Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 26 juillet 2022

ARRET 

N°





[H]





C/



[I]

[G]

Société BAMAG ITALIA SPA

S.A.S. SYNERG'I

S.C. PROMODIM













MS/SGS/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT SIX JUILLET 

DEUX MILLE VINGT DEUX







Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/04973 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IHZ3 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DE BEAUVAIS DU TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Madame [J] [H] épouse [D]

née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Me POILLY suhstituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Anne-Marie L'ERROU-CORRE, avocat au barreau de BREST



APPELANTE



ET



Monsieur [W] [I]

né le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 14] (33)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]



Représenté par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

Plaidant par Me Stéphanie BACH, avocat au barreau de PARIS



Madame [L] [G]

[Localité 16]

[Localité 1]



Assignée le 13/12/2021



Société BAMAG ITALIA SPA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Localité 15]

[Localité 4]



Assignée le 13/12/2021

S.A.S. SYNERG'I prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 10]



Représentée par Me Hervé SELOSSE-BOUVET, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me BOUZOUITA substituant Me Arnaud PERICARD, avocats au barreau de PARIS



S.C. PROMODIM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 11]



Représentée par Me Hervé SELOSSE-BOUVET, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me ADDA substituant Me Estelle GARNIER, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE



INTIMES



 



DEBATS :



A l'audience publique du 17 mai 2022, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, conseiller, Président, et Mme Myriam SEGOND, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 juillet 2022.



La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 26 juillet 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Sur les conseils de la société Synerg'i (le mandataire), Mme [H] devenue épouse [D] (l'acquéreur) a acquis, selon acte authentique dressé par M. [I], notaire, le 15 décembre 2006, auprès de la société Promodim (la venderesse), des lots en l'état futur d'achèvement, constitués d'un appartement de type T2 d'une surface habitable de 53,85 m2 et d'un emplacement de stationnement, dans une résidence à construire située dans la commune du [Localité 11] à La Réunion, au prix de 216 540 euros.



Cette opération était effectuée à titre d'investissement immobilier bénéficiant d'une défiscalisation moyennant mise en location et d'une promesse de rachat du bien à hauteur de 171 976,50 euros, souscrite par la venderesse auprès de la société de droit italien Bamag Italia Spa, valable 7 ans et 1 jour après la remise des clés.



En novembre 2011, Mme [D] a mis en vente son appartement. Puis ne parvenant pas à le vendre, elle a pris contact avec la société Synerg'i pour obtenir les coordonnées de la société Bamag Italia Spa et faire valoir la garantie de rachat.



Par courrier du 25 mai 2013, la société Synerg'i l'a informée de la liquidation de la société Bamag Italia Spa.



Par courriers recommandés avec accusé de réception du 2 septembre 2013, Mme [D] a fait valoir auprès de la société Bamag Italia Spa sa promesse de rachat, le courrier lui étant revenu.



A défaut de paiement de la garantie de rachat, Mme [D] a, par assignation du 11 février 2020, recherché la responsabilité des sociétés Synerg'i, Promodim, Bamag Italia Spa et du notaire.



La société Bamag Italia Spa a été placée en liquidation par jugement du tribunal de Rome du 24 septembre 2020, Mme [G] étant désignée en qualité de mandataire judiciaire.



Les sociétés Synerg'i, Promodim et le notaire ont demandé au juge de la mise en état de déclarer l'action de l'acquéreur prescrite.



Par 'jugement' du 13 septembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Beauvais a :

- déclaré prescrite l'action en responsabilité introduite par Mme [D] contre les sociétés Promodim, Synerg'i et le notaire,

- rejeté la demande de communication de pièces de Mme [D],

- condamné Mme [D] aux dépens et à payer à la société Promodim la somme de 2 000 euros, à la société Synerg'i la somme de 2 000 euros et à M. [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 12 octobre 2021, signifiée les 27 janvier et 15 février 2022 à la société Bamag Italia Spa et Mme [G], Mme [D] a régulièrement fait appel.



L'affaire a été fixée à l'audience des débats du 17 mai 2022, où l'instruction a été clôturée.



EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS



Dans ses dernières conclusions du 27 avril 2022, Mme [D] demande à la cour de:



- rectifier le jugement en plusieurs mentions,

- infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- ordonner la communication des pièces suivantes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision, par pièce manquante :

* par M. [I] :

- fiche comptable de la société Promodim concernant la vente et la ventilation du prix de vente,

- justificatif ayant permis au notaire de payer à la société Promodim le solde de 5 % du prix de vente le 25 juillet 2007,

- procès-verbal de livraison et de remise des clefs du bien,

* par la société Promodim :

- contrat conclu entre la société Promodim et la société Bamag Italia Spa,

- justificatif du paiement du contrat de rachat par la société Promodim à la société Bamag Italia Spa ou du paiement des primes annuelles ou mensuelles,

- pièce non tronquée rappelée dans un courrier figurant en pièce 19 fixant les conditions à remplir pour bénéficier de la clause de rachat,

- copie des correspondances ou mails démontrant la dernière date à laquelle la société Promodim a été en lien avec la société Bamag Italia Spa et à quelle adresse,

- courriers adressés par la société Promodim aux professionnels et particuliers précisant la ou les nouvelles adresses de la société Bamag Italia Spa,

- procès-verbal de livraison et de remise des clefs du bien,

- justificatif de sa déclaration de créance à la liquidation de la société Bamag Italia Spa,

* par la société Synerg'i :

- résultats connus au 25 mai 2013 de l'enquête diligentée par la société Synerg'i concernant Bamag,

- justificatif de sa déclaration de créance à la liquidation de la société Bamag Italia Spa,

- déclarer recevable son action,

- condamner in solidum la société Promodim, la société Synerg'i et M. [I] à lui payer la somme de 21 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d'appel.



Invoquant le dol des sociétés Promodim et Synerg'i, qui lui auraient menti sur la fiabilité de la garantie offerte par la société Bamag Italia Spa, voire sur son existence même, elle soutient que le délai de prescription de son action n'a pas commencé à courir, les échanges de mails avec la société Synerg'i au cours des années 2012-2013 ne lui permettant pas d'être certaine de l'inefficacité de la garantie. Elle ajoute que la société Synerg'i lui a faussement affirmé à cette occasion que la société Bamag Italia Spa était liquidée alors qu'elle ne l'a été qu'en 2020. Elle précise que la société Promodim ne lui a pas donné des informations exactes sur la domiciliation de la société Bamag Italia Spa, de sorte qu'elle n'a pu faire jouer la garantie et qu'elle ne produit toujours pas le contrat de garantie de rachat, de sorte qu'elle est en droit de douter même de son existence. Elle ajoute, à titre subsidiaire, que la prescription ne peut commencer à courir, s'agissant de son action contre la société Synerg'i, qu'à compter du 30 juin 2015, date de fin des délais de mise en oeuvre de la garantie et pour la société Promodim, à compter de sa demande de paiement de la garantie le 20 janvier 2020. Selon elle, la prescription de son action à l'encontre du notaire, à qui elle reproche de ne pas l'avoir renseignée sur le caractère anormalement élevé du prix de vente par rapport au prix du marché, n'a pas commencé à courir en raison de sa participation au dol du mandataire et des vendeurs, et ne peut, en tout état de cause, commencer à courir qu'au jour de la production de la fiche comptable le 13 novembre 2020.



Dans ses dernières conclusions du 8 janvier 2022, la société Promodim demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec paiement direct au profit de Me Selosse-Bouvet.



Elle réplique que le point de départ de la prescription de l'action engagée à son encontre se situe au 2 septembre 2013, date à laquelle Mme [D] a demandé l'exécution de la garantie, après s'être renseignée sur ses modalités et avoir appris que la société Bamag Italia Spa était liquidée et faisait l'objet d'une mise en garde par les autorités pour les garanties et cautionnements délivrés par elle en France. Elle précise que le délai de mise en oeuvre de la garantie expirait le 27 décembre 2013, la mise en vente du bien pendant 18 mois étant préalable à la demande de bénéfice de la garantie et non postérieure comme le soutient à tort Mme [D]. Elle ajoute que le contrat la liant à la société Bamag Italia Spa est suffisamment prouvé par l'attestation nominative de garantie de rachat produite par Mme [D] et que les pièces sollicitées sont dénuées d'intérêt pour la fixation du point de départ de la prescription.



Dans ses dernières conclusions du 13 mai 2022, la société Synerg'i demande à la cour de:



- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle soutient que le point de départ de la prescription de l'action engagée à son encontre se situe à la date de l'acte authentique de vente, le dommage en lien avec le manquement à une obligation de conseil qui consiste en une perte de chance de ne pas contracter se manifestant au jour de la conclusion du contrat. A titre subsidiaire, elle indique que la date devant être retenue est celle du 25 mai 2013, date du courrier qu'elle a envoyé à Mme [D] pour l'informer de l'existence d'une procédure collective à l'encontre de la société Bamag Italia Spa, puisqu'à cette date, Mme [D] a su de manière certaine que cette société ne pourrait pas réaliser son engagement de rachat du bien. 



Dans ses dernières conclusions du 2 mars 2022, le notaire demande à la cour de :



- confirmer la décision du juge de la mise en état,

- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il indique que le point de départ de la prescription de l'action engagée à son encontre se situe à la date de l'acte authentique de vente car à ce moment, Mme [D] était en mesure de se renseigner sur la valeur du bien dont elle entendait faire l'acquisition et sur le marché immoilier local. Elle ajoute que les pièces sollicitées sont dénuées d'intérêt pour la fixation du point de départ de la prescription, la production de la fiche comptable de la société Promodim se heurtant en outre au secret professionnel absolu auquel il est tenu.



MOTIVATION



- Sur les demandes de rectification de la décision



Les rectifications sollicitées sont justifiées et seront ordonnées selon les modalités précisées dans le dispositif.



- Sur la prescription



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Le point de départ de l'action en responsabilité extracontractuelle se situe à la date de la réalisation du dommage ou celle à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.



* Sur l'action à l'encontre du mandataire et de la venderesse



Le dommage de Mme [D] consiste dans le fait de n'avoir pu bénéficier de la garantie de rachat, qu'elle impute aux manquements du mandataire et de l'acquéreur lors de la formation du contrat et de ses demandes postérieures de bénéfice de la garantie. Le point de départ de la prescription se situe à la date où l'inefficacité de la garantie est devenue définitive, date de réalisation du dommage ou à la date où cette inefficacité a été révélée à Mme [D].



Il résulte des échanges de mails avec le mandataire en 2012-2013 que Mme [D] avait de sérieux soupçons concernant le paiement de la garantie de rachat. Le 12 décembre 2012, Mme [D] a écrit à la société Synerg'i pour lui faire part de ses doutes relativement à la situation de la société Bamag Italia Spa. Elle a indiqué : 'En outre, BAMAG ITALIA SPA ne dispose pas, ni en France ni en Italie de l'agrément d'entreprise d'assurance. Elle n'est donc pas une entreprise d'assurance habilitée à présenter des contrats d'assurance couvrant les risques situés sur le territoire français et les contrats d'assurance souscrits auprès de cette société sont donc nuls conformément à l'article L. 310-2 du code des assurances. Je pense avoir été victime d'une arnaque, cette société n'étant pas reconnue en France ! Inutile de vous préciser que si j'avais su à l'époque, je n'aurais jamais signé le contrat.' Dans un autre mail, elle a indiqué s'être inscrite dans une association de victimes de defiscalisation et rapporté les difficultés d'un propriétaire de la même résidence pour obtenir le paiement de la garantie de rachat.



Les soupçons de Mme [D] ont été confirmés par un courrier de la société Synerg'i du 25 mai 2013, pour la prévenir que 'certains investisseurs nous ont alerté sur la société Bamag Italia, concernant la mise en application de la garantie de rachat que certains avaient contractée à l'occasion d'un achat immobilier à LA REUNION. Nous avons donc initié une enquête, confirmant la liquidation de cette société intervenue en juillet 2012. Ce courrier était accompagné d'un document établi le 1er août 2012 par la 'Camera di commercio Milano' et faisant état d'une procédure en cours de 'Faillimento', traduit librement par 'faillite'.



Enfin, Mme [D] a pu avoir la certitude du non-bénéfice de la garantie lorsqu'elle a tenté de la mettre en oeuvre auprès de la société Bamag Italia Spa par courrier du 2 septembre 2013 et que ce courrier lui est revenu, ce fait confirmant l'existence de la faillite de cette société dont elle avait précédemment été informée.



Il en résulte que dès le retour de son courrier recommandé avec accusé de réception de demande de bénéfice de la garantie, qu'il convient de fixer au 20 septembre 2013, Mme [D] était en possession des éléments lui permettant d'invoquer un droit à réparation en justice, soit l'absence d'agrément de la société Bamag Italia Spa, son état de faillite et le défaut de domciliation connu.



Peu importe l'existence de la garantie ou pas, la nature des difficultés rencontrées par la société Bamag Italia Spa en 2012 ou sa domiciliation réelle, le point de départ de la prescription devant être déterminé à la date où Mme [D] pouvait se convaincre du non-bénéfice de la garantie. Les pièces réclamées aux sociétés Promodim et Synerg'i ne sont, à cet égard, pas utiles. 



De même, la créance de Mme [D] a pris naissance dès la date de prise d'effet de la garantie, soit dès la remise des clés, de sorte que sa date d'échéance est indifférente à la détermination du point de départ de la prescription. 



En définitive, la prescription des actions en responsabilité contre les sociétés Synerg'i et Promodim a commencé à courir le 20 septembre 2013 pour s'achever le 20 septembre 2018. A la date de l'assignation le 11 février 2020, l'action était prescrite.



En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a déclaré prescrite l'action en responsabilité contre les sociétés Promodim et Synerg'i et rejeté la demande de communication de pièces par ces dernières.



* Sur l'action contre le notaire



Le dommage de Mme [D] consiste dans une perte de chance de ne pas conclure le contrat à des conditions plus favorables résultant d'un manquement du notaire à son devoir de conseil sur l'efficacité économique de l'opération.



Le point de départ de la prescription de l'action engagée à son encontre se situe à la date de l'acte authentique de vente car à ce moment, Mme [D] était en mesure de se renseigner sur la valeur du bien dont elle entendait faire l'acquisition et sur le marché immobilier local. 



Dans ces conditions, l'utilité des pièces réclamées par Mme [D] pour la résolution du litige n'est pas démontrée.



L'acte ayant été conclu le 15 décembre 2006, le délai de prescription s'est achevé le 19 juin 2013, par application des dispositions transitoires de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.



En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a déclaré prescrite l'action en responsabilité contre le notaire et rejeté la demande de communication de pièces par ce dernier.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,



- Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf à remplacer le mot 'jugement' par 'ordonnance', la phrase 'l'affaire a été debattue le 12 juillet 2021" par 'l'affaire a été débattue le 18 mai 2021 et à ajouter la qualité de mandataire judiciaire de Maître [G],



- Condamne [J] [D] aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me Selosse-Bouvet,



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne [J] [D] à payer :

* à la société Promodim, la somme de 3 000 euros,

* à la société Synerg'i, la somme de 3 000 euros,

* à [W] [I], la somme de 3 000 euros.







 LE GREFFIER LE PRESIDENT