Cour d'Appel · 6ème Chambre — 1 septembre 2022

N° RG 20/03142 - N° Portalis DBVX-V-B7E-M76W









Décision du Tribunal de proximité de Montbrison



du 13 mars 2020



RG : 11-19-0093







S.C.I. CLUBHOTEL TIGNES GRANDE MOTTE



C/



[I]

[E]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



6ème Chambre



ARRET DU 01 Septembre 2022







APPELANTE :



LA CLUBHOTEL TIGNES GRANDE MOTTE

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Maud BASSET de la SELARL BASSET-BOUCHET-HANGEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 9

assistée de Me Jean-Claude NEBOT de la SELAS NEBOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





INTIMES :



M. [Z] [I]

né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Mme [U] [E] épouse [I]

née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Pascale JULIEN-BOISSERAND de la SELARL BOISSERAND JULIEN-BOISSERAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 11 Mai 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Juin 2022



Date de mise à disposition : 01 Septembre 2022



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Dominique BOISSELET, président

- Evelyne ALLAIS, conseiller

- Stéphanie ROBIN, conseiller



assistés pendant les débats de Sylvie GIREL, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Dominique BOISSELET, président, et par Sylvie GIREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





****



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES 



La SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte est une société d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé, régie par les articles 1832 et suivants du code civil et la loi n°86-18 du 6 janvier 1986, qui a pour objet statutaire la mise à disposition de ses associés de droit de séjour et de services se rattachant à l'immeuble social (multipropriété).

Afin d'assurer les ressources nécessaires à l'exécution de ce service, les associés sont tenus au règlement des charges afférentes à leurs semaines de jouissance.





Selon offre de vente du 24 juillet 2007 acceptée le 26 juillet 2007, les époux [Z] [I] et [U] [E] (les époux [I]) se sont portés acquéreurs auprès des époux [T] de parts sociales de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte, représentée par son gérant la Sarl Clubhôtel, pour le prix de 1.100 euros (outre 56 euros de droits d'enregistrement) donnant droit à l'occupation en juillet d'un appartement dans une résidence située à [Localité 9] (Savoie).





Par ordonnance du 11 janvier 2019, le président du tribunal d'instance de Montbrison a fait injonction aux époux [I] de payer à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte la somme de 2.782,99 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance.





L'ordonnance a été signifiée le 23 janvier 2019 dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile.





Le 16 février 2019, M. [I] a formé opposition à l'ordonnance devant le tribunal d'instance de Montbrison.





Par voie de conclusions du 8 août 2019, Mme [I] est intervenue volontairement à la procédure aux côtés de son époux.





La SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte a demandé à la juridiction de :

- condamner les époux [I] au paiement de la somme de 2.782,99 euros au titre des charges d'associés (créance initiale) outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2018,

- condamner les époux [I] au paiement d'une indemnité de 2.500 euros au titre des dommages et intérêts ;

- les débouter de leurs demandes ;

- ordonner l'exécution provisoire de la condamnation des époux [I] à s'acquitter de leur dette sociale ;

- les condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens au titre de l'article 696 du même code.





Les époux [I] ont demandé au tribunal de :

- condamner la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte à leur payer la somme de 5.000 euros à titre des dommages et intérêts ;

- ordonner la compensation de cette somme avec la créance due à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte par les époux [I] ;

- leur accorder un délai de deux ans pour s'acquitter de leur dette sociale ;

- condamner la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.









Par jugement en date du 13 mars 2020, le tribunal de proximité de Montbrison a :



- déclaré recevable l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer formée par M. [I],

- mis à néant l'ordonnance d'injonction de payer en date du 11 janvier 2019,

statuant à nouveau, 

- condamné les époux [I] à payer à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte la somme de 2.782,99 euros au titre de l'arriéré des charges sociales,

- débouté la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte de ses autres demandes ;

- condamné la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte à payer aux époux [I] la somme de 550 euros à titre des dommages et intérêts,

- ordonné la compensation judiciaire,

- rejeté la demande d'octroi de délais de paiement des époux [I],

- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.





La SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la Cour le 19 juin 2020.





En ses dernières conclusions du 8 mars 2021, la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte demande à la Cour ce qui suit, au visa des articles 1231-6, 1362, 1844-10 et 1856 du code civil, 3, 9 et 13 de la loi n°86-18 du 6 janvier 1986 :



- juger que les comptes sociaux de la la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte ont été approuvés chaque année par l'assemblée générale à la majorité des parts sociales présentes ou représentées, après examen du rapport de la gérance et de celui du commissaire aux comptes ;

- juger les charges appelées justifiées dans leur principe et dans leur quantum ;

- juger que les époux [I] sont redevables de charges d'associés à hauteur de 2.782,99 euros selon un décompte du 6 novembre 2018 ;

- juger que la défaillance des époux [I] dans le paiement de leurs charges cause un préjudice aux associés et à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte qu'il convient de réparer ; 

- juger que les époux [I] ne justifient d'aucune faute de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte lors de la cession des parts sociales pour laquelle elle n'a pris aucune part ;

- juger que les époux [I] ne justifient pas d'une situation financiére obérée qui conduirait à un délai de paiement, qu'ils se sont déjà octroyés en ne payant pas leurs charges pendant de nombreuses années ;

en conséquence,

- confirmer le jugement rendu le 13 mars 2020 par le tribunal de proximité de Montbrison en ce qu'il condamne les époux [I] à payer à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte leurs charges d'associés dues, pour une somme de 2.782,99 euros ;

- condamner les époux [I] à payer à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte leurs charges d'associés dues, pour une somme de 2.782,99 euros, avec intéréts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2018 ;

- infirmer le jugement rendu le 13 mars 2020 par le tribunal de proximité de Montbrison en ce qu'il déboute la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte de sa demande de dommage et intéréts ; 

- condamner les époux [I] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- infirmer le jugement rendu le 13 mars 2020 par le tribunal de proximité de Montbrison en ce qu'il condamne la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte à payer aux époux [I] la somme de 550 euros et la compensation entre les créances ;

- débouter les époux [I] de leurs demandes ;

- condamner les époux [I] à payer à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les époux [I] aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile.





Par conclusions du 17 novembre 2020, les époux [I] demandent à la Cour ce qui suit :

- écarter l'argumentation développée par la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte comme étant manifestement mal fondée et injustifiée ;

- dire recevable et bien fondée l'opposition des époux [I] ; mettre à néant l'ordonnance du 11 janvier 2019 portant injonction de payer ;

considérant l'intervention de la SA Clubhôtel Multivacances à l'offre de vente en date du 24 juillet 2007 en qualité de mandataire de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte,

statuant à nouveau, et retenant les dispositions prises par les articles 1112, 1116, 1137 et 1138 du code civil : 

- dire que les époux [I] ont été victimes d'un défaut d'information constitutif d'un dol ; 

par conséquent, condamner la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte à leur régler la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par eux ;

- ordonner la compensation avec les sommes éventuellement dues à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte et celles dues aux époux [I] par cette société ;

- rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte ;

à titre subsidiaire, en application de l'article 1433-5 du code civil,

- accorder un délai de deux ans aux époux [I] pour solder leur créance ;

- condamner la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte à régler aux époux [I] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte aux entiers dépens.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2021. L'affaire, fixée au 13 janvier 2022, à été renvoyée à l'audience du 21 juin 2022 à raison d'un problème interne à la juridiction.



Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur le paiement des charges d'associés



La Cour, statuant dans les limites de sa saisine, observe que la disposition du jugement, condamnant les époux [I] à payer à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte la somme de 2.782,99 euros, n'est pas expressément contestée en cause d'appel dans le dispositif des conclusions des intimés.

Cela bien que ceux-ci justifient de ce que la SCI a facturé à tort la somme de 73,49 euros au titre de frais de recherches d'adresse, alors qu'ils avaient communiqué leur nouvelle adresse par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 2016.





Sur la demande indemnitaire de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte



La SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte réclame la condamnation des époux [I] à lui payer une indemnité de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que le défaut de paiement des charges incombant aux époux [I] cause un préjudice financier à la société.



Il résulte de l'article 1231 du code civil que l'inexécution du contrat, à moins qu'elle soit définitive, ne donne lieu à paiement de dommages et intérêts par le débiteur de l'obligation que s'il a été préalablement mis en demeure dans un délai raisonnable.



Le tribunal a relevé que la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte a adressé aux époux [I] une lettre de mise en demeure du 7 novembre 2018 qui ne leur laissait qu'un délai de 48 heures pour régler l'arriéré de charges sociales majoré des frais de procédure, soit la somme de 2.882,99 euros. Le premier juge a estimé que ce délai était trop court et non raisonnable et, en conséquence, a débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts.



L'appelante fait valoir que les époux [I], dont les charges impayées les plus anciennes remontent au 1er mai 2015, pouvaient régler les sommes dues après le délai de 48 heures visé dans sa lettre de mise en demeure.



Le délai raisonnable laissé aux débiteurs pour s'exécuter à la suite de la mise en demeure doit être apprécié de manière objective, en se référant non au délai visé dans la lettre mais au délai laissé par le créancier avant l'engagement de la procédure judiciaire.



En l'espèce, il ressort du cachet de la juridiction porté sur la requête en injonction de payer que le tribunal a été saisi le 17 décembre 2018, soit plus d'un mois après la réception de la lettre de mise en demeure adressée aux époux [I], selon accusé de réception du 10 novembre 2018. 







En conséquence, les époux [I] ont disposé d'un délai raisonnable pour s'acquitter de la dette, en tout ou partie, avant la saisine de la juridiction. Le jugement est réformé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte.



Sur le fond, l'appelante réclame une indemnité de 2.500 euros en réparation du préjudice causé à la société et la collectivité des associés, privée pendant de longues années d'une somme nécessaire à la gestion et l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, en absence d'information sur le budget global de la SCI permettant de déterminer l'impact éventuel du défaut de paiement reproché aux époux [I], il n'est pas démontré que la SCI subit un préjudice particulier distinct du retard de paiement indemnisé par les intérêts légaux. Le jugement est confirmé, par substitution de motifs, quant au rejet de la demande indemnitaire de la société.





Sur la demande indemnitaire des époux [I]



Les statuts de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte sont conformes aux dispositions légales régissant la multipropriété. En définitive, hors les situations particulières prévues à l'article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986, la seule possibilité de se retirer d'une telle société consiste à revendre ses parts à un tiers par l'intermédiaire de la société, ce qui s'avère en pratique difficile à raison de la désaffection du public pour ce type de produit.



Selon les pièces versées aux débats, les époux [I], qui n'ont plus l'usage du bien, ont vainement tenté de revendre leurs parts depuis l'année 2011 et même proposé d'en faire don à des oeuvres caritatives qui les ont refusées.



Les époux [I] soutiennent qu'ils ont été victimes d'un dol par réticence, correspondant à un défaut d'information sur les conditions de revente des parts imputable à la SA Clubhôtel Multivacances, mandataire de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte.



Ils exposent, sans être démentis, qu'ils n'ont pas eu accès aux statuts de la SCI avant de finaliser leur acquisition, de sorte qu'ils ont ignoré l'article 33 des statuts qui est explicite quant au fait que les associés, détenteurs d'attributions en jouissance des immeubles sur une partie de l'année, ne peuvent se retirer de la société dans les conditions de droit commun. 



Ils soutiennent que la société était tenue d'exercer son obligation d'information pré-contractuelle au moment de l'offre de vente acceptée le 26 juillet 2007, en application de l'article 1112-1 du code civil. Le manquement au devoir d'information était intentionnel et constituait dès lors, un fait de réticence dolosive au sens de l'article 1137 du code civil.

Ils estiment subir un préjudice correspondant aux charges augmentées de la valeur des parts qu'ils n'auraient pas acquises s'ils avaient été correctement informés (3.882,99 euros) outre un préjudice moral, le tout étant estimé à 5.000 euros.



La SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte, qui ne soulève pas la prescription de l'action des époux [I], répond qu'elle n'était pas partie au contrat de cession des parts et ne peut donc avoir commis une faute dolosive lors de la formation de celui-ci.



Le tribunal a rappelé qu'en vertu de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.



Le premier juge a estimé qu'il incombait à la SCI, dont la SA Clubhôtal Multivacances était le mandataire, d'informer les acquéreurs potentiels de parts sociales des conditions de retrait des associés et de cession des parts de la société avant la signature du contrat.

L'offre de vente ainsi que ses quatre annexes sont muettes sur la question des conditions de retrait des associés.

L'article 33 des statuts de la SCI évoque certes les conditions du retrait des associés, mais les époux [I] n'ont eu accès aux statuts qu'à l'occasion de la régularisation de la cession des parts intervenue un mois et demi après la signature de l'offre de vente. 





Le retrait d'un associé exige en outre une autorisation unanime des associés (article 19-1 de la loi 1986-18 du 6 janvier 1986) ; or cette condition essentielle posée par la loi n'est rappelée nulle part dans les documents remis aux acquéreurs à l'occasion de la signature de l'offre de vente du 24 juillet 2017. 

Le juge a considéré que la SCI a manqué à son devoir de porter à la connaissance des époux [I] les informations relatives aux conditions de retrait de la SCI, pourtant déterminantes du consentement de tout acquéreur. Il a, en revanche, exclu que cette faute procède d'un dol par réticence à défaut d'élément intentionnel, et a chiffré le préjudice à la moitié du prix des parts, soit 550 euros.



La SCI soutient qu'elle n'est aucunement partie au contrat, faisant valoir que la Sarl Clubhôtel était le mandataire des vendeurs, les époux [T].



Sur ce, il apparaît que la confusion est entretenue entre la SARL Clubhôtel, gérante de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte selon l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, et la SA Clubhôtel Multivacances, auteur de l'offre de vente acceptée par les époux [I], offre complétée par une notice d'information avec formulaire de rétractation. 



Cette société n'apparaît pas dans l'acte de cession de parts mais c'est bien elle qui a proposé l'opération aux époux [I] en se présentant comme mandataire du titulaire des parts, c'est à dire des cédants, les époux [T].



C'est cette SA (devenue SAS) Clubhôtel Multivacances qui est mandataire, aux fins de recherche d'un acquéreur, des associés désireux de céder leurs parts, les époux [I] lui ont d'ailleurs donné mandat à cet effet en 2011.



Cela étant, l'acte de cession, signé par le cédant et le cessionnaire, est aussi co-signé par la Sarl Clubhôtel selon le cachet apposé avec la signature de son représentant. Il n'est nullement fait mention d'un mandataire intervenant pour le compte des cédants puisque le document est signé directement par le vendeur [T]. 



La Sarl Clubhôtel est certes gérante de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte, mais rien n'indique qu'elle l'ait représentée dans la cession à laquelle elle n'avait aucune raison de participer, à la différence de la SA Clubhôtel Multivacances, mandataire des vendeurs et auteur de l'offre acceptée par les époux [I].



Les manquements allégués à l'obligation d'information des acquéreurs, à les supposer démontrés, ne relèvent donc pas de la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte mais de la SA Clubhôtel Multivacances, auteur de l'offre, et de la Sarl Clubhôtel, co-signataire de la vente, lesquelles ne sont pas dans la cause. La demande indemnitaire des époux [I] est irrecevable.



Sur les demandes accessoires



La demande de délais de paiement est rejetée à défaut par les époux [I], comme en première instance, de justifier de leur situation. Au demeurant, il semble que le principal de la dette ait été réglé par un chèque émis le 9 février 2021 à la suite du jugement.



Chaque partie échouant partiellement en ses prétentions, les dépens et frais irrépétibles sont laissés aux parties qui les ont exposés.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour,



Confirme le jugement prononcé le 13 mars 2020 par le tribunal de proximité de Montbrison en ce qu'il a :

- déclaré recevable l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer formée par [Z] [I],

- mis à néant l'ordonnance d'injonction de payer en date du 11 janvier 2019,

statuant à nouveau, 

- condamné [Z] [I] et [U] [E] épouse [I] à payer à la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte la somme de 2.782,99 euros au titre de l'arriéré des charges sociales,

- débouté la SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte de ses autres demandes,

- rejeté la demande d'octroi de délais de paiement des époux [I],

- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- et laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;



Réforme le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau, 



Déclare [Z] [I] et [U] [E] épouse [I] irrecevables en leur demande indemnitaire dirigée à l'encontre de SCI Clubhôtel Tignes Grande-Motte ;



Laisse à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés en appel.





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT