Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 26 juillet 2022

ARRET 

N°





[O]

[Y] EPOUSE [O]





C/



[M]













PM/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT SIX JUILLET 

DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02210 - N° Portalis DBV4-V-B7F-ICPW 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE COMPIEGNE DU QUINZE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [C] [O]

né le 29 Juin 1980 à [Localité 5] ([Localité 5])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [B] [Y] EPOUSE [O]

née le 09 Novembre 1980 à CASABLANCA (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me PUPIN substituant Me Arnaud LETICHE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Ayant pour avocat plaidant Me Anthony ALEXANDRE, avocat au barreau de COMPIEGNE



APPELANTS



ET



Monsieur [K] [J] [M]

né le 03 Février 1943 à [Localité 7] ([Localité 7])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me VERFAILLIE substituant Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D HELLENCOURT, avocat au barreau D'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Caroline BRUMM-GODET, avocat au barreau de LYON



INTIME



 



DEBATS :



A l'audience publique du 19 mai 2022, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 juillet 2022.



La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 26 juillet 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la Présidente étant empêchée, la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et Madame Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :





M. [K] [M] a donné en location à M.[C] [O] et Mme [B] [Y] épouse [E]-après les époux [O]) un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] suivant acte sous seing privé du 29 mars 2019 pour un loyer mensuel de 850 €.

Ledit contrat stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme et deux mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail serait résilié de plein droit.

Les époux [O] ont cessé de régler régulièrement les loyers.

La bailleresse a fait délivrer aux locataires le 23 décembre 2019 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier en date du 12 juin 2020, M. [K] [M] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne les époux [O] pour entendre : 

-Constater que le commandement de payer est resté infructueux et que la clause résolutoire s'est trouvée acquise, de sorte que les époux [O] sont désormais occupants sans droit ni titre,

-Ordonner l'expulsion des lieux loués des défendeurs, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique,

-Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3 064,10 € au titre des loyers impayés exigibles au mois de juin 2020,

-Condamner solidairement les époux [O] au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux,

-Condamner solidairement les époux [O] à lui payer une somme de 700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.



Par un jugement du 8 décembre 2020 entaché d'erreurs matérielles, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne statuant par un jugement rendu au nom du tribunal judiciaire de Compiègne au lieu du juge des contentieux et de la protection de Compiègne a :

-Constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 février 2020 de sorte que les époux [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6].

-En conséquence, ordonné l'expulsion des époux [O] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

-Dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-Condamné solidairement M. [Z] [S] et Mme [H] [W] à régler à la Sci Nexity la somme de 10 748,10 € au titre des loyers, charges impayés, et indemnités d'occupation arrêtée au 1er er octobre 2020 (échéance d'octobre 2020 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

-Condamné solidairement les époux [O] à régler à la Sci Nexity, à compter du 1er novembre 2020, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges dûment justifiées, révisables selon les dispositions contractuelles, et a régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux ;

-Condamné solidairement les époux [O] à régler à la Sci Nexity une indemnité de 400 €en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné solidairement les époux [O] aux dépens ;

-Rappelée que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.



Par un jugement rectificatif du 15 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Compiègne a rectifié le dispositif du jugement comme suit :

-Constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 février 2020 de sorte que les époux [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

-En conséquence, ordonné l'expulsion des époux [O] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

-Dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-Condamné solidairement les époux [O] à régler à M. [K] [M] la somme de 758,40 € au titre des loyers, charges impayés, et indemnités d'occupation arrêtée au 1er er octobre 2020 (échéance d'octobre 2020 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

-Condamné solidairement les époux [O] à régler à M. [K] [M], à compter du 1er novembre 2020, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges dûment justifiées, révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux ;

-Condamné solidairement les époux [O] à régler à M. [K] [M] une indemnité de 400 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné solidairement les époux [O] aux dépens ;

-Rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. 



Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 23 avril 2021, les époux [O] ont interjeté appel de ce jugement rectifié et par ordonnance du 30 juin 2021, la Première Présidente de la Cour a prononcé l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement entrepris.



Par conclusions transmises par la voie électronique le 20 octobre 2021, les époux [O] demandent à la Cour de :

-Infirmer le jugement entrepris rectifié en ce qu'il a : 

. constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 février 2020 de sorte que 

les époux [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] ; 

. ordonné l'expulsion des époux [O] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; 

. dit qu'en qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles 

L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

. condamné solidairement les époux [O] à régler à M. [K] [M] la somme de 758,40 € au titre des loyers, charges impayées, et indemnités d'occupation arrêtés au 1er octobre 2020 (échéance d'octobre 2020 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; 

. condamné solidairement les époux [O] à régler à M. [K] [M], à compter du 1 er novembre 2020, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges dûment justifiées, révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux ; 

. condamné solidairement les époux [O] à régler à M. [K] [M] une indemnité de 400 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

. condamné solidairement les époux [O] aux dépens. 

Statuant à nouveau, 

A titre principal, 

-Dire et juger qu'ils sont à jour du paiement de leur loyer et ont totalement apuré l'arriéré locatif le 3 septembre 2020, 

En conséquence, 

-Dire et juger que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. 

-Dire et juger n' y avoir lieu à résiliation du bail d'habitation conclu entre le 29 mars 2019 portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6]. 

A titre subsidiaire, et pour le cas où une dette locative résiduelle subsisterait : 

-Leur accorder trois mois pour s'en acquitter. 

-Dire et juger que la clause résolutoire sera suspendue et considérée comme n'ayant jamais joué à l'issue du paiement. 

En tout état de cause, 

-Condamner M. [K] [M] à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

-Condamner M. [K] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Par conclusions transmises par la voie électronique le 19 juillet 2021, M. [K] [M] demande à la Cour de :

-Débouter les époux [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

-Confirmer le jugement dans son intégralité ;

Y ajoutant, 

-Prendre acte de l'actualisation de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation de la somme de 695,45€ arrêtée au 15 juillet 2021, échéance de juillet incluse ;

-Condamner solidairement les époux [O] à lui payer la somme de 695,45€ arrêtée au 15 juillet 2021 au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation

-Condamner in solidum les époux [O] à lui payer la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-Condamner in solidum les époux [O] aux entiers dépens de la présente instance,

dont distraction au profit de Maître Caroline Brumm-Godet, avocat.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.



Par ordonnance du 27 avril 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 19 mai 2022.





CECI EXPOSE, LA COUR,



Sur l'existence d'un accord entre les parties :



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi entre les parties.



En l'espèce, il ne ressort pas des courriels échangés entre les preneurs et le mandataire du bailleur que ce dernier s'est engagé à octroyer un quelconque délai aux époux [O] avant d'engager des poursuites judiciaires à leur encontre . En effet par échanges de courriels du 18 mai 2020, les parties n'ont fait que discuter sur d'éventuels délais de paiement sans qu'à aucun moment le mandataire du bailleur n'ait indiqué accepter la proposition des époux [O] qui ne peuvent donc se prévaloir d'aucun accord.

 

Sur l'apurement de la dette locative :



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (-.) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (..)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué 5 dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".



En l'espèce le contrat de bail régularisé entre les parties contient une clause résolutoire rédigée conformément aux dispositions de l'article 24 précité .



Le commandement de payer la somme au principal de 2 852,16€ a été signifié le 23 décembre 2019 et ses causes n'ont pas été purgées dans le délai de deux mois: seuls deux versements respectivement de 1 000 € et 1 100 € sont intervenus dans le délai requis, soit un montant insuffisant à purger les causes du commandement.



Cependant, il ressort des pièces produites et notamment du relevé établi par Nexity, mandataire du bailleur le 22 septembre 2020 que le solde locatif ne s'élevait plus, échéance d'octobre incluse, qu'à 921,66 € et le relevé établi par Nexity le 23 octobre 2020 démontre que les époux [O] ont réglé au bailleur le 6 octobre 2020 la somme de 921,68 €, apurant ainsi l'arriéré.



