Cour d'Appel · Chambre 3 A — 29 août 2022

MINUTE N° 22/454

























Copie exécutoire à :



- Me Guillaume HARTER







Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 29 Août 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/01580 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HRGG



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 septembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de MULHOUSE





APPELANT :

Monsieur [U] [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/1100 du 09/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR



INTIMES :

Madame [C] [B]

[Adresse 5]

[Localité 4] (SUISSE)



Monsieur [V] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4] SUISSE





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mai 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER







ARRET :

- réputé contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



Selon contrat du 14 novembre 2007, Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B] ont donné à bail à Monsieur [U] [R] [Z] un logement situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 650 €, outre une provision pour charges de 80 €.

Faisant valoir que Monsieur [U] [R] [Z] s'est soustrait au paiement des loyers à compter du mois de janvier 2018, puis a quitté les lieux en novembre 2019 sans les en informer, laissant les clés de l'appartement à son voisin de palier et que de nombreux dégâts ont été constatés lors de l'état des lieux de sortie, Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B] ont assigné Monsieur [U] [R] [Z], par acte du 5 mars 2020, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 8 820 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter des dates d'échéance, la somme de 2 190 € au titre de l'indemnisation du préjudice subi pour non-respect du préavis de trois mois à compter du 1er novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter des dates d'échéance, la somme de 9 350 € au titre des frais de remise en état du bien loué, la somme de 730 € au titre de la perte de loyer en raison des travaux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, ainsi que la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, en ce compris ceux du procès-verbal d'état des lieux de sortie réalisé par huissier le 5 décembre 2019.

Monsieur [U] [R] [Z] n'a pas comparu.



Par jugement du 8 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

-condamné Monsieur [U] [R] [Z] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B], pris en une seule et même partie, la somme de 8 340 € au titre des loyers et charges, arrêtés à l'échéance du mois de novembre 2019 incluse,





-dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement,

-condamné Monsieur [U] [R] [Z] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B], pris en une seule et même partie, la somme de 1 950 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel causé par le non-respect du délai de préavis par le locataire,

-dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement,

-condamné Monsieur [U] [R] [Z] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B], pris en une seule et même partie, la somme de 3 350 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

-dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement,

-rejeté la demande de dommages et intérêts relatifs à la perte de loyer durant les travaux de remise en état,

-condamné Monsieur [U] [R] [Z] aux entiers dépens,

-condamné Monsieur [U] [R] [Z] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B] la somme de 900 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat d'huissier de justice du 5 décembre 2019 d'un montant de 405 €,

-rejeté le surplus des demandes de Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B],

-constaté que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris, dès sa signification.



Monsieur [U] [R] [Z] a interjeté appel de cette décision le 12 mars 2021.

Par écritures notifiées le 11 juin 2021, il conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B] les sommes de 8 340 € au titre des loyers et charges, de 1 950 € à titre de dommages et intérêts en réparation du non-respect du délai de préavis, de 3 350 € à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations locatives, outre 900 € au titre de l'article 700 et des frais et dépens.

Il demande à la cour de :





-débouter Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B] de l'intégralité de leurs fins et conclusions,

Subsidiairement,

-accorder à Monsieur [U] [R] [Z] les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,

-rejeter toute demande formée au titre d'un appel incident,

-condamner les intimés aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 000 € par application de l'article 700.2 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le décompte du 29 novembre 2019 n'est étayé par aucune pièce justificative, alors qu'il a réglé divers montants et que l'allocation pour le logement a été versée aux propriétaires qui doivent en tenir compte ; que la demande au titre des charges pour 2018 et 2019 doit être rejetée, à défaut d'un décompte de charges définitif pour ces périodes ; que les dommages et intérêts pour non-respect du délai de préavis ne sont pas dus, à défaut pour les bailleurs de justifier de la date de relocation de l'appartement ; que les bailleurs ne justifient de même pas de dégradations locatives, dont aucun élément versé aux débats ne permet d'apprécier le coût de remise en état.

Il sollicite les plus larges délais de paiement, au motif qu'il a connu une période de chômage avant de retrouver un emploi pour un revenu de l'ordre de 1 200 € par mois.



Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B], à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à leur domicile en Suisse allemande via l'autorité étrangère, par lettres recommandées avec avis de réception reçues du 9 août 2021, n'ont pas constitué avocat.



MOTIFS



Sur l'arriéré locatif :

En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a causé l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'obligation à paiement des loyers incombant au locataire est prouvée par les termes du contrat de bail liant les parties.



L'appelant ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu'il s'est acquitté de l'intégralité des loyers et avances sur charges dus selon décompte du 29 novembre 2019, sur la base duquel le premier juge a constaté qu'aucun paiement n'avait plus été effectué depuis le mois de février 2019.

Il ne rapporte ainsi pas la preuve du paiement de l'intégralité des sommes dues au titre du bail, étant relevé que l'attestation versée aux débats, datée du 3 mars 2021, selon laquelle Monsieur [U] [R] [Z] a perçu pour février 2021 une aide personnalisée au logement de 411,94 €, ne fait nullement preuve de ce que les intimés auraient bénéficié directement du versement d'une telle prestation pendant le cours du bail, dont ils n'auraient pas tenu compte.

En revanche, il ne résulte pas du jugement déféré que les bailleurs avaient produit en première instance un décompte de régularisation des charges pour les années 2018 et 2019, ainsi qu'ils en avaient l'obligation aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que l'appelant est fondé à solliciter la déduction des avances sur charges non régularisées pour les périodes concernées, soit 80 € mensuels pendant 12 mois pour 2018 et pendant 11 mois pour l'année 2019, soit au total 1 840 €, à déduire du solde locatif.

Infirmant la décision déférée quant à ce montant, l'appelant sera condamné au paiement d'une somme de (8 340 - 1 840) = 6 500 euros.

La décision déférée sera en revanche confirmée quant aux dommages-intérêts relatifs au non-respect du délai de préavis, applicable en l'espèce, dans la mesure où l'appelant, qui a quitté les lieux sans prévenir les bailleurs et sans leur restituer en mains propres les clés, ne les a pas mis en mesure de procéder de façon diligente à la relocation de l'appartement. Il sera relevé au demeurant que l'état des lieux de sortie n'a pu être effectué que le 5 décembre 2019 ; que le premier juge a rejeté la demande en dommages et intérêts relatifs à la perte de loyer durant les travaux de remise en état, au motif qu'il n'était pas justifié que lesdits travaux auraient nécessité plus de trois mois d'immobilisation de l'appartement, correspondant à la période légale de préavis, de sorte que la demande de ce chef est fondée.



Sur les réparations locatives :

Il sera relevé à titre liminaire que le jugement reproduit l'intégralité du constat établi par huissier de justice le 5 décembre 2019, portant état des lieux de sortie, de sorte que l'appelant ne peut conclure à l'infirmation de la décision à hauteur d'appel, au motif de l'absence 



de production de l'état des lieux de sortie par les bailleurs, non comparants en cette instance.

Par ailleurs, l'appelant, dont il résulte du jugement qu'il a reçu les lieux en très bon état, était débiteur d'une obligation d'entretien et de restitution en bon état de réparations locatives. En l'espèce, le fait que la peinture de la salle de bains s'écaille ne peut s'expliquer par la vétusté, au regard de la durée d'occupation des lieux qui n'a pas excédé deux ans. Par ailleurs, le fait que les lieux n'aient pas été entièrement vidés et qu'une armoire ait notamment été abandonnée par le locataire, a induit pour les bailleurs un coût d'enlèvement.

De même, l'appelant n'établit pas que le dysfonctionnement du volet ne lui est pas imputable et relèverait d'une cause d'exonération prévue à l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, l'état des lieux d'entrée mentionnant le parfait état des éléments d'équipements et huisseries.

Il sera retenu que le premier juge a procédé à un examen minutieux et exhaustif de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie et a ainsi mis en évidence l'existence de dégradations imputables au locataire, dont la réparation a été adéquatement fixée à la somme de 3 350 € après déduction du dépôt de garantie de 650 €.

À défaut pour Monsieur [U] [R] [Z] de verser aux débats des pièces de nature à remettre en cause l'analyse pertinente du premier juge, la décision déférée sera confirmée de ce chef.



Sur les délais de paiement :

L'allocation de délais de paiement ne peut se concevoir que s'il est démontré que le débiteur est en mesure de s'acquitter de la dette dans le délai maximum de deux ans pouvant lui être imparti en vertu de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, Monsieur [U] [R] [Z] justifie percevoir depuis le mois de février 2021 un salaire mensuel moyen de l'ordre de 1 200 €. Au regard de la dette totale de 11 800 €, l'octroi de délais de paiement n'est pas opportun, l'appelant n'étant pas en mesure de s'acquitter de mensualités proportionnées à cette somme.

La demande sera en conséquence rejetée.



Sur les frais et dépens : 

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.





Les prétentions de Monsieur [U] [R] [Z] ne prospérant qu'en partie en appel, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens d'appel et l'appelant sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700.2 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, 



INFIRME le jugement déféré quant au montant de l'arriéré locatif,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] [Z] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [C] [B] la somme de 6 500 euros au titre du solde de loyers/charges, arrêté au mois de novembre 2019 inclus.

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de délai de paiement,

REJETTE la demande fondée sur l'article 700.2 du code de procédure civile,

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens d'appel.



La GreffièreLa Présidente de chambre