Cour d'Appel · Chambre 2 A — 26 août 2022

MINUTE N° 355/2022

























Copie exécutoire à



- Me Dominique serge BERGMANN



- la SELARL LEXAVOUE COLMAR





Le 26 août 2022



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 26 Août 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00436 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HPIY



Décision déférée à la cour : 16 Décembre 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG





APPELANT :



Monsieur [M] [L] [D]

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Dominique serge BERGMANN, avocat à la cour.





INTIMÉ :



Le Syndicat DE COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet ALSIMMO, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]



représenté par la SELARL LEXAVOUE COLMAR, avocat à la cour. 

Avocat plaidant : Me MARTIN, avocat à Strasbourg





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Catherine GARCZYNSKI, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, conseiller

Madame Myriam DENORT, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Madame DONATH faisant fonction 





ARRET contradictoire 

- prononcé publiquement après prorogation du 19 août 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES



M. [L] [D] est copropriétaire des lots 2 (appartement au 1er étage avec 2 balcons), 10 (mansarde à l'étage mansardé) et 13 (cave au sous-sol) dans l'immeuble situé [Adresse 1].



Selon le règlement de copropriété modificatif du 30 décembre 1997 publié au Livre Foncier, établi à la demande du syndic de l'époque de la copropriété, conformément à une décision d'assemblée générale du 25 novembre 1993 et en se basant sur une nouvelle esquisse d'étage établie par M. [O] le 21 septembre 1994, M. [L] [D] est détenteur de 2106 millièmes de parties communes 1.



Cependant une assemblée générale du 21 avril 1997 avait décidé d'appliquer une nouvelle répartition des charges de copropriété (résolution 4), de sorte que les millièmes de M. [L] [D], pour la répartition des charges générales de copropriété, étaient en réalité de 2071/10 000°suite à cette assemblée.



M. [L] [D] a assigné, par actes d'huissier des 9 mai 2017 et 12 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (ci-après le syndicat) devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°5 des assemblées générales du 9 mars 2017 (pour le vote de laquelle il avait été considéré comme disposant de 2 106 millièmes) et 5 avril 2018 (pour le vote de laquelle il avait été considéré comme disposant en revanche de 2 071 millièmes) portant sur l'approbation des comptes, arrêtés respectivement au 30 septembre 2016 et 30 septembre 2017.



Les procédures ont été jointes et par jugement du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire a débouté M. [L] [D] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a indiqué, sur la demande d'annulation concernant la première assemblée générale, que M. [L] [D] revendiquait une mauvaise appréciation de tantièmes dans le sens d'une augmentation des siens, mais que l'approbation des comptes avait été adoptée 'conformément à la répartition des millièmes votée lors de l'assemblée générale du 21 avril 1997" et qu'en outre il ne s'agissait pas d'une approbation de la 'répartition des charges' entre les copropriétaires.



Sur la demande d'annulation concernant la seconde assemblée générale, le tribunal a retenu que M. [L] [D] critiquait la validation d'une dépense de frais d'huissier de 648,27 euros sans développer aucun moyen de droit et qu'il ne pouvait invoquer une erreur de répartition des charges à l'appui de sa demande d'annulation de l'approbation des comptes.





*



M. [L] [D] a interjeté appel de ce jugement le 6 janvier 2021.



Par conclusions du 1er avril 2022, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de :



- dire et juger que les tantièmes établis par le cabinet [O] et publiés au Livre foncier en 1999 sont nuls et non avenus,

- dire et juger que les règles et modalités de définition des tantièmes sont celles votées lors des assemblées générales des 5 mai 1987 et 21 avril 1997,

- annuler les résolutions n°5 des assemblées générales du 9 mars 2017 et 5 avril 2018,

- débouter le syndicat de toutes ses demandes,

- le dispenser de toute participation aux frais liés à la présente procédure,

- condamner le syndicat à lui payer la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile .



Il fait valoir que :

- le règlement de copropriété modificatif du 30 décembre 1997 lui attribuant 2106 millièmes de parties communes 1 est inexact car ses millièmes étaient au nombre de 2071 depuis l'assemblée générale du 21 avril 1997,

- le syndic a pris ses fonctions en 2015 et, bien qu'il ait indiqué que les tantièmes n'étaient pas conformes à l'acte publié, a appliqué les tantièmes erronés lors de l'assemblée générale du 9 mars 2017, alors que le vote aurait dû intervenir sur la base des tantièmes découlant des résolutions prises le 21 avril 1997, ce qui justifie l'annulation de la résolution n°5 critiquée 'par référence aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965", le consentement des copropriétaires ayant été vicié,

- le jugement déféré contient deux erreurs matérielles, la première dans l'exposé du litige ayant induit la seconde dans la motivation : l'assemblée générale ayant modifié les millièmes n'est pas celle du 21 avril 2017 mais celle du 21 avril 1997 et l'approbation des comptes lors de l'assemblée générale du 9 mars 2017 n'est pas conforme à cette répartition, puisque son vote est intervenu sur la base de 2106 millièmes au lieu de 2071.



S'agissant de la résolution n°5 prise le 5 avril 2018, il conteste le décompte de charges communes résultant des comptes approuvés, au motif qu'il inclut des frais d'huissier qui ne devaient pas être imputés à la copropriété, n'étant utiles qu'à des travaux privatifs ; il fait valoir que le syndic a procédé à une seule déclaration préalable de travaux en 'mélangeant' travaux privés et collectifs ; que le panneau légal a été mis en place le 30 juin 2017, deux mois avant le début des travaux privatifs ; que les travaux de copropriété n'ont été réalisés qu'en 2019 sans constat préalable, ce qui démontre qu'il était inutile pour ces derniers ; que le syndicat se réfère aux travaux de façade et de toiture mais passe sous silence les travaux privatifs de balcons ; que les copropriétaires concernés par ces derniers ont été autorisés à l'assemblée générale du 18 avril 2016 à réaliser ces travaux (réfection/extension des balcons arrières des lots 3 et 4 des 2è et 3è étages) et qu'il a reçu des courriers les 7 juillet et 2 août 2017 lui demandant d'autoriser l'accès sur ses parties privatives, après qu'aient été visés comme parties privatives des balcons.



*



Par conclusions du 27 janvier 2022, le syndicat demande la confirmation du jugement déféré, le rejet de toutes les demandes de M. [L] [D] et sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Il expose que la nouvelle répartition des millièmes adoptée à l'assemblée générale du 21 avril 1997 a été appliquée jusqu'en 2016. 



Concernant la résolution arguée de nullité de 2017, il soutient que l'appelant se prévaut d'une erreur de répartition des charges, ce dont il ne peut tirer argument pour obtenir une annulation. 



Concernant la résolution de 2018, il relève qu'elle a bien été adoptée conformément à la répartition des millièmes votés le 21 avril 1997 ; il indique que l'assemblée générale a mis au vote une résolution 13 pour autoriser la refonte de l'esquisse d'étage, avec pour objectif de régulariser la situation de l'immeuble, mais que l'appelant a voté contre.



Sur le fond, il fait valoir que la somme de 648,27 euros, incluse dans les frais d'administration, correspond au coût de constats d'affichage (établis par huissier de justice) avant travaux sur parties communes, à savoir façade et toiture de l'immeuble ; suite aux observations de l'appelant s'agissant des balcons, il soutient que, contrairement à ce qu'il indique, ils 'relèvent' de l'harmonie de l'immeuble et que leurs structures sont nécessairement des parties communes.



*



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 5 avril 2022. 





MOTIFS





Sur la quote-part de parties communes 1 de M. [L] [D]



Il ressort des pièces produites et conclusions des parties que le règlement de copropriété modifié le 30 décembre 1997 n'est pas conforme à la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires le 21 avril 1997, en ce qu'il résulte des quotes-parts de parties communes 1 en millièmes, attachées à chacun des lots de M. [L] [D] selon ledit règlement, qu'elles totalisent 2106 millièmes (1966 + 108 + 32) au lieu de 2071/10 000 selon la résolution 4 adoptée le 21 avril 1997. 



Selon l'extrait du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 avril 2016 produit par l'appelant, la résolution 19 concerne la 'mise en conformité de l'esquisse d'étage et du règlement de copropriété' et il y est indiqué que le syndic a remarqué que 'l'esquisse d'étage et le règlement de copropriété ne sont pas en conformité avec la réalité' (la suite de la résolution ne figure pas sur l'extrait produit) ; de plus, le procès-verbal de l'assemblée générale du 5 avril 2018 mentionne, pour tous les votes 'contre' de M. [L] [D], ' 2071 tantièmes', alors qu'il n'est pas justifié d'une nouvelle modification du règlement de copropriété.



Selon les moyens développés dans ses conclusions, M. [L] [D] invoque cette non- conformité au soutien de sa demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 9 mars 2017, en faisant valoir que le consentement des copropriétaires a été vicié.







Ne figure dans la discussion aucun moyen au soutien de sa demande tendant à ce que la cour juge que les tantièmes publiés au Livre foncier en 1999 sont 'nuls et non avenus' et que 'les règles et modalités de définition des tantièmes sont celles votées lors des assemblées générales des 5 mai 1987 et 21 avril 1997" ; il se contente au début de la troisième partie de l'exposé de ses moyens (sous C) 'Observations complémentaires') de réaffirmer que 'les tantièmes établis par le Cabinet [O] sont nuls et non avenus'.



En conséquence cette demande sera rejetée conformément à l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile.



Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 9 mars 2017



Il convient de déterminer si l'inexactitude concernant les millièmes pris en compte concernant M. [L] [D] est une cause de nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 9 mars 2017.



Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote part dans les parties communes. L'article 17, alinéa 3, du décret prévoit que le procès-verbal comporte le résultat du vote et notamment, dans sa rédaction applicable au 9 mars 2017, les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix.



En l'espèce, M. [L] [D] a été mentionné comme ayant voté contre la résolution, mais à hauteur de 2106 millièmes au lieu de 2071, correspondant à la réalité de ces millièmes ainsi qu'il a été dit ci-dessus, sachant qu'il ressort du procès-verbal qu'ont voté pour la résolution : 7 894 millièmes, soit tous les autres copropriétaires.



M. [L] [D] soutient que ce vote, intervenu sur la base de millièmes inexacts, aurait induit un vice du consentement des autres copropriétaires, sans en expliquer les raisons.



Or force est de constater que cette différence de 35 millièmes en sa faveur n'a eu aucune incidence sur le résultat du vote puisque la résolution aurait été a fortiori adoptée si son vote avait été pris en compte à hauteur de 2071 millièmes seulement.



Dès lors, il n'y a pas lieu à annulation de la résolution. 



Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution litigieuse par substitution de motifs.



Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 5 avril 2018



Les frais contestés de 648,27 euros figurent au compte de gestion général de l'exercice clos réalisé du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, annexé à la convocation à l'assemblée générale, dans les charges pour opérations courantes, sous le titre 'frais d'administration' ; le syndicat justifie des 

factures de l'huissier pour des constats dressés les 30 juin 2017 (selon la facture '1er passage'), 31 juillet 2017 (selon la facture '2ème passage') et 30 août 2017 (selon la facture '3ème passage') pour 288,09, 180,09 et 180,09 euros.



Il ressort de l'extrait du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 avril 2016 produit par M. [L] [D] que les propriétaires des lots 3 et 4 ont été autorisés (résolution 18) à refaire et agrandir leurs balcons arrières des 2ème et 3ème étages, dans les mêmes dimensions que celui du 1er étage.



M. [L] [D] produit également la déclaration préalable déposée par le syndicat le 4 avril 2017 pour la réfection de la toiture côté cour, le ravalement de la façade côté cour - avec la précision qu'il s'agit de 'travaux à l'identique de l'existant (remise en peinture de l'existant)' - ainsi que l'agrandissement et la réfection à neuf des 2 balcons actuels côté cour R2 + R3.



Selon le règlement de copropriété (non modifié sur ce point lors de la modification de 1997), les balcons des lots 3 et 4 font partie de la description des lots privatifs ; aucun de leurs éléments n'est mentionné dans la description des parties communes, qui comprennent seulement la cage d'escalier, un palier et 5 gaines techniques entre le 1er et le 3e étage. Le fait que les balcons doivent être en harmonie avec l'immeuble ne signifie pas pour autant qu'ils en constituent des parties communes, le règlement de copropriété prévoyant expressément, au chapitre 'usage des parties privatives', qu'il ne devra rien être fait qui puisse 'compromettre l'harmonie' de l'immeuble.



Si les balcons sont donc des parties privatives, M. [L] [D] ne conteste pas que les constats d'huissier (non versés aux débats) étaient destinés à faire la preuve de l'affichage de la déclaration préalable pour l'ensemble des travaux dont elle était l'objet, soit y compris pour les travaux sur parties communes. 



S'il fait valoir que les travaux sur parties communes ont été faits en 2019, il ne démontre pas que l'affichage effectué du 30 juin au 30 août 2017 les concernant n'était plus valable lors de leur réalisation en 2019, alors qu'il est constant qu'aucun autre affichage n'a été fait.



Il n'établit pas non plus que le fait que la déclaration préalable et l'affichage aient porté sur les travaux privatifs en même temps que sur les travaux sur parties communes ait généré un coût supplémentaire, en ce qui concerne les frais de constat critiqués supportés par la copropriété.



En conséquence, la critique de la résolution 5 ayant approuvé les comptes, fondée sur l'imputation des frais de constat précités, n'est pas justifiée, quand bien même ces constats concernaient pour partie des travaux privatifs à supporter par les propriétaires des balcons.



Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de cette résolution.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Compte tenu de l'issue du litige, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. M. [L] [D] supportera également les dépens d'appel et sera condamné à verser au syndicat la somme de 1 000 euros en application de 



l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel, lui-même étant débouté de sa propre demande de ce chef et de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, 



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré ;



Y ajoutant,



DÉBOUTE M. [M] [L] [D] de sa demande tendant à voir juger que les tantièmes établis par le Cabinet [O], publiés au Livre foncier en 1999, sont nuls et non avenus et que les règles et modalités de définition des tantièmes sont celles votées lors des assemblées générales des 5 mai 1987 et 21 avril 1997, 



CONDAMNE M. [M] [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, sis [Adresse 1], la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,



DÉBOUTE M. [M] [L] [D] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,



CONDAMNE M. [M] [L] [D] aux dépens d'appel.



Le greffier,La présidente,