Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 1 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03071 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBPAF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-19-9412





APPELANTE

 

Madame [C] [T]

née le 26 juin 1963 à [Localité 5] (46)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Hélène WOLFF de l'AARPI Cabinet WOLFF - ZAZOUN - KLEINBOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : K0004







INTIMEE 



Madame [M] [F] épouse [R]

née le 27 mai 1933 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 substituée à l'audience par Me Joanne GEORGELIN, même cabinet, même toque



































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par assignation du 3 juillet 2019, délivrée à la demande de Mme [M] [R] à Mme [C] [T], le tribunal d'instance de Paris a été saisi aux fins de constater la validité du congé pour vente délivré le 20 juin 2018 à effet du 30 avril 2019, constater que Mme [T] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] qui lui avaient été donnés verbalement à bail le 1er mai 1992, prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 500 euros, ainsi que 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.



Par jugement contradictoire entrepris du 29 novembre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :

Déclare valable le congé délivré à Mme [C] [T], le 20 juin 2018, à effet du 30 avril 2019, par Mme [M] [R] ;

Constate que ce congé a mis fin au bail verbal conclu le 1er mai 1992, pour le logement situé [Adresse 1], à partir du 1er mai 2019, date à partir de laquelle Mme [C] [T] est devenue occupante sans droit ni titre ;

Déboute Mme [C] [T] de ses demandes, dont celle visant à obtenir un délai pour quitter les lieux ; 

Ordonne l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique, de Mme [C] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1], deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412- 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du même code ;

Fixe à 500 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [C] [T], à compter du 1er mai 2019 ;

Condamne Mme [C] [T] à payer à Mme [M] [R] cette indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er mai 2019, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

Condamne Mme [C] [T] à payer 1 000 euros à Mme [M] [R], en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l'exécution provisoire ;

Condamne Mme [C] [T] aux dépens.



Vu l'appel interjeté le 10 février 2020 par Mme [C] [T] ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mai 2022 par lesquelles Mme [C] [T], appelante, demande à la cour de :

La dire et juger recevable et bien fondée en son appel et ses conclusions d'appelant ; 

Et y faisant droit, 

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; 

Et statuant à nouveau, 

Déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre délivré à la demande de Mme [M] [R] le 20 juin 2018 ; 

Condamner Mme [M] [R] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ; 

Ordonner à Mme [M] [R] de lui remettre des quittances de loyer depuis le 1er mai 1992, date de son entrée dans les lieux, et cela sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; 

A titre subsidiaire, 

Fixer à 107 euros l'indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du montant du loyer et cela à compter du 1er mai 2019 ; 

En tout état de cause, 

Rejeter des débats la pièce de l'intimé n°10 visées dans ses conclusions n°2 et non communiquée avant la clôture des débats ; 

Condamner Mme [M] [R] à lui rembourser la somme de 9 432 euros au titre du trop perçu au titre des indemnités d'occupation de mai 2019 à mai 2021 inclus ; 

Condamner Mme [M] [R] aux entiers dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mai 2022 au terme desquelles Mme [M] [R], intimée, demande à la cour de :

Débouter Mme [C] [T] de toutes ses demandes pour irrecevabilité et mal-fondé; 

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions hormis en ce qu'il a omis de statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par elle ;

Condamner Mme [C] [T] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Condamner Mme [C] [T] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [C] [T] à lui payer les dépens d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture pour communiquer la pièce n°10 :



L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.



En l'espèce, le conseil de Mme [R] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture pour produire aux débats une pièce n°10 datée du 23 mars 2022, soit à une date très antérieure à la date de clôture du 19 mai 2022.



Aucune cause grave n'est invoquée par l'intimée pour justifier de cette demande.



Il n'y a donc pas lieu de révoquer l'ordonnance de clôture, et la pièce n°10, produite le jour même de la clôture, sera écartée des débats.



Sur la validité du congé pour vendre :



L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la délivrance du congé pour vendre le 20 juin 2018, dispose que 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes'. 



La régularité formelle du congé n'est pas en cause en l'espèce.



La locataire soulève le caractère frauduleux du congé qui lui a été délivré le 20 juin 2018 à effet au 30 avril 2019, en l'absence d'intention réelle et sérieuse de vente du bien par la propriétaire, et en contestant le prix de 120 000 euros qui lui a été proposé.



Si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d'aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé.



En l'espèce, Mme [T] conteste la volonté de la propriétaire de vendre le bien, mais produit elle-même l'annonce de vente du studio sur le site de Foncia pour un prix de 129 000 euros. Par ailleurs, il n'est pas contesté par les parties que le bien a été vendu, postérieurement au départ des lieux de Mme [T] le 31 mai 2021.



S'agissant du prix, Mme [R] verse aux débats plusieurs estimations de différentes agences (Meilleursagents, Foncia, SeLoger, PAP, Megagence, Plaza) établies en octobre 2019 et mentionnant une fourchette de prix de 120 000 à 169 000 euros pour ce studio de 12 m² situé [Adresse 1], dans une rue piétonne. Les deux estimations produites par la locataire mentionnent une évaluation de 90 000 euros, mais rappellent que le prix au mètre carré dans le secteur varie de 9 859 euros à 14 230 euros par m².



Aussi, la locataire ne démontre pas que le congé pour vendre a été délivré frauduleusement.



Au regard de l'ensemble de ses éléments, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé.



Sur l'indemnité d'occupation :



Mme [T] sollicite la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges contractuellement prévu, soit la somme de 107 euros par mois.

Elle souligne que la hauteur du plafond est de 1m74, et que les toilettes sont sur le palier.



Lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient, il peut être condamné, à la demande du propriétaire, au paiement d'une indemnité d'occupation, qui trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, l'indemnité d'occupation a une double nature : compensatoire et indemnitaire; elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

L'indemnité d'occupation en cas d'occupation sans droit ni titre suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices : il s'agit de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la  victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans  qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

Peuvent ainsi être pris en compte le bénéfice dont le propriétaire a été privé, la perte de la possibilité d'affecter les lieux à une activité plus rémunératrice ou la valeur locative.

En l'espèce, Mme [T] s'est maintenue dans les lieux pendant deux années, de mai 2019 à mai 2021, alors que le congé pour vendre qui lui avait été délivré était valide, et que Mme [R] justifie qu'elle perçoit une faible retraite (7648 euros par an) et qu'elle souhaitait vendre son bien pour compléter ses revenus.



Il convient donc également de confirmer le jugement en ce qu'il constate que Mme [T] a été occupante sans droit ni titre à compter du 1er mai 2019, date d'effet du congé, et redevable d'une indemnité d'occupation fixée à 500 euros par mois, au vu des loyers de référence versés aux débats et de la perte de bénéfice dont la propriétaire a été privée durant deux années.



Sur les quittances de loyers :



Mme [T] sollicite la production des quittances de loyers par la bailleresse depuis le 1er mai 1992, date de son entrée dans les lieux.



Mme [R] lui a adressé une attestation le 4 août 2020 indiquant que Mme [T] était à jour de ses loyers jusqu'au mois d'août 2020 inclus.



Par ailleurs, Mme [T] étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er mai 2019, et ayant quitté les lieux en mai 2021 pour être relogée par la SA HLM Toit et Joie, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande, qui surabondamment n'a pas été présentée au juge de première instance.



Sur les dommages intérêts :



Mme [R] sollicite la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts du fait du maintien dans les lieux de Mme [T].



Toutefois, ce préjudice a déjà été pris en compte dans la fixation de l'indemnité d'occupation, dont le montant est supérieur au montant du loyer contractuellement prévu entre les parties, et qui indemnise de ce fait l'impossibilité de vendre le bien durant la période d'occupation sans droit ni titre.



Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande. Le jugement sera complété sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] la totalité des frais qu'elle a dû supporter au cours de la présente instance d'appel.



Mme [T] sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris, sauf à constater que l'expulsion n'a plus d'objet, au vu du départ des lieux de Mme [T] le 31 mai 2021 ; 



Et y ajoutant,



Déboute Mme [C] [T] de sa demande de remise des quittances ;



Déboute Mme [M] [R] de sa demande de dommages intérêts ;



Condamne Mme [C] [T] à payer à Mme [M] [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [C] [T] aux dépens d'appel.



Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président