevable l'action de la SCI Isandre en paiement des loyers échus pour la période du 31 octobre 2012 au 31 mars 2014 et celle du 1er novembre au 16 décembre 2014 ;



CONDAMNE Mme [K] [F] à payer à la SCI Isandre la somme de 3.928,58 euros au titre des loyers et charges échus impayés avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2020 ;



CONDAMNE Mme [K] [F] à payer à la SCI Isandre la somme de 1.410 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2020 ;



Y ajoutant, 



DÉCLARE irrecevable l'action de Mme [F] en paiement de dommages intérêts relative à la période antérieure au 6 septembre 2013 et la période du 27 mars 2014 au 16 décembre 2014 ; 



DÉCLARE recevable l'action de Mme [K] [F] en paiement de dommages et intérêts relative à la période du 6 septembre 2013 au 24 mars 2014 ;



CONDAMNE la SCI Isandre à payer à Mme [K] [F] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;





DÉBOUTE Mme [K] [F] des ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;



DÉBOUTE la SCI Isandre de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;



CONDAMNE Mme [K] [F] aux dépens d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT