Cour d'Appel · Chambre 3 A — 29 août 2022

MINUTE N° 22/465





























Copie exécutoire à :



- Me Eulalie LEPINAY

- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 29 Août 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02275 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HSNP



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 avril 2021 par le tribunal de proximité de haguenau





APPELANTE :

Madame [U] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Eulalie LEPINAY, avocat au barreau de COLMAR





INTIMEE :

COMMUNE DE [Localité 6] Représentée par son Maire en exercice.

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 02 mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 26 mai 2017, la commune de [Localité 6] a loué à Madame [U] [P] un appartement à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 426,84 €.

L'état des lieux d'entrée effectué le 26 mai 2017 mentionne que toutes les pièces de l'habitation sont dans un état ancien et qu'il a été relevé un problème d'humidité dans chaque angle du bâtiment.

Madame [U] [P] a demandé à la commune de [Localité 6] d'intervenir afin de remédier aux désordres liés notamment à la présence d'humidité et à des dysfonctionnements électriques.

Considérant que la commune de [Localité 6] n'a pas mis fin aux désordres dont elle se prévaut, Madame [U] [P] l'a assignée devant le tribunal de proximité de Haguenau par acte du 9 septembre 2019.

Par jugement du 4 décembre 2020, le tribunal de proximité de Haguenau a :

-ordonné la réouverture des débats,

-enjoint à Madame [U] [P] de produire le rapport de la société N2A Expertises,

-enjoint à Madame [U] [P] de produire les attestations de la caisse d'allocations familiales du Bas-Rhin permettant de déterminer, tout au long de la location, le montant de l'aide sociale perçue au titre de l'allocation personnalisée au logement,

-enjoint à Madame [U] [P] de produire le montant du loyer résiduel pour chaque mois de la location,

-enjoint à Madame [U] [P] de produire l'état des lieux de sortie de l'appartement à usage d'habitation située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2],

-enjoint à Madame [U] [P] d'indiquer la date exacte de la libération des lieux et de la fin du bail,

-invité Madame [U] [P] à reformuler ses prétentions en mentionnant pour chaque prétention les pièces invoquées et leur numérotation et ce au regard des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile,

-enjoint à la commune de [Localité 6] de produire des attestations (notamment la pièce numéro 14) conformes à l'article 202 du code de procédure civile,





-enjoint à la commune de [Localité 6] de produire notamment les courriers d'échanges avec les bailleurs sociaux et les autres organismes mentionnant le refus de Madame [U] [P] pour les logements proposés au même loyer que celui loué,

-enjoint à la commune de [Localité 6] de produire le diagnostic électrique préalable à la mise aux normes de l'électricité du logement loué et la copie de la facture afférente à la mise aux normes intervenue au mois de janvier 2019,

-enjoint à chacune des parties de produire les avis avec accusé de réception de tout courrier adressé à l'autre partie en recommandé avec accusé de réception,

-enjoint à Madame [U] [P] et à la commune de [Localité 6] de préciser ce qu'il en est de la mention figurant sur le constat d'état des lieux d'entrée du relevé d'humidité « dans chaque angle du bâtiment » à savoir notamment la localisation intérieure et/ou extérieure, l'étendue, ainsi que les éventuelles demandes d'intervention de Madame [U] [P] y afférentes,

-enjoint à chacune des parties de produire des conclusions notamment au regard de l'existence d'une possible garantie décennale ou d'une possible garantie biennale ou d'une possible garantie contractuelle.

Par conclusions du 14 janvier 2021, Madame [U] [P] a demandé au tribunal de :

-constater l'insalubrité du logement,

-dire et juger que le bailleur a manqué à ses obligations,

-constater qu'elle a trouvé par ses propres moyens un nouveau logement,

-constater son préjudice durant toute la période locative,

-condamner la commune de [Localité 6] à lui rembourser les loyers versés depuis la signature du bail, soit un montant de 9 861,58€ pour la période de mai 2017 à mars 2020,

-condamner la commune de [Localité 6] à lui payer un montant de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, à titre de réparation du préjudice matériel et financier subi, augmenté des intérêts à compter du jugement,

-condamner la commune de [Localité 6] à lui payer un montant de 5000 € à titre de dommages-intérêts à titre de réparation du préjudice moral subi, augmenté des intérêts à compter du jugement,

-condamner la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 314,96 € au titre du solde des charges,



-condamner la commune de [Localité 6] à lui restituer la somme de 426,84 € au titre du dépôt de garantie,

-condamner la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-ordonner l'exécution provisoire,

-condamner la commune de [Localité 6] aux entiers frais et dépens.



Elle a maintenu que le logement comportait de nombreux désordres liés notamment à une humidité excessive ; que la bailleresse a tardé à mettre un terme aux désordres ; qu'elle a ainsi subi un important trouble de jouissance et a dû quitter les lieux ; que les logements que la commune de [Localité 6] lui a proposés étaient inadaptés à ses capacités financières ou à sa situation personnelle.



La commune de [Localité 6] a conclu au mal fondé et au rejet de l'intégralité des demandes, a demandé qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle a produit le rapport de la société N2A Expertises, de ce qu'elle doit verser à Madame [U] [P] le solde des charges de 314,96 € via la trésorerie de [Localité 5] déjà chargée d'effectuer le versement, a demandé qu'il soit dit et jugé qu'un mandat de paiement de 426,84 € correspondant au dépôt de garantie a été établi par la trésorerie de [Localité 5] le 9 mars 2020 et déclarer qu'elle est libérée de sa dette et a sollicité condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les entiers dépens. À titre reconventionnel, elle a sollicité condamnation de Madame [U] [P] à lui payer la somme de 253,44 € via la trésorerie de [Localité 5], au titre d'un solde restant dû.

Elle a fait valoir que la locataire n'a commencé à dénoncer des problèmes d'humidité dans son appartement que courant 2018 ; qu'elle-même a toujours réagi aux demandes de celle-ci et a ainsi fait refaire l'intégralité de l'électricité au mois de janvier 2019 ; que la locataire a fait obstacle à l'intervention du bureau d'études qui devait effectuer un diagnostic préalablement à la réalisation de travaux de ventilation du logement ; que la locataire a décliné l'attribution d'un appartement qu'elle lui avait trouvé auprès d'un bailleur social ; que les préjudices allégués ne sont pas fondés.







Par jugement du 9 avril 2021, le tribunal de proximité de Haguenau a :

-débouté Madame [U] [P] de sa demande de constat de l'insalubrité de l'appartement donné à bail par la commune de [Localité 6] par contrat du 26 mai 2017,

-constaté que l'appartement loué ne contrevient pas aux normes de décence,

Par conséquent,

-dit que la commune de [Localité 6] n'a pas manqué à ses obligations de bailleur,

-débouté Madame [U] [P] de sa demande de remboursement des loyers versés depuis la signature du bail,

-débouté Madame [U] [P] de sa demande de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts à fin de réparation de son préjudice matériel et financier allégué,

-débouté Madame [U] [P] de sa demande de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts à fin de réparation de son préjudice moral allégué,

-constaté que la trésorerie de [Localité 5] est appelée à verser à Madame [U] [P] le solde des charges à hauteur de 314,96  €,

-constaté qu'un mandat de paiement a été émis le 9 mars 2020 par le poste comptable à fin de restitution du dépôt de garantie de 426,84 €,

Par conséquent,

-dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de Madame [U] [P] de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer un montant de 314,96 € au titre du solde des charges,

-dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de Madame [U] [P] de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui restituer un montant de 426,84 € au titre du dépôt de garantie,

-constaté que Madame [U] [P] est reliquataire à la caisse du comptable public de la trésorerie de [Localité 5] de la somme de 253,44 € au titre des arriérés de loyers et charges,

Par conséquent,

-dit que cette action de demande en paiement relève de la compétence du comptable public de la trésorerie de [Localité 5], 



responsable du recouvrement des créances, ce dernier ayant seul qualité et intérêt à agir en raison du principe de séparation entre ordonnateurs et comptables publics,

-débouté la commune de [Localité 6] de sa demande de condamnation de Madame [U] [P] à payer à la trésorerie de [Localité 5] la somme de 253,44 € au titre des arriérés de loyers et charges,

-condamné Madame [U] [P] aux entiers frais et dépens de l'instance,

-condamné Madame [U] [P] à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Madame [U] [P] a interjeté appel de cette décision le 28 avril 2021.

Par écritures notifiées le 7 mars 2022, elle conclut à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a : 

-débouté Madame [U] [P] de sa demande de constat de l'insalubrité de l'appartement donné à bail par la commune de [Localité 6] par contrat du 26 mai 2017,

-constaté que l'appartement loué ne contrevient pas aux normes de décence,

-dit que la commune de [Localité 6] n'a pas manqué à ses obligations de bailleur,

-débouté Madame [U] [P] de sa demande de remboursement des loyers versés depuis la signature du bail,

-débouté Madame [U] [P] de sa demande de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts à fin de réparation de son préjudice matériel et financier allégué,

-débouté Madame [U] [P] de sa demande de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts à fin de réparation de son préjudice moral allégué,

-constaté que la trésorerie de [Localité 5] est appelée à verser à Madame [U] [P] le solde des charges à hauteur de 314,96 €,



-constaté qu'un mandat de paiement a été émis le 9 mars 2020 par le poste comptable à fin de restitution du dépôt de garantie de 426,84 €,

-dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de Madame [U] [P] de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer un montant de 314,96 € au titre du solde des charges,

-condamner Madame [U] [P] aux entiers frais et dépens de l'instance,

-condamné Madame [U] [P] à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouté Madame [P] de ses demandes plus amples ou contraires,

Elle demande à la cour de :

-déclarer que le logement sis [Adresse 2] ne revêt pas un caractère décent au sens de l'article 6 de la loi du 10 juillet 1989 et subsidiairement, déclarer que le logement est insalubre,

-déclarer que la commune de [Localité 6] a commis une faute en ne transmettant pas le constat de risque d'exposition au plomb et en ne procédant pas à des travaux de toute urgence,

-condamner la commune de [Localité 6] à rembourser à Madame [U] [P] les loyers versés depuis la signature du bail, soit un montant de 9 861,58 € pour la période de mai 2017 à mars 2020,

-condamner la commune de [Localité 6] à payer à Madame [U] [P] un montant de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et financier, augmenté des intérêts à compter du jugement entrepris,

-condamner la commune de [Localité 6] à payer à Madame [U] [P] un montant de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, augmenté des intérêts à compter du jugement entrepris,

-condamner la commune de [Localité 6] à payer à Madame [U] [P] un montant de 314,96 € au titre du solde des charges,

En tout état de cause,

-débouter la commune de [Localité 6] de toutes ses fins, demandes et prétentions,





-condamner la commune de [Localité 6] à payer à Madame [U] [P] une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la commune de [Localité 6] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel. 



Elle fait valoir que dès la fin de l'année 2017, elle a constaté l'apparition de moisissures sur les murs de l'appartement, un manque d'isolation thermique ainsi que des dysfonctionnements électriques ; que la cuisine était également hors d'usage, puisque l'usage de l'eau était impossible en raison de la vétusté des canalisations ; que la situation se dégradant, elle a été contrainte de déposer une partie de ses affaires dans un box, pour éviter qu'elles ne soient atteintes par l'humidité et les moisissures ; que les instances qu'elle a fait intervenir, soit le conseil départemental du Bas-Rhin, la caisse d'allocations familiales, les hôpitaux de [Localité 4] ainsi que l'union départementale du Bas-Rhin, ont toutes relevé l'indécence et l'insalubrité du logement ; que la bailleresse n'est pas intervenue, malgré de nombreux courriers et relances ; qu'elle n'a fait procéder à des travaux de mise en état partielle de l'installation électrique qu'en début d'année 2019 ; qu'elle-même a dû multiplier les démarches pour trouver une solution de relogement, la commune de [Localité 6] ne lui transmettant le 18 décembre 2019 qu'une unique proposition qu'elle savait inadaptée à sa situation ; que le bureau d'études que la commune de [Localité 6] a choisi de mandater au lieu de l'Agence régionale de santé n'a jamais pris contact avec elle ; que ses conditions de vie étant intolérables, elle a dû quitter les lieux en février 2020.

Elle maintient que le logement présentait, dès le début du bail, des facteurs d'indécence apparents, liés à l'existence d'humidité ; qu'elle a pu ainsi constater des tâches de moisissures entre mai et septembre 2017, qui ont pris de l'ampleur en fin d'année 2017, la moisissure se développant jusqu'alors sur de la peinture fraîche et derrière les meubles ; qu'elle en a informé la bailleresse à la fin de l'année 2017 et que cette dernière n'a rien entrepris pour y remédier ; que les diagnostics établis, qui n'ont été versés aux débats qu'à hauteur d'appel, mentionnent l'existence d'un problème d'isolation du bâtiment ainsi que la présence d'un taux anormal de plomb dans le logement.

Elle fait valoir que la commune de [Localité 6] ne démontre pas que l'humidité générale et les moisissures avaient pour origine son mode d'occupation ou un défaut d'entretien des lieux par elle en sa qualité de locataire, alors qu'elle aérait régulièrement les locaux et les chauffait correctement ; que le problème vient de la 



mauvaise isolation du bâtiment, de la vétusté du système de chauffage, de l'absence de ventilation mécanique contrôlée et du défaut d'étanchéité des fenêtres. 

Elle fait valoir que l'installation électrique était défectueuse, en ce que les prises électriques étaient abîmées dans la salle à manger, que l'interrupteur du couloir est défectueux ; qu'il existait par conséquent un risque important d'électrocution ; qu'elle n'avait aucun accès direct à son compteur électrique pour mettre le cas échéant le logement hors tension ; que la commune de [Localité 6] n'a agi qu'en 2019 et n'a réglé que partiellement ce problème électrique ; qu'elle-même n'a jamais refusé l'accès à son appartement à l'électricien non plus qu'à un bureau d'études.

Elle maintient que la cuisine de l'appartement était totalement hors d'usage, en raison de la vétusté des canalisations sous l'évier de la cuisine qui empêchait l'usage de l'eau ; que le bailleur, de même, a manqué à ses obligations en ne faisant pas établir un constat du risque d'exposition au plomb lors de la signature du bail et en ne le lui communiquant pas postérieurement, alors que l'effritement des murs, la moisissure et des tâches d'humidité constituaient des facteurs aggravants d'intoxication au plomb ; que la bailleresse a refusé de remédier aux désordres et d'entreprendre des travaux alors qu'elle avait connaissance des désordres affectant le logement.

Elle fait valoir que la commune de [Localité 6] n'a formulé qu'une seule proposition de relogement le 18 décembre 2019, qu'elle a refusée en ce qu'elle n'était pas adaptée à ses capacités financières ni à son état de santé.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que le logement était insalubre et ne pouvait être mis en location, de sorte qu'aucun loyer ne pouvait être exigé pour son occupation.

Elle maintient qu'elle est fondée à solliciter le remboursement des loyers versés, le logement étant inhabitable jusqu'en 2019, en raison d'un risque important d'électrocution, de l'humidité et de la carence du système de chauffage ; que le logement était sans accès à l'eau courante et que des fuites importantes rendaient la salle de bains inutilisable ; qu'elle était exposée à des taux anormaux de plomb ; que ses demandes en dommages et intérêts sont justifiés, en raison des atteintes subies sur sa santé, des frais de déménagement et de remplacement du mobilier atteint par la moisissure ; que la commune de [Localité 6] a fait preuve de mauvaise foi en ne réagissant nullement pour remédier aux désordres ; qu'elle est en droit d'augmenter le montant des dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi.

Elle fait valoir qu'alors que la commune de [Localité 6] n'a pas contesté lui devoir un solde de charges, elle n'a à ce jour 



réceptionné aucune somme à ce titre ; qu'elle-même n'est pas redevable d'un solde locatif de 314,96 €, le décompte transmis par la commune de [Localité 6] étant erroné.



Par écritures notifiées le 4 avril 2022, la commune de [Localité 6] a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Elle a sollicité condamnation de Madame [U] [P] à la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Elle fait valoir que l'appartement a été délivré à Madame [P] dans un état correct ; que l'appelante n'a fait aucune demande de réparation de prises de courant et n'a commencé à dénoncer des problèmes d'humidité dans son appartement qu'en 2019 ; qu'elle-même a mandaté l'entreprise N2A Expertises afin d'effectuer les diagnostics des logements dont elle est propriétaire ; que des réparations ont été réalisées en janvier 2019 pour remédier aux anomalies constatées ; que d'autres réparations restaient à effectuer, sans aucun danger pour la locataire, mais n'ont pu être faites en raison de l'opposition de cette dernière ; que le maire de la commune de [Localité 6] avait effectué des démarches auprès de l'organisme Opus 67 afin de trouver une solution de relogement pour Madame [P] et que cette dernière, qui s'était vu attribuer un logement neuf le 20 mars 2019, l'a refusé sans explication ; que parallèlement aux démarches entreprises pour reloger la locataire, une commission a été désignée par le conseil municipal afin de connaître la nature des travaux de rénovation à entreprendre dans le logement ; qu'il a pu être constaté que l'appartement était très encombré et ne facilitait pas la circulation naturelle de l'air ; que néanmoins, le conseil municipal a décidé de faire mener une étude thermique du bâtiment, qui s'est heurté au refus catégorique de Madame [P] de laisser entrer chez elle de nouvelles personnes  ; que depuis l'introduction de l'instance, elle a proposé un nouveau logement à Madame [P] le 18 décembre 2019, pour le même loyer que celui qu'elle payait jusqu'alors, que la locataire n'a pas accepté, de même que les nombreuses propositions formulées par le conseil départemental du Bas-Rhin.

Elle maintient que lors de la conclusion du bail, Madame [P] avait parfaite connaissance de l'état ancien de l'appartement et de l'humidité présente dans les angles ; que la locataire a tardé à l'informer de la dégradation de la situation par un courrier du 10 janvier 2019 ; qu'elle-même a réagi et a pris les mesures qui s'imposaient, auxquelles l'appelante a fait obstacle ; que la locataire a manqué à ses obligations en la mettant dans l'impossibilité de pouvoir remplir les siennes, prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'au demeurant, les 



précédents locataires ont occupé les lieux pendant vingt ans, de façon décente et paisible, remédiant au point d'humidité dans les pièces d'angle du bâtiment par chauffage correct les mois d'hiver et une aération régulière des pièces ; que l'ensemble des équipements fonctionnait lors de l'entrée dans les lieux par l'appelante, qui a admis au mois de mars 2019 qu'il ne pouvait être qualifié d'insalubre ; que les conditions d'occupation du logement par l'appelante ont eu une incidence sur sa dégradation ; que l'appelante n'établit pas la responsabilité de la bailleresse quant à l'humidité persistante du logement et ne prouve pas plus son inhabitabilité.

S'agissant du système de chauffage, elle fait valoir qu'il n'était pas défectueux et que le montant élevé des factures alléguées par l'appelante est dû à une offre non adaptée à sa consommation et à ses équipements intérieurs ; qu'aucune preuve du dysfonctionnement de cet équipement n'est rapportée, non plus que d'un défaut d'étanchéité des fenêtres ; que le rapport de la société d'expertise ne mentionne aucune défaillance concernant l'eau chaude sanitaire ou la ventilation, seule l'isolation de l'immeuble, qui est ancien, pouvant être améliorée.

Concernant les installations électriques, elle rappelle que la locataire s'est opposée à la venue du bureau d'études Rubé Nicli qu'elle avait mandaté pour effectuer le diagnostic précis des travaux à réaliser ; qu'elle-même ne s'est jamais opposée à effectuer les réparations nécessaires ; que les anomalies relevées sur le diagnostic effectué par la société N2A Expertises ont été réparées en janvier 2019, de sorte que la locataire ne peut affirmer que l'installation électrique présentait un caractère de dangerosité.

Elle soutient que Madame [P] n'a jamais évoqué des difficultés relatives à l'eau courante et à des infiltrations et ne rapporte nullement la preuve que la cuisine était hors d'usage, sans accès à l'eau courante.

Elle ne conteste pas la présence de plomb dans l'appartement, mais fait valoir que l'exposition au plomb par un revêtement dégradé n'a été constatée qu'à deux endroits dans l'entrée-couloir au niveau des huisseries de porte ; qu'aucune preuve n'est démontrée de ce que cette présence de plomb aurait causé un préjudice à Madame [P].

Elle fait valoir que la demande en remboursement des loyers est infondée, la preuve de l'indécence, inhabitabilité ou insalubrité du logement n'étant pas rapportée ; qu'il en est de même des demandes indemnitaires, pour lesquelles l'appelante ne démontre au demeurant pas l'existence d'un retentissement sur son état de santé en lien avec l'état de l'appartement, non plus que l'existence d'un préjudice matériel en raison de l'endommagement de 



mobilier par la moisissure ; qu'aucun préjudice moral ne peut être articulé, en ce que la locataire est à l'origine de la dégradation de l'état du logement et qu'elle-même n'a pas manqué à ses obligations de bailleresse.

Concernant la demande au titre du solde des charges, elle fait valoir que cette somme a été imputée sur les loyers non soldés, de sorte qu'elle n'est redevable d'aucune somme à ce titre ; que Madame [P] a reconnu avoir eu remboursement du dépôt de garantie.



MOTIFS

Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 avril 2022 ; 

Vu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les écritures des parties à laquelle la cour se réfère expressément pour plus ample exposé des moyens ;



En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement : 

1. assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation'

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;



5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L'article 3 du même texte dispose que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. 

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Madame [P] argue de plusieurs critères d'indécence du logement.

Elle se plaint en premier lieu d'une absence d'isolation et de ventilation du logement, générant de l'humidité et des moisissures majorées par une déficience du système de chauffage.

L'état des lieux d'entrée établi le 26 mai 2017, contradictoirement par les parties, fait état d'un appartement dans un état ancien et mentionne déjà un problème d'humidité dans chaque angle du bâtiment.

Divers constats ont ensuite été dressés à la demande de Madame [P], dont un rapport de visite d'un agent du Conseil départemental du Bas-Rhin en date du 7 juin 2018, qui fait état d'une température extérieure de 24 degrés avec un temps sec, d'une température intérieure de 23 à 25 degrés, d'un taux d'humidité de 69 % dans le logement, ce qui est supérieur à la moyenne qui se situe entre 40 à 60 %. Il est mentionné que le logement est mal isolé et est très difficile à chauffer en hiver ; que le système de chauffage ainsi que l'installation électrique sont vétustes ; que des moisissures apparaissent dans les pièces et sur les encadrements de fenêtres ; que les fenêtres sont anciennes et ne sont plus étanches à l'air ; qu'une partie du crépi de la façade est tombé ; que le compteur électrique est situé dans l'entrée principale du locataire du deuxième étage. Il est également précisé qu'ayant été prévenue par l'ancien locataire du montant excessif 



des factures d'électricité, Madame [P] s'est privée d'eau chaude l'an dernier ; qu'elle a froid en hiver et n'utilise qu'une seule pièce de vie (séjour), pour se chauffer et dormir pendant l'hiver.

L'appelante se prévaut également d'un rapport de deuxième visite de l'organisme Slim'Actif 67, du Conseil départemental du Bas-Rhin, qui indique le 5 décembre 2018 que des moisissures sont présentes sur les murs ; que la température ne dépassait pas 17 degrés et que l'humidité dans le logement était de 65 %, anormalement élevée, alors que la température extérieure était de 7,5 degrés. Il est précisé que Madame [P] aère tous les jours, mais se prive de chauffage dans toutes les pièces, à part le salon mutualisé avec la chambre, où elle utilise un chauffage d'appoint.

Par ailleurs, un compte rendu de visite a été établi par une conseillère médicale en environnement intérieur des hôpitaux universitaires de [Localité 4] le 30 avril 2019, dans le cadre d'un suivi de Madame [P] pour de l'asthme et des allergies à répétition, qui mentionne la présence de quatre chats, relève que l'utilisation de l'évier n'est pas possible car pas d'évacuation possible, qu'il existe une odeur très forte de moisissures dans la chambre près de la salle de bains, avec présence de moisissures +++, la pièce n'étant plus utilisée et étant vide, l'absence de fenêtre dans la salle de bains, ainsi qu'une bouche d'extraction non efficace. Il est noté enfin que le chauffage est peu performant et qu'il est difficile d'avoir plus de 20 degrés.

Pour autant et bien que Madame [P] verse aux débats diverses attestation de sa mère et d'amis qui indiquent avoir constaté dès septembre 2017 d'importants problèmes de moisissures ayant nécessité des nettoyages approfondis des lieux et des objets, mobiliers de la locataire, celle-ci ne peut justifier de doléances auprès de la bailleresse, relatives aux difficultés de chauffage, d'humidité et de moisissures, que par deux courriers datés du 10 janvier et du 23 janvier 2019, ce alors qu'elle l'a interpellée dès courant 2017 quant à des problèmes de voisinage avec les occupants de l'appartement du premier étage, quant à la répartition des jardins privatifs.

Nonobstant les conclusions des divers rapports précités, qui ne contiennent aucun diagnostic du système de chauffage, dont ils se contentent d'alléguer le caractère vétuste, il convient de relever que l'appelante ne peut justifier d'aucun constat technique réalisé par un homme de l'art, qui viendrait à caractériser un dysfonctionnement ou une insuffisance du chauffage. Le fait que les locataires précédents aient utilisé deux poêles à bois qui leur appartenaient et qu'ils ont repris lors de leur départ, est insuffisant à démontrer que le logement n'était pas pourvu de radiateurs en nombre adéquat et en état de marche, le choix d'un autre mode de chauffage, à bois et non électrique, s'expliquant précisément pour des raisons financières.

A cet égard, les éléments du dossier révèlent que Madame [P], qui a pris en location un appartement de quatre pièces, d'une superficie de 89 mètres carrés, dans un immeuble ancien datant de 1900 équipé de convecteurs électriques, s'est trouvée confrontée à des factures d'électricité importantes, qui l'ont conduite à solliciter par courrier du 10 décembre 2017 une demande d'aide pour les acquitter auprès du RSI Service Action Sociale, qui lui a accordé le 12 février 2018 une aide de 324 € pour régler ses frais de chauffage. Aucun élément du dossier ne permet de retenir que le coût des factures est dû à une inadaptation de l'offre souscrite par l'appelante auprès de son fournisseur d'énergie, ce que ne retient d'ailleurs pas l'organsime Slime'actif 67.

Le fait de n'utiliser pendant les mois d'hiver qu'une seule pièce et de ne pas chauffer les trois autres pièces principales, a nécessairement conduit à majorer l'humidité déjà présente dans le bâtiment, générant la prolifération de moisissures. L'organisme Slime'Actif 67 a d'ailleurs eu l'occasion de rappeler à Madame [P], dans son rapport de visite du 5 décembre 2018, la nécessité de chauffer à minima les pièces de vie pour éviter le développement de moisissures.

L'absence de chauffage suffisant, qui ne peut être relié à une insuffisance de l'équipement dédié, est pour autant généré par l'insuffisance d'isolation du bâtiment ancien, dont le crépi tombé pour partie conduit à des infiltrations d'humidité.

La commune de [Localité 6], qui se prévaut d'une attestation des anciens locataires, Monsieur et Madame [K], aux termes de laquelle ils indiquent avoir occupé les lieux de juillet 1996 à 2017 avec leurs deux enfants de façon décente et paisible et avoir remédié aux points d'humidité dans les pièces d'angle du bâtiment en aérant régulièrement et en chauffant correctement les mois d'hiver, ne peut nier l'existence du problème structurel d'humidité, engendrant pour une locataire ne pouvant utiliser qu'un chauffage électrique, des difficultés financières ou des difficultés liées à la prolifération de moisissures, ce d'autant que l'existence de moisissures était avérée lors de l'état des lieux d'entrée pourtant établi le 26 mai 2017, en dehors de la période hivernale.

Le compte-rendu de visite du 23 mars 2019 effectué par la commission logement de la commune de [Localité 6], qui a pu relever des traces de moisissure dans les pièces et d'importantes traces d'humidité autour de la fenêtre de la chambre du fond, exposée au nord et qui a relevé que le logement était très désordonné et encombré de nombreux cartons et arbre à chats, ce qui ne faciliterait pas la circulation naturelle de l'air, n'est pas de nature à dégager la commune de [Localité 6] de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

L'intimée ne peut pas plus arguer à cet effet de ce que Madame [P] se serait opposée à l'intervention de professionnels dans les lieux.

S'il est établi que l'appelante a refusé dans un premier temps la venue dans son logement d'un bureau d'études mandaté par la mairie pour effectuer un diagnostic du bâtiment et déterminer les travaux à entreprendre dans les lieux, ainsi qu'il ressort d'un courriel adressé par Madame [D], du service logement du Conseil départemental du Bas-Rhin du 29 mai 2019, par lequel elle l'informe de ce que l'Agence régional de santé ne serait pas mobilisée pour une contre-visite, dans la mesure où Madame [P] s'est opposée à l'intervention du bureau d'études mandaté par la bailleresse et ne semblait donc pas disposée à coopérer pour la réalisation des travaux, l'appelante justifie s'être par la suite ravisée et avoir tenté de contacter ledit bureau.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que l'installation électrique de l'appartement présentait des désordres, l'état de l'installation électrique dressé le 23 février 2018 par le cabinet N2A Expertise mandaté par la mairie ayant noté l'existence d'anomalies portant sur ces matériels vétustes (douilles, interrupteurs, socles de prises), sur l'absence de prise de terre d'un socle de prise de courant, sur la qualité insuffisante des connexions du conducteur de la liaison équipotentielle supplémentaire sur les éléments conducteur et masse dans la salle de bains et sur une prise de courant mal fixée ; que la bailleresse, informée de ces difficultés, a mandaté un électricien qui a procédé à des travaux dans les lieux courant 2019, réglant la plupart, sinon tous, les désordres.

Bien que la commune de [Localité 6] ait entrepris des démarches en vue de remédier aux désordres, force est de constater que Madame [P] a été mise en possession d'un logement mal isolé et manifestement énergivore, affecté de problèmes structurels d'humidité et dont le système électrique présentait des anomalies pouvant présenter un risque pour l'occupant.

Concernant les autres points d'indécence, il sera constaté que Madame [P] ne rapporte en revanche pas la preuve de ce que le logement n'était pas alimenté en eau dans la cuisine, de ce que la salle de bains était inutilisable en raison de fuites et de ce que les canalisations auraient été bouchées étant relevé que dans son courrier du 13 mars 2019, elle indique que la robinetterie a été changée et qu'un technicien est intervenu ; qu'elle n'a pas fait de rappel à la bailleresse postérieurement à cette intervention.

De même, s'il a été constaté le 23 février 2018 par le cabinet N2A Expertises la présence d'unités de diagnostic de classe 3 dans le cadre du constat de risque d'exposition au plomb, obligeant le propriétaire à effectuer des travaux pour supprimer l'exposition au plomb, il sera relevé que le nombre d'unités de diagnostic ne représente qu'un pour cent des unités totales, ce qui permet d'exclure tout risque réel pour la locataire.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté que les critères d'indécence caractérisés n'ont pas rendu l'appartement 



inhabitable, de sorte que Madame [P] n'est pas fondée à solliciter la restitution de la totalité des loyers acquittés ; que l'inoccupation d'une partie des pièces pendant l'hiver procède en premier lieu du choix de Madame [P] de ne pas assurer le chauffage de l'ensemble de l'appartement ; que l'appelante doit en revanche obtenir indemnisation de son préjudice de jouissance relevant de la mauvaise isolation des lieux et de la présence de moisissures structurelles, pendant la période concernée, par l'allocation d'une somme de 3 000 € en remboursement partiel des loyers réglés.

