Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 28 juillet 2022

N° RG 19/01702 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MHTW















Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 12 février 2019

( chambre 9 cab 09 G)





RG : 16/02549















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 28 Juillet 2022







APPELANTE :



SARL ALTA PROMOTION

[Adresse 7]

[Localité 15]

Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030









INTIMES :



Mme [J] [R] Veuve [N]

née le 08 Décembre 1925 à [Localité 13] (RHONE)

[Adresse 1]

[Localité 13]



Décédée





M. [P] [N], intervenant tant en son nom personnel qu'en leur qualité respectif d'héritier de feu Madame [J] [R]

né le 23 Juillet 1946 à [Localité 15] 2EME (RHONE)

[Adresse 14]

[Localité 11]



Mme [U] [N] épouse [Z], intervenant tant en son nom personnel qu'en leur qualité respectif d'héritier de feu Madame [J] [R]

née le 18 Juillet 1947 à [Localité 13] (RHONE)

[Adresse 8]

[Localité 9]



M. [B] [N], intervenant tant en son nom personnel qu'en leur qualité respectif d'héritier de feu Madame [J] [R]

né le 30 Août 1952 à [Localité 15] 2EME (RHONE)

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 10]





Représentés par Me Anne-sophie MAIGRET-MATHIOT, avocat au barreau de LYON, toque : 2230















 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 17 Décembre 2019



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Mars 2022



Date de mise à disposition : 19 mai 2022 prorogée au [Cadastre 2] septembre 2022 avancée au 28 juillet 2022, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 



Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Françoise CLEMENT, conseiller

- Annick ISOLA, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Françoise CLEMENT, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*****





Par acte des [Cadastre 2] et 26 décembre 2014, [J] [R], M. [P] [N], Mme [U] [N] et M. [B] [N] ont consenti à la société Alta promotion une promesse unilatérale de vente, au prix de 800 000 euros, des parcelles cadastrées AW [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] dont ils étaient propriétaires à [Localité 13]. 



Cette promesse, qui prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 40 000 euros qui resterait acquise au promettant si la société Alta promotion ne levait pas l'option d'achat avant le [Cadastre 2] décembre 2015 alors que les conditions suspensives auraient été réalisées, a été conclue sous diverses conditions suspensives et notamment l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire.



Alors que par lettre d'avocat du 27 octobre 2015, l'indivision [N] a sommé la société Alta Promotion soit de justifier du dépôt du permis de construire au plus tard le 5 mai 2015, soit de renoncer à la condition suspensive, cette dernière a fait répondre par l'intermédiaire de son notaire que la caducité de la promesse de vente n'était pas encourue dès lors qu'un permis de construire avait bien été déposé.





La demande de permis de construire a finalement été rejetée mais, considérant que la société Alta Promotion ne saurait pour autant se prévaloir de la condition suspensive liée à l'obtention dudit permis, les membres de l'indivision [N] l'ont assignée devant le tribunal de grande instance de Lyon en paiement de l'indemnité d'immobilisation.



Par jugement du 12 février 2019, le tribunal a condamné la société Alta promotion à payer à [J] [R], M. [P] [N], Mme [U] [N] et M. [B] [N] une somme de 40 000 euros, outre celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



La société Alta promotion a relevé appel de cette décision le 7 mars 2019.



[J] [R] est décédée le [Cadastre 2] février 2019 et ses ayants droit, M. [P] [N], Mme [U] [N] et M. [B] [N] (les consorts [N]), sont intervenus à l'instance en cette qualité.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 16 septembre 2019, la société Alta promotion demande à la cour de :



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,



Statuant de nouveau,



- débouter les consorts [N] de l'intégralité de leurs demandes,



- condamner in solidum M. [P] [N], Mme [U] [N] et M. [B] [N] à lui payer la somme de 5 000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner les mêmes aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la Selarl Lega-Cité, avocat, autorisée, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 2 décembre 2019, les consorts [N] demandent, en substance, à la cour de confirmer le jugement et de condamner la société Alta promotion à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anne-Sophie Maigret-Mathiot.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2019.



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.



La société Alta promotion fait principalement valoir que les services de la commune de [Localité 13] sont seuls à l'origine de la modification de son projet et du dépôt d'une demande de permis de construire pour une surface plancher de 2 684 m² au lieu de 2 200 m² et la surface de plancher n'est pas en cause dans le refus de délivrance du permis de construire, de sorte que le défaut d'accomplissement la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire ne résulte pas d'un empêchement provoqué par elle ; que la promesse de vente ne lui imposait pas de déposer le dossier de permis de construire au plus tard le 5 mai 2015 et, qu'en tout état de cause, les consorts [N] n'ont subi aucun préjudice du fait de cette prétendue tardiveté ; 

que les conditions suspensives relatives à la libération du terrain et à l'absence de pollution du terrain sont défaillies.



Les consorts [S] répliquent que le permis de construire qui a été déposé n'est pas conforme aux stipulations de la promesse et il n'est pas justifié que les services de la commune aient formulé l'exigence dont se prévaut l'acquéreur ; que la demande n'ayant pas été déposée au plus tard le 05 mai 2015, la société Alta promotion ne peut plus se prévaloir de cette condition suspensive ; que le terrain était libre de toute occupation avant la date d'expiration de la promesse et que la clause relative à la résiliation du bail commercial n'entraînait pas la caducité de la promesse, la libération du terrain devant intervenir à la date de la réalisation de la vente par acte authentique ; qu'en s'abstenant de réaliser l'étude des sols, la société Alta promotion a implicitement renoncé à la condition suspensive prévue dans son seul intérêt.



La promesse des 24 et 26 décembre subordonne la vente à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire valant permis de démolir expressément délivré, pouvant être mis en oeuvre immédiatement et devenu définitif, permettant la réalisation sur les parcelles cadastrées AW22, [Cadastre 3] et [Cadastre 6], après démolition des constructions existantes, du programme immobilier suivant : édification d'un programme immobilier d'une surface de plancher de 2 200 m² à usage de logements et stationnements, sur tout ou partie des parcelles cadastrées AW [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 6] susvisées.



Il est établi que la société Alta promotion a déposé un permis de construire portant sur les surfaces AW 21, AW [Cadastre 2], AW [Cadastre 3], AW [Cadastre 4], AW [Cadastre 5] et AW [Cadastre 6], pour un surface de 2 684 m², de sorte que la demande ne respecte pas les stipulations contractuelles.



Si la société Alta promotion affirme que la commune de [Localité 13] est à l'origine de la demande d'inclure dans le projet la parcelle des voisins des consorts [N], elle ne le démontre pas.



Ainsi, aucune pièce en ce sens émanant de la commune n'est produite ; la lettre du notaire de l'acquéreur datée du 30 octobre 2015, qui procède par affirmation, n'apparaît pas probante et celle de l'architecte démontre que la société Alta promotion avait envisagé un projet de 3 000 m², sans pour autant établir une quelconque exigence de la commune ; dans une lettre du 25 juillet 2016, la commune de [Localité 13] envisage l'hypothèse d'un projet de construction sur trois parcelles.



Par suite, le premier juge a retenu à juste titre que cette condition était réputée accomplie, dès lors que la demande de permis de construire déposée par l'acquéreur n'est pas conforme aux stipulations contractuelles.



La promesse a également prévu comme condition suspensive que le terrain soit libre de toute occupation.



Les consorts [N] justifient que [J] [R] avait libéré les lieux le 19 juin 2015 et que le bail commercial de leur locataire devait prendre fin le 30 novembre 2015, conformément à l'accord signé entre bailleur et preneur, de sorte que la condition suspensive était remplie au [Cadastre 2] décembre 2015, contrairement à ce que soutient l'acquéreur.



La promesse de vente a également prévu une condition suspensive relative à l'absence de pollution, l'étude devant être réalisée dans le délai d'un mois à compter de l'obtention du permis de construire.



Les consorts [N] justifient par la production d'un rapport de la société Socotec que l'affirmation de la commune selon laquelle une installation soumise à autorisation a été exploitée sur le terrain vendu est erronée, le site de l'ancienne fonderie étant situé sur une autre parcelle.



Ainsi, il n'est pas justifié qu'une activité de fonderie ou toute autre activité soumise à autorisation ait été exercée sur le terrain objet de la vente, de sorte que la déclaration des vendeurs selon laquelle, à leur connaissance, aucune installation soumise à autorisation n'a été exploitée sur le bien vendu, n'est pas inexacte.



Par ailleurs, la société Alta promotion n'a pas fait réaliser d'étude du sol, étant rappelé que le permis de construire a été refusé par sa faute.



Dans ces circonstances, la société Alta promotion ne peut soutenir que la condition relative à l'absence de pollution a défailli.



Il convient en conséquence de retenir que l'ensemble des conditions suspensives étant réalisées ou réputées comme telles, l'indemnité d'immobilisation est due par la société Alta promotion, faute pour cette dernière d'avoir réalisé la vente.



Le jugement mérite en conséquence confirmation en toutes ses dispositions.



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [N].



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société Alta promotion aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anne-Sophie Maigret-Mathiot, avocat, par application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette la demande de la société Alta promotion au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à ce titre à M. [P] [N], Mme [U] [N] et M. [B] [N], agissant tant en leur nom personnel qu'en qualité d'héritiers de [J] [R], la somme globale de 3 000 euros.





Le Greffier Pour le Président empêché