Les époux [O] font donc justement valoir qu'au jour de l'audience de première instance, le 8 octobre 2020, l'arriéré locatif avait été totalement apuré: dans ces conditions, si le bailleur demeurait fondé à se prévaloir comme il l'a fait de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 février 2020 au motif que les causes du commandement de payer n'avaient pas été apurées dans les deux mois de la délivrance de ce commandement, il n'existait plus aucun arriéré.



En cause d'appel, le bailleur justifie que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 695,45 € arrêtée au 15 juillet 2021, ce qui correspond à moins d'un mois de loyer.



Les époux [O], qui démontrent avoir rencontré des difficultés de paiement passagères en raison de la perte par M. [O] de son emploi, justifient être en mesure de payer leur dette dans le délai de trois mois sollicité.



Cette situation justifie que le délai sollicité leur soit accordé, que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que le jugement rectifié soit infirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [O] au paiement de la somme de 758,40 € au titre de l'arriéré locatif,.



Il convient donc :

.de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion des époux [O] et fixé l'indemnité d'occupation ;

.de suspendre les effets de cette clause de résiliation ;

.d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [O] à payer à M. [K] [M] la somme de 758,40 € au titre des loyers, charges impayés, et indemnités d'occupation arrêtée au 1er octobre 2020 (échéance d'octobre 2020 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

.de condamner solidairement les époux [O] à payer à M. [K] [M] la somme de 695,45 € au titre des loyers et charges impayées arrêtée au 15 juillet 2021(échéance de juillet 2021 incluse) ;

- d'autoriser les époux [O] à apurer leur dette avant le premier jour du quatrième mois suivant la signification du présent arrêt ; 

-de dire qu'en cas de paiement de l'arriéré locatif dans le délai ci dessus imparti, la résiliation sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 

-de dire qu'à défaut de règlement de l'arriéré locatif dans le délai ci dessus imparti, la résiliation reprendra ses effets un mois après une ultime mise en demeure restée infructueuse.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Les époux [O] succombant, il convient :

-de confirmer le jugement rectifié en ce qu'il les a condamnés aux dépens ;

-de les condamner in solidum aux dépens d'appel ;

-de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel.

L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [K] [M], il convient de lui allouer de ce chef la somme de 500 € pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement rectifié en ce qu'il lui a accordé à ce titre la somme de 400 €.



 PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort :



Confirme le jugement rectifié déféré sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [C] [O] et Mme [B] [Y] épouse [O] à payer à M. [K] [M] la somme de 758,40 € au titre des loyers, charges impayés, et indemnités d'occupation arrêtée au 1er er octobre 2020 (échéance d'octobre 2020 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement; 



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :



Condamne solidairement M. [C] [O] et Mme [B] [Y] épouse [O] à payer à M. [K] [M] la somme de 695,45 € au titre des loyers et charges impayées arrêtée au 15 juillet 2021(échéance de juillet 2021 incluse) ;



Suspend les effets de la clause de résiliation du bail intervenu entre les parties ;



Autorise M. [C] [O] et Mme [B] [Y] épouse [O] à apurer leur dette envers M. [K] [M] avant le premier jour du quatrième mois suivant la signification du présent arrêt; 



Dit qu'en cas de paiement de l'arriéré locatif dans le délai ci-dessus imparti, la résiliation sera réputée n'avoir jamais été acquise ; 



Dit qu'à défaut de règlement de l'arriéré locatif dans le délai ci-dessus imparti, la résiliation reprendra ses effets un mois après une ultime mise en demeure restée infructueuse ,

 

Condamne in solidum M. [C] [O] et Mme [B] [Y] épouse [O] à payer à M. [K] [M] la somme de 500 € par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;



Condamne in solidum M. [C] [O] et Mme [B] [Y] épouse [O] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Caroline Brumm-Godet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.









LA GREFFIEREP/ LA PRESIDENTE EMPECHEE