Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 1 septembre 2022

N° RG 21/00290 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KWPE





C8



Minute N°





































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SELARL ZANA & ASSOCIES



la SELARL IDEOJ AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 01 SEPTEMBRE 2022





Appel d'un jugement (N° RG )

rendu par le Tribunal de Commerce de VIENNE 

en date du 10 décembre 2020

suivant déclaration d'appel du 11 janvier 2021





APPELANTE :

S.A.S. PASIDEO-TRAITEUR inscrite au RCS de LYON sous le n° 808 463 962, société par actions simplifiée , prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Jérémy ZANA de la SELARL ZANA & ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE, postulant et par Me Karim RIBAHI, avocat au barreau de LYON,





INTIMÉE :

S.A.R.L. ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT, Société à responsabilité limitée à associé unique, au capital de 10.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VIENNE sous le numéro 444 351 605, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [N] ROCHE, domicilié ès qualités audit siège, 

[Adresse 4]

[Localité 1]



représentée par Me Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE



 



COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,



Assistés lors des débats de Madame Sarah DJABLI, Greffier placé.







DÉBATS :



A l'audience publique du 11 mai 2022, Mme FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,



Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,







EXPOSÉ DU LITIGE :



Suivant une convention d'occupation de dépendances immobilières du 2 juin 2004, la COMPAGNIE NATIONALE DU RHONE a mis à la disposition de la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT un terrain d'une superficie d'environ 8.000 m² sur lequel est érigé un bâtiment à usage commercial de 1.023 m² situé à [Localité 5] sur la zone portuaire pour une durée expirant au 30 juin 2023.



Par acte sous seing privé du 5 janvier 2015, la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT a sous loué à la société PASIDEO TRAITEUR des locaux d'une superficie d'environ 100 m² comprenant un dépôt dans le bâtiment d'une superficie de 1.023 m² pour une période courant du 1er juin 2015 au 31 décembre 2022 renouvelable par tacite reconduction jusqu'au 30 juin 2023 moyennant un loyer mensuel de 200 € HT.



Courant 2016, la société PASIDEO TRAITEUR et la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT sont entrées en pourparlers en vue de la location d'un local de 218 m² permettant l'installation d'un laboratoire pour l'activité de traiteur après divers aménagements.



Un projet de bail de sous location partielle a été élaboré lequel prévoyait à titre de condition préalable à l'entrée en vigueur du bail la réalisation de divers travaux par le bailleur (installation de 2 portes d'accès, pose d'un bac à graisse plus évacuation, pose d'un sous-compteur électrique et pose d'un sous compteur d'eau). Le loyer annuel prévu était de 24.000 € HT et le locataire devait fournir une caution de 6.000 €.



La société PASIDEO TRAITEUR a remis à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT huit chèques dont un chèque de 6.000 € et 7 chèques de 2.000 €.



Le projet a finalement été abandonné fin mars 2017 et la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT a restitué à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT cinq chèques de 2.000 €.



Par lettre du 5 décembre 2018 adressée à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT, la société PASIDEO TRAITEUR a constaté que tous les chèques ne lui ont pas été restitués et que la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT a procédé indument à l'encaissement de 3 chèques pour un montant de 10.000 € et l'a mise en demeure de lui payer cette somme.



Par courrier du 22 janvier 2019, la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT a indiqué à la société PASIDEO TRAITEUR qu'elle a occupé le nouveau local d'octobre 2016 à mars 2017 et qu'elle reste débitrice après déduction de la somme qu'elle réclame à hauteur de 10.000 € de la somme de 2.240 € et l'a mise en demeure de lui régler cette somme.



Par acte d'huissier du 29 janvier 2019, la société PASIDEO TRAITEUR a assigné la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT devant le tribunal de commerce de Vienne en remboursement de la somme de 10.000 € et en allocation de dommage et intérêts.



Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal de commerce de Vienne a :

- déclaré la société PASIDEO TRAITEUR irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en a débouté,

- condamné la société PASIDEO TRAITEUR à payer à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT la somme de 6.320 € arrêtée au 1er février 2020 au titre des loyers échus impayés pour le local de 100 m²,

- condamné la société PASIDEO TRAITEUR à payer à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT la somme de 240 € par mois jusqu'au terme du bail,

- dit que les condamnations sont assorties des intérêts au taux légal appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage sur la somme de 3.920 € arrêté au 1er avril 2019 et à compter de chaque échéance pour le surplus,

- débouté la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la société PASIDEO TRAITEUR à payer à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire au titre des demandes reconventionnelles,

- condamné la société PASIDEO TRAITEUR aux entiers dépens.



Par déclaration du 11 janvier 2021, la société PASIDEO TRAITEUR a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions qu'elle a énoncées.



Prétentions et moyens de la société PASIDEO TRAITEUR :



Dans ses dernières conclusions déposées le 6 avril 2022, elle demande à la cour de :

- réformer intégralement le jugement entrepris,

- débouter la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT de ses demandes,

- condamner la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT à verser à la société PASIDEO TRAITEUR la somme de 10.000 € au titre des chèques indument encaissés,

- dire que la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT a reloué le local de 100 m² à la société ROCHE VEHICULE UTILITAIRE depuis le 1er janvier 2019,

- dire que le bail du local de 100 m² conclu en 2015 est résolu aux torts de la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT et que la société PASIDEO TRAITEUR n'est plus locataire de droit depuis le 27 juin 2018,

- dire que la somme d'un montant de 6.320 € dont la société PASIDEO TRAITEUR reste redevable à l'égard de la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT au titre des loyers impayés est erronée et qu'elle reste redevable en réalité de la somme de 2.960 €,

- dire que la société PASIDEO TRAITEUR n'est pas redevable des intérêts au taux légaux appliqués par la banque centrale européenne,

- condamner la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT au paiement d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Jérémie ZANA.



Elle fait valoir qu'au cours des pourparlers, le local de 218 m² n'a jamais été affecté à la société PASIDEO TRAITEUR, étant précisé que la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT n'a jamais effectué les travaux nécessaires au projet éventuel et que ce projet a été abandonné le 31 mars 2017 ; que ce local est actuellement loué à la société CABLAGE SUD EST et l'était auparavant à la société COLAS ; que la société PASIDEO TRAITEUR n'est locataire que d'un seul local d'une surface de 100 m² également occupé par la société ROCHE VEHICULE UTILITAIRE ; que le constat d'huissier du 4 septembre 2019 dressé à l'initiative de la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT est contestable dans la mesure où il ne désigne pas le local où l'huissier a fait ses constatations ; que la période de pourparlers n'a pas donné lieu à la conclusion d'un contrat définitif, cette période ayant été interrompue de manière unilatérale par la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT qui a décidé de sous-louer le local à la société COLAS ; qu'il n'y a jamais eu de contrat verbal ou écrit valide ; que le chèque de 2.400 € adressé le 13 décembre 2016 ne correspond pas au loyer du local de 218 m² mais au règlement anticipé des 1er et 2ème trimestre 2017 pour le local de 100 m² ; que le tribunal a considéré de façon erronée que les chèques encaissés par la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT étaient la contrepartie de la mise à disposition du local de 218 m² ; qu'elle n'a jamais été en possession des clefs.



Elle expose que les huit chèques remis à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT l'étaient à titre précaire et pour prouver sa bonne foi et le sérieux du projet éventuel dans le cadre des pourparlers ; qu'il s'agissait de chèques de garantie et non de règlement de loyers ; qu'elle est donc bien fondée à solliciter la restitution de la somme de 10.000 € correspondant à l'encaissement indu de 3 chèques.



Elle souligne par ailleurs qu'elle était à jour de ses loyers pour le local de 100 m² jusqu'en avril 2018 ; qu'elle n'a pas accès à ce local ; que la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT a reloué le local à une autre société alors que le contrat était toujours en vigueur ; que le bailleur a reconnu par courriel du 3 novembre 2020 avoir reloué le local à la société RVU depuis le 1er janvier 2019 ; que la jouissance du local a été entravée par le bailleur qui ne lui a jamais remis les clés ; que celui-ci a attendu la lettre de mise en demeure de restitution des chèques et l'engagement d'une procédure judiciaire pour résilier le bail ; que son matériel s'est retrouvé déplacé dans un autre local qui ne correspond absolument pas au local loué ; que le locataire peut refuser d'exécuter son obligation si le bailleur n'a pas exécuté les siennes.



Elle ajoute que de toute façon, le local étant reloué depuis le 1er janvier 2019, les loyers ne peuvent s'élever qu'à la somme de 2.960 €.



Prétentions et moyens de la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT :



Dans ses dernières conclusions déposées le 5 avril 2022, elle demande à la cour de:

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, 

- déclarer la société PASIDEO TRAITEUR irrecevable et en tout cas mal fondée en toutes ses demandes,

- condamner la société PASIDEO TRAITEUR à payer à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la société PASIDEO TRAITEUR aux entiers dépens d'appel.



Elle expose:

- que si le projet de bail écrit du 19 octobre 2016 n'a finalement pas été signé, il a néanmoins commencé à être exécuté,

- qu'ainsi, la société PASIDEO TRAITEUR a réglé le loyer du mois de décembre 2016 pour un montant de 2.400 €,

- que la société PASIDEO TRAITEUR lui a remis deux chèques de 2.000 € et un chèque de 6.000 € à valoir sur la dette de loyers et sur les loyers à venir,

- que l'encaissement des chèques est enregistré dans la comptabilité de la société PASIDEO TRAITEUR en tant que loyer,

- que la notion de chèque de garantie n'existe pas et encore moins sans que cela soit indiqué lors de sa remise,

- que l'occupation des locaux est attesté par un témoin ; qu'elle a été circonscrite sur la période du 1er octobre 2016 au 31 mars 2017,

- qu'il existait donc un bail verbal qui a commencé à être exécuté jusqu'au 31 mars 2017 la privant de la disposition de ses locaux,

- que la somme encaissée est la contrepartie de l'occupation du local,

- que la société PASIDEO TRAITEUR ne peut sérieusement soutenir qu'il s'agirait du règlement anticipé du local loué en 2015.



Sur le bail signé en 2015, elle fait valoir que ce local est toujours loué et occupé par la société PASIDEO TRAITEUR ; que le bail n'a pas été résilié, son terme contractuel étant fixé au 31 décembre 2022.



Elle relève que la demande de résiliation judiciaire formée en cause d'appel est une demande nouvelle irrecevable dès lors que celle-ci n'a pas été formée en 1ère instance. Subsidiairement, elle indique qu'avant la procédure, la société PASIDEO TRAITEUR ne s'est jamais plainte de ne pouvoir accéder à son local, qu'aucun congé ni aucune résiliation n'a été donné, qu'elle ne s'est jamais plainte de l'état du local avant la procédure, que les locaux sont toujours occupés par la société PASIDEO TRAITEUR, que le local loué à RVU est distinct du local, objet du bail de 2015, que le bail se poursuit donc jusqu'au 31 décembre 2022, que la société PASIDEO TRAITEUR est donc bien débitrice des sommes retenues par le tribunal.



Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction est intervenue suivant ordonnance du 7 avril 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



1) Sur la demande de restitution de la somme de 10.000 euros et l'existence d'un bail verbal :



En application de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.



Aux termes de l'article 1715, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données.



Il convient donc d'apprécier dans un premier temps si le bail allégué par la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT a reçu un commencement d'exécution lequel peut être prouvé par tous moyens.



Le constat rédigé par Me [F], huissier de justice, le 4 septembre 2019 a été dressé dans le local de 100 m² loué selon bail du 30 juin 2015. Il ne peut donc venir établir l'occupation du local de 218 m² par la société PASIDEO TRAITEUR entre le 1er octobre 2016 et le 31 mars 2017.



Les attestations émanant de Messieurs [Z] et [T] sont particulièrement imprécises. En effet, si ces attestations évoquent un stockage de matériel et une mise à disposition de locaux au Secours Populaire par la société PASIDEO TRAITEUR, rien ne permet de considérer qu'il s'agit du local de 218 m² alors même que la société appelante dispose d'un local de 100 m² loué selon bail du 30 juin 2015. 



Par ailleurs, la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT ne justifie pas avoir remis les clés du local à la société PASIDEO TRAITEUR.



Il ressort aussi des pourparlers entre les parties qu'avant toute entrée en vigueur d'un bail, la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT s'était engagée à effectuer des travaux (installation de 2 portes d'accès, pose d'un bac à graisse, pose d'un sous compteur d'eau et d'un sous compteur électrique) et qu'il est constant que ces travaux n'ont pas été réalisés ce qui ne permettait donc pas l'occupation des lieux par la société PASIDEO TRAITEUR pour y exercer son activité de traiteur.



Aucune occupation des lieux n'est donc caractérisée.



S'agissant de la remise de chèques, s'il est constant que la société PASIDEO TRAITEUR a remis 8 chèques dont un chèque de 6.000 € et 7 chèques de 2.000 €, cette remise est insuffisante à établir qu'il s'agissait du règlement du loyer du local de 218 m² dès lors qu'au vu des pourpalers, le loyer devait s'élever à 2.400 € TTC et non à 2.000 € TTC, qu'à la fin des pourparlers, 5 chèques de 2.000 € ont été restitués (pièce 5), que les deux autres chèques de 2.000 € n'ont été encaissés que le 24 avril 2017, soit postérieurement à la fin du prétendu bail verbal, qu'aucune quittance de loyer n'est produite, que ces éléments corroborent la version de la société PASIDEO TRAITEUR indiquant avoir rempli ces chèques pour justifier du sérieux de son projet.



Le fait que la société PASIDEO TRAITEUR a enregistré dans sa comptabilité les 3 chèques litigieux avec une mention loyer est équivoque dans la mesure où elle louait un autre local à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT.



Ce seul élément équivoque en l'absence de toute occupation des lieux est insuffisant à caractériser un commencement d'exécution et l'existence d'un bail verbal.



En conséquence, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il n'est pas rapporté la preuve d'un bail verbal conclu et validé par les parties.



En conséquence, la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT doit restituer à la société PASIDEO TRAITEUR la somme de 10.000 € qu'elle a encaissée indûment au titre de prétendus loyers.



2) Sur le bail en date du 5 janvier 2015 :



A/ Sur la demande de résiliation du bail :



Cette demande n'a pas été formée par la société PASIDEO TRAITEUR en première instance. Toutefois, une partie peut soumettre à la cour une nouvelle prétention si elle est formée aux fins d'écarter les prétentions adverses. En l'espèce, la demande de résiliation tend à faire écarter la demande en paiement de loyers formée par la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT. Elle est donc recevable.



La résiliation peut être prononcée en cas d'inexécution ou motifs graves.



Il résulte du courriel du 3 novembre 2020 émanant de M. Roche, gérant de la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT, qu'il a déplacé les choses laissées par la société PASIDEO TRAITEUR au rez de chaussée du local, jeté les denrées alimentaires qui pourrissaient et attiraient les rongeurs et loué le local début 2019 à la société RVU.



Il ressort par ailleurs du constat d'huissier dressé le 4 septembre 2019 à la requête de la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT que le matériel de la société PASIDEO TRAITEUR a été regroupé et déposé sur une mezzanine qui n'était pas l'objet de la location du 5 janvier 2015.



Le constat d'huissier dressé le 13 juillet 2021 à la requête de la société PASIDEO TRAITEUR fait apparaître que l'accès au local qu'il avait loué se fait uniquement par la porte située à l'intérieur du bâtiment principal et dont il ne dispose pas de la clé et qu'il est indiqué "Roche Véhicules Utilitaires" sur le côté droit du bâtiment.



Les photographies (pièces n°21 et 22) corroborent l'occupation des lieux par un nouveau locataire.



Dans le constat du 23 septembre 2021, M. Roche reconnait que la société PASIDEO TRAITEUR ne détient aucune clé du local, celle-ci se trouvant à l'accueil du site aux heures d'ouverture des bureaux et sur rendez-vous.







Il résulte de ces différents éléments qu'alors même que la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT n'a donné aucun congé à la société PASIDEO TRAITEUR, ni obtenu une résiliation du bail, elle a déplacé les meubles de son locataire et a reloué les locaux.



En outre, il est établi que la société PASIDEO TRAITEUR ne disposait pas d'une clé pour jouir de son local alors que le bail portait sur un local de 100 m² avec tous les droits nécessaires pour l'accès auxdits locaux.



Ces éléments constituent des motifs suffisamment graves pour justifier d'une résiliation du bail au 31 décembre 2018.



B/ Sur les loyers restant dûs :



La société PASIDEO TRAITEUR ne conteste pas devoir un reste dû de 80 € au titre de l'année 2017 et la somme de 2.880 € au titre de l'année 2018. En revanche, le bail étant résilié à compter du 31 décembre 2018, elle n'est redevable d'aucun loyer pour l'année 2019.



En conséquence, la société PASIDEO TRAITEUR sera condamnée à payer la somme de 2.960 € outre intérêt au taux légal à compter du 31 décembre 2018.



3) Sur les mesures accessoires :



La société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société PASIDEO TRAITEUR la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement du 10 décembre 2020 en toutes ses dispositions critiquées.



Condamne la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT à restituer à la société PASIDEO TRAITEUR la somme de 10.000 € qu'elle a encaissée indûment au titre de prétendus loyers, en l'absence de bail verbal.



Déclare recevable la demande de la société PASIDEO TRAITEUR en résiliation de bail.



Prononce la résiliation du bail conclu le 5 janvier 2015 aux torts de la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT au 31 décembre 2018.



Condamne la société PASIDEO TRAITEUR à payer à la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT la somme de 2.960 € outre intérêt au taux légal à compter du 31 décembre 2018, au titre des loyers courus entre 2017 et fin 2018, au titre du bail du 5 janvier 2015.



Déboute la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT du surplus de ses demandes.



Dit que le taux d'intérêt légal n'est pas celui appliqué par la BCE.



Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties.



Condamne la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT aux dépens de première instance et d'appel.



Condamne la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT à payer à la société PASIDEO TRAITEUR la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .



Déboute la société ROCHE AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Signé par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La GreffièreLa Présidente