Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 18 août 2022

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







YB/IM

ARRET N° 



AFFAIRE N° RG 18/02242 - N° Portalis DBVP-V-B7C-EM5Y



Jugement du 25 Septembre 2018

Tribunal de Grande Instance d'Angers

n° d'inscription au RG de première instance : 16/03497







ARRÊT DU 18 AOUT 2022





APPELANTE :



S.A. SAFER PAYS DE LOIRE venant aux droits de la SAFER MAINE OCEAN

[Adresse 48]

[Localité 35]



Représentée par Me Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20161385





INTIMEES :



Société AVIAGEN FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 26]



EARL CULTILAIT venant aux droits de la société EARL ROUGER BELOUIN

[Adresse 49]

[Localité 27]



S.C.I. LAGON BLEU

[Adresse 49]

[Localité 27]



Représentées par Me Jean charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat au barreau d'ANGERS





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 03 Mai 2022 à 14 H 00, Monsieur BRISQUET, Conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :





Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur BRISQUET, Conseiller

Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré



Greffière lors des débats : Madame LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 18 août 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Yannick BRISQUET, Conseiller, en remplacement de Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, empêchée et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~

FAITS ET PROCÉDURE



Par courrier du 18 mars 2016, reçu le 22 mars 2016 par la SAFER Maine Océan, Me [W] [D], notaire à Ingrande-le-Fresne-sur-Loire, a notifié, en application de l'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, une déclaration d'intention d'aliéner portant sur la vente par la société Aviagen France à la SCI Lagon Bleu de diverses parcelles de terre d'une superficie totale de 45ha 09a 37ca sur les communes du Louroux-Béconnais et d'Angrie, moyennant un prix de 174 544,74 euros.



Au titre des conditions particulières, il était prévu que l'opération envisagée devait s'accompagner d'une promesse de bail rural portant sur les biens vendus en faveur de l'EARL Rouger Belouin.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 mai 2016, remise à sa destinataire le 17 mai 2016, la SAFER a notifié à Me [D] sa décision d'exercer son droit de préemption aux conditions prévues à la déclaration d'intention d'aliéner. 



Par lettre recommandée du 18 mai 2016, la SAFER a indiqué à Me [D] que l'acte d'engagement pris par l'acquéreur de consentir un bail à l'EARL Rouger Belouin ne lui serait pas opposable. 



Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mai 2016, la SCI Lagon Bleu a été informée par la SAFER de l'exercice du droit de préemption. 



Par lettre du 9 juin 2016, Me [D] a indiqué à la SAFER qu'elle estimait que celle-ci devait exercer son droit de préemption dans les conditions notifiées, sans que cela fasse naître un nouveau contrat, ce qui emportait selon elle la nécessité d'exécuter la promesse de bail au profit de l'EARL Rouger Belouin comme faisant partie des conditions de la vente. 



La SAFER a maintenu sa position en invitant Me [D] à établir un projet d'acte d'acquisition reprenant toutes les conditions de la vente, hormis la promesse de bail, mais la société Aviagen France a décidé de retirer le bien de la vente en estimant que la préemption exercée par la SAFER était incomplète. 



Par acte d'huissier du 16 novembre 2016, la SAFER Maine Océan a fait assigner la société Aviagen France devant le tribunal de grande instance d'Angers en présentant une demande tendant à voir dire parfaite la vente de diverses parcelles sur la commune du Louroux Beconnais et la commune d'Angrie. 



L'EARL Rouger Belouin, en qualité de bénéficiaire de la promesse de bail rural sur les terres, et la SCI Lagon Bleu, en qualité d'acquéreur évincé, sont intervenues volontairement à l'instance.



Par jugement du 25 septembre 2018, le tribunal de grande instance d'Angers a :

 

- annulé les déclarations de préemption de la SAFER Maine Océan sur les parcelles suivantes :

* commune d'[Localité 44] cadastrées section [Cadastre 45], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 1], [Cadastre 2]';

* commune de [Localité 50] cadastrées section [Cadastre 46], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 28], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 47], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32]';



- condamné la SAFER Maine Océan succombant à verser à la SASU Aviagen France, à l'EARL Rouger Belouin et à la SCI Lagon Bleu la somme totale de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné la SAFER Maine Océan aux dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le jugement indique dans ses motifs, mais sans que cela figure au dispositif, que la SAFER est condamnée au paiement à la SCI Lagon Bleu d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir été en mesure de percevoir les fermages dus par l'EARL Rouger Belouin. 



Par déclaration reçue au greffe le 8 novembre 2018, la SAFER Maine Océan a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement, en intimant la SASU Aviagen France, l'EARL Rouger Belouin et la SCI Lagon Bleu. 



L'EARL Cultilait, anciennement dénommée EARL Rouger Belouin, la société Aviagen France et la SCI Lagon Bleu ont constitué avocat le 17 décembre 2018 et ont formé appel incident par conclusions du 12 avril 2019. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2022, conformément à l'avis de clôture et de fixation adressé aux parties le 6 octobre 2021.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :



- le 11 juillet 2019 pour la SAFER Pays de la Loire, venant désormais aux droits de la SAFER Maine Océan ;

- le 28 octobre 2019 pour la société Aviagen France, l'EARL Cultilait et la SCI Lagon Bleu. 



*



La SAFER Pays de la Loire sollicite l'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Angers le 25 septembre 2018 en ce qu'il :



- lui a déclaré opposable la promesse de bail prévue au sein de l'acte de vente au profit de l'EARL Rouger Belouin ;

- a autorisé la société Aviagen à retirer les biens de la vente ;

- a annulé ses déclarations de préemption sur les parcelles suivantes :

* commune d'[Localité 44] cadastrées section [Cadastre 45], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 1], [Cadastre 2]';

* commune de [Localité 50] cadastrées section [Cadastre 46], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 28], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 47], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32]';

- l'a condamnée à verser à la société Aviagen France, à l'EARL Rouger Belouin et à la SCI Lagon Bleu la somme totale de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamnée aux dépens.



Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :



- juger parfaite la vente à son profit par la société Aviagen France des parcelles libres de toute occupation ou location dont la désignation suit :

* commune d'[Localité 44] cadastrées section [Cadastre 45], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 1], [Cadastre 2]';

* commune de [Localité 50] cadastrées section [Cadastre 46], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 28], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 47], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32]';

- dire que l'engagement pris par la SCI Lagon Bleu de consentir un bail rural à l'EARL Rouger Belouin lui est inopposable ;

- voir dire que l'arrêt vaudra titre de propriété et sera publié à la conservation des hypothèques aux frais du vendeur ;

- juger que le prix de vente sera consigné chez Me [D], notaire à Ingrande-le-Fresne-sur-Loire, dès que l'arrêt sera définitif, sous déduction :



* des dépens de la procédure ;

* d'une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

* des frais de publication de l'arrêt. 



En réponse au moyen tiré de l'absence d'approbation préalable des commissaires du gouvernement, la SAFER fait valoir que l'exercice effectif du droit de préemption s'apprécie à la date à laquelle le notaire instrumentaire a reçu la lettre de préemption, c'est-à-dire en l'espèce le 17 mai 2016, et qu'elle justifie que l'accord des commissaires du gouvernement était bien intervenu à cette date.



Elle soutient qu'elle n'a exercé son droit de préemption ni sous une condition résolutoire ni sous une forme conditionnelle, dès lors qu'elle a accepté purement et simplement le prix et les conditions notifiées par le vendeur par sa lettre du 13 mai 2016, reçue le 17 mai 2016, et que la propriétaire ne pouvait alors plus renoncer à son projet initial de vente.



La SAFER soutient que la clause particulière prévoyant que si la vente se réalise, l'acquéreur ou ses ayants-droits promettent de donner les biens à bail rural à l'EARL lui est inopposable dans la mesure où il n'est pas possible de faire obstacle conventionnellement, fût-ce indirectement, à l'exercice du droit de préemption dont elle dispose car ce dernier a pour objectif de préserver l'intérêt général et est d'ordre public. Elle ajoute qu'une clause ne peut avoir pour effet de limiter la liberté d'action dont elle dispose pour attribuer un bien en fonction des missions qui lui sont imparties par l'article L.141-1 du code rural et de la pêche maritime. Elle soutient que la présence d'un nouveau preneur sur les biens à rétrocéder, alors même qu'ils ont été vendus libres, aurait pour effet de l'empêcher de procéder comme elle l'entend soit à l'installation d'un jeune agriculteur, soit à l'agrandissement et l'amélioration de la répartition parcellaire d'exploitations déjà existantes.



La SAFER estime que la clause de promesse de bail a été conçue en fraude de son droit de préemption et donc qu'elle lui est inopposable à ce titre, la fraude étant selon elle caractérisée lorsque les parties modifient artificiellement une situation de fait pour éviter l'application d'une loi impérative. Elle souligne que la clause litigieuse a été stipulée en faveur d'un tiers, l'EARL Rouger Belouin (l'EARL Cultilait) dont les associés sont également associés au sein de la SCI Lagon Bleu, et qu'elle ne présente aucun intérêt pour le vendeur ou l'acquéreur. 



*



La société Aviagen France, l'EARL Cultilait, anciennement dénommée EARL Rouger Belouin, et la SCI Lagon Bleu demandent à la cour, au visa des articles L.142-1 et suivants et L.143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, de : 



à titre principal et au besoin par substitution de motifs, 



- confirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Angers en date du 25 septembre 2018 en ce qu'il a :

* annulé les déclarations de préemption de la SAFER Maine Océan';

* condamné la SAFER Maine Océan à verser à la société Aviagen France, à l'EARL Rouger Belouin et à la SCI Lagon Bleu la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la SAFER aux dépens ;

* condamné la SAFER au règlement de la somme de 5 000 euros à la SCI Lagon Bleu au titre du préjudice financier ;



- débouter la SAFER de l'intégralité de ses demandes ;



- condamner la SAFER au règlement de la somme de 5 000 euros à la SCI Lagon Bleu au titre du préjudice financier ;



à titre très subsidiaire,



- dire et juger que la SAFER a exercé une préemption conditionnelle ;



- constater que le bien a été retiré de la vente ;



à titre infiniment subsidiaire,



- dire et juger que la clause de bail est opposable à la SAFER ;



- dire et juger que la société Aviagen n'a pas fait obstacle au droit de préemption de la SAFER ;



en toute hypothèse,



- condamner la SAFER au versement de la somme de 5 000 euros à la société Aviagen, la SCI Lagon Bleu et à l'EARL Rouger Belouin au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner la SAFER aux entiers dépens de la décision à intervenir.



Au soutien de leur demande principale, les intimées considèrent que pour exercer son droit de préemption, la SAFER devait obtenir, en application de l'article R. 141-10 du code rural et de la pêche maritime, l'avis préalable obligatoire des commissaires gouvernement mais que cet avis n'a été donné que le 17 mai 2016, soit quatre jours après l'exercice du droit de préemption le 13 mai 2016, et qu'au jour de la notification de sa décision de préempter, la SAFER ne connaissait pas cet avis. Elles considèrent que la SAFER a agi en fraude des règles relatives à son droit de préemption en sachant pertinemment que si elle attendait l'accord du second commissaire au gouvernement elle ne disposerait plus de la faculté d'user de son droit de préemption.



Si la cour devait considérer que le droit de préemption a été régulièrement exercé, les intimées soutiennent que la condition posée par le vendeur est opposable à la SAFER.



Elles considèrent que la SAFER a exercé son droit de préemption sous condition résolutoire de l'inopposabilité de la promesse de bail prévue à l'acte de vente alors qu'elle n'a à aucun moment indiqué qu'elle entendait agir pour obtenir cette inopposabilité. 



À titre très subsidiaire, les intimées estiment que la préemption de la SAFER doit être requalifiée en préemption conditionnelle au sens de l'article L.143-10, alinéas 1er et 2, du code rural et de la pêche maritime puisque la SAFER avait la possibilité de demander une inopposabilité de la clause du bail à la société Aviagen tandis que celle-ci conservait la possibilité de retirer le bien de la vente.



Pour contester toute fraude de leur part, les sociétés intimées font valoir que la volonté de confier à l'EARL l'exploitation des parcelles mises en vente s'explique par les exigences particulières de la société Aviagen qui doit être en mesure de pouvoir contrôler l'environnement sanitaire de ses bâtiments d'élevage et de pouvoir connaître les conditions d'exploitation par l'exploitant qui reprendra les terres. Elles soutiennent qu'en l'absence d'un tel engagement, la société Aviagen n'aurait pas vendu ses biens à la SCI Lagon Bleu.



A titre infiniment subsidiaire, les intimées font valoir que la clause de bail insérée au sein du compromis de vente est opposable à la SAFER dans la mesure où l'exercice de son droit de préemption ne donne pas lieu à un nouveau contrat mais à une simple substitution qui l'oblige à exécuter l'intégralité des clauses et conditions imposées à l'acquéreur initial. Elles soutiennent également que la déclaration d'intention d'aliéner concerne la vente d'un bien en toute propriété et que la mention de la conclusion d'un bail rural ne fait pas obstacle au droit de préemption. Elles considèrent que la clause du bail ne peut être déclarée non écrite en application de l'article L. 143-5 du code rural et de la pêche maritime. Elles contestent enfin l'argument selon lequel la soumission au statut du fermage serait recherchée en vue de faire échec au droit de préemption de la SAFER. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



- Sur la régularité de la décision par laquelle la SAFER a exercé son droit de préemption



Il résulte de l'article R. 141-10 du code rural et de la pêche maritime que les acquisitions immobilières poursuivies par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural d'un montant supérieur à celui fixé par un arrêté concerté du ministre de l'agriculture et du ministre chargé des finances doivent être soumises à l'approbation préalable des commissaires du Gouvernement. A l'époque des faits de la présente affaire, cette approbation préalable était exigée pour les acquisitions immobilières d'un montant supérieur à 75 000 euros.



Selon l'article R. 143-6, 'La société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d'instrumenter par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du code civil sa décision signée par le président de son conseil d'administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l'identification cadastrale des biens concernés et leur prix d'acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à l'un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l'article L. 143-2". 



Il se déduit de la combinaison de ces textes que lorsque l'approbation des commissaires du Gouvernement est exigée, elle doit être préalable à la décision par laquelle la SAFER exerce son droit de préemption et qu'elle notifie au notaire chargé d'instrumenter.



Par courrier daté du 13 mai 2016, la SAFER a informé le notaire chargé d'instrumenter de sa décision d'exercer son droit de préemption sur les parcelles dont la désignation cadastrale était précisée, pour le prix de 174 544,74 euros, en motivant sa décision par référence à l'article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime.



M. [X] [K], commissaire du Gouvernement désigné par le ministère des finances, et M. [L] [Z], commissaire du Gouvernement désigné par le ministère de l'agriculture, ont respectivement approuvé le projet d'acquisition le 22 avril 2016 et le 17 mai 2016. 



Si le courrier de la SAFER du 13 mai 2016 a été reçu par le notaire le 17 mai 2016 ainsi que cela résulte de l'avis de réception de la lettre recommandée, il ne ressort pas des textes précités que la régularité de la décision d'exercer le droit de préemption s'apprécie à la date à laquelle le notaire chargé d'instrumenter a reçu le courrier de préemption.



La SAFER a en revanche manifesté sa volonté non équivoque d'exercer son droit de préemption dès le 13 mai 2016 et il est établi qu'à cette date, elle ne disposait pas encore de l'approbation de l'un des deux commissaires du Gouvernement, même si celle-ci est finalement intervenue le 17 mai 2016.



Or la légalité d'une décision de préemption doit s'apprécier au jour où elle est prise (en ce sens : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-22.020).



L'absence d'approbation préalable de l'un des deux commissaires du Gouvernement constitue une irrégularité substantielle qui affecte la validité de la décision de préemption. Le fait que l'approbation du deuxième commissaire du Gouvernement soit intervenue ensuite n'est pas de nature à régulariser le vice affectant la décision.



Il y a lieu par conséquent de confirmer, par substitution de motifs, le jugement ayant annulé la déclaration de préemption portant sur les parcelles énoncées ci-dessus.







- Sur les demandes en dommages et intérêts pour préjudice financier de la SCI Lagon Bleu



Le jugement a indiqué dans ses motifs que la SCI Lagon Bleu avait subi un préjudice évalué à 5 000 euros en raison de l'impossibilité de percevoir les fermages devant être versés par l'EARL.



Aucune disposition concernant le préjudice financier ne figure dans le dispositif du jugement.



Les intimées font valoir que ce point n'a pas fait l'objet d'un appel de la part de la SAFER Pays de la Loire et doit être confirmé.



Toutefois, dès lors que l'appel ne peut porter que sur les chefs du jugement énoncés à son dispositif que les intimés n'ont jamais demandé de compléter par le biais d'une requête en rectification d'omission matérielle, la SAFER n'a pas eu la possibilité de former appel sur ce point qui ne peut donc être considéré comme définitif. 



Il y a donc lieu pour la cour de statuer sur les demandes au titre du préjudice financier qui figurent au dispositif des conclusions des intimées et qui portent, d'une part, sur la somme réclamée en première instance et, d'autre part, sur la somme supplémentaire qu'elle réclame en appel.



Il résulte des écritures des intimées que la société Aviagen a donné à bail rural à l'EARL Rouger Belouin, devenue l'EARL Cultilait, les terres faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner, dans l'attente d'une résolution du dossier. Les fermages ont donc en principe été versés à la société Aviagen.



Les biens ayant été retirés de la vente, la SCI Lagon Bleu n'a pas versé le prix d'acquisition. Elle ne rapporte donc pas la preuve qu'elle a pu subir un préjudice financier résultant du défaut de perception des fermages afférents à des biens dont elle n'est pas propriétaire. Son éventuel préjudice n'aurait pu consister au mieux qu'en une perte de chance de percevoir des fermages mais ce fondement juridique distinct n'est pas invoqué en l'espèce. 



Il y a lieu en conséquence de débouter la SCI Lagon Bleu de ses demandes en dommages et intérêts. 



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



Compte tenu du montant alloué en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu d'accorder aux intimées une somme supplémentaire à ce titre en appel.





La SAFER Pays de la Loire, partie perdante, doit être déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS



La COUR,



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe,

 

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 25 septembre 2018 ;



Y ajoutant, 



DÉBOUTE la SCI Lagon Bleu de ses demandes en dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;



DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentées en appel ; 



CONDAMNE la SAFER Pays de la Loire aux entiers dépens de la procédure d'appel.





LA GREFFIEREP/LA PRESIDENTE EMPECHEE











C. LEVEUF Y. BRISQUET