Cour d'Appel · 2ème Chambre — 1 septembre 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 1979 /22 DU 1er SEPTEMBRE 2022

 



Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/02383 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E3FG 



Décision déférée à la Cour : 

jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 20/00824, en date du 11 juin 2021, 



APPELANTS :

Monsieur [F] [N]

né le 11 Août 1990 à [Localité 5]), demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Olivier BAUER de la SELEURL CABINET DE MAITRE OLIVIER BAUER, avocat au barreau de NANCY



Monsieur [D] [N]

né le 1er Mars 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Olivier BAUER de la SELEURL CABINET DE MAITRE OLIVIER BAUER, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉE :

S.C.I. GRAVIER, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social [Adresse 1] 

Représentée par Me Sonia RODRIGUES, avocat au barreau de NANCY





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère, chargée du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre, 

Madame Nathalie BRETILLOT , Conseillère

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.



A l'issue des débats, le conseiller faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er Septembre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 1er Septembre 2022, par Monsieur Ali ADJAL, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de la deuxième chambre civile, Président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL , Greffier ; 

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2014, la SCI Gravier a donné en location à M. [F] [N] un appartement situé à [Adresse 1].



Par acte du même jour, M. [D] [N] s'est porté caution solidaire des sommes qui pourraient être dues par M. [F] [N] au titre du bail.



Par acte d'huissier en date du 29 Juin 2019, la société civile immobilière Gravier a fait délivrer à M. [F] [N] un commandement de payer, visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 3 419,11 euros. 



La SCI Gravier a assigné M. [F] [N] et son père, M. [D] [N], caution, devant le tribunal judiciaire de Nancy le 6 juillet 2020, aux fins d'obtenir : 



- la constatation de la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 18 octobre 2014, 

- l'expulsion du locataire, 

- la condamnation solidaire de M. [F] [N] et M. [D] [N] au paiement de la somme de 6 831,45 euros correspondant aux loyers et charges impayés, 

- la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement d'une somme égale au loyer et charges échus, soit 495 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux, à titre d'indemnité d'occupation,

- la condamnation des défendeurs in solidum au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. 



M. [F] [N] a indiqué au tribunal qu'il avait définitivement quitté son logement le 1er mars 2020, compte-tenu de son état d'insalubrité. 



Par jugement en date du 11 Juin 2021, le tribunal judiciaire a : 



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 septembre 2019 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date, 

- ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [F] [N] et de tous occupants des lieux loués situés au 2ème étage, 3ème corps de bâtiment, [Adresse 1], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

- dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ; 

- rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 

- condamné solidairement M. [F] [N] et M. [D] [N] à payer à la SCI Gravier la somme de 12 180,03 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 1er janvier 2021 avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ; 

- rappelé que les intérêts au taux légal seront majorés de cinq points dans un délai de deux mois à compter de la présente décision ; 

- dit que les intérêts mentionnés au point précédent, lorsqu'ils seront échus, porteront eux-mêmes intérêt au taux légal lorsqu'ils seront dus pour une année entière, conformément à l'article 1343-2 du code civil ; 

- condamné M. [F] [N] et M. [D] [N] solidairement au paiement en deniers ou quittance d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit 496,92 euros à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs ; 

- dit que cette indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur, conformément aux 

clauses du bail et à chaque fois que la législation l'autorisera ; 

- condamné in solidum M. [F] [N] et M. [D] [N] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront les coûts du commandement du 29 Juillet 2019 et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné in solidum M. [F] [N] et M. [D] [N] à verser à la SCI Gravier la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; 

- rejeté les prétentions pour le surplus. 



Par déclaration enregistrée le 5 octobre 2021, M. [F] [N] et M. [D] [N] ont interjeté appel de ce jugement. 



Par conclusions déposées le 30 décembre 2021, M. [F] [N] et M. [D] [N] demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :



- juger que le logement donné à bail par la SCI Gravier était insalubre et inhabitable,

- juger que la SCI Gravier n'a pas respecté son obligation de délivrer un bien décent,

- constater que M. [F] [N] a définitivement quitté l'appartement loué à la date du 1er mars 2020,

- juger que la suspension du paiement des loyers était justifiée par l'état d'insalubrité du logement,

- juger qu'ils sont bien fondés à faire application du principe d'exception d'inexécution,

- en conséquence, juger qu'ils ne sont débiteurs d'aucune somme d'argent à l'égard de la SCI Gravier,

- juger recevable leur demande reconventionnelle et condamner la SCI Gravier à payer à M. [F] [N] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- condamner la SCI Gravier au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



A l'appui de leurs demandes, M. [F] [N] et M. [D] [N] exposent :



- que M. [F] [N] a constaté rapidement après son emménagement dans l'appartement litigieux des problèmes d'infiltration d'eau (au niveau du vélux de la chambre et du plafond du salon), ce que le précédent occupant de l'appartement avait déjà constaté,

- que ces fuites d'eau ont provoqué l'apparition de moisissures,

- qu'en outre, le chauffe-eau de l'appartement ne produisait plus qu'une eau tiède insuffisante pour prendre une douche et le chauffage de la salle de bains a cessé de fonctionner dès septembre 2018,

- que le bailleur, alerté sur la situation, n'a pas entrepris les travaux suffisants pour remédier à ces dysfonctionnements,

- qu'au vu de l'état d'insalubrité du logement, M. [F] [N] n'a eu d'autre choix, à compter de fin 2018/début 2019, que de se faire héberger par ses proches et de cesser de payer les loyers,

- qu'il a donc été contraint de libérer cet appartement le 1er mars 2020, mais au lieu de réaliser l'état des lieux de sortie, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer (l'état des lieux de sortie n'a été fait que le 10 mars 2021),

- que ces fuites d'eau, les moisissures, l'humidité et le manque de chauffage ont profondément perturbé son existence tant qu'il a résidé dans cet appartement, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.



La SCI Gravier, bien qu'ayant constitué avocat, n'a pas déposé de conclusions.



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur l'obligation de délivrance du bailleur



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.



Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.



En l'espèce, M. [F] [N] dénonce avoir subi d'importantes fuites d'eau en provenance de la toiture du logement loué. La réalité de ces importantes infiltrations (se traduisant par un véritable ruissellement depuis le plafond de sa chambre) est attestée par une vidéo qu'il produit aux débats.



En outre, il produit un courrier électronique qu'il a adressé dès le 14 septembre 2017 à Mme [G] de l'agence Century 21 (qui gérait cette location pour le compte de la SCI Gravier) dans lequel il écrit :



'Depuis pratiquement deux mois, j'ai signalé des fuites venant de mon plafond, le problème n'est toujours pas résolu. Vu le temps actuel et le froid, sachez que je passe de très très mauvaises nuits à devoir courir dans mon logement armé d'un seau pour venir à bout des gouttes d'eau qui tombent inlassablement de mon plafond... Par ailleurs, mon chauffe-eau ayant décidé de rendre l'âme ne me donne plus qu'une eau tiède'.



Il produit également un message électronique adressé le 14 mai 2019 à l'agence Century 21 :



'Fuite d'eau importante au niveau du vélux de la chambre à proximité du lit (depuis des mois). Vélux de la chambre HS, moisissure importante à cause de la fuite, le bois du vélux se dégrade lentement à cause de l'humidité. La moquette de la chambre est HS, moquette qui a plus de 25 ans... Radiateur de la salle de bains HS depuis le mois de septembre, tous ont été changés sauf celui-ci. J'ai passé l'hiver sans chauffage. Fuite importante au niveau du salon à proximité des équipements électriques, peinture du plafond très dégradée de ce fait. Porte de la salle de bains HS, baignoire de la salle de bains HS depuis le début de la location...'.



L'agence Century 21 a répondu le 22 mai 2019 à M. [F] [N] qu'elle avait fait le nécessaire auprès des entreprises pour le chiffrage du remplacement du vélux de la chambre, du remplacement de la moquette par du lino, du remplacement du radiateur et de la baignoire de la salle de bains.





Toutefois, si des devis ont été établis, les travaux nécessaires n'ont manifestement pas été réalisés et M. [F] [N] a, le 18 septembre 2019, relancé l'agence Century 21 en ces termes :



'Suite à notre entretien de ce jour, vous trouverez jointes à ce mail deux vidéos où l'évolution des dégâts est tout à fait visible... Voici la liste des éléments que j'ai pu signaler et qui sont restés sans suite :

- radiateur de la SDB (ne fonctionne plus depuis près de deux ans, j'ai passé de bons hivers),

- vélux,

- sol de la chambre.

Comprenez que je suis à bout. Des mois que la situation n'avance pas, aucune réponse. Notez que l'infiltration est due à de la négligence pure. Si le vélux avait été changé au moment où je l'ai signalé (il y a environ un an) nous n'en serions pas là...'.



Puis, il a fait une nouvelle relance le 8 novembre 2019 à l'agence :



'Je n'ai toujours pas eu de retour de votre part. C'est assez scandaleux, ça fait plus de 6 mois que nous sommes en relation et que vous m'assurez que nous allons trouver une solution... J'ai été réduit à ne plus payer mon loyer , vous harceler, envoyer des vidéos on ne peut lus explicites...'.



Par mail du 16 décembre 2019 produit aux débats, M. [F] [N] a envoyé à l'agence des photos montrant les moisissures apparues dans le logement.



Enfin, par mail du 4 mars 2020, M. [F] [N] a informé l'agence qu'il avait trouvé un autre appartement, ne pouvant plus rester au [Adresse 1] compte-tenu des dangers encourus pour sa santé.



Outre ces mails qui démontrent que M. [F] [N] a tenu au courant le mandataire du bailleur de la dégradation de la situation du logement et la vidéo qui objective l'importance des ruissellements d'eau dans la chambre de l'appartement, il produit également des attestations de personnes qui témoignent de ce que le logement était devenu insalubre.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que le logement était devenu inhabitable à compter du 1er décembre 2018, compte-tenu de la gravité et de la persistance des désordres dus à l'inertie du bailleur.



Sur l'obligation de payer les loyers du preneur



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus.

Mais l'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (cet article du nouveau code civil ne fait que formaliser la jurisprudence pré-existante sur l'exception d'inexécution).



En l'espèce, la SCI Gravier n'a pas exécuté son obligation de délivrance d'un logement décent. La gravité de cette défaillance du bailleur a atteint pour M. [F] [N] une gravité telle que le logement était devenu inhabitable à compter du 1er décembre 2018, de sorte qu'à compter de cette date il était bien fondé de suspendre le paiement des loyers.



Or, à cette date M. [F] [N] était débiteur d'une somme de 2 414,23 euros qui a été entièrement apurée par les versements ponctuels qui ont été faits au cours des mois suivants.



Dès lors, le commandement de payer l'arriéré locatif que la SCI Gravier a fait signifier à M. [F] [N] le 29 juin 2019 était sans objet et n'a pu mettre en oeuvre les effets de la clause résolutoire.



Par conséquent, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions : la bail n'a pas pu être résilié par l'effet de la clause résolutoire et M. [F] [N], comme M. [D] [N], ne sont débiteurs d'aucun arriéré locatif. La SCI Gravier sera déboutée de toutes ses demandes.



En revanche, il convient de constater que le bail a pris fin le 1er mars 2020 du fait du départ de M. [F] [N], contraint de retrouver un autre logement pour la préservation de sa santé.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [F] [N]



En application de l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont toujours recevables en appel. La recevabilité de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par M. [F] [N] est donc acquise.



De septembre 2017 (date de la première alerte écrite adressée par M. [F] [N] au mandataire du bailleur sur la gravité des désordres) jusqu'à ce qu'il retrouve un autre logement (soit le 1er mars 2020), M. [F] [N] a dû subir de graves perturbations dans son existence du fait de l'insalubrité de l'appartement donné en location : importantes fuites d'eau depuis le plafond, notamment dans sa chambre à proximité immédiate de son lit, de jour comme de nuit ; apparition de moisissures sur les murs et plafonds et ambiance d'humidité nuisible à la santé ; dysfonctionnements de plusieurs équipements : radiateur de la salle de bains, chauffe-eau de la salle de bains, baignoire dégradée.

Malgré les signalements de plus en plus pressants qu'il a faits auprès du mandataire du bailleur, ce dernier est resté sans réagir.



Le préjudice de jouissance qui en est résulté pour M. [F] [N], troublé dans ses conditions d'existence pendant des mois et parfois contraint d'être hébergé par des tiers (comme en atteste Mme [X] [U]), doit être évalué à 5 000 euros.



Par conséquent, la SCI Gravier sera condamnée à payer à M. [F] [N] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La SCI Gravier, qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel et il est équitable qu'elle soit condamnée à payer à M. [F] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,



DEBOUTE la SCI Gravier de sa demande en constatation de la résiliation du bail et de toutes ses demandes formées à l'encontre de M. [F] [N] et M. [D] [N],



CONSTATE que le bail qui a lié la SCI Gravier et M. [F] [N] a pris fin le 1er mars 2020,



CONDAMNE la SCI Gravier à payer à M. [F] [N] la somme de 5 000 € (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts,



DEBOUTE la SCI Gravier de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCI Gravier à payer à M. [F] [N] la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCI Gravier aux dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de Chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL , Greffier , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,







Minute en neuf pages.