Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 1 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02919 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOQK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 19-007714





APPELANT

 

Monsieur [E] [G]

né le 22 juillet 1951 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assisté par Me Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1980 substituée à l'audience par Me Victor KHAL, même cabinet, même toque





INTIMEE 



SCI 3 ROSSINI

RCS n°418066007

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA-CGR avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P238 substituée à l'audience par Me Céline RIFFET, même cabinet, même toque































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 24 janvier 2011 à effet au 20 janvier 2011, la SCI 3 Rossini a consenti un bail d'habitation de 6 années à M. [E] [G], soumis à la loi du 6 juillet 1989, pour un appartement de deux pièces principales de 47 m² environ, situé à [Adresse 5] au 1er étage porte droite avec une cave n°12 au sous-sol, moyennant un loyer de 1 105 euros et une provision sur charges de 54 euros.



Par acte d'huissier du 6 mai 2019, M. [E] [G] a fait citer la SCI 3 Rossini devant le tribunal d'instance de Paris pour obtenir :

- sa condamnation au paiement de la somme de 27 435 euros, pour les troubles de jouissance subis depuis octobre 2016 en raison du manquement du défendeur à l'obligation de délivrance d'un logement décent et non dangereux et à la jouissance paisible du logement,

- sa condamnation au paiement de la somme de 1 260 euros correspondant au remboursement des factures SFR,

- sa condamnation au paiement de la somme de 46 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et d'anxiété,

- la capitalisation des intérêts à compter de l'assignation,

- la réfaction du loyer et des charges mensuels dus pour l'appartement loué à compter de l'assignation jusqu'à l'achèvement des travaux, la remise en conformité de la chaudière à gaz et le rétablissement du réseau de communication à 353 euros pour le loyer principal et 26 euros pour la provision sur charges,

- la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens en ce compris le coût des constats d'huissier,

- l'exécution provisoire de la décision à intervenir.







Par jugement contradictoire entrepris du 29 novembre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :

Déclare M. [E] [G] irrecevable en sa demande de condamnation au titre d'un préjudice moral et d'anxiété ;

Déclare la SCI 3 Rossini irrecevable en ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, à voir condamner M. [E] [G] au paiement d'indemnités d'occupation et à voir prononcer l'expulsion ; 

Condamne la SCI 3 Rossini à payer à M. [E] [G] la somme de 3 952 euros au titre du préjudice de jouissance subi jusqu'au 19 septembre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; 

Ordonne la capitalisation des intérêts pourvu qu'ils soient échus pour une année entière à compter de ce jour ; 

Dit n'y avoir lieu à nullité du commandement de payer du 29 mai 2019 ; 

Déboute les parties de leurs autres demandes ; 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; 

Ordonne l'exécution provisoire.



Vu l'appel interjeté le 6 février 2020 par M. [E] [G] ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mai 2022 par lesquelles M. [E] [G], appelant, demande à la cour de :

Dire et juger recevable et bien fondé son appel ;

Infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris sauf en ce qu'il a déclaré la SCI 3 Rossini irrecevable en ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à voir condamner M. [E] [G] au paiement d'indemnité d'occupation et à voir prononcer l'expulsion ; 

Statuant à nouveau,

Déclarer M. [E] [G] recevable en ses demandes ; 

Condamner la SCI 3 Rossini à verser à M. [E] [G] les sommes suivantes : 

- 31 860 euros de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis d'octobre 2016 à septembre 2019 inclus, 

- 6 500 euros de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis d'octobre 2019 à novembre 2021 inclus, 

- 5 040 euros au titre du remboursement des factures acquittées à SFR de mai 2018 à avril 2022 inclus (à parfaire) 

- 99 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et d'anxiété subi par M. [E] [G] d'octobre 2016 à avril 2022 (à parfaire) 

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l'assignation ;

Ordonner la réfaction du loyer et des charges mensuelles dus pour l'appartement sis [Adresse 5] et les fixer à compter du mois de novembre 2021 et jusqu'à la réparation de la porte palière, la suppression des contrôles d'identité, et le rétablissement du réseau de télécommunications (SFR) à : 

- 980 euros par mois, pour le loyer principal 

- 68 euros par mois, pour la provision pour charges 

Dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 29 mai 2019 ;

Débouter la SCI 3 Rossini de toutes ses demandes ;

Subsidiairement, 

Accorder des délais de paiement, y compris rétroactifs, à M. [E] [G] et suspendre les effets de la clause résolutoire ; 

En tout état de cause, 

Condamner la SCI 3 Rossini à verser la somme de 7 000 euros à M. [E] [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la même aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d'huissier versés aux débats. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mai 2022 au terme desquelles la SCI 3 Rossini, intimée, demande à la cour de :

A titre principal : 

Confirmer le jugement rendu le 29 novembre 2019 en ce qu'il a : 

- Déclaré M. [E] [G] irrecevable en sa demande de condamnation au titre d'un préjudice moral et d'anxiété,

- Condamné la SCI 3 Rossini à payer à M. [E] [G] la somme de 3 952 euros au titre du préjudice de jouissance subi jusqu'au 19 septembre 2019 inclus ; 

- Dit n'y avoir lieu à nullité du commandement de payer du 29 mai 2019 ; 

Infirmer le jugement rendu le 29 novembre 2019 en ce qu'il a : 

- Déclaré la SCI 3 Rossini irrecevable en ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, à voir condamner M. [E] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation et à voir prononcer son expulsion, 

- Débouté la SCI 3 Rossini de ses demandes de condamnation formulées à l'encontre de M. [E] [G] relatives au paiement des frais afférents au commandement de payer, aux frais irrépétibles et aux dépens ; 

Statuant à nouveau : 

Constater l'acquisition, à la date du 29 juillet 2019, de la clause de résolution de plein droit figurant au bail d'habitation ; 

En conséquence : 

Juger que le Bail a pris fin le 29 juillet 2019, et que M. [E] [G], ainsi que tout occupant de son chef, est occupant sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2019 ; 

Condamner M. [E] [G] à payer à la SCI 3 Rossini une indemnité d'occupation par jour de retard égale au montant de la dernière échéance appelée au titre de l'occupation, majoré de 30 %, charges en sus, à compter du 30 juillet 2019 jusqu'à complète libération de l'appartement ; 

Constater que M. [E] [G] a payé une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'au 31 décembre 2019 ; 

Constater que M. [E] [G] s'est acquitté de la somme de 1 762,31 euros depuis le 1er janvier 2020 ; 

Condamner M. [E] [G] à payer à la SCI 3 Rossini une indemnité d'occupation par jour de retard égale au montant de la dernière échéance appelée au titre de l'occupation, majoré de 30 %, soit 1 573,14 euros d'indemnité mensuelle, charges en sus, à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à complète libération de l'appartement, déduction faite de la somme de 1 762,31 euros ;

Ordonner l'expulsion de M. [E] [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l'appartement qu'il occupe sans droit ni titre, avec toutes mesures habituelles subséquentes et si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; 

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant l'Appartement dans tel garde-meuble qu'il plaira au juge de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues ; 

Condamner M. [E] [G] à payer à la SCI 3 Rossini la somme de 171,58 euros, au titre des frais relatifs au Commandement de Payer délivré le 29 mai 2019 ; 

Condamner M. [E] [G] à payer à la SCI 3 Rossini la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 

Rejeter toute demande de M. [E] [G] formulée à l'encontre de la SCI 3 Rossini ; 

Et à titre subsidiaire : 

Rejeter la demande de M. [E] [G] aux fins de condamnation au titre d'un préjudice moral et d'anxiété comme étant mal fondée. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les troubles de jouissance subis durant les travaux :



Le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, en application tant de l'article 1719 du code civil que de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989.



Les travaux dont M. [G] fait état concernent la réhabilitation d'un ensemble immobilier à usage d'habitation et professionnel situé [Adresse 5], comprenant d'une part des travaux de ravalement, et d'autre part des travaux d'aménagement des plateaux de bureaux, des travaux de déplombage, curage, désamiantage, démolitions, renforts de planchers, création de trémies et de gaines d'ascenseurs dans le bâtiment sur rue, ainsi que le rehaussement du plancher, la création d'une mezzanine et la création de la tour incendie sur le bâtiment sur cour.



Il résulte des pièces produites que les travaux importants entrepris dans l'immeuble habité par M. [G] ont duré:

- du 4 octobre 2016 à fin mars 2017 (compte-rendu de réunion des travaux du 21 mars 2017) en ce qui concerne les travaux de ravalement ayant nécessité la pose d'un échafaudage ;

- du 19 janvier 2018 à novembre 2019 pour les travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier (réception des travaux le 16 septembre 2019 et travaux de reprise des réserves en octobre et novembre 2019).



Il ressort effectivement de l'ensemble des pièces versées aux débats que des troubles de jouissance ont été supportés par M. [G] au cours des deux périodes de travaux, ainsi qu'il résulte des nombreux constats d'huissier produits par le locataire.



- Sur la présence des échafaudages (travaux de ravalement) :

M. [G] indique que les échafaudages installés côté rue et côté cour ont empêché l'ouverture des fenêtres et des volets de son appartement durant toute la période d'octobre 2016 à mars 2017, et verse aux débats pour en justifier un constat d'huissier du 12 octobre 2016, qui indique que dans l'appartement au premier étage droite, l'ouverture des volets est impossible au-delà de quelques centimètres pour les cinq fenêtres ouvrant sur la cour.

Le bailleur soutient qu'il n'a jamais contraint le locataire à laisser ses fenêtres fermées lors de la pose de l'échafaudage, et que cette situation résulte de la seule volonté du locataire.

Toutefois, le simple fait de ne pouvoir ouvrir ou fermer l'ensemble de ses fenêtres durant une période de six mois constitue un trouble de jouissance avéré, qu'il convient d'évaluer à la somme de 800 euros, équivalent à 12 % du loyer pendant la période de présence des échafaudages de six mois. Le jugement sera infirmé sur le quantum accordé. 



- Sur l'accès aux poubelles (travaux de réhabilitation) :

M. [G] soutient que l'accès aux poubelles était impossible ou dangereux du fait que celles-ci étaient positionnées dans l'emprise du chantier interdit au public, puis qu'elles ont été stockées dans la cour de l'immeuble, sous ses fenêtres, lui causant une pollution visuelle et olfactive.

Il produit aux débats une photographie non datée et non située montrant des déchets et gravats entassés, ainsi qu'une attestation d'un ami ayant constaté que de nombreuses poubelles étaient entreposées dans la cour.

Ces deux éléments ne sont pas probants quant aux désordres invoqués de ce fait, notamment quant aux odeurs subies, qui ne résultent d'aucune pièce, aucun des multiples constats d'huissier réalisés n'en faisant état.

M. [G] se plaint également de n'avoir pu accéder au local poubelles que par l'entrée C de l'immeuble en suivant un chemin matérialisé par un tapis rouge, et produit un constat d'huissier du 25 mai 2018 indiquant qu'au long de ce tapis, se trouvent des barres de seuil mal fixées, dont les vis dépassent.

Toutefois, M. [G] n'invoque aucun préjudice particulier de ce chef, et la présence de barres de seuil mal fixées ne caractérise pas à elle seule un trouble de jouissance.



- Sur l'accès au logement :

M. [G] se plaint également d'avoir dû emprunter un cheminement longeant l'emprise du chantier matérialisé par un tapis rouge, dangereux et non sécurisé.

Il verse aux débats un constat d'huissier daté du 29 mai 2018 constatant que le long du cheminement, des planches de bois 'hérissées de clous' sont posées sur la palissade. Toutefois, cette simple apposition n'a pas empêché M. [G] d'accéder à son appartement, aucune pièce ne venant établir que ces planches gênaient l'accès ou ont causé un quelconque préjudice au locataire.

Aucun préjudice n'est donc établi.



- Sur l'accès à la cave :

M. [G] se plaint que des ouvriers ont vidé sa cave, puis que des cartons y ont été entreposés par l'entreprise Dumetz, et enfin que le 23 juillet 2019, la porte d'accès aux caves a été condamnée.

Il produit pour en justifier le constat d'huissier du 29 mai 2018 déjà mentionné, qui indique que la cave n°12 de M. [G] n'est pas fermée et abrite de nombreuses archives en grand désordre, son propre courriel du 3 juillet 2019 indiquant que sa cave n°12 était ouverte et que la société Dumetz y entrepose des cartons, et une photographie non datée d'une plaque de contreplaqué devant une porte.

Ces éléments ne permettent pas d'établir les préjudices invoqués : en effet, le constat ne précise pas à qui appartiennent les archives, et les autres éléments ne sont pas probants, les photographies non datées et non situées ne permettant pas de déterminer si les cartons appartiennent à la société Dumetz et où est localisée la porte condamnée.

Aucun trouble de jouissance n'est donc démontré.



- Sur le non respect des règles de sécurité et d'accès :

M. [G] indique que les camions qui empruntaient le porche d'accès reculaient sans dispositif sonore ou de sécurité, et empêchaient tout passage sous celui-ci de façon récurrente.

Il produit aux débats de nombreuses photographies représentant le porche d'accès principal occupé par des camions ou des engins de chantier, ainsi qu'un constat d'huissier du 5 décembre 2018 qui indique que 'sous le porche, des barrières et un appareil de fort volume apparemment destiné à recevoir du béton ont été installés, occupant l'intégralité du passage. L'accès à la cour n'est pas possible, la sortie de l'immeuble n'est pas possible', et un constat du 29 mai 2018 constatant l'arrivée d'un camion chargé d'échafaudage qui entre sous le porche en marche arrière sans dispositif sonore de recul, mais avec un ouvrier de chantier le guidant.

Au vu des éléments produits, aucune violation des règles de sécurité n'est avérée, les photographies produites démontrant que les camions utilisaient soit un dispositif sonore, soit un guidage par un ouvrier.

M. [G] démontre toutefois que l'accès par le porche a été bloqué à plusieurs reprises, ce qui constitue un trouble de jouissance, du fait des difficultés d'accès à sa boutique et à son domicile.



- Sur les excavations non sécurisées :

M. [G] soutient que des excavations non sécurisées ont été faites dans des endroits accessibles au public.

Il produit trois constats d'huissier des 6, 12 juin et 5 juillet 2018, qui tous trois indiquent qu'une porte ou une barrière séparait l'excavation du public, l'huissier ayant dû ouvrir cette porte ou cette barrière pour accéder au trou creusé. Les pièces produites ne démontrent donc pas l'absence de sécurisation des lieux. Ce trouble de jouissance n'est pas démontré.



- Sur les travaux du 5 juillet 2018 :

M. [G] indique que le 5 juillet 2018, des murs situés sous son appartement ont été démolis, ce qui a causé des bruits assourdissants.

Il produit le constat d'huissier du 5 juillet 2018, qui mentionne que des piliers de soutènement ont été cassés en partie supérieure et que neuf piliers d'échafaudage soutenant des madriers ont été posés le long du mur porteur dans les locaux situés sous l'appartement de M. [G].

Le locataire ne justifie d'aucun désordre dans son appartement, ni de nuisances sonores répétées.

En l'absence de tout préjudice déterminé, aucun trouble de jouissance anormal n'est justifié.



- Sur les opérations de désamiantage :

Lors de l'expertise ordonnée dans le cadre d'un référé préventif et menée par M. [D], expert judiciaire, il a été indiqué qu'un désamiantage avait été effectué entre février et avril 2018 dans l'ensemble immobilier.

M. [G] indique qu'il n'a jamais été avisé de ces travaux de désamiantage et que le bailleur a fait courir un risque manifeste pour sa santé et celle de sa famille, et ne justifie pas avoir respecté les règles de sécurité.

Toutefois, le bailleur produit aux débats deux rapports d'essais menés en février et mars 2018 par les laboratoires Protec qui n'ont pas révélé de présence d'amiante en suspension dans l'air sur le site des travaux.

Il n'existe donc aucune preuve d'un risque d'exposition à l'amiante pour M. [G].



- Sur les nuisances sonores et la poussière :

M. [G] indique avoir subi des nuisances sonores très importantes en raison de l'utilisation d'outils ou d'engins motorisés durant les travaux.

Il verse aux débats des photographies de sonomètres indiquant des bruits entre 90 et 96 décibels.

Le bailleur reconnaît que des travaux bruyants ont eu lieu lors de la démolition de certaines parties de l'immeuble sur rue de janvier à mai 2018, puis de septembre 2018 à janvier 2019 pour le bâtiment sur cour, et d'avril à mai 2019 pour les travaux dans la cour, qui ont également généré de la poussière.

Ces nuisances sonores répétées et la présence de poussières constituent un trouble de jouissance répété, excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il sera donc alloué de ce chef à M. [G] une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.



- Sur l'absence d'éclairage dans les parties communes :

M. [G] indique que l'éclairage a été régulièrement coupé dans les parties communes, et verse pour en justifier des constats d'huissier des 6 juillet 2018, 24 avril et 27 septembre 2019 constatant l'absence de lumière dans le hall, l'escalier et les coursives, ainsi que des courriels envoyés au bailleur en août 2019 et se plaignant de l'absence d'éclairage.

Il ressort pourtant de ces éléments que les coupures d'électricité ont été ponctuelles et rétablies rapidement par le bailleur, et constituent un trouble de jouissance modéré eu égard à la durée des travaux et au nombre de coupures.



- Sur les risques d'incendie :

M. [G] indique que le 2 octobre 2018, des travaux de soudure ont causé d'importants débris incandescents qui tombaient de la plate-forme sur la toiture de la cour ouverte, ainsi que le constate le procès-verbal établi par huissier le même jour.

Toutefois, aucun dégât ni aucun préjudice n'est invoqué de ce chef, et la seule éventualité d'un accident ne constitue pas un trouble de jouissance.



- Sur les coupures d'eau, les dégâts des eaux, les coupures de gaz et d'électricité et d'internet dans l'appartement :

M. [G] justifie d'une coupure d'eau dans les WC des bureaux de sa boutique, mais non de son appartement, par la production d'un constat du 30 mai 2018. Il produit également un constat du 29 novembre 2018 mentionnant qu'à son domicile, la box SFR affiche 'Synchro KO'. Ces éléments ne suffisent pas à justifier d'un préjudice de jouissance récurrent.



- Sur la fermeture de la porte palière :

M. [G] indique que la porte palière de son appartement se ferme difficilement. Il produit un constat d'huissier du 24 avril 2019 mentionnant que 'la porte palière ne peut être fermée sans être fermement claquée, et que sa condamnation ne peut être effectuée grâce à la clé qui m'a été remise'. Il produit également une attestation du gérant de la société ABS Dépannage du 21 octobre 2020 indiquant avoir constaté de grandes difficultés à fermer ou ouvrir la porte de l'appartement, et rapportant les propos de M. [G] sur des affaissements liés aux travaux.

Ces éléments ne suffisent pas à démontrer le lien entre les difficultés pour ouvrir cette porte et les travaux entrepris, en l'absence de tout élément technique probant.



- Sur le risque lié à la fuite de gaz :

M. [G] justifie qu'une fuite de gaz a eu lieu le 9 octobre 2018 en raison de l'éventration d'une canalisation de la cour par les ouvriers réalisant les travaux.

Il verse aux débats un constat d'huissier du même jour qui indique qu'il constate une importante odeur de gaz, le technicien procédant à la coupure de la chaudière à gaz située dans l'appartement, et indiquant à l'huissier qu''on l'avait échappé belle'.

Le bailleur conteste toute situation de danger, en produisant un courrier de la société Dumetz, responsable de l'incident, qui indique que la situation ne présentait pas de danger en raison de l'espace non confiné, et que GRDF, appelé immédiatement, a fait évacuer le bâtiment à 14h20, a coupé l'ensemble du gaz par une vanne dans la rue et a permis l'accès aux locaux à partir de 15h30.

S'il n'est pas contestable qu'une fuite de gaz cause une situation de danger en raison des risques d'inflammation, il s'avère qu'en l'espèce, aucun accident n'est survenu, les services du gaz ayant été prévenus immédiatement et ayant procédé à la coupure du gaz, à l'évacuation de l'immeuble, et à la sécurisation des locaux. 

M. [G] n'invoque pas de préjudice particulier lié à cette évacuation.



- Sur les manipulations dangereuses de poutres :

M. [G] indique que des poutres métalliques ont été acheminées sans aucune précaution, de même que des palettes.

Il verse aux débats un constat d'huissier du 29 octobre 2018 qui mentionne la présence de deux poutres métalliques. Aucun élément probant ne vient attester d'un danger au cours de ces manipulations, qui n'ont causé aucun dégât.



- Sur les difficultés pour recevoir le courrier :

M. [G] indique qu'il a rencontré des difficultés pour recevoir son courrier, en raison de la disparition de sa boîte aux lettres, et produit un courrier de la Poste du 15 avril 2019 qui l'informe d'une difficulté de livraison d'un colis au motif 'pas de boîte à lettres identifiée à votre nom'.

Il est établi que M. [G] a pu continuer à recevoir son courrier, mais qu'un colis n'a pu lui être livré, en raison de l'absence de boîte aux lettres à son nom.

Toutefois, les pièces produites démontrent que cette difficulté ne s'est produite qu'une fois, ce qui ne caractérise pas le trouble de jouissance.



Par ailleurs, l'expert judiciaire nommé par ordonnance du 6 octobre 2017 dans le cadre d'un référé préventif a déposé son rapport le 15 janvier 2020, et indique en conclusions : 'Cet avoisinant [M. [G]] situé au sein de la réalisation de l'opération tant pour son commerce donnant sur rue et son logement privatif situé dans un des bâtiments objet des travaux de la demanderesse a subi divers préjudices pendant la réalisation des travaux et plus particulièrement liés à une exécution des travaux pour partie en site occupé.'



Il résulte de ces divers éléments que le locataire justifie avoir subi un préjudice excédant la simple gêne normale qu'un locataire peut avoir à supporter à l'occasion de l'exécution de travaux de réhabilitation entrepris par le bailleur dans la totalité de l'ensemble immobilier, auxquels il convient d'ajouter ceux portant sur les parties communes, et les préjudices en résultant en termes surtout de bruit, de poussières, l'accès limité par le porche, et l'absence d'éclairage récurrent dans les parties communes, compte tenu de l'importance des travaux réalisés et de leur durée de 22 mois.



Au vu de l'ensemble de ces éléments et de la consistance des lieux loués, le trouble de jouissance qu'il a subi pendant près de deux ans justifie qu'il lui soit alloué la somme de 3 600 euros à titre de dommages et intérêts, représentant environ 15% de la valeur locative du bien pendant 22 mois.



Il y a lieu de considérer cependant que le préjudice de jouissance subi étant ainsi intégralement réparé par l'allocation de dommages-intérêts à hauteur de la somme totale de 4 400 euros (3600 euros pour les travaux de réhabilitation + 800 euros pour la période de ravalement) au titre des deux périodes de travaux, il ne saurait être fait droit à la demande présentée distinctement par le locataire tendant à la réfaction du montant du loyer, avec laquelle elle se confond ; la demande additionnelle de réfaction du montant du loyer sera donc rejetée.



Sur la non conformité de l'installation de la chaudière à gaz :



L'article 2 4° du décret du 2002-120 du 30 janvier 2012 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : (...) Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.



M. [G] indique que la chaudière à gaz installée le 1er décembre 2017 dans le logement loué par la SCI 3 Rossini n'était pas conforme.

Il verse aux débats pour en justifier un avis technique de la société Expertise Birmingham du 29 mars 2019, qui indique qu'il existe 'une non conformité grave du système d'alimentation gaz de l'appartement situé au 1er étage cour, la chaudière étant située dans un placard fermé par une porte avec deux grilles de ventilation de taille insuffisante qui débouchent dans la pièce de vie et non directement sur l'extérieur', et rappelant que 'cette disposition est strictement interdite et constitue un danger grave immédiat ou une anomalie de type A2".



Le bureau Véritas a été missionné par le bailleur pour vérifier la conformité de cette chaudière, et lors de son intervention du 24 avril 2019, a indiqué qu'il manquait une ventilation haute ainsi qu'une ventilation basse dans la menuiserie, et que si l'installation n'était pas dangereuse en laissant la porte du placard ouverte, des travaux étaient nécessaires.



Il est établi que la mise en conformité a été effectuée par le bailleur le 19 juin 2019.



Le bailleur soutient que M. [G] s'est opposé à la mise en conformité de la chaudière à gaz, entre avril et juin 2019, mais n'en justifie pas.



Il y a lieu de constater que la chaudière à gaz n'était pas conforme aux normes de sécurité durant la période de décembre 2017 à juin 2019, soit 18 mois, ce qui constitue un trouble de jouissance, qui sera évalué à la somme de 1 000 euros, et s'ajoutera aux troubles de jouissance durant la période des travaux.



Sur les troubles de jouissance postérieurs aux travaux :



Il y a lieu de rappeler qu'ainsi indiqué précédemment, les travaux de réhabilitation ont été achevés en novembre 2019, aucun des constats d'huissier postérieurs versés aux débats par M. [G] ne justifiant de la poursuite de ces travaux de réhabilitation.



M. [G] se plaint des contrôles d'identité des visiteurs et clients accédant à son immeuble, du fait du dispositif de sécurité et des vigiles installés par la société BNP Paribas, locataire de l'immeuble.

Il verse aux débats deux constats d'huissier du 30 septembre et 21 octobre 2019 indiquant que des contrôles sont effectués par des agents de sécurité placés sous le porche sur les personnes souhaitant se rendre dans l'immeuble.



Le bailleur indique que des contrôles intempestifs ont eu lieu au début de l'arrivée des agents de sécurité, mais que depuis lors, ces contrôles ont cessé. Il produit deux courriers de la société Groupama Immobilier, gestionnaire des locaux, datés du 26 septembre et 16 octobre 2019, indiquant que la société BNP Paribas a pris possession des lieux le 16 septembre 2019, mais que l'accès à la porte cochère est inchangé et que des agents de sécurité contrôlent les accès au site mais ont pour ordre de laisser l'accès à toute personne affiliée aux sociétés du locataire.

M. [G] ne démontre pas que ces contrôles ont perduré au-delà d'octobre 2019, et n'atteste d'aucun préjudice particulier, d'autant qu'un interphone a été installé par le bailleur en novembre 2021.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.



Sur le remboursement des factures SFR :



M. [G] sollicite le remboursement de ses factures SFR de mai 2018 à avril 2022, arguant qu'il ne peut jouir des services de téléphonie et d'internet, mais ne verse aux débats aucune pièce pour justifier de ce préjudice.

La demande de remboursement des factures sera donc rejetée.



Sur le préjudice moral :



Le bailleur soulève l'irrecevabilité des demandes au titre du préjudice moral, du fait de la procédure engagée le 25 octobre 2018 par M. [G] devant le tribunal correctionnel de Paris pour mise en danger de la vie d'autrui, le jugement du 25 octobre 2019 l'ayant débouté de toutes ses demandes, y compris au titre de son préjudice moral.

Toutefois, la procédure engagée devant le tribunal correctionnel était fondée sur la mise en danger de la vie d'autrui, alors que la présente procédure repose sur un trouble de jouissance du fait des travaux entrepris par le bailleur. 

La demande de M. [G] au titre de son préjudice moral ne relevant pas des mêmes fondements, elle est recevable.



M. [G] sollicite l'indemnisation de son préjudice moral et d'anxiété, les travaux lui ayant causé des problèmes de santé, la rupture avec sa femme et un épuisement psychologique important.

Il verse aux débats un certificat médical du 9 septembre 2019 attestant que M. [G] présente une pathologie d'origine neuro-psychologique lié notamment aux travaux sur son lieu de travail, ainsi qu'une irritation de la muqueuse ORL liée aux poussières inhalées dans l'immeuble en travaux.

Il produit également une attestation de son épouse indiquant que les travaux permanents ont joué sur leur vie de couple en créant des tensions, et une attestation du propriétaire de la cave Drouot, restaurant à proximité de l'immeuble, qui indique que M. [G] était stressé par les travaux, qui causaient beaucoup de poussières et de bruits, la poussière arrivant même sur les tables du restaurant.



Il y a donc lieu d'indemniser M. [G] pour son préjudice moral lié aux conséquences des travaux sur sa vie personnelle, et de condamner la société SCI 3 Rossini à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages intérêts.



Sur la validité du commandement de payer :



Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 mai 2019 à M. [G].



- Sur l'irrégularité du commandement de payer :

Celui-ci soulève l'irrégularité du commandement de payer, qui a été délivré à Mme [B] [R], stagiaire, en visant une remise à personne morale par personne habilitée à le recevoir, et non à un tiers à domicile.



L'article 694 du code de procédure civile dispose que la nullité des notifications est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure. L'irrégularité retenue ci-dessus ne fait pas partie de la liste limitative des irrégularités de fond de l'article 117 du même code.



Il s'agit donc d'un vice de forme qui, conformément à l'article 114, ne peut entraîner le prononcé de la nullité qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief qui en découle.



En l'espèce, M. [G] ne fait état d'aucun grief lié à cette mention erronée relative au type de remise, et ne conteste pas avoir reçu ce commandement de payer.



Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de nullité du commandement de payer de ce chef.



- Sur l'erreur de numérotation de l'article relatif aux délais de grâce :

Le commandement de payer du 29 mai 2019 indique en page 3 : 'Vous avez la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1345 du code civil', alors que l'article qui aurait dû être visé est l'article 1343-5 du code civil.

Toutefois, cette erreur matérielle ne peut entraîner le prononcé de la nullité qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief qui en découle.

Or, en l'espèce, M. [G] n'invoque aucun grief découlant de cette erreur dans la numérotation des articles, alors en outre que la mention de la possibilité de demander un délai de grâce était bien indiquée sur le commandement de payer litigieux, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de nullité du commandement de payer de ce chef.



- Sur la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance :

M. [G] soutient que le commandement de payer lui a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, alors qu'il venait lui-même d'introduire une action judiciaire à son encontre le 6 mai 2019.

Ainsi que le rappelle à juste titre le premier juge, le bailleur avait nécessairement connaissance de l'assignation délivrée à son encontre le 6 mai 2019 lors de la délivrance du commandement, mais d'une part il n'est pas contesté que des loyers et charges restaient impayés de la part de M. [G] depuis février 2019 jusqu'à mai 2019, et d'autre part que M. [G] n'invoquait dans son assignation ni la suspension du paiement des loyers ni l'impossibilité d'user du bien loué, et que la délivrance du commandement de payer par le bailleur ne caractérise donc pas la mauvaise foi. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait produire ses effets au commandement de payer.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



- Sur la recevabilité de la demande :

Le bailleur produit (pièce 62) l'accusé réception électronique de la saisine de la CCAPEX en date du 31 mai 2019.

Sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.



- Sur les loyers et charges impayés :

Le commandement de payer du 29 mai 2019 a été délivré à M. [G] pour une somme de 5 108,55 euros représentant les loyers et charges impayés de février à mai 2019.

Les causes du commandement n'ont pas été payées dans les deux mois de la délivrance de l'acte, aucun règlement n'étant intervenu entre mars et octobre 2019. La clause résolutoire est donc acquise.

En outre, il ressort des décomptes produits aux débats que le compte locataire de M. [G] était créditeur le 31 décembre 2019, et est redevenu créditeur le 5 octobre 2020, mais est resté débiteur durant toute la période intermédiaire soit durant neuf mois. De même, le compte locataire de M. [G] était débiteur de la somme de 3 949,87 euros le 13 avril 2022 représentant trois mois de loyers et charges, le locataire ayant réglé ces sommes par virements du 4 mai 2022.

Il est ainsi établi que le locataire paie son loyer de façon irrégulière, et ce depuis plus de trois années.

Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 29 juillet 2019, et d'ordonner l'expulsion de M. [G] des locaux loués, selon les modalités fixées au dispositif.



M. [G] sera condamné à verser à la SCI 3 Rossini une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges dus si le bail avait continué, aucune majoration de cette indemnité d'occupation n'étant justifiée par le bailleur.



Au vu des paiements irréguliers du locataire, et de son absence de bonne foi, les sommes dues étant versées dans la période précédant les audiences, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Au vu du contexte de l'affaire, et des torts respectifs des parties, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



La SCI 3 Rossini sera condamnée au paiement des dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire :



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à nullité du commandement de payer du 29 mai 2019, 



Infirme le jugement pour le surplus,



Et statuant à nouveau,



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pour le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] au 29 juillet 2019 ;



Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [E] [G] et de tous occupants de son chef hors du local à usage d'habitation situé [Adresse 5], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges; 



Condamne M. [E] [G] à payer à la SCI 3 Rossini cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance d'août 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 



Condamne la SCI 3 Rossini à verser à M. [E] [G] la somme de 5 400 euros au titre du préjudice de jouissance lié à l'exécution des travaux et à la non conformité de la chaudière ; 



Condamne la SCI 3 Rossini à verser à M. [E] [G] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI 3 Rossini aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président