Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 28 juillet 2022

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE







GROSSES + EXPÉDITIONS : le 28/07/2022

la SCP GUILLAUMA PESME

la SELARL DA COSTA - DOS REIS

ARRÊT du : 28 JUILLET 2022



N° : 138 - 22 

N° RG 21/02978 

N° Portalis DBVN-V-B7F-GPBH



DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du juge commissaire du Tribunal de Commerce d'ORLEANS en date du 22 Octobre 2021



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265277264473978 



Monsieur [O] [F]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 11]

[Adresse 10]

[Localité 6]





Ayant pour avocat Me Christophe PESME, membre de la SCP GUILLAUMA PESME, avocat au barreau d'ORLEANS







S.A.R.L. BR FORM FITNESS

Prise en la personne de son gérant Monsieur [O] [F]

[Adresse 2]

45100 ORLEANS





Ayant pour avocat Me Christophe PESME, membre de la SCP GUILLAUMA PESME, avocat au barreau D'ORLEANS





















S.A.R.L. BR HOLDING GROUP 

Prise en la personne de son gérant Monsieur [O] [F]

[Adresse 4]

45000 ORLEANS





Ayant pour avocat Me Christophe PESME, membre de la SCP GUILLAUMA PESME, avocat au barreau d'ORLEANS





D'UNE PART



INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265278233077857



S.C.I. V.M.

[Adresse 5]

[Localité 7]





Ayant pour avocat Me Antonio DA COSTA, membre de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocat au barreau d'ORLEANS









S.E.L.A.R.L. VILLA FLOREK représentée par Me Delphine FLOREK, 

Es qualité de liquidateur de la SARL BR FORM FITNESS

[Adresse 8]

45000 ORLEANS





Défaillante









S.E.L.A.R.L. VILLA FLOREK représenté par Me Delphine FLOREK, 

Es qualité de liquidateur de la SARL BR HOLDING GROUP

[Adresse 8]

45000 ORLEANS





Défaillante















EN PRESENCE de : 





La SA SAULNIER-PONROY et Associés, prise en la personne de Maître Axel PONTROY, désignée par ordonnance du président du tribunal de commerce d'ORLEANS le 9 février 2022, en remplacement de la S.E.L.A.R.L. VILLA FLOREK représentée par Me Delphine FLOREK, es qualité de liquidateur de la SARL BR FORM FITNESS

[Adresse 9]

45000 ORLEANS





La SA SAULNIER-PONROY et Associés, prise en la personne de Maître Axel PONTROY, désignée par ordonnance du président du tribunal de commerce d'ORLEANS le 9 février 2022, en remplacement de S.E.L.A.R.L. VILLA FLOREK représentée par Me Delphine FLOREk, es qualité de liquidateur de la SARL BR HOLDING GROUP

[Adresse 9]

45000 ORLEANS



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 22 Novembre 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 31 Mars 2022





COMPOSITION DE LA COUR





Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du JEUDI 12 MAI 2022, à 14 heures, devant Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 805 du code de procédure civile.



Lors du délibéré :

Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 

Monsieur Xavier AUGIRON, Conseiller,

Madame Ferréole DELONS, Conseiller,



Greffier :



Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et du prononcé. 





ARRÊT :



Prononcé publiquement par arrêt réputé contradictoire le JEUDI 28 JUILLET 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :



La SCI VM a consenti à la SARL BR Form Fitness la location de divers locaux situés [Adresse 3] à Orléans selon deux baux commerciaux des 1er octobre 2015 et 16 mai 2019.



La SARL BR Form Fitness, exploitant une activité de salles de remise en forme, vente de compléments alimentaires et coaching, a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce d'Orléans du 22 janvier 2020, converti en liquidation judiciaire, par jugement du 28 octobre 2020.



Dans le cadre de la procédure collective, la SARL BR Form fitness a libéré les lieux loués à la SCI VM de manière anticipée, et la SCI VM a accepté cette résiliation amiable anticipée par acte sous seing privé du 27 février 2020.



Un état des lieux a été dressé par Maître Doucet huissier de justice le 11 mars 2020.



La SCI VM a déclaré sa créance le 1er avril 2020 au passif de la liquidation judiciaire de la SARL BR Form Fitness, portant sur des loyers impayés et des frais de remise en état des locaux suite à des dégradations, pour la somme totale de 50.052,12 euros à titre privilégié.



Par jugement du 10 juin 2020, le même tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SARL holding BR Holding Group, société holding détenant les parts sociales de la SARL BR Form fitness. 



Par jugements des 28 octobre 2020, le tribunal a prononcé l'extension de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'égard de la société BR Form Fitness à l'encontre de la société holding BR Holding Group, en raison d'une confusion des patrimoines des deux sociétés et, par jugement du même jour, a converti la procédure de redressement judiciaire des deux sociétés en liquidation judiciaire, en autorisant une poursuite d'activité jusqu'au 6 janvier 2021, et en désignant la SELARL Villa Florek, en la personne de Maître Delphine Florek, en qualité de liquidateur judiciaire.



M. [O] [F], la SARL BR Form Fitness et la SARL BR Holding Group ont contesté la créance déclarée par la SCI VM, en totalité, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 janvier 2021.



Par ordonnance du 22 octobre 2021, le tribunal de commerce d'Orléans a :

- prononcé l'admission de la créance de SCI VM pour la somme de 23.035,41 euros et son rejet pour le surplus soit 27.016,61 euros à titre privilégié,

- dit que les dépens seront portés en frais privilégiés de procédure collective,

- dit que la présente ordonnance sera notifiée au créancier et au chef d'entreprise par Monsieur le Greffier par lettre recommandée avec avis de réception.



Après avoir constaté qu'il résulte du décompte établi par le cabinet Orex, expert-comptable, que la créance de la SCI VM à l'égard de la SARL BR Form Fitness s'élève à la somme de 23.035,51 euros, dont 14.079,60 euros de frais de remise en état du local, que M. [F] ne justifie pas du paiement des loyers, que le protocole de remise des clés du 27 février 2020 signés des représentants des deux sociétés confirme l'existence de dettes, et que le constat d'huissier établi le 11 mars 2021 fait état de dégradations importantes dont la remise en état est justifiée par deux devis, le premier juge a considéré qu'il y avait lieu d'admettre la créance de la SCI VM pour la somme de 23.035,51 euros à titre privilégié.



M. [O] [F], la SARL BR Form Fitness et la SARL BR Holding Group ont formé appel de la décision par déclaration du 22 novembre 2021 en intimant la SCI VM, la SELARL Villa Florek représentée par Me Delphine Florek ès qualités de liquidateur des SARL BR Form Fitness et BR Holding Group, et en critiquant l'ordonnance en ce qu'elle a prononcé l'admission de la créance de la SCI VM pour la somme de 23.035,51 euros à titre privilégié.



Dans leurs dernières conclusions du 28 décembre 2021, ils demandent à la cour de: 

- recevoir les appelants en leur appel, 

- les déclarer bien fondés, 

Y faisant droit, 

- infirmer l'ordonnance dont appel,

- prononcer le rejet total de la créance de la SCI VM,

- condamner la SCI VM à verser à M. [F] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens dont distraction au profit de la SCP Guillauma & Pesme.



Ils font valoir que le décompte de l'expert-comptable faisant mention de frais de remise en état du local pour un montant de 14.079,60 euros, sur lequel le premier juge s'est fondé, n'est pas à lui seul de nature à fonder la créance dont se prévaut le bailleur et comporte des postes qui nécessitent d'être justifiés, notamment les postes 'majo foncier', 'refacturation Doucet' ou 'refacturation entreteien zone'.



Ils indiquent ensuite que le protocole de remise des clés signé entre les parties le 27 février 2020 ne fait état d'aucune réserve quant à l'état du local restitué, que le procès verbal d'huissier du 11 mars 2020 et établi 11 jours plus tard, qui ne fait aucune référence à l'état des lieux d'entrée, est inopérant, et que les lieux ont été restitués dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de l'entrée dans les lieux. Ils soutiennent que les devis produits n'ont été établis que les 26 mars et 10 mai 2020 sans que l'on sache quel usage a été fait des lieux depuis le départ du preneur, qu'en outre, ils portent sur des prestations similaires et ne sauraient dès lors se cumuler. Ils ajoutent qu'ils ont réglé les loyers de janvier et février 2020.



La SCI VM demande à la cour, par dernières conclusions du 28 mars 2022 de :

- déclarer l'appel de M. [O] [F] recevable mais mal fondé et le rejeter,

- confirmer l'ordonnance du juge commissaire du 22 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

- débouter M. [O] [F] de toutes ses prétentions et demandes,

Y ajoutant,

- condamner M. [O] [F] à régler à la SCI VM une indemnité de procédure de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.

Elle soutient que dans le protocole d'accord du 27 février 2020, signé des parties, M. [F] pour le compte de la locataire s'est engagé à régler la dette locative arrêtée au 29 février 2020 ainsi que les charges 2020 constituées par le prorata de taxe foncière et la consmmation d'eau, que le constat d'huissier dressé contradictoirement préalablement à la remise des clés démontre que les lieux ont été restitués à la bailleresse dans un important état de saleté, dégradés et volontairement vandalisés, générant un coût de remise en état à hauteur de 14.079,60 euros.



La SELARL Villa et Florek prise en la personne de Maître Delphine Florek, ès qualités de liquidateur des SARL BR Form Fitness et BR Holding Group, à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions des appelants ont été signifiées respectivement par actes des 6 décembre 2021 et 12 janvier 2022 délivrés à personne morale, n'a pas constitué avocat. 



Par ordonnance du président du tribunal de commerce d'Orléans du 9 février 2022, la SAS Saulnier Ponroy et Associés prise en la personne de Maître Axel Ponroy ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire des sociétés BR Form Fitness et BR Holding Group a été désignée en remplacement de la SELARL Villa et Florek prise en la personne de Maître Delphine Florek. 

La Société VM lui a signifié ses conclusions le 16 mars 2022.



Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 31 mars 2022.



L'affaire a été fixée à l'audience du 12 mai 2022 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



A l'audience, la cour a autorisé la production sous quinzaine d'une note en délibéré par l'intimée pour produire les devis ou factures produits devant le premier juge, qui ont été régulièrement communiqués mais ne figurent pas dans le dossier de plaidoirie de la SCI VM.



La SCI VM a adressé par note en délibéré du 12 mai 2022, une facture n° 19 établie le 26 mars 2020 par la société HK Renovation 45 à hauteur de 5000€ HT (6000€ TTC) au titre de 'acompte n° 1 réfection bâtiment 1 et 2 BR Form fitness suite vandalisme' et une facture n° 26 datée du 10 mai 2020 et adressée par cette même société à hauteur de 11.733€ HT sous déduction de l'acompte reçu à hauteur de 5000€ HT, soit 8079,60€ TC.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



S'agissant du contexte, la cour rappelle à titre liminaire que par arrêt du 22 juillet 2021, elle a infirmé le jugement en ce qu'il a prononcé la liquidation judiciaire des sociétés BR Form Fitness et BR Holding Group , et renvoyé l'affaire devant le tribunal de commerce, qu'à la suite d'une nouvelle requête aux fins de conversion des opérations de redressement judiciaire en liquidation judiciaire déposée par Maître Florek ès qualité de mandataire judiciaire des sociétés BR Form fitness et BR holding group, le tribunal de commerce d'Orléans par jugement du 8 septembre 2021 a à nouveau converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire de ces sociétés et désigné la SELARLVilla Florek en la personne de Maître Delphine Florek, en qualité de liquidateur et que par arrêt du 23 juin 2022, la cour a confirmé le jugement du 8 septembre 2021 en toutes ses dispositions.



La SCI VM produit un 'procès verbal d'accord de remise de clés' signé le 27 février 2020 par M. [O] [F], gérant de la société BR Form Fitness, et par M. [R] gérant de la SCI VM ainsi rédigé : 

'M. [F] restitue aujourd'hui les clés des deux locaux qu'il occupe actuellement [Adresse 3] à Orléans.

En vertu d'un bail commercial signé en date du 1er octobre 2015 pour le premier local et le 16 mai 2019 pour le second local.

M. [F] ne sera donc plus redevable des lors à compter du 29 février 2020.

M. [F] ainsi que ses associés s'engagent à effectuer le règlement de la dette en cours ainsi que les charges 2020 (prorata de la taxe foncière et consmmation d'eau).'



Selon décompte établi par la société Orex pour la bailleresse, produit par la SCI VM arrêté au 2 janvier 2021, le solde dû par la société BR Form fitness est mentionné à hauteur de 23.035,51€, soit au titre des loyers et charges impayées (après déduction des travaux de remise en état pour 14.079,60€ et des postes 'refacturation Doucet' pour un total de 786,04€ qui seront étudiés ci-après), la somme de 8169,87€. Il ressort de ce décompte que les sommes de 6000€ et 5600€ versées au titre de la 'caution'pour chacun des locaux (dépôts de garantie) ont bien été déduites du solde 

restant dû et qu'hormis ces deux déductions, aucun versement n'a été effectué depuis le virement à hauteur de 3065€ effectué le 28 octobre 2019.



A l'appui de leur contestation relative aux loyers et charges impayées, les appelantes se bornent à produire la procédure afférente au changement de mandataire liquidateur ayant conduit à l'ordonnance du 9 février 2022 désignant la SAS Saulnier Ponroy et associés en la personne de Maître Axel Ponroy en remplacement de la SELARL Villa-Florek en la personne de maître Florek, procédure qui n'a aucun lien direct avec la présente instance. 



Notamment, alors qu'ils prétendent avoir réglé, les loyers de janvier et février 2020, ils ne produisent strictement aucune pièce en ce sens. 



Ils ne contestent pas ne pas avoir réglé les charges de consommation d'eau 2019 et 2020 et la taxe foncière 2019 et 2020 proratisée. Ils prétendent que les postes 'majo foncier', 'refacturation Doucet' ou 'refacturation entretien zone' ne sont pas justifiés.



Néanmoins, la SCI VM justifie en pièce 2 :

- du poste 'majo foncier 1er local' par la production d'une facture / Foncier 2019 majoration 10% adressée par la SCI le 23 octobre 2019, pour un total de 5849€, 

- du poste 'majo foncier 2ème local' par la production d'une autre facture / Foncier 2019 majoration 10% adressée par la SCI le 23 octobre 2019, pour un total de 2348,77€,

- du poste 'refact entretien zone' à hauteur de 1236€, par la production d'une facture à hauteur de ce montant adressée par la SCI VM le 18 décembre 2019.



Les appelantes n'indiquent pas avoir contesté après réception des factures l'une ou l'autre de ces trois sommes. Elles ne démontrent pas non plus les avoir réglées. Ces créances de la société VM sont donc suffisamment justifiées et doivent être réglées.



S'agissant des travaux de remise en état, aucun état des lieux réalisé à la date d'entrée dans les lieux n'est produit.















La SCI VM verse aux débats un constat d'huissier qui a été dressé le 11 mars 2020 par Maître Doucet huissier de justice, en présence du gérant de la bailleresse et de M. [H] pour la société Form fitness. 



Selon ce constat, le premier local est dans l'ensemble 'en état' ou en 'état d'usage', avec certains trous non rebouchés, sans dégradation particulière hormis quelques dalles dégradées dans l'entrée et des déchets ou cartons à évacuer. S'agissant en revanche du second local, l'huissier relève diverses dégradations : le châssis de la porte d'entrée est déformé, cassé en partie haute, le local est dans l'ensemble sale et encrassé, la rangée de dalles rétro-éclairées ne fonctionne pas,les luminaires du second vestiaire ne fonctionnent pas, il manque une bouche VMC dans l'un des sanitaires ainsi qu'un ballon d'eau chaude. 



La facture de remise en état du local pour un total de 11.733€ mentionne principalement comme travaux, le remplacement des prises de courant arrachées, d'une VMC arrachée, d'un chauffe eau, de douchettes et robinets, de dalles de plafond, ainsi que la réparation du réseau sanitaire, la peinture et la protection des sols avec la précision 'reprise placo vandalisé / peinture'.



Dans son procès-verbal de constat, Maître Doucet, huissier de justice, mentionne dans le paragraphe 'inventaire des clés' : deux clés pour la salle de musculation et trois clés pour le studio, sans indiquer expressément que ces clés ont été restituées devant lui au bailleur. 



Or, alors que le constat d'huissier a été dressé le 11 mars 2020, il est expressément mentionné dans le protocole signé le 27 février 2020 que les clés des deux locaux ont été restituées à cette date ('M. [F] restitue aujourd'hui les clés '), soit 13 jours plus tôt et il ne ressort d'aucune pièce que la locataire aurait conservé certaines clés du local.



Alors que les appelantes soulèvent expressément ce point, l'intimée indique seulement que les clés ont été restituées à l'occasion du constat des lieux, ce qui est en contradiction avec le protocole d'accord qu'elle a elle-même signé.



Elle ne donne non plus aucune explication ni pièce sur l'utilisation du local entre le 27 février et le 11mars, les lieux ayant pu être vandalisés durant cette période, alors que la société BF Form fitness avait déjà restitué les clés. 



Il ressort certes de l'ordonnance devant le premier juge que M. [F], tout en contestant avoir détérioré les locaux, a affirmé avoir démonté les installations faites par lui à ses frais et cassé le podium qu'il avait installé, mais ce démontage et cette dégradation du podium ne correspondent pas au contenu de la facture de remise en état des lieux ci-dessus rappelé.



Par suite et en l'état des explications fournies, il ne peut être déduit du seul constat d'huissier et des factures versées au débats que l'état des lieux tel que constaté le 11 mars 2020 est imputable à la société BR Form fitness. Dès lors, la somme de 14.079,60€ne peut être mise à la charge des appelantes.











S'agissant enfin des trois postes 'refacturation Doucet datés du 2 janvier 2021 pour les sommes de 358,51€, 184,11€ et 243,42€ soit un total de 786,04€, la SCI VM verse aux débats les trois décomptes d'huissier relatifs aux deux commandements de payer délivrés le 16 décembre 2019 pour chacun des deux locaux (202,85€ et 153,43€) et du coût du constat d'huissier (444,09€), soit un total de 800,37€ qui est supérieur au montant réclamé dans le décompte. La 'refacturation' des frais d'huissiers qui ne sont pas contestables dans leur nature, les dits actes étant versés aux débats, est donc à l'avantage de la locataire. Celle-ci ne prétendant ni ne justifiant pas avoir versé la moindre somme au titre des frais d'huissier, sa contestation à ce titre doit être rejetée.



En conséquence, l'ordonnance doit être infirmée quant au quantum de condamnation et après déduction du montant de 14.079,60€ non suffisamment justifié, la créance de la SCI VM doit être admise pour la somme de 8955,91€.



Les dépens doivent être employés en frais privilégiés de procédure collective.



Chacune des parties obtenant pour partie gain de cause, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les demandes formées sur ce fondement seront rejetées.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



- Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a prononcé l'admission de la créance de la SCI VM pour la somme de 23.035,51€ et son rejet pour le surplus soit 27016,61€ à titre privilégié,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Prononce l'admission de la créance de la SCI VM pour la somme de 8955,91€ et son rejet pour le surplus, à titre privilégié ; 



- Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective.



Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT