Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 19 août 2022

ARRÊT N°

OC



R.G : N° RG 20/01048 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FMJE





Société SCCV SABLE DE MER



C/



[U]

S.A.R.L. BLIN & MISERY

S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH, ES QUALITÉ DE LIQUIDATEUR DE GTA RE UNION

S.A.S. A3TN

S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH ES QUALITE DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE GTA REUNION



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 19 AOUT 2022



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 03 JUILLET 2020 suivant déclaration d'appel en date du 17 JUILLET 2020 RG n° 19/02209



APPELANTE :



Société SCCV SABLE DE MER

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉS :



Monsieur [O] [V] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : Me Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



PARTIES INTREVENANTES



S.A.R.L. BLIN & MISERY

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH ES QUALITE DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE ETBT

[Adresse 5]

[Localité 6]



S.A.S. A3TN

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH ES QUALITE DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE GTA REUNION

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 9 décembre 2021



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mars 2022 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 3 juin 2022. Le délibéré a été prorogé au 19 août 2022.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Août 2022. 



* * *



LA COUR : 





EXPOSÉ DU LITIGE



1. Par acte notarié du 30 octobre 2017, passé devant Maître [P] [W], notaire à [Localité 13], [O] [U] a acquis en l'état futur d'achèvement de la société civile de construction vente SABLE DE MER (ci-après la SCCV), les lots N° 8 et 33, consistant en un appartement de type T2 et un emplacement de parking, dans un ensemble immobilier en cours de construction, dénommé résidence "PERLE BLEUE", sis à [Adresse 12], moyennant le prix de 226 675 €.



2- Arguant d'un retard de livraison, [O] [U] a fait assigner en responsabilité la SCCV SABLE DE MER devant le Tribunal de grande instance de SAINT-PIERRE par acte d'huissier du 5 juillet 2019.



3- Par jugement du 3 juillet 2020, le Tribunal a :



- débouté la SCCV SABLE DE MER de sa demande de sursis à statuer ;



- condamné la SCCV SABLE DE MER à payer à [O] [U] la somme de 7800 € au titre du retard dans la livraison du bien ;



- condamné la SCCV SABLE DE MER à payer à [O] [U] la somme de 2632 € au titre du préjudice locatif ;



- dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision;



- condamné la SCCV SABLE DE MER à payer à [O] [U] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné la SCCV SABLE DE MER aux dépens ;



- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



3- Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion le 17 juillet 2020, la SCCV SABLE DE MER a interjeté appel de cette décision. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/ 01048.





4- Par assignation en date du 20 novembre 2020 la SCCV SABLE DE MER a fait appeler en intervention forcée la S.A.R.L. BLIN &MISERY, la SAS A3TN et la SELARL FRANKLIN BACH, es qualités de liquidateur judiciaire des entreprises ETBT BIS et GTA RÉUNION. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/ 02089.



5- Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 11 mars 2021.



6- Les interventions forcées de la S.A.R.L. BLIN &MISERY, de la SAS A3TN et de la SELARL FRANKLIN BACH, es qualités de liquidateur judiciaire des entreprises ETBT BIS et GTA RÉUNION, ont été déclarées irrecevables par une ordonnance en date du 26 octobre 2021 du conseiller de la mise en état. 

7- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 6 mai 2021, la SCCV SABLE DE MER demande à la cour :



- D'INFIRMER le jugement rendu le 03 juillet 2020 par le Tribunal judiciaire SAINT- PIERRE ;



Statuant à nouveau,



Au principal,



- DÉBOUTER [O] [V] [U] de l'ensemble de ses demandes comme étant infondées ;



A titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans jugeait que ces demandes étaient fondées, de : 



- CONDAMNER in solidum les sociétés BLIN&MISERY, A3TN et FRANKLIN BACH, es qualités de liquidateur judiciaire des sociétés ETBT BIS et GTA RÉUNION, à relever et garantir la SCCV SABLE DE MER des éventuelles condamnations prononcées à son endroit au titre des demandes d'indemnisation ;



Sur les frais irrépétibles et les dépens : 



- DÉBOUTER [O] [V] [U] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile : 



En tout état de cause : 



- CONDAMNER [O] [V] [U] à payer à la SCCV SABLE DE MER la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à s'acquitter des entiers dépens de l'instance.



9- La SCCV SABLE DE MER fait valoir que le retard de livraison ne lui est pas imputable.



Elle évoque des circonstances de force majeure (intempéries, mouvement social, attitude d'obstruction de la part d'un voisin), des malfaçons et non façons (GTA RÉUNION), des insuffisances professionnelles (BET BLIN & MISERY, ETBT BIS), un abandon de chantier (A3TN) et un redressement judiciaire (PROMOB).



Elle soutient également que ces différents facteurs justifiaient une suspension des délais d'exécution des travaux.



Elle ajoute que le préjudice locatif n'est pas établi et qu'elle ne peut être condamnée à le réparer en l'absence de tout comportement fautif.





10- Aux termes de ses dernières écritures en date du 13 juillet 2021 transmises par RPVA, [O] [U] demande à la cour de :



IN LIMINE LITIS : 

 

- JUGER irrecevables les interventions forcées pour le 1er appel des sociétés BLIN & MISERY, GTA RÉUNION et A3TN ; 

 

SUR LE REJET DE LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER : 

 

- DIRE ET JUGER que les conditions légales du sursis à statuer ne sont pas réunies 

 

- DIRE ET JUGER que l'existence d'un contrat entre la SCCV et les autres entreprises est étrangère au contrat VEFA conclu entre M. [U] et la SCCV SABLE DE MER ;

 

EN CONSEQUENCE : 

 

- REJETER la demande de sursis à statuer ;

 

SUR LE FOND : 

 

- DIRE ET JUGER que par acte notarié du 30/10/2017 M. [U] a conclu avec la SCCV SABLE DE MER un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) portant sur le bien sis 22 rue du Général Lambert à Saint-Leu, Résidence « Perle bleue » ; 

 

- DIRE ET JUGER que ce bien a été exclusivement financé par un crédit immobilier conclu auprès de la BNP PARIBAS RÉUNION, pour un montant de 226 675€, dont les remboursements ont commencé le 01/11/2017 (1104,32€ par mois) ;

 

- DIRE ET JUGER que la livraison du bien était fixée contractuellement au 31/03/2018 ; 

 

- DIRE ET JUGER que par courrier du 27/03/2018 la SCCV SABLE DE MER informait M. [U] d'un retard de livraison sans justification valable (livraison prévue mi-juin 2018) ; 

 

- DIRE ET JUGER que par courrier du 28/06/2018 la SCCV SABLE DE MER informait M. [U] d'un nouveau retard de livraison sans aucune justification (livraison prévue fin juillet 2018) ;

 

- DIRE ET JUGER que M. [U] a mis la SCCV en demeure de livrer le bien par courrier du 08/10/2018 ;

 

- DIRE ET JUGER que le bien était finalement livré et réceptionné le 03/01/2019 : soit avec 156 jours de retard (du 31/07/2018 au 03/01/2019) ;

 

- DIRE ET JUGER que le contrat VEFA prévoyait une indemnité forfaitaire de 50€ par jour de retard ;



- DIRE ET JUGER que M. [U] a en outre subi un préjudice locatif en raison de ce retard de livraison, alors que les remboursements de son emprunt courraient ;

 

ET PAR CONSÉQUENT : 

 

- CONFIRMER le jugement rendu le 03/07/2020, par le Tribunal Judiciaire de Saint Pierre, en ce qu'il a : 



 

 DÉBOUTÉ la SCCV SABLE DE MER de sa demande de sursis à statuer ;

 CONDAMNÉ la SCCV SABLE DE MER à payer à monsieur [O] [U] la somme de 7800 € au titre du retard dans la livraison du bien ;

 CONDAMNÉ la SCCV SABLE DE MER à payer à monsieur [O] [U] la somme de 2632 € au titre du préjudice locatif ;

 DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

 CONDAMNÉ la SCCV SABLE DE MER à payer à monsieur [O] [U] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

 CONDAMNÉ la SCCV SABLE DE MER aux dépens ;

 REJETÉ tout autre demande ;

 ORDONNÉ l'exécution provisoire du jugement ;



ET EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

 

- DÉBOUTER la SCCV SABLE DE MER de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

 

- CONDAMNER la SCCV SABLE DE MER à payer à M. [U] la somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l'instance.



11- [O] [U] fait valoir que la SCCV ne justifie pas des intempéries qu'elle invoque et que le retard était déjà constitué lors de la survenance du mouvement des gilets jaunes.



Il ajoute que les contre-temps liés aux concessionnaires et aux difficultés rencontrées avec un voisin ne figurent pas au nombre des motifs pouvant justifier une suspension du délai d'exécution.



Il soutient que la défaillance de la société PROMOB quelques jours avant la livraison des ouvrages le 3/ 01/ 19 et celle de la société A3TN ne peuvent être invoquées pour justifier le retard au-delà de la date du 28 juin 2018.



Il fait valoir également que les manquements des constructeurs de l'ouvrage à leurs obligations contractuelles ne lui sont pas opposables.



Il prétend enfin que son préjudice locatif est établi, qu'en raison de sa situation géographique, l'immeuble était facile à louer, que d'ailleurs il a trouvé preneur aussitôt après avoir été livré.



12- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 9 décembre 2021.



13- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 18 mars 2022..



MOTIFS



Sur l'appel en garantie formé à l'encontre des sociétés BLIN&MISERY et A3TN, et de la société FRANKLIN BACH es qualité de liquidateur judiciaire des sociétés ETBT BIS et GTA RÉUNION :



14- Il a déjà été jugé que l'appel en intervention forcée des sociétés BLIN&MISERY, A3TN et FRANKLIN BACH était irrecevable.



15- La demande en garantie formée par la SCCV SABLE DE MER à l'encontre de la S.A.R.L. BLIN &MISERY, de la SAS A3TN et de la SELARL FRANKLIN BACH, es qualités de liquidateur judiciaire des entreprises ETBT BIS et GTA RÉUNION, n'est donc pas recevable.









Sur les pénalités de retard réclamées par [O] [U] :



16- Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, en sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



17- Dans la vente d'immeuble à construire, le délai d'édification de l'immeuble constitue l'élément essentiel du contrat (article 1601-1 du code civil).



18- En l'espèce, la SCCV SABLE DE MER s'était engagée à livrer à [O] [U] pour le 31 mars 2018 l'appartement et l'emplacement de parking dont il s'est porté acquéreur au sein de la [Adresse 11]", sise à [Adresse 12], sous la sanction d'une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de 50 € par jour de retard.



19- De convention entre les parties, il était prévu que la SCCV serait exonérée de pénalité, en cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.



20- Le contrat conclu entre les parties énumérait un ensemble d'événements constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison et en particulier :



- les intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du Bâtiment ou la Caisse du Bâtiment et des Travaux Publics, empêchant les travaux ou l'exécution des "Voies et Réseaux Divers" (VRD) selon la réglementation des chantiers du bâtiment ;

- la grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs ;



- le retard résultant de l'ouverture d'une procédure collective ou de la déconfiture de l'une des entreprises pendant le délai de réalisation du chantier mais aussi postérieurement à la constatation du retard ;



- le retard provenant de la défaillance d'une entreprise ;



- les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci. 



21- Il était stipulé enfin que ces différentes circonstances autorisent un report de délai de livraison pour un temps égal au double du retard effectivement enregistré.



***



22- Il est constant que par une note d'information du 27 mars 2018, la SCCV a averti ses acquéreurs d'un retard du chantier entraînant le report de la livraison aux alentours de la mi juin.



23- Pour justifier du report de la livraison, la SCCV évoquait les intempéries des mois de janvier et février ainsi que des contre-temps liés aux concessionnaires et le changement de l'une des entreprises avec qui un marché avait été signé.



24- Il est également constant qu'à l'issue de ce premier report, la SCCV a adressé une nouvelle lettre à [O] [U] (lettre du 28 juin 2018) pour lui indiquer que la réception serait possible à partir de la fin du mois de juillet 2018.



25- Il n'est pas contesté enfin que la livraison définitive des ouvrages est intervenue le 3 janvier 2019 même si l'expert judiciaire évoque quant à lui une livraison au 9 janvier 2019.



***



26- Pour justifier les deux reports de livraison successifs, la SCCV invoque des événements de force majeure et des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

 

27- Les relevés pluviométriques que la SCCV a recueilli auprès des services de météorologie sur la période allant du premier janvier au 28 février 2018 ne suffisent pas à rapporter la preuve que des intempéries sont venues affecter la région de localisation de sa construction et ont fait obstacle à la poursuite de son chantier.



28- La SCCV n'a produit aucun élément précis et probant qui permette d'établir que son chantier a été perturbé par le mouvement social dit des gilets jaunes que le département de la Réunion a connu au cours du dernier trimestre de l'année 2018.



29- Ces événements ne peuvent par conséquent justifier le retard de livraison des ouvrages.



30- Il est établi par les constatations de l'expert judiciaire commis en référé dans le cadre du litige entre la SCCV et ses locateurs d'ouvrages qu'un contentieux oppose la SCCV au propriétaire de la parcelle située à l'arrière du Bâtiment B de la [Adresse 11] au sujet de la sécurisation d'un talus.



31- L'expert judiciaire considère cependant que cet événement n'a pas retardé le chantier.



32- Ce contentieux, toujours en cours au moment où l'expert a rendu son rapport en août 2020, n'a pas fait obstacle non plus à la livraison des ouvrages même s'il est de fait que Ie talus concerné doit être conforté et sécurisé.



33- Cet événement n'est donc pas de nature à justifier le report du délai de livraison.



34- Il est constant que l'entreprise A3TN en charge du lot VRD a cessé d'intervenir sur le chantier à partir du 8/ 09/ 2017 ce qui a conduit la SCCV à résilier son marché par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2018.



35- Cependant, à la date du 28 juin 2018, lorsque la SCCV a averti [O] [U] d'un second report du délai de livraison, l'entreprise A3TN avait déjà été remplacée par l'entreprise LASETRA.



36- Celle-ci intervenait sur le chantier depuis le 4 avril 2018, son marché fixait à 3 mois le délai de réalisation de ses ouvrages et il n'est justifié d'aucune difficulté que la SCCV aurait rencontré avec cette entreprise.



37- C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la défaillance de l'entreprise A3TN ne pouvait pas justifier une suspension du délai au delà de la date du 31 juillet 2018, suspension que [O] [U] ne remet pas en cause.



38- Il est également établi par les constatations de l'expert judiciaire que l'immeuble édifié par la SCCV est affecté de plusieurs désordres et malfaçons.



39- Des désordres et des malfaçons ou des insuffisances professionnelles n'ont jamais le caractère d'extériorité indispensable pour caractériser la force majeure.



40- La reprise des désordres et malfaçons ne figure pas non plus au nombre des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues au contrat.



41- Il ne peut donc pas en être tiré motif pour exonérer la SCCV des pénalités de retard contractuelles.



42- Pour finir, il est effectivement établi que la société PROMOB titulaire des lots aménagements intérieurs et menuiseries bois intérieures a fait savoir à la SCCV par une lettre du 7 septembre 2018 qu'elle ne serait pas en capacité de réaliser son marché. L'entreprise a ensuite été placée en redressement judiciaire par décision du 4 décembre 2018.



43- Cependant, les constatations de l'expert judiciaire révèlent que plusieurs mois avant la défaillance de la société PROMOB, partie des prestations de son marché avait déjà été confiée à d'autres entreprises, de premières commandes étant passées dés le mois de mai puis facturées à la SCCV à partir du mois de juin 2018 (cf pp 267 et 268 du rapport d'expertise).



44- Il est également établi par l'expertise qu'une autre partie des prestations figurant au marché passé avec la société PROMOB a été réalisée postérieurement à la livraison, en particulier l'aménagement des dressings, en mars 2019. 



45- Dans ces conditions, il ne peut être tenu pour établi que la défaillance de la société PROMOB est venue retarder la livraison du bâtiment.



46- Il ne peut donc pas en être tiré motif pour exonérer la SCCV des pénalités de retard contractuelles



47- Au total, il apparaît que c'est à bon droit que le premier juge, dont la décision sera confirmée, a retenu un retard de 156 jours (du 1/ 08/ 18 au 3/ 01/ 19) et condamné la SCCV SABLE DE MER à payer à [O] [U] la somme de 7800 euros au titre des pénalités contractuelles de retard.



Sur l'indemnisation du préjudice locatif :



48- Le créancier qui subi un préjudice distinct de celui couvert par la clause pénale peut prétendre à des dommages-intérêts supplémentaires.



49- En l'espèce, Il est établi que [O] [U] a donné à bail son appartement au sein de la [Adresse 11], dés le 1er février 2019, moyennant un loyer mensuel de 658 €.



50- La brièveté du délai écoulé entre la livraison et la mise en location vient corroborer les déclarations de [O] [U] quant à la nature d'investissement locatif de son acquisition.



51- Le manquement de la SCCV à l'obligation qu'elle avait souscrite de lui livrer l'immeuble au 31 juillet 2018 lui a fait perdre une chance de louer dés le mois de septembre 2018 son appartement.



52- Compte tenu de l'implantation de la résidence dans un secteur géographique prisé, en centre ville et à proximité de la plage, la probabilité est forte qu'il aurait pu trouver preneur dés cette date.



53- C'est à juste titre par conséquent que le premier juge a évalué le préjudice locatif subi par [O] [U] à 5 mois de loyer (soit 658 € X 5 = 3290 €) et fixé à 80 % du préjudice plein le préjudice indemnisable au titre de la perte de chance, soit 2632 €.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



54- Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qui concerne le sort des dépens et l'indemnité pour frais irrépétibles au bénéfice de [O] [U].



55- Les dépens de l'appel seront également à la charge de la SCCV SABLE DE MER, partie succombante.



56- Il serait inéquitable de laisser [O] [U] supporter la charge des frais irrépétibles qu'il a été conduit à exposer en cause d'appel.



57- Il lui sera alloué une nouvelle indemnité d'un montant de 2000 €.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





Dit que la demande en garantie formée par la SCCV SABLE DE MER à l'encontre de la S.A.R.L. BLIN &MISERY, de la SAS A3TN et de la SELARL FRANKLIN BACH, es qualités de liquidateur judiciaire des entreprises ETBT BIS et GTA RÉUNION, n'est pas recevable ;



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en date du 3 juillet 2020 ;



Condamne la SCCV SABLE DE MER à verser à [O] [U] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que les dépens de l'appel seront supportés par la SCCV SABLE DE MER.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT