Cour d'Appel · Cabinet D — 11 août 2022

N° 291





GR

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me [U],

le 11.08.2022.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Lamourette,

le 11.08.2022.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 11 août 2022





RG 21/00223 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° ..., rg n° 20/00011 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 12 mars 2021 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 23 juin 2021 ;



Appelante :



Mme [L] [U] épouse [C], demeurant à [Adresse 6] ;



Représentée par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ;



Intimé :



M. [V] [V], né le 8 septembre 1952 à [Localité 4], de nationalité française, retraité, demeurant à [Adresse 3] ;



Représenté par Me Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 25 mars 2022 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 mai 2022, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 83/OD/PP.CA/21 du Premier Président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 15 décembre 2021 pour faire fonction de Président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, 



Faits, procédure et demandes des parties : 



Selon acte sous seing privé en date du 1er février 2014, les 7 consorts [V] demeurant à [Localité 5] au PK 13.800 ont donné à bail à [L] [U] épouse [C] une "parcelle de terrain d'une superficie de deux mille deux cents mètres carrés environ, dépendant de la terre FAREARA sise à [Localité 5] pour une période de trois années entières et consécutives ' à compter du 1er février 2014, moyennant un loyer mensuel 60.000 F CFP.



Par jugement du 02 mars 2016, la chambre des terres du tribunal civil de première instance de PAPEETE a donné force exécutoire à l'accord passé entre les indivisaires concernant le partage de la terre FAREARA et portant attribution à [V] a [V] du lot D de la terre FAREARA, côté montagne, cadastré section P n°[Cadastre 1], d'une superficie de 60a 60 ca.



Par ordonnance du 4 mars 2019, il a été dit n'y avoir lieu à référé sur une demande d'expulsion et de remise en état des lieux faite par [V] a [V].



Par acte d'huissier en date du 04 octobre 2019, [V] a [V] a fait signifier à [L] [U] épouse [C] un congé pour reprise, lui donnant un délai de 6 mois à compter de la réception pour quitter les lieux.



Par acte d'huissier en date du 20 décembre 2019 et requête déposée au greffe le 14 janvier 2020, [L] [U] épouse [C] a fait assigner [V] a [V] devant le tribunal civil de première instance de PAPEETE aux fins de voir :

ordonner une expertise à l'effet d'évaluer les constructions érigées par elle ;

condamner [V] a [V] à lui payer une indemnisation suite à l'expertise ;

dire et juger qu'elle dispose d'un droit de rétention jusqu'au paiement intégral de l'indemnité à lui revenir.



[V] a [V] a demandé de :

débouter [L] [U] épouse [C] de sa demande ;

accueillir sa demande reconventionnelle ;

faire injonction à la requérante de produire les contrats de bail qu'elle a passés avec des tiers en vertu du contrat du 1er février 2014 ou produire tous justificatifs révélant le loyer encaissé, sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

condamner [L] [U] épouse [C] à lui payer la somme de 60.000 FCP par mois à compter de janvier 2018 ;

prononcer l'expulsion de [L] [U] épouse [C] ainsi que tous occupants de son chef, s'ils se maintiennent sur la parcelle de terre FAREARA Lot D, cadastrée section P n° [Cadastre 2] sise à [Localité 5], sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard et, au besoin, avec le concours de la force publique, à compter du 1er avril 2015 ;

dire et juger que [L] [U] épouse [C] sera tenue de payer une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2015 d'un montant de 70.000 FCP par mois jusqu'à libération effective des lieux.



Par jugement rendu le 12 mars 2021, le tribunal de première instance de Papeete a :



débouté [L] [U] épouse [C] de sa demande de nullité du congé délivré le 04 octobre 2019 ;

ordonné à [L] [U] épouse [C] de libérer les lieux ;

ordonné en tant que de besoin l'expulsion de [L] [U] épouse [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

condamné [L] [U] épouse [C] à verser à [V] a [V] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 60.000 F CFP jusqu'à complète libération des lieux ;

débouté [L] [U] épouse [C] de sa demande d'expertise et d'indemnisation ;

débouté [V] a [V] de sa demande de production de pièces ;

déclaré irrecevable la demande de [V] a [V] au titre des loyers impayés ;

condamné [L] [U] épouse [C], à verser à [V] a [V] la somme de 100.000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

condamné [L] [U] épouse [C] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de signification du congé du 04 octobre 2019.



[L] [U] épouse [C] a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 23 juin 2021.



Il est demandé :



1° par [L] [U] épouse [C], appelante, dans ses conclusions récapitulatives visées le 24 mars 2022, de :



Recevoir madame [L] [U] en son appel à l'encontre du jugement du 13 mars 2021 ;

Statuant à nouveau, mettre ledit jugement à néant ;

Suspendre les effets du congé délivré à madame [U] épouse [C] par un exploit du 4 octobre 2019 ;

Dire et juger en effet que celle-ci bénéficie d'un droit de rétention sur les constructions qu'elle a érigées dans l'attente de son indemnisation ;

Vu l'article 555 du Code civil,

Dire et juger que madame [L] [U] a de bonne foi construit plusieurs habitations sur la parcelle louée à monsieur [V] a [V] ;

Dire et juger celle-ci de bonne foi et recevable à solliciter l'indemnisation des constructions par elle érigées ;

Avant dire droit cependant sur cette indemnisation,

Ordonner une mesure d'expertise à l'effet d'évaluer les constructions érigées par madame [L] [U] ;

Condamner monsieur [V] a [V] à verser à madame [L] [U] la somme de 339.000 F Cfp sur le fondement de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française au titre des frais irrépétibles d'instance et la somme de 339.000 F Cfp au titre des frais irrépétibles d'appel ;

Le condamner également aux entiers dépens dont distraction ;



2° par [V] a [V], intimé, appelant à titre incident, dans ses conclusions visées le 28 juillet 2021, de :



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Débouté [L] [U] épouse [C] de sa demande de nullité du congé délivrée le 4 octobre 2019 ;





Ordonné à [L] [U] épouse [C] de libérer les lieux ;

Ordonné en tant que de besoin l'expulsion de [L] [U] épouse [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

Condamné [L] [U] épouse [C] à verser à [V] a [V] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 60.000 FCP jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamné [L] [U] épouse [C] à verser à [V] a [V] la somme de 100.000 FCP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française et aux entiers dépens y compris les frais de signification du congé du 4 octobre 2019 ;

Confirmer en ce qu'il a débouté Madame [L] [U] épouse [C] de sa demande d'expertise et d'indemnisation ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas assorti sa décision d'expulsion d'une astreinte et fixer l'astreinte à 100.000 FCP par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [V] a [V] de sa demande de production de pièces et y faire droit ;

Condamner Madame [L] [U] épouse [C] à verser à Monsieur [V] a [V] la somme de 300.000 FCP sur le fondement de l'Article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2022.



Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.



Motifs de la décision : 



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.



Le jugement dont appel n'est pas critiqué en ce qu'il a :

débouté [L] [U] épouse [C] de sa demande de nullité du congé délivré le 04 octobre 2019 ;

déclaré irrecevable la demande de [V] a [V] au titre des loyers impayés.



Sur la demande d'indemnisation des constructions :



Le jugement dont appel a retenu que :

-Selon les dispositions de l'article 551 du Code civil : 'Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies. '

Selon les dispositions de l'article 555 du Code civil : 'Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.









Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.'

-Selon les dispositions de l'article 6) du bail signé le 1er février 2014 : 'Il (le preneur) ne pourra abattre aucun arbre fruitier sans le consentement exprès et par écrit du propriétaire. Cependant, il est autorisé à abattre ceux se trouvant sur l'emplacement de ses constructions."

Selon les dispositions de l'article 7) du bail signé le 1er février 2014 : 'À l'expiration du bail à quelque époque et de quelque manière qu'elle arrive, les preneurs auront la faculté de faire enlever à leurs frais les constructions qu'ils auront édifiées sur le terrain loué.'

-Le bail du 1er février 2014 ne fait aucune mention de construction, et porte sur la location d'une 'parcelle de terrain...'. Il n'est produit aucun élément permettant de retenir que la parcelle aurait à cette date comporté deux 'constructions obsolètes', ou que le bail porterait également sur des bâtiments, étant observé que le bail portait sur une superficie de 2.000 m2, tandis que la parcelle dont [V] a [V] est propriétaire est d'une superficie de 6.600 m2.

L'extrait de plan cadastral produit par [V] a [V] lui-même permet de constater que sont répertoriées, sur la parcelle P-[Cadastre 1], cinq bâtiments, sans qu'il soit possible de déterminer la partie de la parcelle objet du bail.

-D'autre part, il résulte des dispositions contractuelles ci-dessus reprises qu'aucune interdiction de construire ne frappe le preneur au bail, dès lors qu'il est autorisé, à cet effet, à abattre les arbres fruitiers se trouvant sur l'emplacement de ses constructions, par dérogation expresse à l'interdiction prononcée.

-Dès lors, aucune mauvaise foi ne peut être retenue à l'encontre de [L] [U] épouse [C] lorsqu'elle a procédé à des constructions sur la parcelle louée.

-Il résulte d'autre part de la lecture des dispositions contractuelles, et particulièrement de l'article 7) du bail, que les parties ont spécialement envisagé la question du sort des constructions à l'expiration du bail, en laissant la possibilité, au preneur, de les faire enlever à ses frais.

Dès lors, les parties, unies par un lien de droit, ont spécialement réglé la question des constructions, de telle sorte que l'application des dispositions de l'article 555 du Code civil sera écartée.

[L] [U] épouse [C] sera dès lors déboutée de sa demande d'expertise et d'indemnisation.



[L] [U] épouse [C] expose qu'elle a construit avec l'assentiment du bailleur plusieurs maisons d'habitation sur le terrain loué ; qu'étant constructeur de bonne foi, elle a droit à une indemnité en application de l'article 550 du code civil ; que les stipulations du bail ne peuvent y faire obstacle, car celui-ci a expiré le 30 janvier 2017 et l'occupation s'est poursuivie au-delà.





[V] a [V] conteste que les constructions aient été autorisées. Il fait valoir que celles-ci ont été sous-louées en infraction au bail. Il invoque que le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.



Le bail du 1er février 2014 est celui d'un terrain nu. Conclu pour trois années, il s'est poursuivi par tacite reconduction jusqu'au congé signifié le 4 octobre 2019 (C. civ., art. 1738). Il n'est pas contesté que le terrain loué à l'origine par les consorts [V] fasse partie du lot attribué à [V] a [V] par décision d'homologation de partage du 2 mars 2016 transcrite le 24 mai 2016. Les rapports entre les parties sont donc de nature contractuelle.



S'agissant du bail d'un terrain nu, la sous-location est permise, sauf clause contraire requérant l'autorisation du bailleur (C. civ., art. 1717). Le locataire ne peut apporter de transformations à la chose louée sans autorisation du bailleur. À l'expiration du bail, celui-ci est en droit de demander la restitution de la chose louée en son état primitif, même si les constructions ont été faites avec son accord (C. civ., art. 1731 ; v. p. ex. Civ. 3e 12 juill. 2000BC n° 143 : le terme de bonne foi employé par l'article 555 s'entend par référence à l'article 550, et ne vise que celui qui possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif dont il ignore le vice, et le bailleur était en droit de réclamer la restitution de la chose en son état primitif).



Le bail du 1er février 2014 tacitement reconduit stipule une interdiction de sous-louer sans le consentement exprès et écrit du bailleur. Il contient une clause résolutoire.

D'autre part, il est prévu que : À l'expiration du bail à quelque époque et de quelque manière qu'elle arrive, les preneurs auront la faculté de faire enlever à leurs frais les constructions qu'ils auront édifiées sur le terrain loué.

La faculté du preneur de construire résulte d'une clause du bail qui l'autorise à abattre des arbres ses trouvant sur l'emplacement de ses constructions.



Néanmoins, il n'est justifié ni de la substance des constructions litigieuses, ni d'une autorisation du bailleur de les édifier ou de sous-louer.



Par contre, il résulte du congé signifié le 4 octobre 2019, précédé d'un référé-expulsion (requête du 28/09/2018 et ordonnance du 4/03/2019), que [V] a [V] a demandé la remise en état des lieux aux frais de [L] [U] épouse [C] et l'arrêt immédiat de ses sous-locations de bungalows construits par elle sans autorisation ni permis de construire.



Il s'en évince que le bailleur a exercé en l'espèce son droit de réclamer la restitution du terrain en son état primitif et sans indemnité. Cette prétention est conforme à l'intention des parties, le bail permettant au preneur de s'indemniser en reprenant ses constructions. Celles-ci ont été décrites par [V] a [V] dans sa requête en référé comme étant trois petites maisons ressemblant à des bungalows. [L] [U] épouse [C] a justifié avoir pris puis résilié une patente de location en meublé.



Au demeurant, la sous-location à laquelle celle-ci s'est adonnée en infraction au bail est exclusive de toute bonne foi.



Le jugement sera donc confirmé, pour ces motifs, en ce qu'il a débouté [L] [U] épouse [C] de sa demande d'expertise et d'indemnisation.



Sur la demande de suspension des effets du congé :



La régularité du congé signifié le 4 octobre 2019 n'est plus contestée. [L] [U] épouse [C] en demande la suspension sur le fondement du droit à indemnisation qu'elle invoque.



Mais le rejet de cette prétention motive le débouté de ce chef.



Sur la demande d'astreinte :



[V] a [V] demande de compléter la mesure d'expulsion prononcée par le jugement déféré en assortissant celle-ci d'une astreinte. Il fait valoir qu'il est apparent que [L] [U] épouse [C] ne s'exécutera pas volontairement, même si elle doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation, alors qu'elle bénéficie toujours de ses sous-locations prohibées.



Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision (C.P.C.P.F., art. 716). Les circonstances de l'espèce, et notamment l'intention manifestée par [V] a [V] d'installer ses enfants sur le terrain litigieux, motivent que cette mesure soit ordonnée dans les termes du dispositif de l'arrêt.



Sur la demande de production de pièces :



Le jugement dont appel a retenu que :

-Selon les dispositions de l'article 8) du bail signé le 1er février 2014 : 'Les preneurs ne pourront pas céder leur droit au présent bail ni consentir de sous-locations sans le consentement exprès et écrit des bailleurs."

-Il résulte des éléments du dossier que [L] [U] épouse [C], qui le confirme, a bien par le passé loué les constructions édifiées sur le bien loué, et non comprises dans le bail, et ce nécessairement en violation des dispositions du bail signé.

Elle précise d'ailleurs avoir résilié sa patente de loueur en meublé dès le 1er janvier 2018. Toutefois, les justificatifs produits concernent une certaine II [D] [U] épouse [C], et il n'est produit aucun document d'identité ou d'état civil permettant de s'assurer qu'il s'agit bien de [L] [U] épouse [C].

-Il n'est toutefois produit aucun élément permettant de s'assurer de la réalité de sous- locations actuellement en cours sur le terrain, ni même des bâtiments concernés.

-En outre, les éventuels sous-locataires demeurent, à l'égard de [V] a [V] occupants du chef de [L] [U] épouse [C], de telle sorte qu'il n'est en principe pas besoin de leur délivrer congé.

-Enfin, aucune demande n'est formée au titre des 'loyers encaissés indûment par Madame [C] en violation de la clause interdisant les sous- locations, ces loyers devant revenir, en réalité, à Monsieur [V] a [V]'.

-En conséquence, en l'absence de certitude sur l'existence des pièces dont la production est demandée, et d'utilité quant à la présente procédure, [V] a [V] sera débouté de ce chef de demande.



[V] a [V] maintient sa demande et expose que celle-ci a surtout pour but de vérifier le montant des sous-loyers encaissés indûment.



L'obligation pour les parties d'exécuter de bonne foi leurs conventions (C. civ., art. 1134) motive qu'il y soit fait droit dans les termes du dispositif de l'arrêt.



Aucun moyen d'appel ne permet de revenir sur les autres dispositions du jugement en ce qu'il a débouté [L] [U] épouse [C] de sa demande de nullité du congé, qu'il lui a ordonné de libérer les lieux et a prononcé son expulsion, qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation, et qu'il a déclaré irrecevable la demande faite par [V] a [V] au titre des loyers impayés.



Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l'intimé. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté [V] a [V] de sa demande de production de pièces ;



Statuant à nouveau de ce chef :



Fait injonction à [L] [U] épouse [C] de communiquer à [V] a [V] les contrats de bail qu'elle a passés avec des tiers en vertu du contrat du 1er février 2014, ou de lui communiquer tous justificatifs révélant le loyer encaissé, sous astreinte provisoire de 1 000 F CFP par jour de retard à s'exécuter à compter de la signification de l'arrêt ;



Y ajoutant :



Assortit la mesure d'expulsion prononcée à l'égard de [L] [U] épouse [C] d'une astreinte provisoire d'un montant de 10 000 F CFP par jour de retard à s'exécuter passé trois mois après la signification de l'arrêt ;



Condamne [L] [U] épouse [C] à payer à [V] a [V] la somme supplémentaire de 300 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour :



Rejette toute autre demande ;



Met à la charge de [L] [U] épouse [C] les dépens de première instance et d'appel, lesquels, comprenant les frais de signification du congé du 4 octobre 2019, pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.



Prononcé à Papeete, le 11 août 2022.



Le Greffier, Le Président,





signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : G. RIPOLL