Cour d'Appel · 1ère Chambre — 25 août 2022

CR/RP



























































 























COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

- Me Jerome DUBOIS-DINANT

la SCP LEAL et RODDE



LE : 25 AOUT 2022

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 25 AOUT 2022



N° - Pages



N° RG 21/00970 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DMJC



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de CHATEAUROUX en date du 23 Juillet 2021 



PARTIES EN CAUSE :



I - Mme [L] [N] veuve [U]

née le 19 Février 1952 à [Localité 7]

[Adresse 3] - [Localité 6]



Représentée par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par Me Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

timbre fiscal acquitté



APPELANTE suivant déclaration du 06/09/2021



II - Mme [D] [J] veuve [F]

née le 10 Décembre 1949 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Jerome DUBOIS-DINANT, avocat au barreau de CHATEAUROUX

Plaidant par la SELARL BONACORSI AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

timbre fiscal acquitté



INTIMÉE



III - S.A.R.L. AGENCE GUIGNARD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : 

[Adresse 5] - [Localité 6]

N° SIRET : 445 353 519



Représentée et plaidant par la SCP LEAL ET RODDE, avocat au barreau de CHATEAUROUX



timbre fiscal acquitté



INTIMÉE









COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. WAGUETTEPrésident de Chambre 

M. PERINETTIConseiller

Mme CIABRINIConseiller







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS







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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







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EXPOSÉ :



Le 9 novembre 2016, [D] [J] a donné mandat à la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD, moyennant une rémunération de 8 900 €, de vendre une maison d'habitation située [Adresse 3] sur la commune d'[Localité 6], dont elle avait hérité ensuite du décès de sa mère [S] [R] survenu le 17 mai 2016.



Selon compromis conclu le 14 février 2017 par l'intermédiaire de cette SARL ' rémunérée à ce titre à hauteur de 8 000 € par l'acquéreur ' [D] [J] a vendu cette maison à [L] [N] au prix de 128 000 €.



Cette vente a été réitérée selon acte authentique établi le 8 juin 2017 par Maître [T], notaire à [Localité 9], comportant une clause d'exonération de la demanderesse de la garantie des vices cachés.



Soutenant qu'elle avait découvert, après avoir détapissé les murs de la maison, que des fissures et des lézardes affectaient ces derniers et que le caractère évolutif de celles-ci ressortait du rapport établi par la société CCEB le 18 octobre 2017, Madame [N] a assigné Madame [J] et la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Châteauroux, lequel a, par décision du 28 février 2018, ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [V] afin de déterminer la nature et l'origine des désordres.



L'expert ainsi désigné a procédé à sa mission et a déposé son rapport le 15 décembre 2019.



Par actes en date des 27 février et 2 mars, Madame [N] a assigné Madame [J] et la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD devant le tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins, principalement, d'annulation et subsidiairement de résolution de la vente et de condamnation de ces dernières à lui verser la somme de 247 702,10 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2017 outre 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement rendu le 23 juillet 2021, le tribunal a :



' Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir de forclusion soulevée par Madame [J]



' Débouté Madame [N] de ses demandes



' Débouté Madame [J] de sa demande de dommages-intérêts



' Condamné Madame [N] dépens comprenant les frais d'expertise ainsi qu'à verser à Madame [J] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



' Condamné Madame [N] à verser à la société IMMOBILIERE GUIGNARD la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



' Écarté l'exécution provisoire de droit de la décision.



[L] [N] veuve [U] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 6 septembre 2021 et demande à la cour, dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 8 avril 2022, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, de :



Vu notamment les articles 1130, 1131, 1137 du code Civil

Vu les articles 1602, 1603, 1194, 1217, 1224 du Code civil

Vu les articles 1625, 1641, 1643 du Code civil

Vu les articles 1240 et suivants,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil

Vu l'article 1343-2 du Code Civil Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Vu l'article 700 du Code de procédure civile

Vu les pièces versées au débat;

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CHATEAUROUX le 23 juillet 2021,



DECLARER recevable Madame [L] [N]-[U] en son appel.

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir de forclusion soulevée par Madame [J] épouse [F].



REFORMER pour le surplus,



A TITRE PRINCIPAL,



DIRE ET JUGER que Madame [D] [J] épouse [F] a commis une réticence dolosive qui a vicié le consentement de Madame [L] [N]-[U], laquelle n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance des désordres affectant l'usage du bien immobilier;

DIRE ET JUGER que Madame [D] [J] épouse [F] engage sa responsabilité civile à l'égard de Madame [L] [N]-[U]

DIRE ET JUGER que la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD, en sa qualité d'agent immobilier, a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil vis à vis de Madame [L] [N]-[U];



En conséquence,



PRONONCER l'annulation de l'acte de vente du 8 juin 2017;

CONDAMNER in solidum Madame [D] [J] épouse [F] et la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD à verser à Madame [L] [N]-[U] les sommes suivantes :



- le prix de vente : 128 000 euros

- les frais hypothécaires et notariés 9 421,16 euros

- les frais d'agence 8.000 euros

- le montant des impôts fonciers : 2 280,94 euros

- dommages et intérêts : 30 000 euros



A TITRE SUBSIDIAIRE



DIRE ET JUGER que Madame [D] [J] épouse [F] a manqué à son obligation de délivrance auprès de Madame [L] [N] [U] dans le cadre de l'acquisition le 8 juin 2017 du bien sis [Adresse 3] - [Localité 6];

DIRE ET JUGER que la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD, en sa qualité d'agent immobilier, a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil vis à vis de Madame [L] [N]-[U];



En conséquence,



PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 8 juin 2017;

CONDAMNER in solidum Madame [D] [J] épouse [F] et la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD à verser à Madame [L] [N]-[U] les sommes suivantes :



- le prix de vente : 128 000 euros

- les frais hypothécaires et notariés 9 421,16 euros

- les frais d'agence 8.000 euros

- le montant des impôts fonciers : 2 280,94 euros

- dommages et intérêts : 30 000 euros



A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE,



DECLARER recevable l'action de Madame [N]-[U]

DIRE ET JUGER que le bien immobilier, objet de la vente, est affecté de plusieurs vices cachés, le rendant impropre à sa destination, de sorte que Madame [D] [J] épouse [F], en sa qualité de venderesse, doit garantie à Madame [L] [N] -[U].

DIRE ET JUGER que la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD, en sa qualité d'agent immobilier, a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil vis à vis de Madame [L] [N]-[U];



En conséquence,



PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 8 juin 2017;

CONDAMNER in solidum Madame [D] [J] épouse [F] et la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD à verser à Madame [L] [N]-[U] les sommes suivantes :



- le prix de vente : 128 000 euros

- les frais hypothécaires et notariés 9 421,16 euros

- les frais d'agence 8.000 euros

- le montant des impôts fonciers : 2 280,94 euros

- dommages et intérêts : 30 000 euros



EN TOUT ETAT DE CAUSE,



ASSORTIR lesdites condamnations des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à Madame [D] [J] épouse [F] du 28 octobre 2017.

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil.

CONDAMNER Madame [D] [J] épouse [F] et la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD à payer la somme de 20 000 € à Madame [L] [N]-[U] sur le fondement de l'article 700 du CPC.

DEBOUTER Madame [J] épouse [F] de son appel incident tendant à l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.

DEBOUTER la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD de ses demandes fins et prétentions formulées à l'encontre de Madame [L] [N] -[U].

CONDAMNER Madame [D] [J] épouse [F] et la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ceux compris les frais de l'expertise judiciaire avec distraction au profit de Maître RAHON sur ses affirmations de droit.



[D], [P] [F] née [J] demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 14 mai 2022, à la lecture desquelles il est pareillement renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile précité, de :



Vu les dispositions de l'article 1130, 1648, 1641, 1643 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1352-1 et 1352-3 du même code,

Vu les jurisprudences citées et celles en la matière,

Vu le rapport d'expertise,

Vu les pièces produites,



RECEVOIR Madame [F] en ses écritures.



A titre principal,



CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Châteauroux en date du 23 juillet 2021, en ce qu'il a :

Débouté Madame [L] [N] [U] de l'intégralité de ses demandes.

Condamné Madame [N] [U] aux entiers dépens de l'instance.

Condamné Madame [N] [U] à payer à Madame [F] 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



INFIRMER ledit jugement en ce qu'il a débouté Madame [D] [F] de sa demande de dommages et intérêts.

DEBOUTER les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.



Par décision nouvelle,



CONDAMNER Madame [N] [U] à verser la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour action abusive.



A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où Madame [F] serait tenue à dédommagement à l'égard de Madame [N] [U],



JUGER que la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD sera tenue de relever et garantir de toute condamnation financière prononcée à l'égard de Madame [F].

DEBOUTER la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD de ses prétentions tendant à ce que Madame [F] soit tenue de la relever et de la garantir de toute condamnation financière prononcée à son égard.

JUGER, dans l'hypothèse d'un anéantissement du contrat, que ce soit par nullité, résolution ou restitution, que Madame [N] [U] sera tenue à verser une indemnité d'occupation auprès de Madame [F].

CONDAMNER Madame [L] [N] [U] à verser la somme de 45 600 € à titre d'indemnité d'occupation, sauf à parfaire à la date du jugement à intervenir.



En tout état de cause,



CONDAMNER Madame [L] [N] [U] à verser la somme de 12.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les plus entiers dépens de l'instance d'appel.



La SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 25 février 2022, à la lecture desquelles il est pareillement renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application du texte précité, de :



A titre principal, 



CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CHATEAUROUX le 23 juillet 2021 en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

DEBOUTER Madame [N] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions. 



A titre subsidiaire, si la Cour venait à infirmer la décision et statuer à nouveau, 



CONSTATER que la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD n'a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité, 



CONSTATER l'absence de lien de causalité entre le comportement de l'agence et le préjudice allégué Madame [N], 



En conséquence, 



DEBOUTER Madame [N] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulés à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD, 



Subsidiairement, 



CONSTATER l'irrecevabilité de la demande de restitution du prix de vente formulée à l'encontre de l'agence immobilière par Madame [N], 

REDUIRE à de plus justes proportions les montants sollicités, 

FAIRE APPLICATION de la notion de perte de chance, 

DEBOUTER Madame [J] de son appel en garantie formulé à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIERE GUIGARD, 

CONDAMNER Madame [J] à relever et garantir indemne la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD de toute condamnation prononcée à son encontre, 



En tout état de cause, 



CONDAMNER Madame [N], ou tout succombant, à verser à la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

La CONDAMNER en tous les frais et dépens de la présente procédure. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 07 Juin 2022.





SUR QUOI :



I) sur les demandes formées par Madame [N] au titre du dol :



Selon l'article 1128 du Code civil, «sont nécessaires à la validité d'un contrat : le consentement des parties, leur capacité de contracter, un contenu licite et certain».



En application des articles 1130 et 1137 du même code, «l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné», «le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation».



Il appartient à Madame [N], qui reproche en premier lieu à la venderesse de ne pas l'avoir informée de l'existence de fissures dont elle avait, selon elle, nécessairement connaissance avant la vente, de rapporter la preuve de l'existence d'une telle dissimulation intentionnelle.



À cet effet, l'appelante soutient que Madame [F] avait nécessairement connaissance des désordres affectant la maison, dès lors que «l'immeuble était la propriété de sa mère à qui elle rendait, par définition, visite de temps en temps», qu'elle a déclaré lors de la première réunion d'expertise que la rénovation du plafond avait été réalisée en 2010 par un professionnel, que la mention d'un «potentiel de 90 m² aménageable» figurant dans le mandat de vente a disparu des mentions du compromis de vente et qu'elle a été contrainte de visiter l'immeuble alors que celui-ci était démuni de tout dispositif d'éclairage.



Il est constant, en l'espèce, que Madame [F], suite au décès de sa mère survenu le 17 mai 2016, a hérité d'une maison d'habitation avec son jardin environnant cadastrée section BI [Cadastre 2] située [Adresse 3] sur la commune d'[Localité 6] pour une contenance totale de 9 a 75 ca ayant été construite en 1979.



Dans le cadre de cette succession, et après avoir fait établir un rapport de diagnostic immobilier le 3 août 2016, Madame [F] a confié le 9 novembre 2016 à la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD un mandat de vente sans exclusivité concernant ce bien portant le numéro 1584 pour un prix net vendeur de 150 000 € et avec une rémunération du mandataire prévue à concurrence de 8 900 € TTC.



Il est également établi que suite à deux visites du bien immobilier effectuées en la seule présence de l'agent immobilier les 7 et 10 janvier 2017, Madame [N] a fait une offre d'achat de ce bien qui a donné lieu à la signature d'un compromis de vente le 14 février 2017 en présence de la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD et à l'établissement d'un acte authentique en date du 8 juin suivant.



Ensuite d'une prise de jouissance effective des lieux le 6 juillet 2017, Madame [N] a alors procédé à la réalisation de travaux d'embellissement des intérieurs et a fait constater, le 3 octobre suivant, par l'expert en bâtiment CCEB l'existence de diverses fissurations, ce qui a été confirmé dans un constat d'huissier subséquent du 9 novembre 2017, à la suite duquel une assignation en référé a été délivrée le 11 décembre suivant.



Dans son rapport déposé le 15 décembre 2019, l'expert judiciaire ' après avoir rappelé que le mot «cueillie» pouvait être défini comme un angle rentrant formé par un mur et un plafond adjacent ' indique (page numéro 46) que les désordres qu'il a pu constater sur les lieux peuvent être succinctement décrits ainsi :



' présence de fissurations localisées des enduits extérieurs sur chaque façade et pignon de l'habitation

' présence de plis du papier peint laissant présager des fissurations localisées (proches des cueillies de plafond) au droit des doublages intérieurs du séjour et de la salle à manger

' présence de fissurations localisées (proches des cueillies de plafond) au droit des cloisons de distribution (montées en carreaux de plâtre) du dégagement, de la chambre 3 et salle d'eau (visible car papier peint retiré par la partie demanderesse)

' présence d'une lézarde localisée au droit du mur de refend (en maçonnerie creuse de béton) du dégagement (visible car papier peint retiré par la partie demanderesse)

' présence d'une fissuration localisée du plafond (composé de briques plâtrières hourdées au plâtre) de la chambre 1

' présence d'une lézarde au droit d'un passage de n'ud de canalisations, située dans la chaufferie (mur commun avec la cave) sous le mur de refend du rez-de-chaussée».



Répondant au point numéro 9 de sa mission (page 61 du rapport), l'expert judiciaire précise qu' «exceptées les dégradations présentes sur le mur de refend du rez-de-chaussée et R-1, les dégradations observées par l'expert, consignées au sein des notes de synthèse, sont inhérentes à la vétusté du bien».



S'agissant du mur de refend, l'expert note (pages 51 et 52 de son rapport) : «la lézarde présente au sein du mur de refend RDC en maçonnerie de béton d'épaisseur 15 cm a pour origine un défaut de conception. En effet, l'expert note que le présent mur de refend ne participe pas au contreventement de l'habitation, comme il est d'usage. En effet, celui-ci n'est pas chaîné aux deux pignons. En conséquence, le mur de refend a pour fonction unique de créer un appui intermédiaire à ceux des façades pour les trois fermes de charpente traditionnelle (') Comme le plancher n'a pas fait l'objet d'une utilisation réelle (absence de charges dites d'exploitation), le désordre est dû au poids propre de l'ouvrage combiné aux charges climatiques (vent et/ou neige). À ce jour l'expert constate que l'ouvrage est stable dans sa globalité (') En conséquence, il considère qu'il y a eu une redistribution interne des efforts. Afin de ne pas aggraver le désordre, il convient de ne pas charger le solivage du plancher. C'est-à-dire qu'en l'état, le grenier est à considérer comme non exploitable».



Il doit être rappelé qu'il résulte de la chronologie figurant supra que Madame [F] a confié à la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD un mandat de vendre l'immeuble qui appartenait à sa mère moins de six mois après le décès de cette dernière survenu le 17 mai 2016 et qu'il n'est ni établi, ni même allégué, que l'intimée aurait résidé dans ledit immeuble.



En outre les relations mère/fille n'impliquent pas forcément l'existence de visites régulières et, a fortiori, une connaissance par la fille des caractéristiques de l'immeuble occupé de longue date par la mère.



Il ne saurait être déduit de la circonstance que Madame [F] ait pu indiquer à l'expert, lors de la première réunion d'expertise, que des travaux d'embellissement des lieux avaient été réalisés par sa mère quelques années plus tôt, soit en 2010, que l'intimée avait été informée de la nature des travaux entrepris et des circonstances d'une telle intervention.



D'autre part, s'il est exact que le mandat de vente conclu par Madame [F] avec la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD le 19 novembre 2016 faisait état d'un «potentiel de 90 m² aménageable», un tel document n'a pas été porté à la connaissance de Madame [N] et une telle mention ne figure pas dans le compromis de vente signé par les parties et dans l'acte authentique subséquent.



Enfin, la visite des lieux alors même que l'électricité avait été coupée ne présente pas un caractère inhabituel s'agissant d'un immeuble inoccupé depuis plusieurs mois en raison du décès de sa propriétaire ; à défaut d'éléments extrinsèques, il ne saurait donc en être déduit une intention dolosive de Madame [F] ayant eu pour objet de dissimuler des fissures présentes dans la pièce du sous-sol démunie d'éclairage naturel.



C'est en conséquence à juste titre que le premier juge, après avoir rappelé que l'expert judiciaire avait indiqué en page 66 de son rapport que «Madame [F] pouvait ignorer le désordre d'ordre structurel concernant le mur intérieur porteur», a écarté les prétentions formées par Madame [N] au titre du dol.



II) sur les demandes formées par Madame [N] au titre du manquement

par Madame [F], à l'obligation de délivrance à laquelle elle était tenue :



Selon les articles 1603 et 1604 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.



Rappelant qu'en application de ces textes le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance conforme, ce qui suppose que la chose livrée soit identique à celle convenue en nature, quantité et qualité, Madame [N] soutient qu'alors même que selon les termes de l'acte authentique du 8 juin 2017 elle a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier à usage d'habitation comprenant un grenier, il résulte des conclusions du rapport d'expertise que le grenier doit être considéré comme non exploitable dès lors qu'il n'est pas possible d'en charger le solivage.



Il convient de préciser, à cet égard, que selon les termes du compromis signé par les parties avec le concours de la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD le 14 février 2017, Madame [N] a fait l'acquisition d'une «maison à usage d'habitation comprenant : une entrée, cuisine aménagée et partiellement équipée (plaque-hotte-four), un séjour-salon avec une cheminée à foyer ouvert, un couloir avec placard desservant trois chambres, une salle d'eau, salle de bains et toilettes indépendants. Au sous-sol : une pièce, un bureau, une buanderie, chaufferie, cave, garage, toilettes indépendants. Avec grenier, jardin et terrasse».



L'acte authentique établi le 8 juin 2017 par Maître [T], notaire associé à [Localité 9], reprend une description de l'immeuble en des termes équivalents (page 2 de ce document).



Il ne résulte, ainsi, d'aucun de ces deux documents contractuels que le caractère exploitable ou aménageable du grenier serait rentré dans le champ contractuel ' la seule référence à une possibilité d'aménager les combles figurant dans le mandat de vente qui n'avait pas été porté à la connaissance de Madame [N] et lui a été communiqué dans le seul cadre de la présente instance.



C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a estimé que l'appelante ne rapportait pas la preuve que Madame [F] aurait manqué à l'obligation de délivrance à laquelle était tenue en sa qualité de venderesse de l'immeuble litigieux et a, ainsi, rejeté la demande de résolution de la vente du 8 juin 2017 formée de ce chef.



III) sur la demande formée par Madame [N] au titre de la garantie des

vices cachés :



Il résulte de l'article 1641 du Code civil que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus».



L'article 1643 du même code énonce quant à lui que le vendeur «est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie».



Pour solliciter, sur le fondement de ces deux textes, la résolution de la vente intervenue le 8 juin 2017 et l'octroi de dommages-intérêts, Madame [N] soutient qu'elle rapporte la preuve que la maison vendue était affectée d'un vice qui n'était pas apparent au moment de la vente ' en l'occurrence les fissures relevées dans le cadre de l'expertise judiciaire ', que ce vice rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou diminue très fortement son usage, dès lors que l'expert judiciaire a chiffré les travaux destinés à remédier aux désordres à une somme équivalant à environ 20 % du prix d'achat, et que le vice était bien antérieur à la vente.



Il doit être rappelé, toutefois, que les parties ont inséré dans l'acte authentique de vente établi le 8 juin 2017 par Maître [T] une clause d'exonération de la garantie des vices cachés ainsi libellée : «l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte» (page numéro 7 de l'acte).



Il ne peut être fait obstacle à l'application de cette clause, selon l'article 1643 précité, que si Madame [N] rapporte la preuve que Madame [F] connaissait, avant la vente, l'existence des désordres qui ont été relevés par l'expert judiciaire.



Ainsi que cela a été indiqué supra, il ne résulte aucunement des pièces du dossier que Madame [F], profane en matière de construction, n'ayant jamais habité les lieux et ayant hérité de la maison quelque six mois avant la signature du mandat de vente, aurait eu connaissance de l'existence des fissures affectant l'immeuble.



Dès lors, la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée par les parties doit recevoir application et c'est à bon droit que le premier juge a, sur ce fondement, rejeté les demandes formées par Madame [N] au titre de la garantie des vices cachés.



IV) sur les demandes formées par Madame [N] à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD :



Madame [N] rappelle que selon la loi numéro 70 ' 9 du 2 janvier 1970, l'agent immobilier est une personne qui, d'une manière habituelle, se livre ou prête son concours à des opérations portant sur les biens immobiliers d'autrui et relatives notamment à l'achat, la vente, l'échange, la location ou la sous-location d'immeubles.



Elle rappelle que selon une jurisprudence constante, l'agent immobilier est tenu, dans le cadre de sa mission, de respecter une obligation d'information et de conseil envers son client, lui imposant notamment d'informer l'acquéreur de tous les risques que lui fait courir l'opération immobilière envisagée par celui-ci.



L'appelante fait ainsi valoir qu'en sa qualité d'agent immobilier, la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD a manqué à son obligation d'information et de conseil à son égard en ne l'alertant pas sur les fissures et sur l'état réel d'usure de l'ouvrage et des risques de dégradation du bien immobilier.



Il doit être rappelé qu'un agent immobilier est un professionnel de l'entremise immobilière, et non pas un professionnel de la construction, de sorte qu'il ne saurait être exigé de sa part d'alerter l'acquéreur s'agissant de la présence de désordres ne pouvant être décelés que par un professionnel de la construction.



Au cas d'espèce, il résulte du procès-verbal de constat et de l'expertise judiciaire que les fissures et lézardes affectant l'intérieur de la maison d'habitation pouvaient être décelées en raison des nombreux plis affectant le revêtement mural les recouvrant, ce que Madame [N] a pu constater au cours des deux visites des lieux en date des 7 et 10 janvier 2017.



Même en admettant que la lézarde affectant le mur porteur intérieur au sous-sol a pu être constatée par l'agent immobilier, et non par Madame [N], il n'est pas établi que la présence d'une telle fissure, affectant un immeuble construit en 1979, aurait permis à la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD d'envisager l'existence d'un désordre général d'ordre structurel, alors même, d'une part, qu'une telle existence n'a pas été révélée lors des diagnostics techniques réalisés avant la vente et que, d'autre part, une telle généralisation n'a pu être établie qu'au cours des opérations d'expertise et n'avait pas été notée, par exemple, dans le rapport établi le 18 octobre 2017 par le CCEB (pièce numéro 11 du dossier de l'appelante), lequel préconise simplement l'abattage de la végétation située à proximité de l'habitation pour empêcher l'évolution des lézardes affectant les murs extérieurs, tout en précisant que «les fissures et microfissures intérieures ne sont pas à ce jour inquiétantes et ne rendent pas l'ouvrage [impropre] à sa destination».



Dans ces conditions, la décision du premier juge ayant écarté les demandes formées par Madame [N] à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD devra, également, être confirmée.



VI) sur les autres demandes :



L'exercice d'une action en justice constituant, par principe, un droit, susceptible de dégénérer en abus donnant lieu à l'octroi de dommages-intérêts seulement dans les seules hypothèses de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou de légèreté blâmable ' circonstances qui ne sont nullement caractérisées à l'encontre de Madame [N] ' c'est par ailleurs à juste titre que le premier juge a rejeté la demande formée par Madame [F] tendant à l'octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive.



La décision dont appel se trouvant, ainsi, confirmée en toutes ses dispositions, les dépens d'appel seront laissés à la charge de l'appelante.



L'équité commandera, en outre, d'allouer à Madame [F] et à la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD une indemnité, chacune, de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que ces dernières ont dû exposer en cause d'appel.





Par ces motifs :



La cour,



' Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris,



Y ajoutant,



' Condamne [L] [N] veuve [U] à verser à [D] [J] épouse [F] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



' Condamne [L] [N] veuve [U] à verser à la SARL L'IMMOBILIERE GUIGNARD la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires







' Dit que les entiers dépens d'appel seront à la charge de [L] [N] veuve [U] .



L'arrêt a été signé par M. WAGUETTE , Président et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,











S. MAGISL. WAGUETTE