Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 1 septembre 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03754 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBRF5



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Décembre 2019 -Cour d'Appel de VERSAILLES - RG n° 19/04172





APPELANTS

 

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Monsieur [B] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représentés par Me Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0813

Ayant pour avocat plaidant : Me Edith COGNY de la SCP BERTHAULT-COGNY, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE 



S.C. APMY

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me François DUPUY de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0873

































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2006, la société Apmy a donné à bail à M. [U] [Z] et M. [B] [Z], un appartement avec cave et parking dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3]. 



Par jugement entrepris du 23 mai 2019 le tribunal d'instance d'Antony a ainsi statué :

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription ;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 2 juillet 2018 ; 

Ordonne l'expulsion de M. [U] [Z] et M. [B] [Z] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 3], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, deux mois après la signification de cette décision et d'un commandement de quitter les lieux dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des expulsés sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne solidairement M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à payer à la SCI une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce depuis la résiliation du bail, jusqu'à la libération définitive des lieux ;

Condamne solidairement M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à payer à la SCI Apmy la somme de 5 328,65 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 23 mars 2019, terme de mars 2019 inclus et celle d'un euro au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne M. [U] [Z] et M. [B] [Z] aux dépens de l'instance, lesquels comprennent le coût du commandement de payer ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.



M. [U] [Z] et M. [B] [Z] ont interjeté appel le 6 juin 2019 devant la cour d'appel de Versailles.





Par ordonnance d'incident entrepris du 19 décembre 2019, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Versailles a ainsi statué sur le fondement de l'article 47 du code de procédure civile : 

Ordonnons le renvoi de la présente affaire pour être suivie par la cour d'appel de Paris à laquelle le dossier sera transmis par les soins du greffe à l'expiration d'un délai de quinze jours pour former contredit ainsi qu'il est dit à l'article 82 du code de procédure civile ; 

Réservons les dépens de la présente instance qui suivront ceux de la procédure au fond.



 Vu la déclaration de saisine enregistrée le 2 mars 2020 ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 mai 2020 par lesquelles M. [U] [Z] et M. [B] [Z], appelants, demandent à la cour de :

Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance d'Antony en date du 23 mai 2019 ; 

Et statuant à nouveau de :

Juger que la créance revendiquée par la société Apmy, pour un montant de 5 922,86 euros, est prescrite à hauteur de 5 530,65 euros au 31 août 2015 ; 

Juger que l'arriéré locatif du mois de septembre 2015 au mois de septembre 2018 s'élève à la somme de 392,21euros ; 

Constater le règlement par M. [U] [Z] et M. [B] [Z] de la somme de 392,21 euros 

En conséquence,

Constater l'absence d'acquisition de la clause résolutoire ;

Constater l'absence de dette locative de M. [U] [Z] et M. [B] [Z] ;

Ordonner la déconsignation de la somme de 5 329,65 euros au profit de M. [U] [Z] et M. [B] [Z] ;

Condamner la société Apmy à payer à M. [U] [Z] et M. [B] [Z] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société APMY aux entiers dépens de l'instance.



Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 août 2020 au terme desquelles la société Apmy, intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 23 mai 2019 par le tribunal d'instance d'Antony en toutes ses dispositions, sauf celles relatives à la clause pénale ;

Et, statuant à nouveau, 

Constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 2 juillet 2018 ; 

Constater la résiliation du bail à compter du 2 juillet 2018 ; 

Condamner solidairement M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à payer à la SCI Apmy la somme de 6 347,17 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et indemnité d'occupation; 

Dire que les sommes dues par M. [U] [Z] et M. [B] [Z] porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 mai 2018 ; 

Condamner solidairement M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à payer à la SCI Apmy une somme de 347,30 euros à titre de clause pénale ; 

Débouter M. [U] [Z] et M. [B] [Z] de l'intégralité de leurs demandes ;



En tout état de cause, condamner solidairement M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à payer à la SCI Apmy une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût de la présente assignation et du commandement de payer visant la clause résolutoire. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juin 2022.

 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la prescription triennale :



Le bailleur sollicite le versement de la somme de 6 347,17 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juillet 2019, date du départ des lieux des locataires.



Il produit pour en justifier un commandement de payer du 2 mai 2018 mentionnant un arriéré locatif de 5 922,86 euros, échéance d'avril 2018 incluse, et un extrait de compte locataire de septembre 2006 au 13 mars 2019 mentionnant une dette locative de 5 328,65 euros correspondant aux loyers impayés de novembre 2018 à mars 2019.



M. [U] [Z] et M. [B] [Z] soulèvent la prescription triennale, et en déduisent que la demande du bailleur en paiement des loyers et charges ayant été formulée pour la première fois dans l'assignation du 28 septembre 2018, seuls les loyers et charges dus postérieurement au 28 septembre 2015 sont dus, et que seul un solde de 392,21 euros subsiste, le solde débiteur de 5 530,65 euros dû au 31 août 2015 étant prescrit.



En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dispose, en son article 82 II, 2°, que l'article 7-1 précité est applicable, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, lequel dispose qu'« en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ; la prescription triennale s'applique donc aux instances introduites postérieurement à la loi Alur, comme c'est le cas en l'espèce.



S'agissant de l'imputation des paiements, en application de l'article 1342-10 du code civil, applicable depuis le 1er octobre 2016, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

 

Appliqué au retard de paiement des loyers, il s'en déduit qu'en cas de règlement partiel, et à défaut de toute précision, ce règlement doit s'imputer sur les termes les plus anciens restés impayés.



En l'espèce, il résulte des courriers de M. [U] [Z] et M. [B] [Z] versés aux débats et de l'extrait de compte locataire produit que ceux-ci n'ont jamais imputé les paiements partiels effectués sur des échéances précises de loyer à compter du mois de mai 2015.



Aussi, l'ensemble des paiements effectués entre mai 2015 et juillet 2019 doit être imputé sur les échéances les plus anciennes, et les loyers réclamés par le bailleur et correspondant aux échéances de janvier à juillet 2019 ne sont pas prescrits.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à verser à la SCI APMY un arriéré de loyers, tout en actualisant la somme due à hauteur de 6 347,17 euros au 10 juillet 2019.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la dette visée dans le commandement de payer du 2 mai 2018 d'un montant de 5 922,86 euros, conforme au décompte fourni en annexe de ce commandement, n'avait pas été payée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, et que la clause résolutoire était acquise au 2 juillet 2018, entraînant la résiliation de plein droit du bail, et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



La demande d'expulsion est sans objet, les locataires ayant quitté les lieux le 10 juillet 2019, soit peu de temps après la décision de première instance.



Sur la clause pénale :



La SCI APMY sollicite la somme de 347,30 euros au titre de la clause pénale mentionnée au bail du 1er septembre 2006 rédigée ainsi : 'tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit sur le montant des sommes dues calculée selon le taux d'intérêt légal, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l'article 1230 du code civil'.

Toutefois, la loi du 6 août 2015 dite loi Macron a prévu dans son article 82 qu' 'à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée [locations à usage d'habitation qui constituent la résidence principale] sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement'.



Or, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.



Le contrat de bail signé entre les parties le 1er septembre 2006 pour une durée de trois ans a été renouvelé tacitement les 1er septembre 2009, 2012, et 2015.



Ainsi, les dispositions de la loi ALUR réputant non écrites les clauses pénales s'appliquent au contrat de bail du 1er septembre 2006, celui-ci ayant été renouvelé tacitement postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.



Aussi, les clauses pénales étant réputées non écrites, il n'y a pas lieu de les appliquer, et les demandes du bailleur de ce chef seront rejetées.



Le jugement sera infirmé sur ce point.







Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI APMY la totalité des frais qu'elle a dû supporter au cours de la première instance et de la procédure d'appel. M. [U] [Z] et M. [B] [Z] seront donc condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme en ses dispositions frappées d'appel le jugement entrepris, sauf en ce qu'il fixé la clause pénale à la somme de un euro, et sauf en ce qu'il a condamné M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à verser la somme de 5 328,65 euros au titre de l'arriéré locatif, et à constater que l'expulsion est sans objet, du fait du départ des locataires le 10 juillet 2019 ;



Statuant sur les seuls chefs du jugement infirmés :



Dit que la clause pénale insérée au bail du 1er septembre 2006 est réputée non écrite ; 



Déboute la SCI APMY de sa demande au titre de la clause pénale ; 



Condamne solidairement M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à verser à la SCI APMY la somme de 6 347,17 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2019 ;



Constate que l'expulsion est sans objet, du fait du départ des locataires ;



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [U] [Z] et M. [B] [Z] à verser à la SCI APMY la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [U] [Z] et M. [B] [Z] aux dépens d'appel.



Rejette toutes autres demandes.



La greffière Le Président