Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 1 septembre 2022

N° RG 21/02577 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IZ5S





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022











DÉCISION DÉFÉRÉE :



1120001912

Jugement du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ROUEN du 20 Avril 2021





APPELANTE :



SCI BOG 159 Société immatriculée au RCS DE [Localité 6] sous le n° 393 446 554, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée et assistée par Maître Yves MAHIU, avocat au barreau de ROUEN





INTIMES :



Monsieur [G] [F]

né le 05 Mai 1971 à [Localité 6] (76)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté et assisté par Maître Fabrice LEGLOAHEC, avocat au barreau de ROUEN





Madame [V] [L]

née le 15 Juillet 1969 à [Localité 8] (27)

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Maître Fabrice LEGLOAHEC, avocat au barreau de ROUEN







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 23 Juin 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.













Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère





GREFFIER 

Lors des débats et de la mise à disposition :



Madame DUPONT







DEBATS :



A l'audience publique du 23 Juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Septembre 2022





ARRET : 



Contradictoire





Prononcé publiquement le 01 Septembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.





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Exposé des faits et de la procédure





Suivant acte sous seing privé du 6 mars 2012, la SCI Bog 159 a donné à bail à M. [G] [F] et à Mme [V] [L] un bien à usage d'habitation et un bâtiment à usage de débarras situés au [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 630 euros outre les charges et le versement d'un dépôt de garantie de 630 euros.



Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 12 mars 2012.



Par lettre recommandée du 31 mai 2018, les preneurs ont mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux de reprise des désordres affectant l'escalier, la chaudière, l'évacuation des eaux usées et l'étanchéité et de remédier aux infiltrations d'eau constatées dans la cuisine.











Une expertise amiable a été réalisée par la société [Adresse 7] qui a déposé son rapport le 27 août 2018.



Des travaux de remplacement de la chaudière, de réparation des marches de l'escalier et de reprise de l'isolation ont été effectués par la SCI Bog 159 en 2018 et en 2019.



Par lettre de leur conseil datée du 15 février 2019, les preneurs ont à nouveau signalé au bailleur les désordres liés à la remontée de gaz d'échappement, aux infiltrations dans la cuisine et le couloir et à l'absence de raccordement de l'évier de la cuisine au tout à l'égout.



Par ordonnance de référé rendue le 29 novembre 2019 à la demande de M. [F] et de Mme [L], le président du tribunal d'instance de Rouen a ordonné une mesure d'expertise afin de déterminer les désordres affectant le logement loué. L'expert a déposé son rapport le 5 août 2020.



Par lettre du 18 janvier 2020, M. [F] et Mme [L] ont donné congé du logement loué à effet au 20 avril 2020.



Par acte d'huissier du 20 octobre 2020, M. [F] et Mme [L] ont fait assigner la SCI Bog 159 afin d'obtenir l'indemnisation du préjudice de jouissance subi.



Par jugement contradictoire du 20 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :



- condamné la SCI Bog 159 à payer à M. [F] et à Mme [L] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;



- condamné la SCI Bog 159 à payer à M. [F] et à Mme [L] le coût du constat d'huissier établi le 26 juin 2019 de 348,09 euros et la moitié du coût de l'état des lieux de sortie du 20 avril 2020 à l'exclusion du coût de la convocation des consorts [C] audit état des lieux ;



- débouté M. [F] et Mme [L] de leurs demandes plus amples ou contraires ;



- condamné M. [F] et Mme [L] à payer à la SCI Bog 159 la somme de 512,99 euros au titre du solde des loyers dus, dépôt de garantie déduit, outre la somme de 10 euros au titre de la clause pénale ;



- débouté la SCI Bog 159 de ses demandes plus amples ou contraires ;



- condamné la SCI Bog 159 à payer à M. [F] et à Mme [L] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné la SCI Bog 159 aux dépens qui comprendront le coût de la procédure de référé expertise et de l'expertise judiciaire. 



Par déclaration du 23 juin 2021, la SCI Bog 159 a relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022.

















Exposé des pretentions des parties



Par dernières conclusions reçues le 11 mars 2022, la SCI Bog 159 demande à la cour de :



- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a : 



- condamné la SCI Bog 159 à payer à M. [F] et à Mme [L] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;



- condamné la SCI Bog 159 à payer à M. [F] et à Mme [L] le coût du constat d'huissier établi le 26 juin 2019 de 348,09 euros et la moitié du coût de l'état des lieux de sortie du 20 avril 2020 à l'exclusion du coût de la convocation des consorts [C] audit état des lieux ;



- débouté la SCI Bog 159 de ses demandes plus amples ou contraires;



- condamné la SCI Bog 159 à payer à M. [F] et à Mme [L] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné la SCI Bog 159 aux dépens qui comprendront le coût de la procédure de référé expertise et de l'expertise judiciaire. 



- réduire les condamnations prononcées au titre du préjudice de jouissance à de plus justes proportions ;



- débouter les consorts [C] de leur demande fondée sur la résistance abusive ;



- les condamner au paiement de la somme de 628,19 euros au titre des arriérés de loyers et de la clause pénale ;



- les débouter de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;



- confirmer la décision pour le surplus.



Par dernières conclusions reçues le 20 décembre 2021, M. [F] et Mme [L] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il leur a accordé la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;



Statuant à nouveau



- condamner la SCI Bog 159 à leur verser la somme de 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;



- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Statuant à nouveau



- condamner la SCI Bog 159 à leur verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



- infirmer le jugement en ce qu'il leur a accordé la somme de 348,09 euros ainsi que la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie ;



Statuant à nouveau



- condamner la SCI Bog 159 à leur régler la somme de 698,09 euros en remboursement des deux constats d'huissier des 26 juin et 30 novembre 2019 et laisser à la charge de la SCI Bog le coût du constat d'état des lieux de sortie ;



- infirmer le jugement en ce qu'il leur a accordé la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau



- condamner la SCI Bog 159 à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;



- condamner la SCI Bog 159 à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;



- confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens, le solde des arriérés de loyer et le montant de la clause pénale.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.



MOTIVATION



Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance



L'appelante fait grief au premier juge d'avoir estimé le préjudice de jouissance subi par les preneurs à 40% du montant du loyer pendant deux ans alors que ces derniers ne rapportent pas la preuve concrète de l'incidence des désordres sur leur état de santé, que l'expert n'a pas conclu à l'insalubrité du logement, que le bail a été conclu alors que les désordres étaient déjà présents, que le montant du loyer a été fixé en considération du niveau de confort du logement, que les locataires n'ont émis aucune plainte pendant six ans et que le bailleur est immédiatement intervenu à chaque fois qu'un désordre lui a été signalé.



Au visa des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, les intimés font valoir que les désordres invoqués sont établis par le rapport d'expertise judiciaire et qu'ils sont fondés à solliciter l'indemnisation du préjudice de jouissance subi à hauteur de la somme de 8 000 euros en raison de l'incidence sur leur confort et leur santé de la présence d'humidité dans le logement consécutive aux infiltrations en façade, des odeurs d'essence persistantes, du danger pour le voisinage lié à l'état des volets de la façade, du risque de chute créé par l'escalier métallique endommagé et des risques d'électrocution présentés par l'état de vétusté de l'électricité de la salle de bains.



L'existence du manquement du bailleur aux obligations prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'il a été analysé par le premier juge n'est pas contestée en appel, le débat étant limité à l'évaluation du préjudice de jouissance subi par les preneurs, lequel doit être réparé intégralement, peu important à cet égard que ces désordres aient été présents ou en germe lors de l'entrée dans les lieux et que les locataires n'aient adressé aucune 







réclamation au cours des premières années d'occupation. Le montant du loyer convenu, dont aucune pièce ne permet d'établir qu'il serait particulièrement faible au regard des caractéristiques du bien loué n'est pas davantage de nature à faire obstacle à l'indemnisation du préjudice subi.



S'il n'est pas contesté que le bailleur est intervenu à chaque fois que les preneurs lui ont signalé l'existence de désordres, il n'a cependant pas effectué les réparations nécessaires pour remédier aux désordres affectant la structure de l'immeuble.



Il résulte en effet du rapport d'expertise judiciaire dont les conclusions ne sont contredites par aucun élément versé aux débats que les murs de façade de l'immeuble sont en très mauvais état et provoquent des infiltrations dans le logement, de l'humidité, que des odeurs d'essence sont ressenties dans le logement en raison de l'absence d'étanchéité du plancher haut des garages situés au-dessous du logement, que les fils et dominos dans la salle de bains présentent un danger et que l'escalier métallique est dangereux du fait du caractère glissant des marches et de leur manque de solidité.



Contrairement à ce que soutient l'appelante à ce titre, l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par les preneurs n'est pas subordonnée à la preuve de l'incidence effective des remontées de gaz d'échappement et des infiltrations sur la santé des occupants dès lors que la remontée d'odeurs nauséabondes, la présence d'humidité dans le logement, la dangerosité de l'escalier et de l'installation électrique, dont il est établi qu'elles sont la conséquences des désordres imputables au bailleur, occasionnent une gêne dans la vie courante qui fait obstacle à un usage des lieux conforme à leur destination d'habitation.



Il en résulte que, compte-tenu du montant du loyer fixé à 630 euros et de l'importance du préjudice de jouissance subi, le premier juge a fait une exacte évaluation du préjudice subi par les preneurs à hauteur de la somme de 250 euros pendant une durée de 24 mois.



Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant condamné la SCI Bog 159 au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur la demande de remboursement du coût des constats



Les dispositions du jugement déféré qui ont mis à la charge du bailleur le coût du constat d'huissier établi le 26 juin 2019 à hauteur de la somme de 348,09 euros seront confirmées en ce qu'elles sont justifiées au regard de la nécessité pour les preneurs d'établir la réalité des désordres invoqués.



Le coût du constat d'huissier établi le 30 novembre 2019 dont l'objet était d'établir la réalité de la persistance des odeurs d'hydrocarbure dans le logement sera également mis à la charge du bailleur à hauteur de la somme de 350 euros, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.



Sur le coût du constat d'état des lieux de sortie



Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties, il est établi par un huissier de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.



En l'espèce, le bailleur ne caractérise pas l'impossibilité d'établir un état des lieux amiable et contradictoire de sorte qu'il n'y a pas lieu de partager le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie qui restera entièrement à la charge de la SCI Bog, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive



C'est en l'espèce par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté M. [F] et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dès lors qu'il est établi que le bailleur a réalisé certains des travaux sollicités par les preneurs.



Sur la demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré



M. [F] et Mme [L] ne contestent pas le défaut de paiement du loyer du mois de mars à hauteur de la somme de 686,42 euros et du prorata dû jusqu'au 20 avril, date d'effet du congé et de la restitution des lieux, à hauteur de la somme de 466,61 euros, soit la somme de 1 151,99 euros.



Les dispositions du jugement déféré les ayant condamnés au paiement de la somme de 512,99 euros après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 630 euros doivent en conséquence être confirmées.



L'appelante sollicite l'infirmation des dispositions du jugement ayant réduit la clause pénale à la somme de 10 euros alors que le montant dû à ce titre s'élève à la somme de 115,20 euros en application des dispositions de l'article 2.12.1 du contrat de bail.



C'est cependant à juste titre que le premier juge a réduit la clause pénale à la somme de 10 euros en raison des circonstances de l'espèce qui en établissent le caractère excessif au regard du préjudice effectivement subi par le bailleur, privé du paiement à échéance d'un mois et demi de loyer alors qu'il a loué un logement affecté de nombreux désordres sans effectuer l'ensemble des réparations nécessaires.



Le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



La charge des dépens sera supportée par l'appelante conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel, peu important à cet égard qu'ils bénéficient de l'assistance d'un assureur de protection juridique.



Aussi la SCI Bog 159 sera-t-elle condamnée à leur verser la somme de 

2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.























PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant condamné la SCI Bog 159 à payer la moitié du coût de l'état des lieux de sortie du 20 avril 2020 à l'exclusion du coût de la convocation des consorts [C] audit état des lieux et de celles ayant débouté M. [F] et Mme [L] de leur demande de remboursement du coût du constat d'huissier du 30 novembre 2019 ;



Statuant à nouveau



Dit que le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 20 avril 2020 restera entièrement à la charge de la SCI Bog 159 ;



Condamne la SCI Bog 159 à verser à M. [G] [F] et à Mme [V] [L] la somme de 350 euros en remboursement du coût du constat d'huissier du 30 novembre 2019 ; 



Y ajoutant



Condamne la SCI Bog 159 aux dépens d'appel ;



Condamne la SCI Bog 159 à verser à M. [F] et à Mme [L] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SCI Bog 159 de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.







La greffièreLa présidente

C. DupontE. Gouarin









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