Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 18 août 2022

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







YB/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 20/01639 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EXLU



Jugement du 23 Octobre 2020

Tribunal paritaire des baux ruraux d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance 19-11







ARRET DU 18 AOUT 2022





APPELANT :



Monsieur [V] [Y]

né le 08 Octobre 1968 à [Localité 30] (49)

Lieu-dit '[Adresse 37]'

[Localité 23]



Non comparant,représenté par Me Sandrine GAUDRE COEUR-UNI, avocat au barreau de LAVAL





INTIMES :



S.A.R.L. SIFECO

[Adresse 25]

[Localité 24]



Comparante en la personne de son gérant, assisté de Me Jean charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier I040019



Monsieur [R] [I]

né le 23 Mai 1961 à [Localité 28] (49)

[Adresse 36]

[Localité 22]



Comparant, assisté de Me Jean charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier I040019



Monsieur [F] [M]

né le 04 Mai 1971 à [Localité 35] (85)

[Adresse 36]

[Localité 22]



Madame [X] [H]

née le 05 Mai 1972 à [Localité 33] (21)

[Adresse 36]

[Localité 22]



Non comparants, représentés par Me Jean charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier I040019



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 09 Mai 2022 à 14 H, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur BRISQUET, Conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président de chambre

Monsieur BRISQUET, Conseiller 

Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée



Greffière lors des débats : Madame LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 18 août 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Yannick BRISQUET, Conseiller, en remplacement de Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président de chambre, empêchée et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~

FAITS ET PROCÉDURE



 La SARL Sifeco a acquis au cours des années 2001 à 2004 diverses parcelles à usage agricole situées sur les communes de [Localité 34], [Localité 38] et [Localité 39] (Maine-et-Loire), pour une contenance totale de 50ha 25a 81ca. Ces parcelles ont été mises à la disposition de M. [V] [Y], exploitant agricole, en vertu d'un bail rural verbal.



Par jugement du 26 avril 2012, le tribunal de grande instance d'Angers a placé M. [Y] en redressement judiciaire. Un plan de redressement sur une durée de 15 ans a été homologué par jugement du 30 avril 2013.



La société Sifeco a souhaité vendre ses parcelles en 2015 en mandatant à cet effet la SAFER Maine Océan et M. [Y] a fait savoir qu'il entendait exercer son droit de préemption. 



M. [Y] ne s'étant pas présenté à l'étude du notaire pour conclure la vente à la date fixée, les parcelles ont en définitive été vendues :



* à M. [R] [I], selon acte du 29 avril 2016, en ce qui concerne les parcelles situées sur la commune de [Localité 34], section [Cadastre 27] et [Cadastre 17] d'une contenance de 3ha 15a 12ca ;



* à M. [F] [M] et Mme [X] [H], selon acte du 5 septembre 2016, en ce qui concerne les parcelles situées sur la commune de [Localité 34], section [Cadastre 26], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21], sur la commune de [Localité 38], section [Cadastre 32], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], section [Cadastre 40], section [Cadastre 41], et sur la commune de [Localité 39], section [Cadastre 29], d'une contenance totale de 27ha 61a 99ca ;



La parcelle [Cadastre 42] d'une contenance de 19ha 48a 70ca située sur la commune de [Localité 38], également comprise dans le bail, est restée la propriété de la société Sifeco. 



Par jugement du 10 août 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Angers, saisi par la société Sifeco pour défaut de paiement du fermage, a notamment prononcé la résiliation du bail portant sur la parcelle [Cadastre 42], autorisé l'expulsion du locataire et condamné celui-ci au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'aux fermages des années 2015 et 2016. 



Par arrêt du 4 décembre 2018, la cour d'appel d'Angers a confirmé le jugement, sauf en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, statué sur les conséquences de cette résiliation et condamné M. [Y] aux dépens. La cour a débouté la société Sifeco de ses demandes de résiliation de bail, d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation et, y ajoutant, a condamné M. [Y] à régler les fermages 2017 et 2018 payables annuellement sur la base de l'évolution de l'indice national des fermages en tenant compte de la surface restant appartenir à la société Sifeco. La cour d'appel a estimé qu'il résultait des éléments produits aux débats que si les parcelles louées à M. [Y] ont été acquises entre 1998 et 2004 par la société Sifeco, celle-ci considérait en 2015 qu'il existait au profit du preneur un seul et même bail. Elle a considéré que l'indivisibilité ne pourra cesser qu'à l'expiration de ce bail verbal unique et qu'il en résulte pour l'ancien et les nouveaux propriétaires, qui ne possèdent chacun qu'une partie des biens loués, une impossibilité d'engager, de leur seul chef, l'action en résiliation même partielle du bail, de sorte que la demande en ce sens de la société Sifeco ne pouvait prospérer.



*



 Le 25 juin 2019, M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Angers d'une action en résiliation du bail à l'encontre de M. [Y] fondée sur l'existence d'actes de nature à compromettre l'exploitation du fonds. Ce dossier a été enregistré sous le n° 51 19-011.



 Le 27 septembre 2019, M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco ont saisi la même juridiction d'une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages. Ce dossier a été enregistré sous le n° 51 19-014.



Par jugement réputé contradictoire du 23 octobre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux a :



- ordonné la jonction des deux dossiers ; 

 

- condamné M. [Y] à payer à la société Sifeco la somme de 2 352,34 euros au titre du fermage et des taxes foncières pour l'année 2019 ; 

 

- condamné M. [Y] à payer à M. [I] la somme de 1 588,76 euros au titre des fermages 2016, 2017, 2018 et 2019 et des taxes foncières 2017 et 2018 ; 

 

- condamné M. [Y] à payer à M. [M] et Mme [H] la somme de 12 247,52 euros au titre des fermages 2016, 2017, 2018 et 2019 ; 

 

- condamné M. [Y] à payer à M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco le montant des fermages courant du 1er novembre 2019 et jusqu'au prononcé du jugement ; 



- prononcé la résiliation du bail rural liant d'une part, M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco et, d'autre part, M. [Y] et portant sur les parcelles cadastrées [Cadastre 26], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] sur la commune de [Localité 34], les parcelles [Cadastre 32], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14], [Cadastre 41], [Cadastre 40] et [Cadastre 42] sur la commune de [Localité 38], et la parcelle [Cadastre 29] sur la commune de [Localité 39] ; 

 

- ordonné la libération des lieux occupés par M. [Y] et de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement ; 

 

- dit qu'à défaut pour M. [Y] d'avoir quitté les lieux dans le délai imparti, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique ; 

 

- dit qu'à défaut pour M. [Y] d'avoir quitté les lieux dans le délai imparti, il sera tenu au paiement d'une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, astreinte qui courra pendant une durée de six mois ; 

 

- condamné M. [Y] à payer à M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco une indemnité d'occupation égale au montant du fermage, revalorisée conformément à l'indice national des fermages, à compter du jugement et jusqu'à libération effective des lieux loués ;



- condamné M. [Y] à verser à M. [I] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ; 

 

- condamné M. [Y] à verser à M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco la somme totale de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

 

- condamné M. [Y] aux entiers dépens de l'instance ; 

 

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire. 



Le tribunal a considéré que le défaut de paiement des loyers était établi dans les conditions de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime et que ce motif justifiait à lui seul la résiliation du bail. Il a au surplus estimé que la preuve était rapportée que M. [Y] avait commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, à savoir des dégradations commises sur des arbres en passant trop près de ceux-ci avec ses engins, et que ce motif vient s'ajouter au non-paiement des fermages pour justifier la résiliation du bail. 



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception envoyée le 20 novembre 2020, M. [Y] a relevé appel de ce jugement qui lui avait été notifié le 28 octobre précédent.



Les parties ont été convoquées pour l'audience devant le conseiller rapporteur du 9 mai 2022.

 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par conclusions récapitulatives parvenues au greffe le 2 mai 2022, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [Y] sollicite, au visa de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime et du principe général d'indivisibilité du bail rural, l'infirmation du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 23 octobre 2020 en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ayant ordonné la jonction et rejeté l'exécution provisoire.



Il demande en conséquence à la cour de :



- débouter M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco de l'intégralité de leurs demandes ; 

 

- dire et juger nulle et de nul effet la mise en demeure du 24 juin 2019 ;



- condamner M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco aux entiers dépens.



M. [Y] expose à titre liminaire que c'est en raison de son état de santé qu'il a été dans l'impossibilité de se rendre aux audiences de conciliation et de plaidoirie qui se sont tenues respectivement le 26 juin 2020 et le 25 septembre 2020 devant le tribunal paritaire des baux ruraux, ou bien de mener les démarches nécessaires pour s'y faire représenter. Il précise qu'il a dû être hospitalisé du 28 juillet 2020 au 18 août 2020 pour une intervention neurochirurgicale qui a justifié un arrêt de travail jusqu'au 13 octobre 2020.



Pour s'opposer à la résiliation du bail pour mauvaise exploitation, il soulève à titre principal l'irrecevabilité des pièces produites par les bailleurs en faisant valoir qu'ils communiquent des photographies prises sur les parcelles louées par M. [I] alors que celui-ci ne disposait d'aucune autorisation pour y pénétrer. Il considère que ces photographies doivent être écartées des débats. 



Subsidiairement, pour le cas où la cour refuserait d'écarter des débats les preuves avancées par les bailleurs, M. [Y] soutient que les manquements reprochés ne sont pas établis dans la mesure où il s'agit de photographies non datées ne permettant pas d'identifier le conducteur du tracteur responsable d'une prétendue détérioration des arbres. Il ajoute que le manquement qui lui est reproché consistant dans le fait que des morceaux d'écorce ont été abîmés sur deux arbres ne serait pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.



Il conclut au rejet de la demande en dommages et intérêts faute d'être justifiée et compte tenu également du fait que les comptes de sortie de ferme, qui doivent prendre en considération les améliorations et les dégradations, ne peuvent être établis par anticipation, en cours d'exécution du bail, mais seulement lorsque le preneur libérera les terres.



Pour s'opposer à la résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage, M. [Y] fait valoir :



- d'une part, que la société Sifeco ne lui a jamais précisé le montant exact du fermage dû pour la parcelle [Cadastre 42]. Il estime que le courrier du 24 juin 2019 ne saurait être regardé comme constitutif d'une mise en demeure conforme aux exigences de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dès lors que les fermages auxquels il fait référence ne sont pas précisément identifiés, pas chiffrés et en partie prescrits. Il soutient que cette mise en demeure doit par conséquent être considérée comme nulle et de nul effet.



- d'autre part, que la demande de résiliation se heurte au principe de l'indivisibilité du bail tel qu'il résulte de l'ancien article 1218 du code civil, de sorte que l'irrégularité affectant la mise en demeure adressée par la société Sifeco empêche les autres bailleurs de solliciter la résiliation du bail pour les parcelles dont ils sont propriétaires. Il ajoute que M. [I], M. [M] et Mme [H] ne justifient pas les calculs lapidaires repris dans leur mise en demeure et souligne qu'ils réclament le remboursement d'une partie de la taxe foncière alors que depuis 2006, les terres agricoles font l'objet d'une exonération de 20 % des parts communale et intercommunale. Il fait valoir que le calcul réalisé et les termes employés dans la mise en demeure ne permettent pas de vérifier si cette exonération a été prise en compte. 



En tout état de cause, M. [Y] soutient qu'il existe des raisons sérieuses et légitimes excusant le défaut de paiement des fermages qui tiennent aux difficultés financières qu'il a rencontrées du fait de son état de santé. Il souligne qu'il a effectué d'importants travaux de remise en état des parcelles avant de pouvoir les exploiter et qu'il en a supporté le coût pour un montant de 15 633,77 euros, ce qui a permis à la société Sifeco de revendre les parcelles à un prix sept fois supérieur à leur prix d'achat. Il s'estime donc légitime à demander que cette somme vienne en compensation avec les fermages impayés qui lui sont réclamés pour un montant de 11 939 euros. Il ajoute que les terres louées ont fait l'objet d'une répartition entre trois bailleurs différents mais qu'aucun d'eux n'a cru devoir lui préciser le montant du fermage dû pour chaque lot.



M. [Y] s'oppose à la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive en insistant sur le fait que son état de santé et son hospitalisation l'ont empêché de se défendre en première instance.



*



Par conclusions récapitulatives (n° 2) du 26 avril 2022, reprises oralement à l'audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco sollicitent, au visa de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime et de l'ancien article 1147 du code civil, la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné M. [Y] à verser à M. [I] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts et débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Ils demandent en conséquence à la cour de :



- condamner M. [Y] à verser à M. [I] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;



- débouter M. [Y] de l'intégralité de ses demandes ;



- condamner M. [Y] à verser à M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, à proportion des parcelles détenues ;



- condamner M. [Y] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Les bailleurs soutiennent que la résiliation du bail est justifiée tant en raison des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds qu'en raison de l'existence de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté plus de trois mois en dépit des mises en demeure.



Sur les actes de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, ils observent que la jurisprudence sanctionne par la résiliation du bail l'arrachage de haies ou l'abattage d'arbres sans autorisation préalable du propriétaire. Ils considèrent qu'il s'agit en l'espèce d'une dégradation volontaire d'arbres de haute futaie dans l'intention de pouvoir justifier ensuite leur arrachage par la mort des arbres et que M. [Y] a été pris sur le vif par M. [I] le 24 avril 2019, alors qu'il était en train de racler l'écorce d'un arbre avec son déchaumeur à disque. Ils estiment que si les actes de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds peuvent justifier la résiliation du bail lorsqu'ils sont involontaires, les actes volontaires la justifient d'autant plus et qu'ils doivent être appréciés avec encore plus de sévérité. Ils considèrent que M. [Y] fait preuve de mauvaise foi en voulant écarter les photographies prises par M. [I] qui mettent en évidence que l'écorce se trouvant au pied de deux arbres a été endommagée. Ils soulignent que l'altercation entre M. [Y] et M. [I] qui s'est produite le 24 avril 2019 a donné lieu à un jugement du tribunal de police d'Angers du 28 mai 2021 aux termes duquel le premier a été reconnu coupable de violence ayant entraîné une incapacité de travail n'excédant pas 8 jours et condamné au paiement d'une amende de 450 euros ainsi qu'à 600 euros de dommages et intérêts pour préjudice psychologique de M. [I] et 800 euros au titre de l'article 475-1 du code de procédure pénale.



Ils font valoir que M. [I] justifie d'un préjudice matériel résultant de la dégradation des arbres chiffré à hauteur de 6 432 euros auquel s'ajoute un préjudice moral et que le tout doit être réparé par une indemnité de 10 000 euros.



Concernant le défaut de paiement des fermages, il est soutenu que la société Sifeco a adressé deux mises en demeure infructueuses les 11 avril 2016 et 11 juillet 2016 portant sur le fermage 2015 tandis que M. [I], d'une part, M. [M] et Mme [H], d'autre part, ont adressé à M. [Y] une mise en demeure portant sur les fermages 2016, 2017 et 2018. Ils contestent les irrégularités invoquées par M. [Y] en faisant valoir que celui-ci est en capacité de calculer le fermage réactualisé en fonction de l'indice national des fermages publié chaque année en vertu d'un arrêté ministériel. Ils ajoutent que la mise en demeure ne prend en considération que la part départementale de la taxe foncière, de sorte qu'il a bien été tenu compte de l'exonération de la part communale.



Les bailleurs contestent l'existence de motifs légitimes et sérieux s'opposant au prononcé de la résiliation du bail en faisant valoir que M. [Y] connaît parfaitement les modalités de calcul du fermage, ayant eu connaissance des différents actes authentiques de vente. Ils explicitent dans leurs conclusions les modalités de calcul des fermages.



Au soutien de leur demande en dommages et intérêts pour appel abusif, ils considèrent que M. [Y] a formé un appel de pure opportunité dans la mesure où il n'a même pas pris soin de récolter les parcelles ensemencées et qu'il n'entend pas non plus procéder à une libération des parcelles, de sorte qu'ils se trouvent dans une situation de blocage inacceptable.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



- Sur la demande en résiliation du bail en raison des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds :



Selon l'article L. 411-31, I, 2°, du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail en raison des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation.



Au soutien de cette demande, les bailleurs produisent deux photographies d'un même arbre dont l'écorce est légèrement endommagée dans sa partie basse (pièce n° 18) ainsi que des photographies (pour certaines extraites d'une vidéo) montrant aussi un autre arbre qui semble avoir été un peu plus sérieusement endommagé au passage d'un engin agricole tiré par un tracteur (pièce n° 5).



Or les bailleurs ne contestent pas que ces photographies et vidéo ont été prises sur une parcelle louée par M. [Y] sur laquelle M. [I] était entré sans autorisation préalable du preneur et sans qu'aucune autorisation judiciaire ait été sollicitée. Il en résulte que ces pièces, qui s'analysent en des moyens de preuve illicites, doivent être écartées des débats.



Les bailleurs produisent également un procès-verbal d'audition de M. [I] par la brigade de gendarmerie de [Localité 31] le 26 avril 2019 dans lequel il relate les circonstances de l'altercation l'ayant opposé à M. [Y] le 24 avril 2019 et précise avoir vu ce dernier entailler un arbre en manoeuvrant avec son tracteur, avant d'être agressé par lui.



Ils communiquent aussi un devis d'abattage de deux chênes de la société Aubance Élagage ainsi qu'un devis de remise en état des lieux de la société Damien Lebreton qui détaille diverses prestations (terrassement pour l'enlèvement des deux souches, apport de terre végétale, fourniture et plantation de deux arbres). Ils produisent également un avis établi par la société Aubance Élagage portant sur la 'valeur estimative du chêne centenaire situé au milieu du champ lié à une dégradation des tissus conducteurs de sève à plus de 50 % de la moitié de la circonférence de l'arbre'.



Mais ces éléments sont insuffisants à démontrer que les deux chênes ont subi, par la faute de M. [Y], des dégâts d'une importance telle que leur survie soit compromise et que leur abattage soit devenu nécessaire à court ou moyen terme. Si la plainte de M. [I] a donné lieu à des poursuites pénales (le jugement du tribunal de police cité dans les conclusions n'étant toutefois pas communiqué), les faits pour lesquels M. [Y] a été condamné ne concernent cependant pas des dégradations des biens loués. Les allégations des bailleurs ne suffisent pas à démontrer que M. [Y] ait commis des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail en raison de ses agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. 



- Sur la demande en résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage :



Selon l'article L. 411-31, I, 1°, du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de cette disposition. Ce motif de résiliation ne peut toutefois être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 



Les deux défauts de paiement du fermage exigés par cet article peuvent concerner la même échéance et doivent, dans ce cas, faire l'objet de deux mises en demeure. Les deux défauts de paiement du fermage peuvent aussi être constitués par le défaut de paiement de deux échéances réclamées dans une seule mise en demeure adressée au preneur.



Il résulte du principe de l'indivisibilité du bail rural, qui s'applique jusqu'à son expiration ou son renouvellement, que la vente d'une partie des parcelles dont la société Sifeco était propriétaire à M. [I], d'une part, et à M. [M] et Mme [H], d'autre part, n'a pas eu pour effet de créer plusieurs baux. Par conséquent, la résiliation pour défaut de paiement des fermages ne peut être prononcée à la demande de l'un seulement des bailleurs pour les seules parcelles dont il est propriétaire.



Les premiers juges ont exactement indiqué que la société Sifeco justifie d'une mise en demeure portant sur le fermage de l'année 2015, lorsqu'elle était seule propriétaire de l'ensemble des parcelles, adressée en recommandé le 11 avril 2016 pour paiement de la somme de 6 768,89 euros et rappelant les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Une nouvelle mise en demeure portant sur la même échéance a été adressée en recommandé le 11 juillet 2016.



Par arrêt du 4 décembre 2018, la présente cour a confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d'Angers du 10 août 2017 en ce qu'il a condamné M. [Y] à payer à la société Sifeco la somme de 11 939 euros au titre des fermages impayés pour les années 2015 (6 768,69 euros) et 2016 (5 170,31 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2016 sur la somme de 6 768,69 euros, puis à compter du 11 juillet 2016 pour le surplus. L'arrêt a en revanche infirmé ce jugement en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail, l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation, en fondant sa décision sur le principe d'indivisibilité du bail puisque la résiliation n'était demandée que pour la parcelle [Cadastre 42] d'une superficie de 19ha 48a 70 ca dont la société Sifeco est demeurée propriétaire.







Mais en raison du caractère définitif de l'arrêt du 4 décembre 2018, la condamnation au paiement des fermages 2015 et 2016 est elle-même définitive. L'arrêt du 4 décembre 2018, ajoutant au jugement, a également condamné M. [Y] à régler 'les fermages 2017 et 2018 payables annuellement sur la base de l'évolution de l'indice national des fermages en tenant compte de la surface restant appartenir à Sifeco'. La critique qui porte sur le fait que la société Sifeco ne justifie toujours pas du montant du fermage pour la seule parcelle [Cadastre 42] est inopérante puisque la société Sifeco dispose déjà d'un titre exécutoire définitif concernant les fermages 2015, 2016, 2017 et 2018.



Par lettre recommandée du 24 juin 2019, une mise en demeure a été adressée à M. [Y] pour paiement des fermages dus à M. [M] et Mme [H] au titre des années 2016 (au prorata temporis pour la période pendant laquelle ils ont été propriétaires au cours de cette année), 2017 et 2018, le tout représentant la somme de 8 574,22 euros. Il est également indiqué que la mise en demeure vaut pour les fermages dus à M. [I] pour les années 2016 (au prorata temporis), 2017 et 2018, le tout représentant la somme de 1 170,68 euros. Les fermages réclamés pour le compte de M. [M] et Mme [H], d'une part, et de M. [I], d'autre part, sont chiffrés de façon précise, avec l'indication selon laquelle la taxe foncière est due à raison d'un cinquième avec exonération de la taxe communale, de sorte que la contestation de M. [Y] portant sur ce point est dépourvue de pertinence.



Cette mise en demeure faite par l'avocat des bailleurs rappelle qu'il est également le conseil de la société Sifeco et qu'elle 'vaut donc mise en demeure, réitérée en tant que de besoin, pour l'ensemble des loyers objet de l'arrêt de la cour d'appel, d'avoir à procéder à leur paiement dans un délai de trois mois consécutivement à la réception de la présente'. M. [Y] considère qu'il ne s'agit cependant pas d'une mise en demeure conforme à l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, au motif que les fermages ne sont pas précisément identifiés, qu'ils ne sont pas chiffrés et qu'ils sont en partie prescrits.



Mais dans la mesure où la société Sifeco disposait déjà d'un titre exécutoire pour les fermages 2015, 2016, 2017 et 2018, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir réitéré une mise en demeure détaillant de façon complète les échéances qui lui sont dues. Par ailleurs, M. [Y] n'explique pas en quoi les sommes réclamées au titre de la mise en demeure du 24 juin 2019 seraient en partie prescrites, que ce soit pour la société Sifeco qui dispose déjà d'un titre exécutoire, ou pour les autres bailleurs, étant rappelé que la prescription en matière de fermages est de cinq ans et non de trois ans comme en matière de loyers dus en vertu d'un bail d'habitation.



En outre, s'il résulte du principe de l'indivisibilité du bail que l'un des bailleurs ne peut solliciter seul la résiliation partielle du bail, la résiliation peut en revanche être demandée même si le défaut de paiement du fermage ne concerne pas la totalité des bailleurs, sans quoi il suffirait qu'un seul des bailleurs soit rempli de ses droits pour interdire toute action en résiliation. Le fait que la mise en demeure du 24 juin 2019 ne rappelle pas dans le détail le montant des fermages dus à la société Sifeco n'empêche pas qu'elle produise effet pour ce qui concerne les fermages dus aux autres bailleurs, d'autant qu'elle a été envoyée pour le compte de l'ensemble des bailleurs qui ont ainsi entendu mettre en oeuvre collectivement la procédure de résiliation du bail et ont ensuite saisi ensemble le tribunal paritaire des baux ruraux. 



Il y a lieu par conséquent de rejeter la demande de M. [Y] tendant à dire que la mise en demeure du 24 juin 2019 est nulle et de nul effet. Le défaut de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois ayant suivi la mise en demeure, la résiliation du bail est donc encourue, sous réserve d'examiner les raisons sérieuses et légitimes qui s'opposent selon M. [Y] à ce qu'elle soit prononcée.



Pour démontrer qu'il est bien fondé à opposer une créance de travaux, M. [Y] communique deux factures qu'il a lui-même établies le 16 mars 2016 et le 7 mai 2017 pour un montant total de 15 633,77 euros ainsi qu'une 'facture compensatoire' faisant apparaître un solde en sa faveur de 3 694,77 euros, après déduction des fermages échus (pièces n° 7). Mais outre que ces factures destinées à la société Sifeco se heurtent au principe selon lequel nul ne peut se constituer un titre à lui-même, il apparaît que cette demande s'analyse en une reconnaissance des améliorations apportées au fonds loué pour laquelle le preneur ne pourrait en réalité prétendre à une indemnité qu'en fin de bail, conformément à l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, et non par anticipation. M. [Y] ne peut donc soutenir qu'il dispose dès à présent d'une créance certaine, liquide et exigible susceptible de pouvoir être opposée par compensation à celle que les bailleurs détiennent au titre des fermages. 



M. [Y] ne prouve pas non plus un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil qui l'aurait contraint à engager des travaux de remise en état des terres louées.



M. [Y] communique un bulletin d'hospitalisation et un avis d'arrêt de travail qui confirment qu'il a bien rencontré des soucis de santé de juillet 2020 à octobre 2020 mais cela ne permet en rien d'expliquer le non-paiement des fermages de 2015 à 2019. 



S'agissant de ses difficultés financières, M. [Y] fait valoir qu'il est soumis jusqu'en 2028 à un plan de redressement qui a été homologué par un jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 30 avril 2013, non produit aux débats. Toutefois, le débiteur bénéficiant d'un plan de continuation est supposé procéder au règlement de ses dettes courantes tout en respectant les échéances du plan. L'existence de ce plan ne peut donc excuser ni expliquer le défaut de paiement des fermages.



En définitive, M. [Y] ne rapporte pas la preuve de l'existence de raisons sérieuses et légitimes s'opposant à la résiliation du bail.



Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a :





- prononcé la résiliation du bail ;

- ordonné la libération des lieux occupés par M. [Y] et de tout occupant de son chef, sauf à dire qu'elle devra avoir lieu dans un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ; 

- dit qu'à défaut pour M. [Y] d'avoir quitté les lieux dans le délai imparti, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique ; 

- condamné M. [Y] à payer à M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco une indemnité d'occupation égale au montant du fermage, revalorisée conformément à l'indice national des fermages, à compter du jugement et jusqu'à libération effective des lieux loués.



Il n'y a pas lieu en revanche de prononcer une astreinte.



- Sur les demandes en paiement des fermages :



Il y a lieu de confirmer les dispositions par lesquelles les premiers juges ont condamné M. [Y] à payer :



- à la société Sifeco la somme de 2 352,34 euros au titre du fermage et des taxes foncières pour l'année 2019 ; 

 

- à M. [I] la somme de 1 588,76 euros au titre des fermages 2016, 2017, 2018 et 2019 et des taxes foncières 2017 et 2018 ; 

 

- à M. [M] et Mme [H] la somme de 12 247,52 euros au titre des fermages 2016, 2017, 2018 et 2019 ; 

 

- à M. [I], M. [M], Mme [H] et la société Sifeco le montant des fermages courant du 1er novembre 2019 et jusqu'au prononcé du jugement. Sur ce dernier point, les bailleurs présentent dans leurs conclusions un calcul précis et détaillé qui permet à M. [Y] de connaître les montants exacts échus entre le 1er novembre 2019 et la date du jugement et qui s'élèvent :



- pour la société Sifeco à la somme de 2 306,33 euros ;

- pour M. [I] à la somme de 410,01 euros ;

- pour M. [M] et Mme [H] à la somme de 3 602,47 euros. 



- Sur la demande en dommages et intérêts présentée par M. [I] :



Il résulte de ce qui précède à propos de la demande en résiliation du bail fondée sur les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds que M. [I] invoque des moyens de preuve qui sont écartés, à savoir des photographies, en partie extraites d'une vidéo, prises sans autorisation sur les biens donnés à bail.



Les autres éléments de preuve invoqués et qui ne sont pas illicites ne permettent pas de retenir avec certitude la responsabilité de M. [Y] dans les dégradations occasionnées aux deux arbres.



En outre, il résulte de l'article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime que s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au préjudice subi. M. [Y] est donc bien fondé à soutenir que la discussion sur ce point est prématurée et qu'elle devra être réglée, le cas échéant, en même temps que celle portant sur l'éventuelle indemnité due au preneur sortant. Toutefois, la sanction du caractère prématuré d'une demande réside, non pas dans son débouté, mais dans son irrecevabilité. La demande de dommages et intérêts de M. [I] sera donc déclarée irrecevable et le jugement ayant condamné M. [Y] à lui payer la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts doit être infirmé de ce chef. 



- Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive :



Celui qui triomphe, même partiellement, en son action ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier.



Même si M. [Y] n'obtient que très partiellement gain de cause devant la cour, le jugement est néanmoins infirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'au paiement d'une astreinte et cette circonstance suffit pour dire que son appel n'est pas abusif. 



En outre, M. [Y] justifie qu'il a rencontré des problèmes de santé qui ne lui ont pas permis de comparaître en première instance et qui rendent d'autant plus légitime un nouvel examen de l'affaire en appel.



Les intimés doivent par conséquent être déboutés de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par les intimés et de condamner M. [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros sur ce fondement. 



M. [Y], partie perdante, doit être débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.



PAR CES MOTIFS : 



La COUR,



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe,



ÉCARTE des débats les pièces n° 5 et 18 communiquées par la société Sifeco, M. [R] [I], M. [F] [M] et Mme [X] [H] ;

 

REJETTE la demande de M. [V] [Y] tendant à déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure du 24 juin 2019 ;



CONFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d'Angers du 23 octobre 2020, sauf en ce qu'il a :



- ordonné la libération des lieux occupés par M. [V] [Y] et de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement ; 

 

- dit qu'à défaut pour M. [V] [Y] d'avoir quitté les lieux dans le délai imparti, il sera tenu au paiement d'une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, astreinte qui courra pendant une durée de six mois ; 



- condamné M. [V] [Y] à verser à M. [R] [I] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Statuant à nouveau, du chef des dispositions infirmées :

 

- ordonne la libération des lieux occupés par M. [V] [Y] et de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ; 



- dit n'y avoir lieu de condamner M. [V] [Y] au paiement d'une astreinte ;



- déclare irrecevable la demande en dommages et intérêts de M. [R] [I] ;



Y ajoutant, 



DÉBOUTE la société Sifeco, M. [R] [I], M. [F] [M] et Mme [X] [H] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;



CONDAMNE M. [V] [Y] à payer à la société Sifeco, M. [R] [I], M. [F] [M] et Mme [X] [H] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

DÉBOUTE M. [V] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 













 

CONDAMNE M. [V] [Y] aux entiers dépens de la procédure d'appel.





LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE









C. LEVEUF Y. BRISQUET