Cour d'Appel · Expropriation — 16 août 2022

N°



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19 Septembre 2022

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N° RG 21/00005 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBBV



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[D] [J] [G], 

[L] [H] [S] [G]

C/

S.A.S. [Adresse 24] (GROUPE IDEC),



S.A.S. LA PAZZ II 



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JUGE DE L'EXPROPRIATION D'AVIGNON

29 mars 2021

RG:20/03031











COUR D'APPEL DE NÎMES



2ème CHAMBRE SECTION B



 ARRÊT DU SEIZE AOÛT DEUX MILLE VINGT DEUX







APPELANT :



Monsieur [D] [J] [G]

[Adresse 15]

[Localité 19]



Représenté par Me Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON, substitué par Me Feyyaz GUNDES, avocat au barreau d'AVIGNON 

Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES



Madame [L] [H] [S] [G]

[Adresse 16]

[Localité 19]



Représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON, substitué par Me Feyyaz GUNDES, avocat au barreau d'AVIGNON 

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES





INTIME :



S.A.S. [Adresse 24] (GROUPE IDEC),

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 453 246 845

représentée par son Président en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 17]



Représentée par Me Hélène CLOEZ-RENOULT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Victor SIEMACK, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Marie-ange SEBELLINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES



S.A.S. LA PAZZ II 

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 5] 

[Adresse 21]

[Localité 14]



Non comparante ni représentée

EN PRÉSENCE DE :



M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale des Finances Publiques

Divisions des Missions Domaniales, expropriation

[Adresse 23]

[Localité 18]



pris en la personne de Madame [Y] [U], Commissaire du Gouvernement





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



- Madame Nicole GIRONA, Présidente

- Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère

- Madame Joëlle TORMOS, Conseillère



ont entendu les plaidoiries et ont ensuite délibéré conformément à la loi.





GREFFIER :



Madame Véronique PELLISSIER, Greffière





COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :



Madame [Y] [U], Commissaire du Gouvernement





DÉBATS



à l'audience publique du 20 Juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2022, prorogé au 8 juillet 2022, puis au 16 août 2022.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.



Entendus à ladite audience



- Madame GIRONA, Présidente, en son rapport

- Maître Pierre-françois GIUDICELLI, substitué par Me Feyyaz GUNDES, avocat 

- Maître Hélène CLOEZ-RENOULT, substituée par Me Victor SIEMACK, avocat

- Madame [Y] [U], commissaire du gouvernement



ARRÊT



Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame GIRONA, Présidente, publiquement, le 16 août 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.









EXPOSE DU LITIGE 



Monsieur et Madame [G] étaient propriétaires de la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 4], sise sur la commune de [Localité 22], d'une superficie de 71a 24 ca, comprise dans un projet d'aménagement de la ZAC des [Adresse 1], qui:

-a été approuvé par délibération n° 2017-15 de la communauté d'agglomération [Localité 26] de Vaucluse en date du 12 janvier 2017,

-a fait l'objet d'une enquête publique préalable ouverte le 16 avril 2019,

-a été déclarée d'utilité publique au profit de l'aménageur par arrêté préfectoral du 8 janvier 2020 et

-qui a été visée par les arrêtés préfectoraux portant la cessibilité des parcelles nécessaires à la réalisation du projet d'aménagement au bénéfice de la Société [Adresse 24] (Groupe Idec) en date des 8 janvier et 11 février 2020.



La Société [Adresse 24] est devenue propriétaire de la parcelle concernée suivant ordonnance d'expropriation du 16 juillet 2020. Le conseil communautaire de la communauté d'agglomération [Localité 26] de Vaucluse a approuvé la création, le dossier de réalisation ainsi que le programme des équipements publics de la [Adresse 27] par délibération du 10 décembre 2020.



En application de l'article L311-4 du code de l'expropriation, la Société [Adresse 24] a notifié aux consorts [G] et à la Société La Paz II le montant des offres préalables concernant l'acquisition des dites parcelles. À défaut d'accord, elle a saisi la juridiction de l'expropriation pour la fixation de l'indemnité due à hauteur de 204 746 € (indemnité principale 185 224 € + indemnité de remploi 19 522 €) au profit des consorts [G].