Pour le surplus, l'appelante ne justifie en rien d'un préjudice matériel, l'attestation de Monsieur [I], selon laquelle elle aurait entreposé dans son garage des affaires personnelles et petits mobiliers, à une date non déterminée, en raison de la moisissure dans son logement, ne faisant pas état de frais particuliers à ce titre.

En revanche, il est établi par des pièces médicales que Madame [P] a souffert d'allergies et d'asthme et que son état de santé a conduit à une visite de son logement par les services hospitaliers. L'humidité ambiante et la moisissure présente dès l'entrée dans les lieux sont de nature à avoir majoré les difficultés de santé de l'appelante, justifiant l'allocation d'une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

Enfin, la demande indemnitaire au titre d'un immobilisme de la commune de [Localité 6], qui aurait généré pour Madame [P] un préjudice moral, n'est pas fondée. Il ne résulte en effet pas des éléments du dossier que la commune ait refusé de remédier aux désordres dénoncés par la locataire, puisqu'elle a mandaté un électricien, a procédé au changement de divers équipements sanitaires et a commis un bureau d'études afin de déterminer tous les travaux à entreprendre pour mettre le logement aux normes ; qu'elle a proposé à Madame [P] un appartement en remplacement, qu'elle a refusé, et a sollicité l'organisme HLM Opus 67, qui a pu faire également une proposition à l'appelante, que celle-ci a refusé comme étant hors de son secteur choisi ; qu'il ne peut être soutenu par l'appelante que le loyer en aurait été trop élevé, alors qu'il correspondait à celui dont elle s'est acquittée pour la location litigieuse, de sorte que la preuve d'un manquement de nature à entraîner un préjudice moral n'est pas rapporté.

Sur le remboursement d'un solde de charges : 

Il n'est pas contesté que Madame [P] est bénéficiaire d'un solde de charges créditeur de 314,96 €.

La bailleresse se prévaut d'un solde locatif débiteur de 253,44 € selon décompte du 21 janvier 2021, ainsi que d'une créance de 



71,89 € pour le loyer du mois de mars 2020, étant rappelé que l'état des lieux de sortie a été établi le 5 mars 2020.

La locataire, qui doit rapporter la preuve de paiements qui n'auraient pas été pris en compte, ne verse aux débats aucune pièce de nature à le justifier, non plus qu'elle ne démontre l'existence d'erreurs de comptabilisation, qu'elle se borne au demeurant à affirmer sans en apporter aucune précision. Elle ne peut se prévaloir d'une attestation du contrôleur des finances publiques selon laquelle elle est à jour des loyers et charges au 16 janvier 2020 dans la mesure où cette attestation, établie à cette date, est en tout état de cause antérieure à la mise en compte des loyers de février et mars 2020.

Il en résulte que l'appelante ne justifie pas détenir une créance subsistante après imputation de sa dette, de sorte que sa demande tendant à la condamnation de la commune de [Localité 6] au paiement du solde des charges sera rejetée.



Sur les frais et dépens : 

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées. La commune de [Localité 6] sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du même code.

Les prétentions de Madame [P] ne prospérant que partiellement en appel, les dépens de l'instance seront laissés à sa charge à concurrence d'un quart. La commune de [Localité 6] sera condamnée à lui payer la somme de 1 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a constaté que l'appartement loué ne contrevient pas aux normes de décence, dit que la commune de [Localité 6] n'a pas manqué à ses obligations de bailleur, débouté Madame [U] [P] de sa demande de remboursement des loyers versés depuis la signature du bail, débouté Madame [U] [P] de sa demande de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts à fin de réparation de son préjudice matériel et financier allégué, constaté que la 



trésorerie de [Localité 5] est appelée à verser à Madame [U] [P] le solde des charges à hauteur de 314,96  €, dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de Madame [U] [P] de condamnation de la commune de [Localité 6] à lui payer un montant de 314,96 € au titre du solde des charges, condamné Madame [U] [P] aux entiers frais et dépens de l'instance, condamné Madame [U] [P] à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs,

DECLARE que le logement sis [Adresse 2] ne revêt pas un caractère décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNE la commune de [Localité 6] à payer à Madame [U] [P] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, en remboursement partiel des loyers acquittés, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE la commune de [Localité 6] à payer à Madame [U] [P] la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

DEBOUTE Madame [U] [P] de sa demande en paiement d'une somme de 314,96 € au titre d'un solde de charges,

REJETTE la demande de la commune de [Localité 6] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la commune de [Localité 6] aux dépens de première instance,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE la commune de [Localité 6] à payer à Madame [U] [P] la somme de 1 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [P] aux dépens d'appel à concurrence d'un quart,

CONDAMNE la commune de [Localité 6] aux dépens de l'instance d'appel à concurrence des trois quarts.



La GreffièreLa Présidente de chambre