Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 31 août 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 31 AOUT 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01606 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCVF



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Janvier 2022 - Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 21/01733







APPELANTE

 

Société EPINAY JOFFRE



[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON substituée par Me Ségolène THOMAS, associées de la AARPI LISTO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque : C1888







INTIME 



Monsieur [U] [B]



[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me François-Xavier BALME, avocat au barreau de PARIS, toque : B0533







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Patrick BIROLLEAU, Premier président de chambre

M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Mme Edmée BONGRAND, Conseillère



qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Vanessa ALCINDOR



 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre pour le Premier président de chambre empêché, et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



Par acte sous seing privé du 18 décembre 2018, la société civile immobilière de construction-vente Epinay Joffre et M. [B] ont conclu un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) portant sur les lots n°4 et 80 dépendants de l'ensemble immobilier en cours d'édification situé [Adresse 2], à [Localité 5] (93), moyennant le paiement de la somme de 197 500 euros payable en neuf échéances. L'appartement a été livré le 14 septembre 2021 avec réserves.



Reprochant à M. [B] de ne pas avoir payé la dernière échéance, la société Epinay Joffre l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny par acte d'huissier du 13 octobre 2021, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution de la vente, condamner M. [B] à lui payer une provision de 19.750 euros à valoir sur l'indemnité contractuelle de résolution du contrat, ordonner la publication de la décision dans les registres de la publicité foncière et dire qu'elle doit restituer la somme de 158.000 euros à M. [B] en conséquence de la résolution de la vente.



Par ordonnance du 7 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :



- dit que les demandes formées par la société Epinay Joffre à l'encontre de M. [B] se heurtent à des contestations sérieuses ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, paiement de la provision à valoir sur l'indemnité de résolution du contrat et restitution ;

- ordonné une expertise et désigné M. [O] pour y procéder ; 

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de consignation du solde du prix de vente ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés ;

- rappelé que la décision est exécutoire par provision.



Par déclaration du 18 janvier 2022, la société Epinal Joffre a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 3 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :



- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 

- prononcer la jonction de la présente procédure avec celle enregistrée sous le numéro 22/01756 ;

Statuant à nouveau : 

- constater l'acquisition à son profit de la clause résolutoire du contrat de VEFA du 18 décembre 2018 et la résolution de la vente ; 





- condamner M. [B] à lui verser une somme de 19.750 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité contractuelle de résolution du contrat ; 

- ordonner la publication de la présente décision dans les registres de la publicité foncière ; 

- dire qu'elle doit restituer la somme de 158.000 euros (167 875 euros - 9 875 euros) à M. [B] en conséquence de la résolution de la vente ; 

- condamner M. [B] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, avec faculté de distraction ; 

- débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes. 



M. [B], aux termes de ses dernières conclusions en date du 12 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance du 7 janvier 2022 en toutes ses dispositions ; 

- condamner la société Epinay Joffre à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'amende civile prévue à l'article 32-1 du code de procédure civile, et 5 000 euros au titre de provision sur dommages-intérêts pour procédure abusive ;

En tout état de cause : 

- condamner la société Epinay Joffre à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,



Sur la jonction au dossier enrôlé sous le numéro 22/01756



Il conviendra d'ordonner la jonction de l'affaire enrôlée sous le numéro 22/1756 à l'affaire enrôlée sous le numéro 22/1606. 



Au demeurant, s'il est constant que la société Epinay Joffre a répété le 20 janvier 2022 la déclaration d'appel qu'elle avait déjà enregistré le 18 janvier 2022, il demeure qu'elle n'a pas agi par légèreté puisque le greffe n'a accusé réception de cette première déclaration d'appel que le 31 janvier 2022 à 8h15, de sorte que l'appelante pouvait penser qu'une difficulté technique était survenue. En outre, M. [B] s'est constitué à deux jours d'écart, les 14 et 16 février 2022, dans les deux instances et pouvait constater qu'il existait un seul lien d'instance, de sorte qu'il était inutile de conclure dans chacune des affaires le 6 avril 2022 : il pouvait tout aussi bien réclamer la jonction des affaires.



Compte tenu de cette jonction, il sera statué une seule fois sur les dépens et l'indemnité de procédure fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à l'issue du présent arrêt, et la demande de M. [B] tendant à l'allocation d'une somme de 4 000 euros pour la seule procédure 22/1756 jointe sera donc rejetée. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.









En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article L. 261-13 du code de la construction et de l'habitation dispose que, nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public applicables en matière de vente d'immeubles à construire.



Contrairement à l'affirmation du premier juge, la société Epinay Joffre justifie que l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement du 18 décembre 2018 comporte en page 12 une clause résolutoire stipulant expressément « qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'une somme quelconque formant partie du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l'acquéreur et indiquant l'intention du vendeur de se prévaloir de ladite clause ».



Par acte d'huissier du 1er juillet 2021, la société Epinay Joffre a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement en principal d'une somme de 29.625 euros correspondant, pour 19.750 euros, à l'appel « achèvement des travaux » et, pour 9 875 euros à l'appel « mise à disposition des locaux ».



L'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement du 18 décembre 2018 prévoyait que le paiement du prix de 197 500 euros était échelonné de la façon suivante : 



- réservation ' 2 % : 3 950,00 euros

- signature de l'acte authentique ' 28 % : 55 300,00 euros 

- achèvement des fondations ' 5 % : 9 875,00 euros

- dalle premier niveau ' 15 % : 29 625,00 euros

- dalle dernier niveau ' 10 % : 19 750,00 euros

- mise hors d'eau (couverture achevée) ' 10 % : 19 750,00 euros

- mise hors d'air (menuiseries extérieures posées) ' 15 % : 29 625,00 euros

- achèvement des travaux ' 10 % : 19 750,00 euros

- mise à disposition ' 5 % : 9 875,00 euros



Il n'est pas contesté que M. [B] a payé la somme de 19.750,00 euros, correspondant à la tranche de 10 % lors de l'achèvement des travaux, dans le mois du commandement de payer. 



Par ailleurs, par application du contrat et de l'article R. 261-14 du code de l'habitation et de la construction, alors que l'immeuble n'a été livré que le 14 septembre 2021, la société Epinay Joffre ne pouvait pas exiger le paiement dès le 1er juillet 2021, date du commandement de payer, de la somme de 9 875,00 euros qui était seulement payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur.



Dans ces conditions, et par substitution de motif, il convient de constater que la clause résolutoire n'est pas acquise et qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef. 









Par voie de conséquence, il n'y a pas lieu à référé non plus sur les demandes relatives à l'indemnité contractuelle de résolution du contrat, à la publication à la publicité foncière et à la restitution de la somme de 158.800 euros.



Sur la mesure d'expertise



En vertu de l'article 145 du code civil, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



L'application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d'un procès potentiel, non manifestement voué à l'échec, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu'il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond.



En l'espèce, l'emplacement de la pissette litigieuse au-dessus des dalles de sol n'est pas contesté et M. [B] établi suffisamment qu'elle a pu générer des écoulements indésirables causant des traces sur son revêtement de sol extérieur. A cet égard le constat d'huissier de mars 2022 produit par le constructeur ne permet pas d'écarter l'existence d'un motif légitime au profit de M. [B], les photos sont prises à distance et l'analyse est purement extérieure sans considération du mécanisme d'évacuation. La mesure d'instruction permettant de vérifier les conditions de fonctionnement de cet écoulement sera donc confirmée. 



Sur l'amende civile et les dommages-intérêts pour procédure abusive



M. [B] n'a pas qualité pour réclamer le paiement d'une amende, qui est prononcée au profit du Trésor public. Par ailleurs, il n'a payé la tranche « achèvement des travaux ' 10 % : 19 750,00 euros » qu'après de nombreuses mises en demeure et une journée avant l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire. Surabondamment, M. [B] retient encore une partie du prix de vente en se prévalant des dispositions de l'article 1 de la loi n°71-584 du 16 juillet 1971 qui n'est pourtant pas applicable à l'espèce. En effet, en matière de vente en l'état de futur achèvement, le paiement du prix est soumis aux dispositions de l'article 1601-3 du code civil et R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation (civ. 3e, 31 janvier 1996, 94-14.006) qui ne prévoit pas une rétention de 5 % du prix en cas de réserves, mais une consignation du solde seulement en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. L'action de la société Epinay Joffre n'était pas abusive. La demande de dommages-intérêts de M. [B] sera rejetée. 



Sur l'article 700 et les dépens



L'ordonnance entreprise sera confirmée quant à la charge des dépens et au rejet des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



La société Epinay Joffre sera tenue aux dépens d'appel. Les demandes fondées sur l'article 700 précité seront rejetées en tant qu'elles concernent les frais exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



Ordonne la jonction de l'affaire enrôlée sous le numéro 22/1756 à l'affaire enrôlée sous le numéro 22/1606 ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;











Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;



Condamne la société Epinay Joffre aux dépens d'appel. 



 LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRESIDENT 

 DE CHAMBRE EMPÊCHÉ