Le transport sur les lieux s'est déroulé le 16 février 2021 et l'audience a été fixée au 9 mars 2021.



Par jugement du 29 mars 2021, le juge de l'expropriation du département du Vaucluse a retenu comme date de référence le 16 mai 2018, a écarté la qualification de terrain à bâtir, considérant l'indemnisation de cette parcelle devait se référer à son usage effectif, et a fixé les indemnités ainsi qu'il suit :

-indemnité principale : 7 124 m² x 35 euros/m² = 249 340 €

-indemnité de remploi : (20, 15 et 10 %) 27 184 €

soit une indemnité globale de 276 524 €, destinée aux consorts [G],

et dit n'y avoir lieu d'allouer à la Société La Paz II une indemnisation au titre de l'expropriation de cette parcelle sur laquelle elle disposait d'un bail à construire conclu le 20 février 2007 pour une durée de 40 ans, mais au titre duquel aucun ouvrage n'avait été édifié.

Les dépens ont été laissés à la charge de l'autorité expropriante.



M. et Mme [G] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 26 avril 2021, qui a fait l'objet d'un double enrôlement. La jonction de ces procédures a été ordonnée par ordonnance du 25 janvier 2022.



Dans leur dernier mémoire en date du 7 juin 2022 (précédents des 21 juillet 2021 et 18 janvier 2022),les consorts [G] demandent :

-que leur appel soit déclaré recevable,

-que la décision entreprise soit infirmée sur le montant de l'indemnité de dépossession qui leur a été allouée,

-que, statuant à nouveau, la cour : 

A titre principal,

-fixe l'indemnité de dépossession à leur revenir à la somme de 2 065 960€,

-déboute la SAS [Adresse 24], la SAS La Paz II et le commissaire du gouvernement de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

-condamne la SAS [Adresse 24], la SAS La Paz II et le commissaire du gouvernement à leur payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A titre subsidiaire,

-fixe l'indemnité principale à la somme de 289 300 €

-fixe les indemnités accessoires à 31 130 €, 

soit un total de 320 430 €.



Ils expliquent :

-qu'avant que la SAS La Paz II ne prenne possession de leur parcelle, celle-ci présentait une maison d'habitation et des locaux professionnels attenants qu'un expert immobilier, M. [J] [O], avaient décrit précisément dans un rapport en date du 7 novembre 2006 et évalué à 289 300 €, étant précisé que ces bâtiments ont été détruits par la SAS La Paz II pour les besoins de son activité, 

-que, dans la mesure où le montant des indemnités qui leur sont dues doit être fixé d'après la consistance des biens, qui s'entend à la fois de sa situation matérielle et de sa situation juridique, ils sont en droit de réclamer la valeur cumulée des loyers et surloyers prévus par l'acte notarié conclu le 20 février 2007, qui prévoit des loyers annuels révisables de 45 593.60 € HT et une somme complémentaire annuelle de 25 646.40 € HT, soit un cumul de 2 849 600 €,

-que l'expropriation les prive de la perception de ces revenus annuels jusqu'à l'expiration du bail à construction prévue le 1er janvier 2047 ; qu'ainsi, à la date de référence, le 16 mai 2018, il leur restait dû la somme de 2 065 960 € 

(29 années x (45 593.60 €+ 25 646.40 €)),

-que leur préjudice découle de la perte des loyers du bail à construction, quand bien même la SAS La Paz II n'aurait pas réalisé de construction sur le terrain loué, et que leur préjudice est certain, contrairement à ce que soutient la Société [Adresse 24], dès lors que cette société a commencé l'exécution du contrat les liant en démolissant les bâtiments situés sur les lieux, 

-que la parcelle en cause doit être évaluée en terrain à bâtir, d'une part, car elle est située dans une zone réglementairement constructible à la date de référence et, d'autre part, qu'elle présentait une construction ayant justifié une évaluation par l'expert, M. [O], à 289 300 euros en 2006,

-que, de plus, cette parcelle est raccordée aux réseaux et bien desservie par la voie publique.



La SAS [Adresse 24] a déposé des conclusions les 21 juillet 2021, 25 février 2022 et le 7 juin 2022. 



Elle demande, dans ses dernières écritures :

-de débouter les consorts [G] de leurs demandes,

-de fixer l'indemnité principale de dépossession à la somme de 185 224 €,

-de fixer, au titre des indemnités accessoires, l'indemnité de remploi à la somme de 19 522 €,

-de condamner les appelants au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et

-de les condamner aux dépens.



La SAS [Adresse 24] fait valoir :

-que la parcelle en cause est située en zone 1AUeb de la commune de [Localité 22], à savoir un secteur d'urbanisation future à dominante d'activités économiques, correspondant à l'est de la zone de développement économique Sud, et était située à la lecture du bail à construction en zone NA du POS de 1982, à savoir une zone inconstructible dans l'attente de la ZAC,

-que le terrain ne dispose d'aucune construction et était manifestement laissé à l'abandon ; qu'à la date de référence, la commune n'avait pas de PLU et était soumise au règlement national d'urbanisme, 

-que les consorts [G] ne peuvent réclamer une indemnisation au titre du bail à construction alors que l'objet du contrat n'a pas été rempli, qu'une procédure est en cours visant à faire constater la caducité de ce bail et qu'ils ne pouvaient octroyer aucun droit à construire puisque le terrain était inconstructible,

-qu'ainsi, l'autorité expropriante ne saurait indemniser des expropriés de la perte de loyers futurs, alors que son fondement légal est critiquable, et rend le préjudice invoqué incertain, 

-que la date de référence à laquelle l'usage effectif du bien doit être apprécié est le 16 mai 2018, date à laquelle le terrain ne pouvait être considéré comme un terrain à bâtir, 

-que, se référant à la méthode par comparaison, la plus couramment utilisée et la plus adaptée, elle fait état de l'avis des Domaines et des cessions en cours de publication pour retenir une valeur médiane de 26 €/m²,

-que le rapport de M. [O] doit être écarté car il ne cite pas les éléments qu'il a utilisés pour valoriser le bien à 2 400 euros/m² et il est trop ancien (2006) par rapport à la date de référence de 2018,

-que la valeur de 35 euros/m² retenue par le tribunal est excessive, au vu des termes de comparaison produits dont la valeur médiane est de 26 euros/m² et la valeur moyenne à 29.62 euros/m².



Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions le 9 mars 2022, proposant à la cour de fixer les indemnités d'expropriation à la somme de 204 746 €, soit 185 224 € à titre d'indemnité principale et 19 522 € à titre d'indemnité de remploi.



Se référant à la date du 16 avril 2018, qui correspond à une année avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, le commissaire du gouvernement écarte la qualification de terrain à bâtir, considérant qu'en absence de PLU et par référence au règlement national d'urbanisme, alors applicable, la parcelle en cause n'était pas située dans un secteur urbanisé.



Il rappelle que l'ordonnance d'expropriation a mis fin au bail à construction au bout de 13 ans sur 40 ans prévus et que le bailleur ne peut, en l'absence de construction érigée, être indemnisé que de la valeur du terrain d'assiette dont il est resté propriétaire. 



En considération de l'ensemble des termes de comparaison produits, la valorisation à 26 €/m² est à retenir. 





La SAS La Paz II, intimée, n'a pas constitué avocat. 





MOTIFS :



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. 





-Sur la demande principale des appelants :



La parcelle concernée par la présente opération est située sur le secteur des Hauts Banquets sur la commune de [Localité 22] et cadastrée section AT n°[Cadastre 4], d'une superficie de 7 124 m², faisant l'objet d'une emprise totale. Elle est entourée par les parcelles AT [Cadastre 2] au nord, AT [Cadastre 3], [Cadastre 13] et [Cadastre 6] à l'est et [Cadastre 20] au sud. Elle est bordée à l'ouest par le chemin de la Voguette et dispose d'un accès aux réseaux d'eau et d'électricité. 



Lors du transport sur les lieux, cette parcelle est en nature de friche, les bâtiments anciennement existants, décrits par le rapport de M. [O], ayant été détruits dans le cadre de l'exécution du bail à construction consenti à la SAS La Paz II, suivant acte notarié en date du 20 février 2007.



Ce contrat, respectant les dispositions des articles L 251et suivants du code de la construction et l'habitation, stipule notamment :

-que le preneur s'oblige à faire édifier sur le terrain loué un bâtiment à usage commercial, des parkings et des voiries d'accès, après démolition des constructions existantes, et sous réserve de l'obtention d'un permis de construire régulier,

-que le bail à construction ainsi accordé présente une durée de 40 années à compter du 1er janvier 2007, un loyer annuel de 45 593.60 euros majoré d'une somme annuelle de 25 646.40 euros en contrepartie de l'attribution du terrain au preneur à l'expiration de la durée contractuelle totale,

-que les constructions édifiées et les travaux annexes réalisés par le preneur resteront sa propriété pendant la durée du bail, mais également à l'expiration de la durée du bail,

-qu'en cas de résiliation judiciaire ou amiable, lesdites constructions deviendront la propriété du bailleur, sans qu'il soit besoin d'aucun acte pour constater cette accession.



Les appelants ne peuvent se fonder sur ces dispositions contractuelles pour le calcul de l'indemnité de dépossession sur la base des loyers et compléments dus jusqu'au terme contractuel du bail. En effet, même si l'ordonnance d'expropriation du 16 juillet 2020 a mis fin à ce bail à construction après 13 années d'exécution, le preneur n'a pu réaliser sur la parcelle en cause aucune construction et une instance a été engagée par la SAS La Paz II, par assignation du 27 mars 2017 devant le tribunal judiciaire d'Avignon, aux fins de constater la caducité du bail à construction conclu. De plus, s'agissant d'un bail à construction dit « à l'envers », les appelants n'auraient disposé au terme du contrat d'aucun droit réel sur les constructions réalisées. 

Ainsi, il convient de retenir qu'à défaut de parvenir au terme du bail conclu, le bailleur est en droit d'être indemnisé pour la perte du terrain dont il demeure propriétaire. En revanche, les prétentions présentées, à titre principal, par les appelants seront rejetées. 





-Sur la demande subsidiaire des appelants et l'appel incident de l'autorité expropriante :



-Sur la date de référence :



Aux termes des article L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance. Toutefois, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. 

 

Il s'en déduit que la [Adresse 27] ayant été créée le 10 décembre 2020, après l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique qui s'est déroulée du 16 avril au 16 mai 2019, la date de référence pour apprécier l'usage effectif de la parcelle AT n° [Cadastre 4] doit être fixée au 16 avril 2018, et non au 16 mai 2018, ainsi que l'indique, par erreur le jugement de première instance. 









-Sur la qualification du terrain :



A la date de référence, le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 22] était devenu caduc et le territoire communal était alors soumis au règlement national d'urbanisme, qui ne permettait des constructions que dans les parties alors urbanisées de la commune, par référence à l'article L 111-3 du code de l'urbanisme.



Or, la parcelle AT n°[Cadastre 4] se situe en dehors d'un secteur urbanisé. Dès lors, elle ne peut être considérée comme constructible, et ce, même si elle disposait en 2007 d'une construction. 



Ne pouvant donc recevoir la qualification de terrain à bâtir, elle sera indemnisée en fonction de son usage effectif.





-Sur l'indemnisation :



-Sur l'indemnité principale :



L'indemnité d'expropriation est fixée en fonction d'une estimation fondée sur la valeur vénale du bien à la date du jugement de première instance et tient compte de sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation. 



En l'espèce, la discussion entre les parties porte sur la méthode d'évaluation et les termes de référence retenus pour la fixation du montant de l'indemnité au m².



Les appelants se fondent sur l'avis de M. [O], expert consultant, en date du 7 novembre 2006, qui estime la valeur de la parcelle, alors construite, à la somme de 289 300 euros. Cependant, l'ancienneté de cette estimation et l'absence de termes de référence identifiables, mentionnés dans ce rapport, ne permettent pas de retenir cette évaluation. 



Pour sa part, l'autorité expropriante se réfère à une estimation des Domaines du 12 juillet 2019 et à des termes de référence compris entre 2017 et 2020 pour conclure à une valeur vénale de 26 euros/m², suite à l'application de la méthode dite « par comparaison ». 



Le premier juge, quant à lui, a retenu une valeur de 35 euros/m² en se référant à l'évaluation sommaire globale du 3 avril 2018, confirmée par une consultation des bases Patrim et BNDP, qui révèlent selon lui des valeurs beaucoup plus élevées que la proposition faite par la partie expropriante.



S'il est reproché aux appelants de ne pas produire de façon explicite leur termes de référence, il n'est pas envisageable d'en faire de même dans une décision de justice. Il convient de ne retenir que des termes pertinents et identifiés. Pour être sérieux les termes de référence doivent concerner des ventes portant sur des biens similaires, c'est-à-dire se trouvant dans la même zone géographique et présentant des caractéristiques identiques concernant notamment la nature des terrains mais aussi leur usage effectif.



Ainsi, le commissaire du gouvernement a recherché dans les applications Patrim et la banque nationale des données patrimoniales des cessions postérieures à janvier 2013 concernant des terrains situés dans le secteur des Hauts de Banquets et la Voguette à [Localité 22], en section AT, 3 km autour de la parcelle AT n° [Cadastre 4]. Il a identifié 5 transactions conclues entre septembre 2017 et novembre 2019, dont les actes sont produits, pour un prix moyen de 29.62 euros/m² et un prix médian de 26 euros/m². Parmi ces termes de comparaison, les cessions réalisées les 29 septembre 2017 et 1er aout 2018, pour des valeurs respectives de 26.34 euros/m² et 23 euros/m², étaient soumises au règlement national d'urbanisme, comme la parcelle en cause. Les trois termes suivants de 2019 étaient soumis au nouveau plan local d'urbanisme approuvé par la commune le 4 avril 2019 (zone 1AUeb) et font apparaître des valeurs de 49.38 euros, 23.36 euros et 26 euros/m². 

De ces termes pertinents se dégagent un prix moyen de 29.62 euros/m² et un prix médian de 26 euros/m². Ce dernier est confirmé par deux accords conclus par l'autorité expropriante avec, d'une part, l'Association des parents d'enfants inadaptés le 10 aout 2020 (AT n°[Cadastre 10]) et, d'autre part, les consorts [R] le 14 décembre 2020 (AT n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12]).



Dans ces conditions, en considération des termes pertinents produits par le commissaire du gouvernement et des accords conclus postérieurement, la valeur médiane de 26 euros/m² doit être retenue. 



Ainsi, l'indemnité principale due par la Société [Adresse 24] à Mme et M. [G] sera fixée à la somme de 185 224 € (26 €/m² x 7 214 m²). 





-Sur l'indemnité de remploi :



L'indemnité de remploi, prévue par l'article R 322-5 du code de l'expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, et concernant des parcelles non cultivées, avec l'application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 % comme suit : 



- 20 % de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5000 € = 1 000 euros

- 15 % de l'indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 € = 1 500 euros

- 10 % de l'indemnité principale pour le surplus = 17 022 euros 



soit un total de 19 522 €. 



La décision de première instance doit donc être également infirmée sur le montant de l'indemnité de dépossession, qui est fixée à la somme totale de 204.746 euros.





-Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile:



Les dispositions du jugement de première instance sont confirmées concernant les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant, conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



Concernant les dépens d'appel, ceux-ci seront supportés par les appelants, qui succombent dans le soutien de leurs prétentions en cause d'appel.

 

Il convient de rejeter la demande des appelants formulée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en appel. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande formulée par la Société [Adresse 24] sur le même fondement. 





PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Dans la limite de l'appel,



Infirme le jugement en date du 26 mars 2021 prononcé par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Avignon, en ce qu'il a fixé à la somme de 276 524 euros l'indemnité de dépossession revenant à M. et Mme [G], en leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 4] sur le territoire de la commune de Cavaillon, lieudit « [Adresse 25] »,



Le confirme en ce que la Société [Adresse 24] a été condamnée aux dépens de première instance, 



Statuant à nouveau du chef réformé,



Fixe l'indemnité de dépossession revenant à M. et Mme [G], en leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 4] sur le territoire de la commune de [Localité 22], lieudit « Les Hauts de Banquets », à la somme de 204 746 euros, 



Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme et M. [G] aux dépens de la procédure d'appel.

 

Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, greffière.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE