Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 août 2022

1ère Chambre





ARRÊT N°272/2022



N° RG 20/02088 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QSZE













M. [A] [N] [W] [U]

Mme [K] [T] [J] [E] épouse [U]



C/



S.A.R.L. BLOT IMMOBILIER 44





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 AOÛT 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 10 Mai 2022



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 23 août 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 05 juillet 2022 à l'issue des débats



****



APPELANTS :



Monsieur [A] [N] [W] [U]

né le 09 Juillet 1948 à [Localité 7] 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Gwenaela PARENT de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocat au barreau de NANTES



Madame [K] [T] [J] [E] épouse [U]

née le 21 Avril 1955 à [Localité 5] (88)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Gwenaela PARENT de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉE :



La société BLOT IMMOBILIER 44, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, Plaidant avocat au barreau de NANTES





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing-privé du 29 janvier 2010, M. [A] [U] et Mme [K] [E] épouse [U] ont acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 8] et [Adresse 9]. 

Cet ensemble immobilier est composé de deux lots, lesquels ne forment en réalité qu'un seul et unique appartement, dont une partie de l'entrée constitue une « partie commune spéciale ». 

Ils ont confié la vente de ce bien immobilier à la société Blot Immobilier 44 suivant contrat de mandat sans exclusivité du 2 octobre 2016. 

Après des négociations, les époux [U] ont accepté l'offre émise par la société Sofiane d'un montant de 571.000 € (net vendeur). 

Le 28 avril 2017, les époux [U] ont régularisé un compromis de vente avec la société Sofiane, au prix de 590.000 € frais d'agence inclus.

La date de signature initiale de l'acte authentique fixée au 28 juillet 2017 a été reportée au 1er septembre 2017. 

Le 19 septembre 2019, la société Sofiane a renoncé à son acquisition au motif que l'objet du compromis n'était pas identique à celui devant faire l'objet de la vente. 

L'acquéreur a fait valoir qu'il n'avait pas été informé qu'une partie de l'entrée de l'appartement relevait du statut de «partie commune spéciale», avant le jour de la signature de l'acte.

Par acte d'huissier en date du 4 décembre 2018, les époux [U] ont assigné la société Blot Immobilier 44 devant le tribunal de grande instance de Nantes.

Reprochant à l'agent immobilier un manquement à ses obligations d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs et un défaut de diligence, ils sont sollicité la condamnation de la société Blot Immobilier 44 à leur payer la somme de 27.154,02 € en réparation de leurs préjudices, outre la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles. 

Par jugement du 6 février 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- Débouté M. [A] [U] et Mme [K] [E] épouse [U] de l'ensemble de leurs demandes ;

- Condamné les époux [U] à payer à la SARL Blot Immobilier la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné les époux [U] aux entiers dépens ;

- Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire. 

Suivant déclaration du 20 avril 2020, M. et Mme [U] ont relevé appel de tous les chefs de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 04 avril 2022, M. [A] [U] et Mme [K] [E] épouse [U] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1991 et 1992 du Code civil, de :

 - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 6 février 2020 en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs demandes et condamnés à régler à la société Blot Immobilier 44 la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. 

 Statuant à nouveau, 

- Déclarer M. et Mme [U] recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes ;

- Dire et juger que la société Blot Immobilier 44 a commis un manquement à ses obligations contractuelles ; 

 En conséquence, 

 - Condamner la société Blot Immobilier 44 à verser à M. et Mme [U] la somme totale de 27.154,02 € en réparation des préjudices subis ; 

- Débouter la société Blot Immobilier 44 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

-Condamner la société Blot Immobilier 44 à verser à M. et Mme [U] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 10 mai 2022, la société Blot Immobilier 44 demande à la cour de :

 A titre principal,

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 6 février 2020 dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a jugé de l'absence de faute pouvant être reprochée à l'agent immobilier, et dès lors rejeter l'appel formé par M. et Mme [U] et les débouter de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

- Dire et juger que les préjudices évoqués ne sont pas démontrés par les appelants et dès lors rejeter l'appel formé par M. et Mme [U] et les débouter de leurs demandes ;

En tout état de cause,

- Débouter M. et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires;

- Condamner solidairement M. et Mme [U] à verser à la société Blot Immobilier 44 la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ainsi que ceux de première instance ;

- Confirmer la condamnation au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance.

- Ordonner la distraction des dépens au bénéfice de Maître Gauvain, avocat constitué en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile 

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.



MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la responsabilité de l'agence immobilière

L'article 1231-1 du code civil dispose que : « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

L'article 1991 alinéa 1er du code civil prévoit que « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Il est constant que l'intermédiaire professionnel de l'immobilier qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie. Il est notamment tenu de vérifier et de se renseigner sur la consistance matérielle et juridique du bien vendu par son entremise, afin de remplir l'obligation de conseil et d'information à laquelle il est tenu à l'égard des parties.

a. sur la faute 

Les époux [U] reprochent à l'agence immobilière de ne pas avoir spécifiquement informé l'acquéreur de la particularité du bien vendu, à savoir qu'une partie de l'entrée de l'appartement n'était pas privative mais relevait du statut de partie commune spéciale de la copropriété. 

Ils lui reprochent plus précisément de ne pas avoir annexé au compromis de vente le plan de division mentionnant clairement qu'une partie commune privative était incluse dans l'appartement. 

Ils soutiennent qu'indépendamment du plan de division, l'agence immobilière connaissait parfaitement l'existence de la partie commune spéciale, compte tenu de la configuration des lieux ( réunion de deux lots pour ne former qu'une seule habitation) et dans la mesure où d'autres documents en faisait état, notamment le titre de propriété des vendeurs qui mentionnait l'existence « d'un hall commun » aux deux lots.

Ils font valoir qu'en tout état de cause, en tant que professionnel de l'immobilier, la société Blot ne pouvait que s'interroger et se renseigner sur la configuration des lieux au regard de la description du bien vendu faite par elle-même dans le compromis de vente. 

De son coté, la société Blot immobilier 44 rappelle que le devoir de conseil et d'information de l'agent immobilier est une obligation de moyen, celui-ci étant tenu de délivrer loyalement les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur.

En l'occurrence, l'agent immobilier estime n'avoir commis aucun manquement à son devoir d'information dans la mesure où il n'était pas en possession de l'acte de division lors de la signature du compromis, les vendeurs ne lui ayant remis, au moment de la conclusion du mandat, que leur titre de propriété sans les annexes. Il ajoute que le plan de division ne lui a été transmis que le 31 août 2017. Il expose en outre que la configuration des lieux ne permettait pas à l'agent immobilier, en l'absence de toute information des vendeurs à ce titre, de supposer l'existence d'une partie commune spéciale dans l'appartement. Il fait donc valoir qu'il n'avait aucun moyen de connaître cette spécificité et par conséquent, d'en informer l'acquéreur. Il précise en tout état de cause que les époux [U], sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontrent pas qu'ils avaient porté cette information à sa connaissance ni qu'ils lui avait transmis le plan de division avant la signature de l'avant-contrat. 

Il conteste également le manquement à l'obligation de diligence en soulignant que la rédaction du compromis de vente reprenait intégralement la désignation du bien telle que figurant dans le titre de propriété des époux [U], étant rappelé que l'agent immobilier n'a pas à interpréter ni modifier les clauses d'un acte authentique. Il fait valoir que rien dans la description de l'immeuble faite par les vendeurs à l'occasion du mandat, ni dans la désignation résultant de leur titre de propriété ni même dans la configuration des lieux ne pouvait lui-permettre de suspecter qu'une partie commune était incluse dans l'appartement, sauf à effectuer des investigations approfondies qui n'entraient pas dans sa mission. Il conclut que le défaut d'information des vendeurs à son égard ainsi que la mauvaise foi des acquéreurs qui avaient manifestement décidé de renoncer à la vente, empêchent de retenir sa responsabilité.

Ceci étant exposé, la cour considère que l'existence d'une partie commune spéciale dans le bien vendu constitue une information importante susceptible d'influer sur le consentement de l'acheteur, la désignation du bien vendu étant, avec le prix, un élément essentiel du contrat de vente. Elle se doit donc être précise et de refléter la consistance matérielle et juridique exacte de l'immeuble. Tel n'était pas le cas en l'espèce dans le compromis de vente. L'existence de cette partie commune spéciale doit donc être regardée comme une information essentielle du contrat, outre qu'elle génère des charges supplémentaires dites « spéciales » de copropriété. 

Il importe d'établir si l'agent immobilier était effectivement en possession de cette information avant la signature du compromis ou aurait dû nécessairement l'être, en tant que professionnel de l'immobilier.

En premier lieu, contrairement à ce qu'a relevé le tribunal, la désignation du bien vendu dans le compromis de vente n'est pas strictement identique à celle figurant dans le titre de propriété des époux [U] ( acte de vente du 29 janvier 2010). 

Dans le compromis de vente régularisé le 28 avril 2017 entre les époux [U] et la société Sofiane, rédigé par la SARL Blot Immobilier 44, la désignation du bien vendu est la suivante :

« Le lot numéro SIX (6)

Dans le bâtiment 1, à l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8], au 26"' étage à gauche, se desservant par l'escalier, l'ascenseur A et un hall commun au lof numéro 7, un appartement en duplex de tvpe 3 à usage d'habitation, comprenant au premier niveau, un couloir, un WC une cuisine, un dressing, une chambre, un séjour et au deuxième niveau une autre chambre. »

« Et les quarante et un /millièmes (41/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. »

« Le lot numéro. SEPT (7) :

Dans le bâtiment 1, à l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8], au 2e''e étage à gauche, se desservant par l'escalier, l'ascenseur A et un hall commun au lot numéro 6, face, un appartement de type 5 à usage d'habitation, comprenant une entrée, un séjour, une cuisine, trois chambres, deux salles de bains, WC. »

« Et les soixante et un /millièmes (61/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. ''

« Le numéro DIX SEPT (17)

Dans le bâtiment 1, au sous sol, se desservant par l'escalier A, une cave portant le numéro 4 au plan des caves ».

« Et les un /millièmes (1/1000€ mes) de la propriété du sol et des parties communes générales. ''

« Le lot numéro DIX HUIT (18) :

Dans le bâtiment 1, au sous sol, se desservant par l'escalier A, une cave portant le numéro 5 au plan des caves ».

« Et les un /millièmes (1/1000èmès) de la propriété du sol et des parties communes générales. »

« Il est ici précisé que les lots numéros SIX ET SEPT ci dessus désignés sont aujourd'hui réunis pour ne former qu'une seule et même unité d'habitation. ''

Il résulte du titre de propriété des époux [U] en date du 29 janvier 2010 qu'eux mêmes ont acquis l'appartement, avec la désignation du bien suivante :

« LOT NUMÉRO SIX (6)

Dans le bâtiment 1, à l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8], au 2ème étage à gauche, se desservant par l'escalier, l'ascenseur A et un hall commun au lot numéro 7, un appartement en duplex de tvpe 3 àusage d'habitation, comprenant au premier niveau, un couloir, un WC une cuisine, un dressing, une chambre, un séjour et au deuxième niveau une autre chambre. ''

« Et les quarante et un /millièmes (41/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. ''

« Et les soixante dix huit /millièmes (78/1000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment 1''

« Et les soixante treize /millièmes (73/1000èmes) des parties communes spéciales à l'ascenseur A ''

« LOT NUMERO SEPT (7) :

Dans le bâtiment 1, à l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8], au 26"' étage â gauche, se desservant par l'escalier, l'ascenseur A et un hall commun au lot numéro 6, face, un appartement de tvpe 5 à usage d'habitation, comprenant une entrée, un séjour, une cuisine, trois chambres, deux salles de bains, WC. ''

« Et les soixante et un /millièmes (61/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. ''

« Et les cent seize /millièmes (116/1000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment 1 ''

« Et les cent quarante huit /millièmes (148/1000èmes) des parties communes spéciales à l'ascenseur A ''

« LOT NUMERO DIX SEPT (17):

Dans le bâtiment 1, au sous sol, se desservant par l'escalier A, une cave portant le numéro 4 au plan des caves.

« Et les un /millièmes (1/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. ''

« Et les un /millièmes (1/1000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment 1 ''

« Et les deux /millièmes (2/1000èmes) des parties communes spéciales à l'allée A ''

« LOT NUMERO DIX HUIT (18):

Dans le bâtiment 1, au sous sol, se desservant par /escalier A, une cave portant le numéro 5 au plan des caves.

« Et les un /millièmes (1/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. ''

« Et les un /millièmes (1/1000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment 1 ''

« Et les deux /millièmes (2/1000èmes) des parties communes spéciales à l'allée A ''

« Précision étant ici faite que les lots numéros SIX ET SEPT ci dessus désignés sont aujourd'hui réunis pour ne former qu'une seule et même unité d'habitation. ''

Il est certain que cet acte de vente, tout comme le compromis, ne mentionne pas explicitement l'existence d'une partie commune spéciale aux lots 6 et 7 puisqu'il n'est fait état que d'un « hall commun » à ces deux lots. 

En revanche, l'acte de vente mentionne l'existence de « parties communes spéciales » qui ne sont pas reprises dans le compromis alors que cette information aurait pu attirer l'attention de l'acquéreur et aurait dû alerter l'agent immobilier sur la notion de 'hall commun', dès lors qu'il savait que cet appartement résultait de la réunion de deux lots distincts de la copropriété. 

En second lieu, s'agissant de la transmission du plan de division par les vendeurs à l'agence immobilière avant la signature de l'avant-contrat, la cour considère qu'il ne peut être tiré aucun enseignement des échanges de courriels entre l'agence immobilière et le notaire. 

L'agence immobilière soutient qu'elle n'a été rendue destinataire de ce document que le 31 août 2017, soit quatre mois après la signature du compromis et qu'elle l'a immédiatement transmis au notaire. 

La cour observe cependant que, par courriel du 11 mai 2017, l'agence immobilière a adressé aux notaires le compromis de vente paraphé et signé en précisant que « les documents liés à la copropriété et les annexes vous seront transmis par un lien à télécharger » (pièce n°5 [U]). 

Contrairement à ce qu'a indiqué le tribunal, il n'est pas dit que les pièces seront transmises ultérieurement mais seulement qu'elles seront adressées selon d'autres modalités (par lien à télécharger), ce qui s'explique aisément par la lourdeur des fichiers qui ne pouvaient transiter par voie de messagerie électronique. Il ne peut se déduire de cet envoi séparé que l'agence immobilière n'était pas en possession de tous les documents. Elle ne précise d'ailleurs pas au notaire être dans l'attente de pièces complémentaires. 

Il est constant que le plan de division n'a été adressé au notaire que le 31 août 2017 (pièce n°14 [U]), mais il ne peut s'en déduire que la société Blot n'était déjà pas elle-même, avant cette date, en possession de cette pièce. 

Il ressort du courriel ayant pour objet : « mandat électronique », du 21 octobre 2016, que l'agent immobilier avait sollicité une « feuille manquante » auprès des époux [U] qu'il a ensuite remerciés pour leur réactivité ( pièce n°27 [U]). Il s'en déduit que dès la signature du mandat, l'agent immobilier a mis en état son dossier, de façon à ce que celui-ci soit complet, comme on peut l'attendre de tout bon professionnel. Il n'aurait alors pas manqué de constater qu'il lui manquait le plan de division.

La société Blot immobilier 44 ne justifie d'ailleurs pas avoir été obligée de solliciter ultérieurement le plan de division auprès des vendeurs.

En outre, elle ne peut sérieusement soutenir que le plan de division n'était pas une pièce nécessaire à la rédaction de l'avant-contrat dans le cadre de la vente d'un immeuble dépendant d'une copropriété. 

D'une part, l'article L 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose dans cette hypothèse, au plus tard au jour de la signature de l'avant-contrat, la remise à l'acquéreur de diverses pièces relatives à l'organisation de l'immeuble en copropriété et notamment « b) le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. ».

C'est d'ailleurs pour cette raison que le compromis indique à deux reprises en page 7 ( paragraphe « copropriété » et en page 8 (paragraphe « remise des documents de copropriété à l'acquéreur ») que le plan de division a été remis à l'acquéreur le jour de la signature de l'acte.

De plus, il ressort de l'attestation de remise des documents et informations en application de l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, figurant en annexe 4 du compromis de vente signé le 28 avril 2017, que l'acquéreur a reconnu avoir reçu le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes les modifiant.

Enfin, la cour relève qu'en page 4 du compromis, intitulé « règlement de copropriété et état descriptif de division », il est rappelé que l'immeuble a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Me [O], notaire à [Localité 4], le 31 mars 2008, publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] le 23 avril 2008. 

Il est également mentionné que le règlement de copropriété contenant état descriptif de division a été suivi de 'trois modificatifs' établis par actes notariés reçus par Me [O] le 2 avril 2012, le 23 mai 2013 et le 25 mars 2014.

Or, ces modificatifs ne pouvaient figurer dans le corps du titre de propriété des époux [U] du 29 janvier 2009 puisqu'ils sont intervenus postérieurement. Il s'en déduit que l'agent immobilier n'a pu avoir connaissance de ces éléments qu'à la lecture des annexes de l'acte de vente, qui lui ont donc été transmises, ou éventuellement qu'il a recherché par ses propres moyens l'existence de ces modificatifs. En toute hypothèse, cela signifie qu'il a nécessairement eu connaissance du réglement de copropriété comportant le plan de division pour la rédaction du compromis. 

De fait, contrairement aux affirmations de l'intimée, ces mentions récurrentes montrent bien que le règlement de copropriété contenant l'état descriptif de division était une pièce tout à fait nécessaire pour la rédaction de l'avant-contrat. Il est donc impensable et contradictoire avec les mentions de l'acte qu'il a rédigé (et que les parties ont signé) que l'agent immobilier n'ait pas été en possession du plan de division en même temps que le titre de propriété.

En tout état de cause, il devait impérativement être en possession de ce document pour pouvoir satisfaire à son obligation légale d'information vis à vis de l'acquéreur (en vertu de l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Le seul fait d'avoir instrumenté ce compromis sans s'être assuré qu'il était bien en possession du plan de division caractérise tout à la fois un manquement de l'agent immobilier à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte ( qui contient alors des mentions erronées voire mensongères) ainsi qu'à son devoir d'information vis à vis de l'acquéreur. 

De manière surabondante, à supposer que le plan de division n'ait pas été communiqué à l'agence immobilière, la cour estime que celle-ci était parfaitement informée de la configuration des lieux, c'est à dire de la réunion de deux lots distincts pour ne former qu'une seule et même unité d'habitation. Dans son annonce de vente, il était d'ailleurs précisé que le bien était divisible. 

Cette hypothèse de réunion matérielle de locaux privatifs est assez fréquente dans les immeubles anciens. Elle s'accompagne, la plupart du temps, de l'appropriation permanente d'espaces constituant des parties communes à usage des seuls lots en question. Il est fréquent que le règlement de copropriété prévoie alors que les parties communes servant seulement à certains lots constituent, ou pourront constituer, des parties communes spéciales à ces lots. 

En tant que professionnelle de l'immobilier, la société Blot ne pouvait donc ignorer la forte probabilité que le bien vendu incluait des parties communes spéciales. Ce d'autant que le titre des époux [U] mentionnait d'une part, l'existence d'un « hall commun » au lot n° 6 et 7 dans la désignation du bien vendu, ce qui tendait à exclure le caractère privatif de ce hall et qu'il précisait d'autre part, l'existence de parties communes spéciales (cette information n'étant curieusement pas reprise dans le compromis).

A tout le moins, ces éléments ne pouvaient qu'inciter l'agence immobilière, tenue de vérifier la consistance juridique et matérielle du bien vendu par son entremise, à se renseigner davantage en allant vérifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Cette consultation lui aurait permis de constater facilement l'existence d'une partie commune spéciale incluse dans le bien vendu, dans la mesure où le plan de division mentionne cette particularité de manière très apparente. Il ne peut être considéré que cette démarche, qui ne s'apparente pas à une investigation poussée, excédait la mission de l'agent immobilier, dès lors que bien au contraire, elle en faisait pleinement partie. 

Au total, contrairement au tribunal, la cour considère que la faute de la société Blot immobilier 44 pour ne pas avoir assuré l'efficacité de son acte est pleinement caractérisée. 

b. sur le préjudice et le lien de causalité

Les époux [U] considèrent que leur préjudice ne peut seulement correspondre à la perte de chance de vendre à meilleur prix. Leur préjudice, évalué à la somme de 27.154,02 euros, repose essentiellement sur :

-un préjudice de jouissance lié au délai de 8 mois qui s'est écoulé avant de pouvoir vendre leur bien, du fait de l'échec de la vente avec la société Sofiane. En se fondant sur la valeur locative du bien ( qu'ils fixent à 1.914,96 € hors charge), ils estiment la perte de jouissance à la somme de 15.319,68 €,

-un préjudice matériel lié à la régularisation de la partie commune spéciale qu'ils ont entrepris à la demande de la société Sofiane avant qu'elle ne se rétracte, soit la somme de 1.323,80 € ( 622,80 € de frais de géomètre et 701 € de frais de notaire) et lié à la différence de prix de 6.000 euros entre le compromis signé avec la société Sofiane et le prix auquel le bien a finalement été vendu et enfin, lié au coût de l'emprunt qu'ils ont continué à rembourser, outre les charges de copropriété ainsi que les appels de fonds pour les travaux qu'ils ont dû exposer faute d'avoir vendu à la date prévue.

La société Blot immobilier expose que le préjudice ne peut en l'espèce consister qu'en une perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur. Or, ils rappellent que les époux [U] cherchaient vainement à vendre depuis 2015 ( leur bien étant inoccupé et immobilisé depuis cette date) et qu'en définitive, ils ont réussi à vendre trois mois après le retrait de la société Sofiane à un prix inférieur de 6.000 euros. Elle considère que cette différence de prix relève de l'aléa de négociation et ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ajoute que les époux [U] ne démontrent pas qu'ils avaient une chance sérieuse de vendre à un prix plus avantageux. En tout état de cause, elle estime que les époux [U] ne peuvent évaluer leur préjudice de jouissance sur la valeur locative du bien dont ils avaient toute la jouissance, l'absence de mise en location relevant d'un choix personnel. Ils ne peuvent donc selon elle, réclamer aucune perte de revenus locatifs. Elle conteste enfin le remboursement des frais engagés pour modifier le statut de la partie commune spéciale, en estimant que les époux [U] étaient libres de ne pas engager ces dépenses, le bien ayant d'ailleurs été vendu sans cette modification. 

En l'espèce, les époux [U] conservaient la totale disposition de leur bien. Par ailleurs, ils ne peuvent invoquer aucune perte de revenus locatifs, ce bien n'ayant jamais été voué à la location. Celui-ci est par ailleurs resté en vente de nombreux mois avant même la signature du mandat avec la société Blot. Par conséquent, aucun préjudice certain de jouissance imputable à la société Blot n'est établi.

S'agissant des frais exposés pour modifier le statut de la partie commune spéciale, il est démontré que ces frais ont effectivement été engagés avant la rétractation de l'acquéreur. La modification de l'état descriptif des lieux était d'ailleurs en cours lors de la vente du bien en décembre 2017 (compromis de vente du 16 décembre 2017, pièce n°19 [U]) . Il convient cependant de considérer que pour vendre leur bien, les époux [U] avaient tout intérêt à régulariser la situation de leur immeuble. La cour estime que cette dépense ne constitue pas un préjudice indemnisable, en lien avec la faute de l'agent immobilier, lequel n'est pas responsable de l'existence de cette partie commune spéciale.

En réalité, si l'agent immobilier n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles, la société Sofiane ne se serait pas rétractée ou du moins, elle n'aurait pas pu se retirer de l'opération sans frais ni pénalités, dans la mesure où la vente n'était subordonnée à aucune condition suspensive (notamment d'obtention d'un prêt).

En l'occurrence, l'acquéreur n'était manifestement plus intéressé par l'achat de ce bien, dès lors que malgré les diligences faites très rapidement à sa demande par les époux [U] pour régulariser la situation, l'acquéreur a fait savoir qu'il renonçait à acquérir. Il n'existe donc aucune certitude quant au fait que la société Sofiane, même mieux informée, aurait signé l'acte authentique et quant à la perception in fine, d'un prix de 571.000 euros par les vendeurs. 



La perte de chance de vendre à un prix supérieur ( c'est à dire 571.000 euros) est d'autant moins certaine que si la société Sofiane avait eu connaissance du statut de partie commune spéciale d'une partie du bien qu'elle projetait d'acheter, elle aurait logiquement cherché et obtenu une baisse du prix de vente, en considération de cette spécificité.



En revanche, sans la faute de l'agent immobilier, l'acquéreur aurait difficilement pu se retirer de la vente, sans avoir à payer la clause pénale.



A cet égard, l'avant-contrat prévoit en page 17, le versement d'une clause pénale de 10% du prix de vente pour le cas où une partie refuserait de signer l'acte authentique alors que toutes les conditions suspensives seraient levées. Il est précisé que cette clause est stipulée conformément aux articles 1152 et 1226 (anciens) du code civil.



La cour considère donc que le préjudice des époux [U] correspond à la perte de chance de ne pas avoir pu obtenir tout ou partie de la clause pénale. 

La société Sofiane aurait pu négocier à la baisse le montant de la clause pénale.

En l'espèce, la cour considère que la clause pénale de 10% était manifestement excessive dès lors qu'il est établi que les époux [U] ont finalement revendu leur bien seulement trois mois après, au prix de 565.000 euros net vendeur, soit une différence peu significative de 6.000 euros (1,05% du prix de vente stipulé au compromis). Ils ont cependant supporté le coût de leur crédit immobilier (intérêts et assurances), des charges de copropriété et des appels de fonds de travaux, dépenses qu'ils n'auraient pas eu à exposer pendant ces trois mois supplémentaires, si la vente avait eu lieu. 

Au bénéfice de ces observations, la perte de chance d'obtenir une clause pénale égale à 10% du prix de vente ( soit 57.100 euros ) était en définitive assez faible. Cette perte de chance doit être fixée à 15% du montant prévu, de sorte que le préjudice des époux [U] s'établit à hauteur de 8.565 euros. 

La société Blot Immobilier 44 sera condamnée à leur payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

2°/ Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.

Succombant en appel, la société Blot Immobilier 44 sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme [U] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, elle-même étant déboutée de sa demande sur ce fondement. 

PAR CES MOTIFS

La cour, 

Infirme le jugement rendu le 6 février 2020 par le tribunal judiciaire de Nantes en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé :

Condamne la SARL Blot Immobilier 44 à payer à M. [A] [U] et à Mme [K] [E] épouse [U] la somme de 8.565 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [A] [U] et à Mme [K] [E] épouse [U] du surplus de leurs demandes ;

Déboute la SARL Blot Immobilier 44 de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Blot Immobilier 44 à payer à M. [A] [U] et à Mme [K] [E] épouse [U] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Blot Immobilier 44 aux dépens de première instance et d'appel. 



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE